「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11251: 匿名さん]

上場も一部、二部、マザーズ、ジャスダック、とありますので、
そのいずれかでしょう。それでも魅力のある一般社団法人ですね。
頑張って合格して入会したいです。
組合員の皆さんマンションのために合格しましょう。
老後はマンション管理士会に入ると年金の他に収入が保証されます。

[11252: 匿名さん]

>>抑えて11242 匿名さん
この方は高齢で定年後の管理士会の方とお見受けいたします。
若い方が高齢者を抑えてできるか等の表現は人格を疑います。
若い方が高齢者を抑えるとは逆をいえば高齢者が若い者を抑
えていることを白状しています。本日はお休みでマンション
管理士合格者としてマンション管理士会の状況を調べていましたら、
平日に延々と管理の知識を投稿しているマンション管理士がおられ
ます。マンション管理士会がどのレベル化を理解できました。
ありがとうございます。

[11253: 匿名さん]

へえー、今日はマン管士の合格発表かあ。
懐かしいね。
ぎりぎりだったけど一発で通ったけどね。
僕は単なるマンションの住民だよ。
管理士会にも入会していない。

[11254: 匿名さん]

>>11253 匿名さん
オラもマン管と管業一発合格だったな。
単なるマンション住民だけど。

[11255: 匿名さん]

２０２０年までのマンション管理士試験合格者３８，５８３人、登録者が２５，６６０人ということだから、合格者の約３分の１が登録していない。

http://www.higuchi-fit.co.jp/mezase/bun-kazu/bunseki.htm

アンケート調査によると、マンション管理士として就業しているのは、４．６％。

７５．８％がマンション管理士の活動を行った事がない。

https://www.mankan.org/pdf/chosa02.pdf

[11256: 匿名さん]

>>11255 匿名さん
趣味の一環として取る程度の資格ってことですね(^^)

[11257: 匿名さん]

趣味として取るのではなく、自分が住んでいるマンションの管理を
スムーズに行うために資格をとっただけのこと。
何もしらないでマンション管理を行うととんでもないことが行われる
可能性があるからね。
マン管の資格を取る目的には大きく分けて３つあります。
①自分の住んでいるマンションのために取る者
②管理会社に勤務している者が自己研鑽を高めるために取る
③開業や就職を有利にするために取る

[11258: 匿名さん]

マンション管理士試験の合格発表は１月１４日なんですね。

[11259: 匿名さん]

マンション管理士の合格率は８％前後ですね。
ということは、１００人受けて８人しか合格しないんだ。
いくら受験者のレベルが低いとか言っても、わざわざ休日に
受験料や交通費を使ってまで受験しているんだから。
それまでの勉強も当然しているだろうしね。
要領のいいものは、短期間で１発で合格するけどね。

[11260: 匿名さん]

マンション管理士を批判する者もいますが、マン管の
試験に合格できないからですかね。
有資格者なら批判する筈はないですからね。

[11261: 匿名さん]

１４日を楽しみにしている者もいるでしょう。
あなたなら合格できる。

[11262: 匿名さん]

質問です。
管理費会計の年度決算で出た剰余金は、次年度の管理費会計へ繰り越すか、修繕積立金会計に移管するかだと思いますが、それぞれどの程度とするのが適切か、目安がありましたらご教示お願いします。

[11263: 匿名さん]

>>11262 匿名さん
収支報告書をご提示ください。

[11264: 匿名さん]

>>11262さん
管理費は基本的には毎年殆ど変化はないと思われます。
しかし、多少は余裕をみていないと、突発的な補修工事が発生
しますので確保しておく必要があります。
漏水、台風や雷等での被害については殆ど保険で対応できる筈です。
毎年管理費に余剰が生じれば、一定の額が貯まった時点で修繕積立金
会計に振り替えたらいいと思います。
私どものマンションでは、５００万円～１，０００万円を基準としています。
また、管理員人件費や清掃人を日数や時間、人員を増やす場合は
当然経費は増えます。それ以外は管理委託費の値上げは普通は受けなくて
いいと思います。
消費税が５％から１０％にあがりましたが、それもクリアされて剰余金が
でているのですからそれは考慮しなくていいでしょう。

