「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11311: 匿名さん]

大規模修繕についてですが、工事を開始して足場設置あたりで、固定電話が使用できなくなりました。
電話会社(ソフトバンク)に聞いたところ、分電盤までは、異常がないと言われました。
分電盤から先は、管理組合に聞いてくださいと言われました。

そこで管理組合の方に問い合わせをすると、NTTではないから、ソフトバンクだから、個人できいてくれといわれました。

詳しい方、ご助言お願いします。

[11312: 匿名さん]

これは専門家にお任せするしかないですね。

[11313: 匿名さん]

素人判断ですが、
分電盤まではソフトバンクが工事をしたと思いますが、それ以降に
ついては、ＮＴＴが工事をしていると思います。
ソフトバンクにどう対応したらいいかを聞いたらどうですか。

[11314: 匿名さん]

こんなもんでいかがでしょうか。

[11315: 匿名さん]

>>11302 匿名さん
外付けは見栄えが悪いですよね。
外付け以外の方法で目立たない方法はないでしょうか。

[11316: 匿名さん]

>>11313 匿名さん
ありがとうこざいます。
ソフトバンクに再度連絡しました。明日管理組合の窓口に連絡してくれるようです。

[11317: 匿名さん]

>>11315さん
なんとか解決するといいですね。

[11318: 匿名さん]

>>11315さん
給水管の本管（竪管）は開放廊下のところにある各戸についている
スティール扉の中をみれば分りますが、上階から下の階に添って
配管が設置してあります。
扉の中の部分はみえますが、上からの部分はコンクリートの中を
通っていますのでそれを撤去して設置するにはコンクリート部分を
壊さなければできません。
だから外付けをしなければならないんだと思います。
専有部分内の配管は、床下に設置してありますので、床板を外せば
交換できます。
排水管は目に見えるところには設置されていません。

[11319: 匿名さん]

給水管の竪管から漏水が発生しだすということは、かなりの築年数が
経過していると思います。
外付けもやむおえないかと思います。

[11320: 匿名さん]

共用の給水管（縦管）が、外付けになるということですか？

[11321: 匿名さん]

それしか方法がないと思います。
共用部分の給水管の竪管は、廊下の各戸についているＳＴ扉の
中に縦に設置されていますから。

[11322: 匿名さん]

>>11318 匿名さん
ご回答ありがとうございます。
早速調べました。
自分のマンションもコンクリートの部分を壊さなければできない
ようです。
ここを壊して給水管を取り付けるとなると構造耐力主要な部分に
傷をつけることになりますのでマンションの将来のためによくな
いように思われます。
それ等を考慮して給水管の外部設置にならざるを得ないように見
受けられます。
この考えで遜色はございませんでしょうか。

[11323: 匿名さん]

>>11322さん
給水管の竪管が外部設置しかできないとしたら、排水管、汚水管の竪管は専有部の中に３本とか入っておりますがこれは全く更新できなくなりますね。(外部設置不可)
コンクリートの部分を壊すと言ってもスラブコンクリートに配管を通しただけなら隙間ができますのでモルタルで管を固定しているはずです。
そのモルタルを取り除き配管更新後またモルタルで固定する方法で対応できるとおもいますが。
うちは100戸のマンションですがその方法で本年工事予定です。

[11324: 匿名さん]

配管の共用部分については、浴室の背板を外せばできますよ。
現在使用している部分を取り外して新しいのを取り付ける方法です。
元々排水管については、どこのマンションも外付けはされていないでしょう。
排水管の竪管はみえないでしょう。
給水管の竪管については、外付けでなくできるマンションもあるそうです。

[11325: 匿名さん]

>>11323 匿名さん
私が見落としていました。
スラブコンクリートに配管を通しているだけですのでコンクリート
を壊す必要はないようです。少し安心しました。
室内にあります排水管と汚水管の更新作業むつ火ｓぢそうですよね。
この際室内の浴室のバリアフリー仕様にできるように更新してほし
いと提案しましたら配管の都合でできないとの回答をいただきまし
た。

[11326: 匿名さん]

