「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11251: 匿名さん]

上場も一部、二部、マザーズ、ジャスダック、とありますので、
そのいずれかでしょう。それでも魅力のある一般社団法人ですね。
頑張って合格して入会したいです。
組合員の皆さんマンションのために合格しましょう。
老後はマンション管理士会に入ると年金の他に収入が保証されます。

[11252: 匿名さん]

>>抑えて11242 匿名さん
この方は高齢で定年後の管理士会の方とお見受けいたします。
若い方が高齢者を抑えてできるか等の表現は人格を疑います。
若い方が高齢者を抑えるとは逆をいえば高齢者が若い者を抑
えていることを白状しています。本日はお休みでマンション
管理士合格者としてマンション管理士会の状況を調べていましたら、
平日に延々と管理の知識を投稿しているマンション管理士がおられ
ます。マンション管理士会がどのレベル化を理解できました。
ありがとうございます。

[11253: 匿名さん]

へえー、今日はマン管士の合格発表かあ。
懐かしいね。
ぎりぎりだったけど一発で通ったけどね。
僕は単なるマンションの住民だよ。
管理士会にも入会していない。

[11254: 匿名さん]

>>11253 匿名さん
オラもマン管と管業一発合格だったな。
単なるマンション住民だけど。

[11255: 匿名さん]

２０２０年までのマンション管理士試験合格者３８，５８３人、登録者が２５，６６０人ということだから、合格者の約３分の１が登録していない。

http://www.higuchi-fit.co.jp/mezase/bun-kazu/bunseki.htm

アンケート調査によると、マンション管理士として就業しているのは、４．６％。

７５．８％がマンション管理士の活動を行った事がない。

https://www.mankan.org/pdf/chosa02.pdf

[11256: 匿名さん]

>>11255 匿名さん
趣味の一環として取る程度の資格ってことですね(^^)

[11257: 匿名さん]

趣味として取るのではなく、自分が住んでいるマンションの管理を
スムーズに行うために資格をとっただけのこと。
何もしらないでマンション管理を行うととんでもないことが行われる
可能性があるからね。
マン管の資格を取る目的には大きく分けて３つあります。
①自分の住んでいるマンションのために取る者
②管理会社に勤務している者が自己研鑽を高めるために取る
③開業や就職を有利にするために取る

[11258: 匿名さん]

マンション管理士試験の合格発表は１月１４日なんですね。

[11259: 匿名さん]

マンション管理士の合格率は８％前後ですね。
ということは、１００人受けて８人しか合格しないんだ。
いくら受験者のレベルが低いとか言っても、わざわざ休日に
受験料や交通費を使ってまで受験しているんだから。
それまでの勉強も当然しているだろうしね。
要領のいいものは、短期間で１発で合格するけどね。

[11260: 匿名さん]

マンション管理士を批判する者もいますが、マン管の
試験に合格できないからですかね。
有資格者なら批判する筈はないですからね。

[11261: 匿名さん]

１４日を楽しみにしている者もいるでしょう。
あなたなら合格できる。

[11262: 匿名さん]

質問です。
管理費会計の年度決算で出た剰余金は、次年度の管理費会計へ繰り越すか、修繕積立金会計に移管するかだと思いますが、それぞれどの程度とするのが適切か、目安がありましたらご教示お願いします。

[11263: 匿名さん]

>>11262 匿名さん
収支報告書をご提示ください。

[11264: 匿名さん]

>>11262さん
管理費は基本的には毎年殆ど変化はないと思われます。
しかし、多少は余裕をみていないと、突発的な補修工事が発生
しますので確保しておく必要があります。
漏水、台風や雷等での被害については殆ど保険で対応できる筈です。
毎年管理費に余剰が生じれば、一定の額が貯まった時点で修繕積立金
会計に振り替えたらいいと思います。
私どものマンションでは、５００万円～１，０００万円を基準としています。
また、管理員人件費や清掃人を日数や時間、人員を増やす場合は
当然経費は増えます。それ以外は管理委託費の値上げは普通は受けなくて
いいと思います。
消費税が５％から１０％にあがりましたが、それもクリアされて剰余金が
でているのですからそれは考慮しなくていいでしょう。