[11265: 匿名さん]

>>11263 匿名さん
それは無理です
勝手に公開はできませんから

[11266: 匿名さん]

>>11264 匿名さん
目安のご提示ありがとうございます。
100万や200万程度なら東面は管理費会計に置いておいて、500万くらいまで貯まったら一定金額は修積会計に振り替えるイメージですね
1つ質問ですが、保険が効く場合でも保険金が下りるまである程度期間を要しますので、とりあえずは管理費会計からキャッシュアウトせざるを得ないですよね？
その分（幾らで見るかは悩ましいですが）は管理費会計でゆとりを持っておきたいと思います
また、消費税5％って随分昔の話ですよね…

[11267: 匿名さん]

>>11266 匿名さん
東面→当面

[11268: 匿名さん]

>>11266さん
保険金がおりるまでのつなぎ資金は必要でしょうね。
消費税は今後のことを書いたんです。１０％が１５％になった時
値上げの検討が必要になるかもしれませんので。
現在は10%になっていますがそれはクリアされているからその分の
余剰金はあったので、値上げはしなくてよかったんでしょう。

[11269: 匿名さん]

>>11251 匿名さん
＞上場も一部、二部、マザーズ、ジャスダック、とありますので、
＞そのいずれかでしょう。それでも魅力のある一般社団法人ですね。

上場はプレミアム、スタンダード、グローズ　に改編された？

[11270: 匿名さん]

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[11271: 匿名さん]

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

[11272: 匿名さん]

>>11269 匿名さん
上場はプレミアム、スタンダード、グローズ　に改編された？

訂正　プライム、スタンダード、グロース　に改編された？

[11273: 匿名さん]

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

[11274: 匿名さん]

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

[11275: 匿名さん]

>>11266 匿名さん
管理規約に管理費会計の剰余金を修繕積立金へ組み入れてはいけない規定があるならダメですね。厳密には剰余金は次年度の管理費会計へ繰り越すしか規定がない場合ですね。

[11276: 匿名さん]

>>11275さん
管理規約から剰余金を修繕積立金へ振り替えるのは総会へ
議案として提案するんですよ。
管理規約から積立金への振り替えがだめというそんな規約のある
マンションはないでしょう。

[11277: 匿名さん]

一般会計から特別会計へ振り替える。

[11278: 匿名さん]

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０万円以上
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

[11279: 匿名さん]

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
　なくなってしまいます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
　ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ
　とも予想されます。

　　１０年後、２０年後になっても、現在と資産価値が変わらないような適正な建物・設備の維持、保全に
　取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。

[11280: 匿名さん]

国交省の標準管理規約では
「管理費等の過不足」
第６１条　収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。と定められています。

もし管理費の余剰金を修繕積立金に回せない規約になっていれば規約に「管理費の余剰金は、総会決議に修繕積立金に振り替えることができる」と付け加えれば大丈夫です。

[11281: 匿名さん]

そうしてください。

[11282: 匿名さん]

大規模修繕工事で相見積もりを取る場合は、同じ条件で取らなければ
意味もないし、比較もできません。
同じ修繕個所、同じ数量・㎡数、同じ材利用、同じ仕様で取りましょう。
素人ではできませんので、設計コンサルタントに依頼しなければならない
でしよう。

[11283: 匿名さん]

共通仕様書で相見積もりをとりますが、その前に現場説明会を開催して
同じ条件での相見積もりがよりその内容が伝わるようにしなければなら
ないでしょう。
共通仕様書に単価だけを記入してもらう方法、所謂金抜き計算書での見積もり
だが、そこまでやらないと正しい見積は取れない。

[11284: 匿名さん]