11325 匿名さん
訂正です。
更新工事がむつ火ｓぢ巣ですよね。を、
更新工事が難しそうですよね。に訂正してお詫びいたします。

[11327: 匿名さん]

グループホームがマンション入居、管理規約に違反…地裁が使用禁止命令
読売新聞 2022/01/21 09:45

大阪地方裁判所c 読売新聞 大阪地方裁判所
　障害者が暮らすグループホームが、分譲マンションに入居することの是非が問われた訴訟で、大阪地裁は２０日、住宅以外の使用を禁止した管理規約に反するとして、グループホームを運営する社会福祉法人に部屋の使用禁止を命じた。龍見（たつみ）昇裁判長は入居によってマンションの管理組合側に防火対策で新たな費用がかかるとし、「住民の共同の利益に反する」と判断した。法人側は控訴する方針で、確定するまでは退去する必要はない。

　判決によると、マンションは１９８８年築の１５階建て。法人は約２０年前から２部屋を所有者から借りて運営し、現在は知的障害者の女性６人（４０～７０歳代）が職員と生活している。組合側は２０１６年、地元の消防署からの指摘で入居を把握し、１８年に管理規約に反するとして提訴した。

　龍見裁判長は判決で、グループホームの入居で消防法に基づく防火対策の規制が厳しくなり、点検や消火設備の設置が必要になると指摘。高額な費用が見込まれるとし、「経済的な負担から影響があり、管理規約に反する」と判断した。

　グループホームの役割については「障害者の生活の本拠で、公益性の高い事業」としたが、「他の住民の不利益より優先されることは認められない」と述べた。

　マンションには現在、消火設備の設置を免除する大阪市の特例制度が適用されている。管理組合側の代理人弁護士は「障害を持っている人を差別する意図はない。正当な判決だ」とのコメントを出した。

[11328: 匿名さん]

>>11327 匿名さん
私のマンションでも同じような人物が入居しており管理人に事情を
聴きましたらボヤ騒ぎがあったが管理会社担当や理事長にも報告し
てはあるが動きはなく無しのつぶてだとの話でした。
管理人はそれなりに家主や居住者には注意はしているがいうことを
聞いてはくれないそうです。
挙句の果てに、管理人がやかましいので交代要求が出ているので近
いうちに辞めるそうでした。

[11329: 匿名さん]

>>11325 匿名さん
専有部内にある共用排水汚水管の更新は居住者の協力が必要と言う点では簡単ではありませんが、築年数が40年をこえてくると水漏れが頻繁に発生し資産価値は減少の一途をたどります。
専有部の枝管も共用以上に水漏れの危険度は高い(細く薄いので破損しやすい)工事方法は専有部の壁や床を部分的に外し配管の更新を行い壁床を現状復帰させる工事となりますが計画的にやるしかないでしょう。

[11330: 匿名さん]

専有部分の配管を管理組合として一斉にやる必要は高いと思いますが、
そのためには、規約の改定と修繕積立金の値上げをやる必要があります。
当然先行工事者に対するフォローも。

[11331: 匿名さん]

規約改定はできるとして、修繕積立金の値上げは必要ですね。でも必要工事費まで積み上がるのを待っていても遅すぎです。国交省等の補助金の対象に成るかどうかの調査が必要だとおもいます。だめなら住宅金融支援機構からの借り入れも検討するとかやれる方法を検討しましょう。

[11332: 匿名さん]

住宅支援機構からの借り入れは簡単にできます。
例えす・まいる債の購入がされてなくても問題はありません。
専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を
共用部分の管理として一体として行う必要があるときは、管理組合がこれ
行う事ができる。この標準管理規約の規定が管理規約に盛り込まれていれば
オーケーとのことです。
そして、借り入れたら修繕積立金で返済することになります。

[11333: 匿名さん]

あとは資金繰りでしよう。
修繕積立金残高＋支援機構借入可能額(修繕積立金月額の80%が返済月額の限度で決定)＝限界工事見積額

[11334: 匿名さん]

専有部分工事費の一部を区分所有者負担という手もありますか。

[11335: 匿名さん]

