「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11291: 匿名さん]

>>11290 匿名さん
4000万円？
どこの田舎？

[11292: 匿名さん]

それこそメタバース、仮想空間の世界ですね。
修繕積立金は使用料の充当分も含めて計算すべきです。
管理費はそれぞれのマンションによって違いますから。
コンシェルジュがついていたり、管理人やガードマンの
数によって違いますから。

[11293: 匿名さん]

　地震保険は、火災保険では補償されない「地震、噴火、又はこれらによる津波」を直接
又は、間接の原因とする火災や損壊、埋没、流失により保険の目的である建物や家財に
生じた損害が、全損・半損・一部損になった時に保険金が支払われる損害保険です。
一部損壊以下の場合は支払われません。
　地震保険の査定の対象となるのは、共用部分の柱、梁、壁とかの主要構造物の被害に
対して支払われるもので、老朽化による雨漏りとかの場合は支払われません。
　但し、劣化の場合でも、他人に損害が及んだ場合は補償されます。

　地震による火災の補償には、一部損はない。かなりの部分が焼失しないと適用されない。

　地震が起こった場合、全損は耐震基準が制定された以降の建物ではほとんど該当なし。
殆どの場合は、一部損の対応。今回の東北大震災でも一部損の扱いであった。

[11294: 匿名さん]

地震保険も含め保険はかなり改善されていますので
調べてみる必要があります。

[11295: 匿名さん]

保険は大手損保会社より、東海上の１００％子会社である
ドクター保険がいいですよ。
うちの場合はそこと契約していますが、３年前に契約したときは
大手損保会社と殆ど同じ条件で保険料は半額以下で済みました。
保険の対応や保険料の支払いも大手と変わりませんよ。

[11296: 匿名さん]

少額訴訟で支払命令がでたが、支払が行われない場合
駐車場料は、特定承継人に請求はできない。
滞納者の議事録への氏名の記載　
　　　組合員に対し、正しい情報を流す必要がある。議事録に記載する。
　　　個人情報保護法との兼ね合いもあるが、知りえた情報を他人に流すのは違法。
少額訴訟や支払督促では、債務名義を獲得するだけ。弁護士は回収まではしてくれない。
給与差し押さえは、区分所有法の先取り特権ではできない。区分所有権と建物に備えつけられた動産
のみが対象となる。
それ以外の執行には、債務名義が必要。但し、財産開示するには原則として、強制執行してからでない
とダメである。

[11297: 匿名さん]

支払い命令が出ても、裁判所も弁護士も回収までは
してくれない。
最終的には理事がうごかなければならない。

[11298: 匿名さん]

理事が動くといっても何をどうしていいかわかりますか。

[11299: 匿名さん]

銀行口座を調べる必要がありますが、銀行は教えてくれません。
給与の差し押さえはできません。
不動産の差し押さえはできますが、それも現実的ではありません。
マンションの競売はまず無理です。
お願いしかありませんが、ないものねだりになってしまいます。

[11300: 匿名さん]

滞納金で競売はできませんか。

[11301: 匿名さん]

＊配管
　　　　配管の更新工事は、共用部分、専有部分を一緒にやることにより、在宅の負担軽減や経費
　　　の効率化が行えます。塩ビ管は錆びませんが継手部分の緩みが生じてきます。
　　　　専有部分の床下には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管があります。
　　　　共用部分の排水管縦管の更新工事費用も検討　　　継手部分
　　この検査をするには、風呂場の壁板を外さなければできません。
　　給水管の本管は各戸の通路にある扉の中にありますが、鋼管が使用されています。現在
　錆びもありますが、たとえそこから漏水が発生しても通路に流れるだけであり各部屋の漏水は
　発生しないと思われます。また、それを更新すれば、外付けとなり見苦しくなります。
　　問題は専有部分の風呂場の壁にある共用部分の排水管の工事をどうするかでしょう。
　　排水管は外部に面していないので、工事をするときは床板や壁板を外して行います。
　　更新工事と更生工事がありますが、更生工事は２回目はできず、更新工事をしなければなり
　ません。更生工事は１２～１３年はもつとはいわれています。

[11302: 匿名さん]

給水管を交換する場合は、殆どが外付けになります。
そうすると見た目が悪くなりマンションの資産価値
にも大きく影響してきます。

[11303: 匿名さん]