大規模修繕工事をする場合、管理会社任せや１社と随意契約を
結んでいるマンションは修繕積立金の無駄遣いが発生する可能性が
高いですね。
理事や専門委員に知識がなければ設計コンサルタントを雇うしか
ありません。
設計監理方式を採用すべきです。

[11285: 匿名さん]

＊資産価値の落ちないマンションの条件

　 　１．立地が良い
　　２．築年数（築浅） 〕　　１～３については、変えようがありません。
　３．物件規模が大きい

　　４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。

　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[11286: 匿名さん]

建物はしっかりした保全や修繕をしていけば、１００年でも
もちます。

[11287: 匿名さん]

そのためには、しっかりした長期修繕計画書が必要であり、
それに基づいた１戸当たり月の必要修繕積立金の確保をして
おくことが大事です。

[11288: 匿名さん]

　※必要修繕積立金の額とは

　　平成２５年のマンション総合調査（国交省）では、駐車場使用料等からの充当分を含む望ま
　れる修繕積立金の額は、１戸当り月１７，５１５円となっています。
　又、国交省から修繕積立金に関するガイドラインが発表されましたが、１５階未満の専有面積
当たりの平均値は、平米当り１７８円/月と示されています。

[11289: 匿名さん]

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
　なくなってしまいます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
　ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ
　とも予想されます。

　　１０年後、２０年後になっても、現在と資産価値が変わらないような適正な建物・設備の維持、保全に
　取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。

[11290: 匿名さん]

うちはかれこれ築20年だが専有部分70㎡で修繕積立金は8千円以下。その代わり、管理費が1万円です。実は、各種使用料収入が大きくて管理費会計の年間収入の3割近くあるのです。特に駐車場は全戸分確保されているので、法令に従うと1人1台無料で使用できるはずですが、まあいろんな人のいろんな思惑があって、何回か使用料改定があって近所の契約駐車場とほぼ同水準になっています。したがって、駐車場を使わない住人は安い管理費修繕積立金で暮らすことができるので、結構人気があるみたいで、今年に入って買取価格4千万をつける不動産屋もでてきています。この調子で資産価値が上がっていくと嬉しいです。

[11291: 匿名さん]

>>11290 匿名さん
4000万円？
どこの田舎？

[11292: 匿名さん]

それこそメタバース、仮想空間の世界ですね。
修繕積立金は使用料の充当分も含めて計算すべきです。
管理費はそれぞれのマンションによって違いますから。
コンシェルジュがついていたり、管理人やガードマンの
数によって違いますから。

[11293: 匿名さん]

　地震保険は、火災保険では補償されない「地震、噴火、又はこれらによる津波」を直接
又は、間接の原因とする火災や損壊、埋没、流失により保険の目的である建物や家財に
生じた損害が、全損・半損・一部損になった時に保険金が支払われる損害保険です。
一部損壊以下の場合は支払われません。
　地震保険の査定の対象となるのは、共用部分の柱、梁、壁とかの主要構造物の被害に
対して支払われるもので、老朽化による雨漏りとかの場合は支払われません。
　但し、劣化の場合でも、他人に損害が及んだ場合は補償されます。

　地震による火災の補償には、一部損はない。かなりの部分が焼失しないと適用されない。

　地震が起こった場合、全損は耐震基準が制定された以降の建物ではほとんど該当なし。
殆どの場合は、一部損の対応。今回の東北大震災でも一部損の扱いであった。

[11294: 匿名さん]

地震保険も含め保険はかなり改善されていますので
調べてみる必要があります。

[11295: 匿名さん]

保険は大手損保会社より、東海上の１００％子会社である
ドクター保険がいいですよ。
うちの場合はそこと契約していますが、３年前に契約したときは
大手損保会社と殆ど同じ条件で保険料は半額以下で済みました。
保険の対応や保険料の支払いも大手と変わりませんよ。

[11296: 匿名さん]