>>11334さん
専有部分の一部負担はいいと思いますよ。
元々専有部分の工事は各区分所有者がやらなければならないものですから。
それに、修繕積立金だろうが、各戸の負担だろうが、同じ区分所有者が
支払うものですからね。

[11336: 匿名さん]

やはり１戸当たり月の必要修繕積立金の額を知る必要があります。
そのためには、１級建築士と一緒に長期修繕計画書を作成し、
総工事費を算出して積立金の額を出すことでしょうね。

[11337: 匿名さん]

夫婦二人の老人世帯です。
私のマンションは築30年くらいです。
大型マンションでオール電化や付属施設が充実していますので
永住覚悟で購入しました。
老後を考えて風呂の段差がありますのでバリアフリー化のため
にお風呂の段差をなくしたいと思いお風呂のバリアフリー化を
兼ねて風呂桶の交換をしたいとの工事申請を組合にしたら交換
は良いが段差を平らには構造上できないとの回答をいただきお
風呂の交換をあきらめました。
色々とお風呂の段差解消を試みましたが、お風呂の床下の配管
類の設置変更が出来ないらしく困りました。
老後資金も乏しく余計な出費をままなりませんので買い替えは
難しく、
このまま段差をなくしたいのですがいい方法はありませんでしょ
うか。
オール電化で温水タンクは室内にあり、風呂場までの距離は3メ
ートルくらいあります。

[11338: 匿名さん]

床下には配管がありますからね。
配管の設置場所を変えるのは難しいと思いますが、浴場への入り口の
段差解消はできないんですかね。
そこにスロープを設置すればいいんでしょうが、できるんじゃないかと
思いますけど。

[11339: 匿名さん]

>>11338 匿名さん 11338 匿名さん
段差の解消をするには給排水管や給湯管の移動が必要だそうです。
組合や管理会社は規約上とは言っていますが、
この件については規約に禁止事項は見当たりませんので業者に相談
して工事を行いたいと思いました。

[11340: 匿名さん]

>>11339 匿名さん
風呂の段差とは、お風呂の床が洗面室の床より高くなっていることを指しているのでしょうか？
それとも浴室洗い場の床から高い位置に湯船の上端部があり湯船に入る動作が大変だと言いたいのでしょうか？

[11341: 匿名さん]

>>11338 匿名さん
バリフリ法だと勾配1/12が求められます。
20cmの段差だと2.4mです。
マンションの洗面室でいったいどうやってそれだけのスロープを設置できるのでしょう？？？

[11342: 匿名さん]

>>11339 匿名さん
管理規約の解釈が間違っているかもしれないので、具体的な記載箇所を確認してみてはいかがでしょう。

[11343: 匿名さん]

>>11340 匿名さん
ふろの床と洗面所の床の段差はありませんが、
ユニットバスですので出入り口の段差のない商品を確認します。
湯舟は問題ありません。
＞＞11342 匿名さん 22分前
規約の件は理事長と管理会社に確認しましたが返答がありません。
手持の分譲時の承認規約と規約改正の議事録で確認しましたが
給排水管と給湯管の問題は規約をいじった形跡が見当たりません
のでその確認で回答を書面でお願いしています。
返答がないときには業者と打ち合わせに入ろうかと思います。
高齢ですので配偶者等が倒れたら間に合いませんので元気なうち
に工事をしたいと思っています。

[11344: 匿名さん]

>>11343 匿名さん

＞ふろの床と洗面所の床の段差はありませんが、
＞ユニットバスですので出入り口の段差のない
＞商品を確認します。
ということは、洗面室と浴室の床は同レベルだが、浴室の扉の下部に立ち上がりがあって跨ぐ必要があるので、その立ち上がりがないタイプのユニットバスに変更したいということでしょうか？

[11345: 匿名さん]

>>11344 匿名さん
そうですが、ふろと洗面所の床の段差は解決できますが、
洗面所の出入り口の段差が問題になりますので配管の移動が必要で
はないかと思います。
細かいことを業者との打ち合わせの結果になります。
管理会社紹介のリホォ－ム業者には断られておりなすので結果はダ
メではないかと思ってはいますが2～３業者に検討してもらいます。

[11346: 匿名さん]