＊玄関ドア ３０年程度での交換がいいのでは。１度は交換しなければならないでしょう。
　　　１）カバー工法
ドア枠の取り外しの手間がかからず約２時間で交換できる。
欠点としては、入り口が少し狭くなります。
　　１戸当たり２０万円前後
　　　２）持ち出し工法
既存枠の外側に新しいドア枠を取り付ける工法　約２時間の交換時間
ドアの寸法は変わらないが、ドアが飛び出してみえるのがデメリット　　　１戸当り２０万円
　　　３）扉だけを交換する方法
施工時間は９０分　　経費は安く抑えられる。
ドア枠を交換しないので塗装が劣化している場合は、見た目のバランスが悪くなる。ドアの
塗装をした後にやればカバーできます。
経費は１３万円程度
　　　４）現在と同じように全取替えでの対応はできないのか。

[11304: 匿名さん]

＊配管
　　　　配管の更新工事は、共用部分専有部分を一緒にやることにより、在宅の負担軽減や経費の
　　　効率化が行えます。塩ビ管は錆びませんが継手部分の緩みが生じてきます。
　　　　専有部分の床下には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管があります。
　　　　共用部分の縦管の更新工事費用も検討　　　継手部分
　　　　配管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な労力が伴いますので、これについては別個
　　　に専門委員会を設置して取り組んでいかなければならないでしょう。

[11305: 匿名さん]

株トレで勝負して負ける人間はマンションの管理運営者としての
素質が欠乏していると思われる。
スレの趣旨とは関係がないとして削除されそうではあるが、
あえて覚悟して投稿してみた。
理由を簡潔に述べてみると判断力が欠けるととんでもない失敗を
招き管理組合に損害を与える恐れがあります。

[11306: 匿名さん]

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

[11307: 匿名さん]

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

[11308: 匿名さん]

組合財政の安定に資する株式投資のやり方を教えてください

[11309: 匿名さん]

＊エレベーター 　　全交換する場合は、現在のメーカーでなくてもいい。
　　　基盤、三方枠、巻き上げ機中心の交換になります。
　　　現在の部品がいつなくなるのかも勘案して計画化する必要があります。
　　　フルメンテで点検を依頼していれば、部品の交換は無償でしてくれます。
　　　現在東芝の機種を採用し、フルメンテナンスも東芝に依頼しています。

[11310: 匿名さん]

　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所をしり、共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書は作成してあります。
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、改修
工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。外壁調査も含みます。

[11311: 匿名さん]

大規模修繕についてですが、工事を開始して足場設置あたりで、固定電話が使用できなくなりました。
電話会社(ソフトバンク)に聞いたところ、分電盤までは、異常がないと言われました。
分電盤から先は、管理組合に聞いてくださいと言われました。

そこで管理組合の方に問い合わせをすると、NTTではないから、ソフトバンクだから、個人できいてくれといわれました。

詳しい方、ご助言お願いします。

[11312: 匿名さん]

これは専門家にお任せするしかないですね。

[11313: 匿名さん]

素人判断ですが、
分電盤まではソフトバンクが工事をしたと思いますが、それ以降に
ついては、ＮＴＴが工事をしていると思います。
ソフトバンクにどう対応したらいいかを聞いたらどうですか。

[11314: 匿名さん]

こんなもんでいかがでしょうか。

[11315: 匿名さん]

>>11302 匿名さん
外付けは見栄えが悪いですよね。
外付け以外の方法で目立たない方法はないでしょうか。

[11316: 匿名さん]

>>11313 匿名さん
ありがとうこざいます。
ソフトバンクに再度連絡しました。明日管理組合の窓口に連絡してくれるようです。

[11317: 匿名さん]

>>11315さん
なんとか解決するといいですね。

[11318: 匿名さん]

>>11315さん
給水管の本管（竪管）は開放廊下のところにある各戸についている
スティール扉の中をみれば分りますが、上階から下の階に添って
配管が設置してあります。
扉の中の部分はみえますが、上からの部分はコンクリートの中を
通っていますのでそれを撤去して設置するにはコンクリート部分を
壊さなければできません。
だから外付けをしなければならないんだと思います。
専有部分内の配管は、床下に設置してありますので、床板を外せば
交換できます。
排水管は目に見えるところには設置されていません。