少額訴訟で支払命令がでたが、支払が行われない場合
駐車場料は、特定承継人に請求はできない。
滞納者の議事録への氏名の記載　
　　　組合員に対し、正しい情報を流す必要がある。議事録に記載する。
　　　個人情報保護法との兼ね合いもあるが、知りえた情報を他人に流すのは違法。
少額訴訟や支払督促では、債務名義を獲得するだけ。弁護士は回収まではしてくれない。
給与差し押さえは、区分所有法の先取り特権ではできない。区分所有権と建物に備えつけられた動産
のみが対象となる。
それ以外の執行には、債務名義が必要。但し、財産開示するには原則として、強制執行してからでない
とダメである。

[11297: 匿名さん]

支払い命令が出ても、裁判所も弁護士も回収までは
してくれない。
最終的には理事がうごかなければならない。

[11298: 匿名さん]

理事が動くといっても何をどうしていいかわかりますか。

[11299: 匿名さん]

銀行口座を調べる必要がありますが、銀行は教えてくれません。
給与の差し押さえはできません。
不動産の差し押さえはできますが、それも現実的ではありません。
マンションの競売はまず無理です。
お願いしかありませんが、ないものねだりになってしまいます。

[11300: 匿名さん]

滞納金で競売はできませんか。

[11301: 匿名さん]

＊配管
　　　　配管の更新工事は、共用部分、専有部分を一緒にやることにより、在宅の負担軽減や経費
　　　の効率化が行えます。塩ビ管は錆びませんが継手部分の緩みが生じてきます。
　　　　専有部分の床下には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管があります。
　　　　共用部分の排水管縦管の更新工事費用も検討　　　継手部分
　　この検査をするには、風呂場の壁板を外さなければできません。
　　給水管の本管は各戸の通路にある扉の中にありますが、鋼管が使用されています。現在
　錆びもありますが、たとえそこから漏水が発生しても通路に流れるだけであり各部屋の漏水は
　発生しないと思われます。また、それを更新すれば、外付けとなり見苦しくなります。
　　問題は専有部分の風呂場の壁にある共用部分の排水管の工事をどうするかでしょう。
　　排水管は外部に面していないので、工事をするときは床板や壁板を外して行います。
　　更新工事と更生工事がありますが、更生工事は２回目はできず、更新工事をしなければなり
　ません。更生工事は１２～１３年はもつとはいわれています。

[11302: 匿名さん]

給水管を交換する場合は、殆どが外付けになります。
そうすると見た目が悪くなりマンションの資産価値
にも大きく影響してきます。

[11303: 匿名さん]

＊玄関ドア ３０年程度での交換がいいのでは。１度は交換しなければならないでしょう。
　　　１）カバー工法
ドア枠の取り外しの手間がかからず約２時間で交換できる。
欠点としては、入り口が少し狭くなります。
　　１戸当たり２０万円前後
　　　２）持ち出し工法
既存枠の外側に新しいドア枠を取り付ける工法　約２時間の交換時間
ドアの寸法は変わらないが、ドアが飛び出してみえるのがデメリット　　　１戸当り２０万円
　　　３）扉だけを交換する方法
施工時間は９０分　　経費は安く抑えられる。
ドア枠を交換しないので塗装が劣化している場合は、見た目のバランスが悪くなる。ドアの
塗装をした後にやればカバーできます。
経費は１３万円程度
　　　４）現在と同じように全取替えでの対応はできないのか。

[11304: 匿名さん]

＊配管
　　　　配管の更新工事は、共用部分専有部分を一緒にやることにより、在宅の負担軽減や経費の
　　　効率化が行えます。塩ビ管は錆びませんが継手部分の緩みが生じてきます。
　　　　専有部分の床下には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管があります。
　　　　共用部分の縦管の更新工事費用も検討　　　継手部分
　　　　配管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な労力が伴いますので、これについては別個
　　　に専門委員会を設置して取り組んでいかなければならないでしょう。

[11305: 匿名さん]

株トレで勝負して負ける人間はマンションの管理運営者としての
素質が欠乏していると思われる。
スレの趣旨とは関係がないとして削除されそうではあるが、
あえて覚悟して投稿してみた。
理由を簡潔に述べてみると判断力が欠けるととんでもない失敗を
招き管理組合に損害を与える恐れがあります。