専有部分だけのことでしたら改装をしてもいいんでしょうが、
それが共用部分に影響するものであれば、もう一度検討して
おく必要があります。
専有部分の改装で共用部分に影響がなければ全然問題はないと思い
ますが、何か問題があるからもめているんでしょう。
それに業者は区分所有法や管理規約等については疎いでしょうから。
もし、裁判になった場合勝てると思ったらゴーでしょうが、負ければ
現状に戻さなければならなくなりますから。

[11347: 匿名さん]

専有部分の配管については、各区分所有者の管理の範疇ですので
配管の交換も含め自由にできますよ。
当然共用部分に影響がなければの話しですが。
配管の移動部分は専有部分なんでしょう。

[11348: 匿名さん]

>>11345 匿名さん
＞洗面所の出入り口の段差が問題になりますので

>>11337
＞老後を考えて風呂の段差がありますのでバリア
＞フリー化のためにお風呂の段差をなくしたい

いったいどこの段差を無くしたいの？

[11349: 匿名さん]

＞専有部分の配管については、各区分所有者の管理の範疇ですので
＞配管の交換も含め自由にできますよ。

標準管理規約（１７条）では、専有部分の修繕等は、理事長の承認（理事会の決議）が必要。

２０１６年改正で「共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのある」が追記されたので、それ以前の管理規約では、「～おそれのない」ものも承認が必要。

２０１６年改正に準拠した管理規約なら、標準管理規約コメント「別添２ 区分所有者が行う工事に対する制限の考え方」が参考になると思います。

〇標準管理規約コメント

第17条関係
② 修繕等のうち、第１項の承認を必要とするものは、「共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのある」ものである。

具体例としては、床のフローリング、ユニットバスの設置、主要構造部に直接取り付けるエアコンの設置、配管（配線）の枝管（枝線）の取付け・取替え、間取りの変更等がある。

その範囲、承認を必要とする理由及び審査すべき点については、別添２に考え方を示している。

⑦ 工事の躯体に与える影響、防火、防音等の影響、耐力計算上の問題、他の住戸への影響等を考慮して、承認するかどうか判断する。

考え方については別添２を参照のこと。なお、承認の判断に当たっては、マンションの高経年化に伴い専有部分の修繕等の必要性が増加することも踏まえ、過度な規制とならないようにすること、修繕技術の向上により、新たな工事手法に係る承認申請がされた場合にも、別添２に示された考え方を参考にすればよいことに留意する。

なお、工事内容が上下左右の区分所有者に対して著しい影響を与えるおそれがあると判断される場合には、当該区分所有者の同意を必要とすることも考えられる。

[11350: 匿名さん]

>>11346 匿名さん
もめてはおりません。

[11351: 匿名さん]

>>11347 匿名さん
そうです。専有部分です。

[11352: 匿名さん]

>>11348 匿名さん
最初の説明でのユニットバスの出入り口の扉による段差の説明が不足
しておりました。
この件はユニットバスメーカーでは扉の立ち上がりはユニットバスの
床との段差はない商品は調達できそうです。
問題はやはり風呂場と洗面所の床の高さは床下にあります配管類を移
動しなければ段差の解消はできないようです。もう一つ考えました、
それは部屋内の床を風呂場の床の高さにあわせて床上げをして段差の
解消をする方法ですが部屋内の天上高がその分高くなり住環境が息苦
しくなりそうです。
もしかしたらこのマンションは建築基準法上のぎりぎりの天上高さで
建設されていますのでこれ以上天井高を縮小はしない方がいいかもし
れません。

[11353: 匿名さん]

>>11349 匿名さん
先ほども申し上げました通り30年ほど前の原始規約ですので時々規
約の改正は行われてはおりますが議事録等を精査しましたら専有部分
にあります配管等に関する規約変更等は見当たりません。
よって私の解釈が間違いかどうかの確認の意味も含めて理事長と管理
会社に回答を期限を区切って書面による書面の回答を要求しています
がいまだに返答はありません。
私のマンションの規約は現在の標準管理規約とは異なりますので標準
管理規約での回答はお断りいたします。
裁判になるようでしたら組合と管理会社に内容証明による回答要求を
してみるのも一考だとは思いますが同じ住民同士でのやり取りには不
適当であると思っています。あまり裁判等の言動は慎んでください。
噂によると理事の面々も高齢者が多くて私の質問でバリアフリー化
の問題が出ているようです。
組合全体で取り扱ってくだされば私もそれに従う所存です。