[11319: 匿名さん]

給水管の竪管から漏水が発生しだすということは、かなりの築年数が
経過していると思います。
外付けもやむおえないかと思います。

[11320: 匿名さん]

共用の給水管（縦管）が、外付けになるということですか？

[11321: 匿名さん]

それしか方法がないと思います。
共用部分の給水管の竪管は、廊下の各戸についているＳＴ扉の
中に縦に設置されていますから。

[11322: 匿名さん]

>>11318 匿名さん
ご回答ありがとうございます。
早速調べました。
自分のマンションもコンクリートの部分を壊さなければできない
ようです。
ここを壊して給水管を取り付けるとなると構造耐力主要な部分に
傷をつけることになりますのでマンションの将来のためによくな
いように思われます。
それ等を考慮して給水管の外部設置にならざるを得ないように見
受けられます。
この考えで遜色はございませんでしょうか。

[11323: 匿名さん]

>>11322さん
給水管の竪管が外部設置しかできないとしたら、排水管、汚水管の竪管は専有部の中に３本とか入っておりますがこれは全く更新できなくなりますね。(外部設置不可)
コンクリートの部分を壊すと言ってもスラブコンクリートに配管を通しただけなら隙間ができますのでモルタルで管を固定しているはずです。
そのモルタルを取り除き配管更新後またモルタルで固定する方法で対応できるとおもいますが。
うちは100戸のマンションですがその方法で本年工事予定です。

[11324: 匿名さん]

配管の共用部分については、浴室の背板を外せばできますよ。
現在使用している部分を取り外して新しいのを取り付ける方法です。
元々排水管については、どこのマンションも外付けはされていないでしょう。
排水管の竪管はみえないでしょう。
給水管の竪管については、外付けでなくできるマンションもあるそうです。

[11325: 匿名さん]

>>11323 匿名さん
私が見落としていました。
スラブコンクリートに配管を通しているだけですのでコンクリート
を壊す必要はないようです。少し安心しました。
室内にあります排水管と汚水管の更新作業むつ火ｓぢそうですよね。
この際室内の浴室のバリアフリー仕様にできるように更新してほし
いと提案しましたら配管の都合でできないとの回答をいただきまし
た。

[11326: 匿名さん]

11325 匿名さん
訂正です。
更新工事がむつ火ｓぢ巣ですよね。を、
更新工事が難しそうですよね。に訂正してお詫びいたします。

[11327: 匿名さん]

グループホームがマンション入居、管理規約に違反…地裁が使用禁止命令
読売新聞 2022/01/21 09:45

大阪地方裁判所c 読売新聞 大阪地方裁判所
　障害者が暮らすグループホームが、分譲マンションに入居することの是非が問われた訴訟で、大阪地裁は２０日、住宅以外の使用を禁止した管理規約に反するとして、グループホームを運営する社会福祉法人に部屋の使用禁止を命じた。龍見（たつみ）昇裁判長は入居によってマンションの管理組合側に防火対策で新たな費用がかかるとし、「住民の共同の利益に反する」と判断した。法人側は控訴する方針で、確定するまでは退去する必要はない。

　判決によると、マンションは１９８８年築の１５階建て。法人は約２０年前から２部屋を所有者から借りて運営し、現在は知的障害者の女性６人（４０～７０歳代）が職員と生活している。組合側は２０１６年、地元の消防署からの指摘で入居を把握し、１８年に管理規約に反するとして提訴した。

　龍見裁判長は判決で、グループホームの入居で消防法に基づく防火対策の規制が厳しくなり、点検や消火設備の設置が必要になると指摘。高額な費用が見込まれるとし、「経済的な負担から影響があり、管理規約に反する」と判断した。

　グループホームの役割については「障害者の生活の本拠で、公益性の高い事業」としたが、「他の住民の不利益より優先されることは認められない」と述べた。

　マンションには現在、消火設備の設置を免除する大阪市の特例制度が適用されている。管理組合側の代理人弁護士は「障害を持っている人を差別する意図はない。正当な判決だ」とのコメントを出した。

[11328: 匿名さん]