[11306: 匿名さん]

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

[11307: 匿名さん]

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

[11308: 匿名さん]

組合財政の安定に資する株式投資のやり方を教えてください

[11309: 匿名さん]

＊エレベーター 　　全交換する場合は、現在のメーカーでなくてもいい。
　　　基盤、三方枠、巻き上げ機中心の交換になります。
　　　現在の部品がいつなくなるのかも勘案して計画化する必要があります。
　　　フルメンテで点検を依頼していれば、部品の交換は無償でしてくれます。
　　　現在東芝の機種を採用し、フルメンテナンスも東芝に依頼しています。

[11310: 匿名さん]

　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所をしり、共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書は作成してあります。
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、改修
工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。外壁調査も含みます。

[11311: 匿名さん]

大規模修繕についてですが、工事を開始して足場設置あたりで、固定電話が使用できなくなりました。
電話会社(ソフトバンク)に聞いたところ、分電盤までは、異常がないと言われました。
分電盤から先は、管理組合に聞いてくださいと言われました。

そこで管理組合の方に問い合わせをすると、NTTではないから、ソフトバンクだから、個人できいてくれといわれました。

詳しい方、ご助言お願いします。

[11312: 匿名さん]

これは専門家にお任せするしかないですね。

[11313: 匿名さん]

素人判断ですが、
分電盤まではソフトバンクが工事をしたと思いますが、それ以降に
ついては、ＮＴＴが工事をしていると思います。
ソフトバンクにどう対応したらいいかを聞いたらどうですか。

[11314: 匿名さん]

こんなもんでいかがでしょうか。

[11315: 匿名さん]

>>11302 匿名さん
外付けは見栄えが悪いですよね。
外付け以外の方法で目立たない方法はないでしょうか。

[11316: 匿名さん]

>>11313 匿名さん
ありがとうこざいます。
ソフトバンクに再度連絡しました。明日管理組合の窓口に連絡してくれるようです。

[11317: 匿名さん]

>>11315さん
なんとか解決するといいですね。

[11318: 匿名さん]

>>11315さん
給水管の本管（竪管）は開放廊下のところにある各戸についている
スティール扉の中をみれば分りますが、上階から下の階に添って
配管が設置してあります。
扉の中の部分はみえますが、上からの部分はコンクリートの中を
通っていますのでそれを撤去して設置するにはコンクリート部分を
壊さなければできません。
だから外付けをしなければならないんだと思います。
専有部分内の配管は、床下に設置してありますので、床板を外せば
交換できます。
排水管は目に見えるところには設置されていません。

[11319: 匿名さん]

給水管の竪管から漏水が発生しだすということは、かなりの築年数が
経過していると思います。
外付けもやむおえないかと思います。

[11320: 匿名さん]

共用の給水管（縦管）が、外付けになるということですか？

[11321: 匿名さん]

それしか方法がないと思います。
共用部分の給水管の竪管は、廊下の各戸についているＳＴ扉の
中に縦に設置されていますから。

[11322: 匿名さん]

>>11318 匿名さん
ご回答ありがとうございます。
早速調べました。
自分のマンションもコンクリートの部分を壊さなければできない
ようです。
ここを壊して給水管を取り付けるとなると構造耐力主要な部分に
傷をつけることになりますのでマンションの将来のためによくな
いように思われます。
それ等を考慮して給水管の外部設置にならざるを得ないように見
受けられます。
この考えで遜色はございませんでしょうか。

[11323: 匿名さん]

>>11322さん
給水管の竪管が外部設置しかできないとしたら、排水管、汚水管の竪管は専有部の中に３本とか入っておりますがこれは全く更新できなくなりますね。(外部設置不可)
コンクリートの部分を壊すと言ってもスラブコンクリートに配管を通しただけなら隙間ができますのでモルタルで管を固定しているはずです。
そのモルタルを取り除き配管更新後またモルタルで固定する方法で対応できるとおもいますが。
うちは100戸のマンションですがその方法で本年工事予定です。