[11354: 匿名さん]

下記は標準管理規約ですが、多分あなたの管理規約にもこの規定が
あるのではないですか。これも含め検討してみてください。

第１７条（専有部分の修繕等）　　
１　区分所有者はその専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件
　の取付若しくは取替え（以下「修繕等」という。）であって共用部分又は他の専有部分
　に影響を与えるおそれのあるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長（第35
　条に定める理事長をいう。以下同じ。）にその旨を申請し、書面による承認を受けなけ
　ればならない。
２　前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付した専有
　部分の改修工事に関する申請書（別紙様式○○）を理事長に提出しなければならない。
３　理事長は、第１項の規定による申請について、理事会（第５1条に定める理事会を
　　をいう。以下同じ。）の決議により、その承認又は不承認を決定しなければならない。
　　左記赤字部分の検討(総会提案部分）
　　標準管理規約には未掲載
　　修繕等にかかわる共用部分の工事を行うことができる。
５　理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内において、修繕等
　　の箇所に立ち入り、必要な調査を行うことができる。この場合において、区分所有者
　　は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
６　第１項及び第３項の承認を受けた修繕等の工事後に、当該工事により共用部分又
　　は他の専有部分に影響が生じた場合は、当該工事を発注した区分所有者の責任と負
　　担により必要な措置を取らなければならない。
７　区分所有者は、第１項及び第３項の承認を要しない修繕等のうち、工事業者の立入り、
　　工事の資機材の搬入、工事の騒音、振動、臭気等工事の実施中における共用部分又
　　は他の専有部分への影響について管理組合が事前に把握する必要があるものを行お
　　うとするときは、あらかじめ理事長にその旨を届出なければならない。
８　理事長の承認を受けないで、専有部分の修繕等を行った場合には、第６７条の規定
　　　により理事長は、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うか、そ
　　　の差止め排除又は現状回復のための必要な措置等をとることができる。

[11355: 匿名さん]

>>11353さん
おたくの管理規約には上記の規定はないんですか。
なければ問題はないと思いますが。

[11356: 匿名さん]

>>11355 匿名さん
前記で何回も同じことを言っておりますが。

[11357: 匿名さん]

規約に規定されていないのなら、あとは区分所有法と民法を
調べてみて、そこに規定がなければ問題はないでしょう。

[11358: 匿名さん]

　長期修繕計画を検討する際の参考にしてください。（周期、仕様等）

＊玄関ドア ３０年程度での交換がいいのでは。
　　　１）カバー工法
ドア枠の取り外しの手間がかからず約２時間で交換できる。
欠点としては、入り口が少し狭くなります。３ｃｍ程度
　　１戸当たり２０万円前後
　　　２）持ち出し工法
既存枠の外側に新しいドア枠を取り付ける工法　約２時間の交換時間
ドアの寸法は変わらないが、ドアが飛び出してみえるのがデメリット　　　１戸当り２０万円
　　　３）扉だけを交換する方法
施工時間は９０分　　経費は安く抑えられる。
ドア枠を交換しないので塗装が劣化している場合は、見た目のバランスが悪くなる。ドアの
塗装をした後にやればカバーできます。枠の損傷には対応できない。
経費は１３万円程度
　　　４）全取替えでの対応

[11359: 匿名さん]

長期修繕計画は建築士と一緒に周期等を
検討してきめていってください。

[11360: 匿名さん]

＊配管
　　　　配管の更新工事は、共用部分専有部分を一緒にやることにより、在宅の負担軽減や経費の
　　　効率化が行えます。塩ビ管は錆びませんが継手部分の緩みが生じてきます。
　　　　専有部分の床下には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管があります。
　　　　共用部分の縦管の更新工事費用も検討　　　継手部分
　　　　配管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な労力が伴いますので、これについては別個
　　　に専門委員会を設置して取り組んでいかなければならないでしょう。