>>11327 匿名さん
私のマンションでも同じような人物が入居しており管理人に事情を
聴きましたらボヤ騒ぎがあったが管理会社担当や理事長にも報告し
てはあるが動きはなく無しのつぶてだとの話でした。
管理人はそれなりに家主や居住者には注意はしているがいうことを
聞いてはくれないそうです。
挙句の果てに、管理人がやかましいので交代要求が出ているので近
いうちに辞めるそうでした。

[11329: 匿名さん]

>>11325 匿名さん
専有部内にある共用排水汚水管の更新は居住者の協力が必要と言う点では簡単ではありませんが、築年数が40年をこえてくると水漏れが頻繁に発生し資産価値は減少の一途をたどります。
専有部の枝管も共用以上に水漏れの危険度は高い(細く薄いので破損しやすい)工事方法は専有部の壁や床を部分的に外し配管の更新を行い壁床を現状復帰させる工事となりますが計画的にやるしかないでしょう。

[11330: 匿名さん]

専有部分の配管を管理組合として一斉にやる必要は高いと思いますが、
そのためには、規約の改定と修繕積立金の値上げをやる必要があります。
当然先行工事者に対するフォローも。

[11331: 匿名さん]

規約改定はできるとして、修繕積立金の値上げは必要ですね。でも必要工事費まで積み上がるのを待っていても遅すぎです。国交省等の補助金の対象に成るかどうかの調査が必要だとおもいます。だめなら住宅金融支援機構からの借り入れも検討するとかやれる方法を検討しましょう。

[11332: 匿名さん]

住宅支援機構からの借り入れは簡単にできます。
例えす・まいる債の購入がされてなくても問題はありません。
専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を
共用部分の管理として一体として行う必要があるときは、管理組合がこれ
行う事ができる。この標準管理規約の規定が管理規約に盛り込まれていれば
オーケーとのことです。
そして、借り入れたら修繕積立金で返済することになります。

[11333: 匿名さん]

あとは資金繰りでしよう。
修繕積立金残高＋支援機構借入可能額(修繕積立金月額の80%が返済月額の限度で決定)＝限界工事見積額

[11334: 匿名さん]

専有部分工事費の一部を区分所有者負担という手もありますか。

[11335: 匿名さん]

>>11334さん
専有部分の一部負担はいいと思いますよ。
元々専有部分の工事は各区分所有者がやらなければならないものですから。
それに、修繕積立金だろうが、各戸の負担だろうが、同じ区分所有者が
支払うものですからね。

[11336: 匿名さん]

やはり１戸当たり月の必要修繕積立金の額を知る必要があります。
そのためには、１級建築士と一緒に長期修繕計画書を作成し、
総工事費を算出して積立金の額を出すことでしょうね。

[11337: 匿名さん]

夫婦二人の老人世帯です。
私のマンションは築30年くらいです。
大型マンションでオール電化や付属施設が充実していますので
永住覚悟で購入しました。
老後を考えて風呂の段差がありますのでバリアフリー化のため
にお風呂の段差をなくしたいと思いお風呂のバリアフリー化を
兼ねて風呂桶の交換をしたいとの工事申請を組合にしたら交換
は良いが段差を平らには構造上できないとの回答をいただきお
風呂の交換をあきらめました。
色々とお風呂の段差解消を試みましたが、お風呂の床下の配管
類の設置変更が出来ないらしく困りました。
老後資金も乏しく余計な出費をままなりませんので買い替えは
難しく、
このまま段差をなくしたいのですがいい方法はありませんでしょ
うか。
オール電化で温水タンクは室内にあり、風呂場までの距離は3メ
ートルくらいあります。

[11338: 匿名さん]

床下には配管がありますからね。
配管の設置場所を変えるのは難しいと思いますが、浴場への入り口の
段差解消はできないんですかね。
そこにスロープを設置すればいいんでしょうが、できるんじゃないかと
思いますけど。

[11339: 匿名さん]

>>11338 匿名さん 11338 匿名さん
段差の解消をするには給排水管や給湯管の移動が必要だそうです。
組合や管理会社は規約上とは言っていますが、
この件については規約に禁止事項は見当たりませんので業者に相談
して工事を行いたいと思いました。

[11340: 匿名さん]

>>11339 匿名さん
風呂の段差とは、お風呂の床が洗面室の床より高くなっていることを指しているのでしょうか？
それとも浴室洗い場の床から高い位置に湯船の上端部があり湯船に入る動作が大変だと言いたいのでしょうか？