[11324: 匿名さん]

配管の共用部分については、浴室の背板を外せばできますよ。
現在使用している部分を取り外して新しいのを取り付ける方法です。
元々排水管については、どこのマンションも外付けはされていないでしょう。
排水管の竪管はみえないでしょう。
給水管の竪管については、外付けでなくできるマンションもあるそうです。

[11325: 匿名さん]

>>11323 匿名さん
私が見落としていました。
スラブコンクリートに配管を通しているだけですのでコンクリート
を壊す必要はないようです。少し安心しました。
室内にあります排水管と汚水管の更新作業むつ火ｓぢそうですよね。
この際室内の浴室のバリアフリー仕様にできるように更新してほし
いと提案しましたら配管の都合でできないとの回答をいただきまし
た。

[11326: 匿名さん]

11325 匿名さん
訂正です。
更新工事がむつ火ｓぢ巣ですよね。を、
更新工事が難しそうですよね。に訂正してお詫びいたします。

[11327: 匿名さん]

グループホームがマンション入居、管理規約に違反…地裁が使用禁止命令
読売新聞 2022/01/21 09:45

大阪地方裁判所c 読売新聞 大阪地方裁判所
　障害者が暮らすグループホームが、分譲マンションに入居することの是非が問われた訴訟で、大阪地裁は２０日、住宅以外の使用を禁止した管理規約に反するとして、グループホームを運営する社会福祉法人に部屋の使用禁止を命じた。龍見（たつみ）昇裁判長は入居によってマンションの管理組合側に防火対策で新たな費用がかかるとし、「住民の共同の利益に反する」と判断した。法人側は控訴する方針で、確定するまでは退去する必要はない。

　判決によると、マンションは１９８８年築の１５階建て。法人は約２０年前から２部屋を所有者から借りて運営し、現在は知的障害者の女性６人（４０～７０歳代）が職員と生活している。組合側は２０１６年、地元の消防署からの指摘で入居を把握し、１８年に管理規約に反するとして提訴した。

　龍見裁判長は判決で、グループホームの入居で消防法に基づく防火対策の規制が厳しくなり、点検や消火設備の設置が必要になると指摘。高額な費用が見込まれるとし、「経済的な負担から影響があり、管理規約に反する」と判断した。

　グループホームの役割については「障害者の生活の本拠で、公益性の高い事業」としたが、「他の住民の不利益より優先されることは認められない」と述べた。

　マンションには現在、消火設備の設置を免除する大阪市の特例制度が適用されている。管理組合側の代理人弁護士は「障害を持っている人を差別する意図はない。正当な判決だ」とのコメントを出した。

[11328: 匿名さん]

>>11327 匿名さん
私のマンションでも同じような人物が入居しており管理人に事情を
聴きましたらボヤ騒ぎがあったが管理会社担当や理事長にも報告し
てはあるが動きはなく無しのつぶてだとの話でした。
管理人はそれなりに家主や居住者には注意はしているがいうことを
聞いてはくれないそうです。
挙句の果てに、管理人がやかましいので交代要求が出ているので近
いうちに辞めるそうでした。

[11329: 匿名さん]

>>11325 匿名さん
専有部内にある共用排水汚水管の更新は居住者の協力が必要と言う点では簡単ではありませんが、築年数が40年をこえてくると水漏れが頻繁に発生し資産価値は減少の一途をたどります。
専有部の枝管も共用以上に水漏れの危険度は高い(細く薄いので破損しやすい)工事方法は専有部の壁や床を部分的に外し配管の更新を行い壁床を現状復帰させる工事となりますが計画的にやるしかないでしょう。

[11330: 匿名さん]

専有部分の配管を管理組合として一斉にやる必要は高いと思いますが、
そのためには、規約の改定と修繕積立金の値上げをやる必要があります。
当然先行工事者に対するフォローも。

[11331: 匿名さん]

規約改定はできるとして、修繕積立金の値上げは必要ですね。でも必要工事費まで積み上がるのを待っていても遅すぎです。国交省等の補助金の対象に成るかどうかの調査が必要だとおもいます。だめなら住宅金融支援機構からの借り入れも検討するとかやれる方法を検討しましょう。

[11332: 匿名さん]

住宅支援機構からの借り入れは簡単にできます。
例えす・まいる債の購入がされてなくても問題はありません。
専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を
共用部分の管理として一体として行う必要があるときは、管理組合がこれ
行う事ができる。この標準管理規約の規定が管理規約に盛り込まれていれば
オーケーとのことです。
そして、借り入れたら修繕積立金で返済することになります。

[11333: 匿名さん]

あとは資金繰りでしよう。
修繕積立金残高＋支援機構借入可能額(修繕積立金月額の80%が返済月額の限度で決定)＝限界工事見積額

[11334: 匿名さん]

専有部分工事費の一部を区分所有者負担という手もありますか。

[11335: 匿名さん]

>>11334さん
専有部分の一部負担はいいと思いますよ。
元々専有部分の工事は各区分所有者がやらなければならないものですから。
それに、修繕積立金だろうが、各戸の負担だろうが、同じ区分所有者が
支払うものですからね。

[11336: 匿名さん]

やはり１戸当たり月の必要修繕積立金の額を知る必要があります。
そのためには、１級建築士と一緒に長期修繕計画書を作成し、
総工事費を算出して積立金の額を出すことでしょうね。

[11337: 匿名さん]

夫婦二人の老人世帯です。
私のマンションは築30年くらいです。
大型マンションでオール電化や付属施設が充実していますので
永住覚悟で購入しました。
老後を考えて風呂の段差がありますのでバリアフリー化のため
にお風呂の段差をなくしたいと思いお風呂のバリアフリー化を
兼ねて風呂桶の交換をしたいとの工事申請を組合にしたら交換
は良いが段差を平らには構造上できないとの回答をいただきお
風呂の交換をあきらめました。
色々とお風呂の段差解消を試みましたが、お風呂の床下の配管
類の設置変更が出来ないらしく困りました。
老後資金も乏しく余計な出費をままなりませんので買い替えは
難しく、
このまま段差をなくしたいのですがいい方法はありませんでしょ
うか。
オール電化で温水タンクは室内にあり、風呂場までの距離は3メ
ートルくらいあります。

[11338: 匿名さん]

床下には配管がありますからね。
配管の設置場所を変えるのは難しいと思いますが、浴場への入り口の
段差解消はできないんですかね。
そこにスロープを設置すればいいんでしょうが、できるんじゃないかと
思いますけど。

[11339: 匿名さん]

>>11338 匿名さん 11338 匿名さん
段差の解消をするには給排水管や給湯管の移動が必要だそうです。
組合や管理会社は規約上とは言っていますが、
この件については規約に禁止事項は見当たりませんので業者に相談
して工事を行いたいと思いました。

[11340: 匿名さん]

>>11339 匿名さん
風呂の段差とは、お風呂の床が洗面室の床より高くなっていることを指しているのでしょうか？
それとも浴室洗い場の床から高い位置に湯船の上端部があり湯船に入る動作が大変だと言いたいのでしょうか？

[11341: 匿名さん]

>>11338 匿名さん
バリフリ法だと勾配1/12が求められます。
20cmの段差だと2.4mです。
マンションの洗面室でいったいどうやってそれだけのスロープを設置できるのでしょう？？？

[11342: 匿名さん]

>>11339 匿名さん
管理規約の解釈が間違っているかもしれないので、具体的な記載箇所を確認してみてはいかがでしょう。

[11343: 匿名さん]

>>11340 匿名さん
ふろの床と洗面所の床の段差はありませんが、
ユニットバスですので出入り口の段差のない商品を確認します。
湯舟は問題ありません。
＞＞11342 匿名さん 22分前
規約の件は理事長と管理会社に確認しましたが返答がありません。
手持の分譲時の承認規約と規約改正の議事録で確認しましたが
給排水管と給湯管の問題は規約をいじった形跡が見当たりません
のでその確認で回答を書面でお願いしています。
返答がないときには業者と打ち合わせに入ろうかと思います。
高齢ですので配偶者等が倒れたら間に合いませんので元気なうち
に工事をしたいと思っています。

[11344: 匿名さん]

>>11343 匿名さん

＞ふろの床と洗面所の床の段差はありませんが、
＞ユニットバスですので出入り口の段差のない
＞商品を確認します。
ということは、洗面室と浴室の床は同レベルだが、浴室の扉の下部に立ち上がりがあって跨ぐ必要があるので、その立ち上がりがないタイプのユニットバスに変更したいということでしょうか？

[11345: 匿名さん]

>>11344 匿名さん
そうですが、ふろと洗面所の床の段差は解決できますが、
洗面所の出入り口の段差が問題になりますので配管の移動が必要で
はないかと思います。
細かいことを業者との打ち合わせの結果になります。
管理会社紹介のリホォ－ム業者には断られておりなすので結果はダ
メではないかと思ってはいますが2～３業者に検討してもらいます。

[11346: 匿名さん]

専有部分だけのことでしたら改装をしてもいいんでしょうが、
それが共用部分に影響するものであれば、もう一度検討して
おく必要があります。
専有部分の改装で共用部分に影響がなければ全然問題はないと思い
ますが、何か問題があるからもめているんでしょう。
それに業者は区分所有法や管理規約等については疎いでしょうから。
もし、裁判になった場合勝てると思ったらゴーでしょうが、負ければ
現状に戻さなければならなくなりますから。

[11347: 匿名さん]

専有部分の配管については、各区分所有者の管理の範疇ですので
配管の交換も含め自由にできますよ。
当然共用部分に影響がなければの話しですが。
配管の移動部分は専有部分なんでしょう。

[11348: 匿名さん]

>>11345 匿名さん
＞洗面所の出入り口の段差が問題になりますので

>>11337
＞老後を考えて風呂の段差がありますのでバリア
＞フリー化のためにお風呂の段差をなくしたい

いったいどこの段差を無くしたいの？

[11349: 匿名さん]

＞専有部分の配管については、各区分所有者の管理の範疇ですので
＞配管の交換も含め自由にできますよ。

標準管理規約（１７条）では、専有部分の修繕等は、理事長の承認（理事会の決議）が必要。

２０１６年改正で「共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのある」が追記されたので、それ以前の管理規約では、「～おそれのない」ものも承認が必要。

２０１６年改正に準拠した管理規約なら、標準管理規約コメント「別添２ 区分所有者が行う工事に対する制限の考え方」が参考になると思います。

〇標準管理規約コメント

第17条関係
② 修繕等のうち、第１項の承認を必要とするものは、「共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのある」ものである。

具体例としては、床のフローリング、ユニットバスの設置、主要構造部に直接取り付けるエアコンの設置、配管（配線）の枝管（枝線）の取付け・取替え、間取りの変更等がある。

その範囲、承認を必要とする理由及び審査すべき点については、別添２に考え方を示している。

⑦ 工事の躯体に与える影響、防火、防音等の影響、耐力計算上の問題、他の住戸への影響等を考慮して、承認するかどうか判断する。

考え方については別添２を参照のこと。なお、承認の判断に当たっては、マンションの高経年化に伴い専有部分の修繕等の必要性が増加することも踏まえ、過度な規制とならないようにすること、修繕技術の向上により、新たな工事手法に係る承認申請がされた場合にも、別添２に示された考え方を参考にすればよいことに留意する。

なお、工事内容が上下左右の区分所有者に対して著しい影響を与えるおそれがあると判断される場合には、当該区分所有者の同意を必要とすることも考えられる。

[11350: 匿名さん]

>>11346 匿名さん
もめてはおりません。