[11265: 匿名さん]

>>11263 匿名さん
それは無理です
勝手に公開はできませんから

[11266: 匿名さん]

>>11264 匿名さん
目安のご提示ありがとうございます。
100万や200万程度なら東面は管理費会計に置いておいて、500万くらいまで貯まったら一定金額は修積会計に振り替えるイメージですね
1つ質問ですが、保険が効く場合でも保険金が下りるまである程度期間を要しますので、とりあえずは管理費会計からキャッシュアウトせざるを得ないですよね？
その分（幾らで見るかは悩ましいですが）は管理費会計でゆとりを持っておきたいと思います
また、消費税5％って随分昔の話ですよね…

[11267: 匿名さん]

>>11266 匿名さん
東面→当面

[11268: 匿名さん]

>>11266さん
保険金がおりるまでのつなぎ資金は必要でしょうね。
消費税は今後のことを書いたんです。１０％が１５％になった時
値上げの検討が必要になるかもしれませんので。
現在は10%になっていますがそれはクリアされているからその分の
余剰金はあったので、値上げはしなくてよかったんでしょう。

[11269: 匿名さん]

>>11251 匿名さん
＞上場も一部、二部、マザーズ、ジャスダック、とありますので、
＞そのいずれかでしょう。それでも魅力のある一般社団法人ですね。

上場はプレミアム、スタンダード、グローズ　に改編された？

[11270: 匿名さん]

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[11271: 匿名さん]

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

[11272: 匿名さん]

>>11269 匿名さん
上場はプレミアム、スタンダード、グローズ　に改編された？

訂正　プライム、スタンダード、グロース　に改編された？

[11273: 匿名さん]

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

[11274: 匿名さん]

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

[11275: 匿名さん]

>>11266 匿名さん
管理規約に管理費会計の剰余金を修繕積立金へ組み入れてはいけない規定があるならダメですね。厳密には剰余金は次年度の管理費会計へ繰り越すしか規定がない場合ですね。

[11276: 匿名さん]

>>11275さん
管理規約から剰余金を修繕積立金へ振り替えるのは総会へ
議案として提案するんですよ。
管理規約から積立金への振り替えがだめというそんな規約のある
マンションはないでしょう。

[11277: 匿名さん]

一般会計から特別会計へ振り替える。

[11278: 匿名さん]

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０万円以上
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

[11279: 匿名さん]

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
　なくなってしまいます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
　ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ
　とも予想されます。

　　１０年後、２０年後になっても、現在と資産価値が変わらないような適正な建物・設備の維持、保全に
　取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。

[11280: 匿名さん]

国交省の標準管理規約では
「管理費等の過不足」
第６１条　収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。と定められています。

もし管理費の余剰金を修繕積立金に回せない規約になっていれば規約に「管理費の余剰金は、総会決議に修繕積立金に振り替えることができる」と付け加えれば大丈夫です。

[11281: 匿名さん]

そうしてください。

[11282: 匿名さん]

大規模修繕工事で相見積もりを取る場合は、同じ条件で取らなければ
意味もないし、比較もできません。
同じ修繕個所、同じ数量・㎡数、同じ材利用、同じ仕様で取りましょう。
素人ではできませんので、設計コンサルタントに依頼しなければならない
でしよう。

[11283: 匿名さん]

共通仕様書で相見積もりをとりますが、その前に現場説明会を開催して
同じ条件での相見積もりがよりその内容が伝わるようにしなければなら
ないでしょう。
共通仕様書に単価だけを記入してもらう方法、所謂金抜き計算書での見積もり
だが、そこまでやらないと正しい見積は取れない。

[11284: 匿名さん]

大規模修繕工事をする場合、管理会社任せや１社と随意契約を
結んでいるマンションは修繕積立金の無駄遣いが発生する可能性が
高いですね。
理事や専門委員に知識がなければ設計コンサルタントを雇うしか
ありません。
設計監理方式を採用すべきです。

[11285: 匿名さん]

＊資産価値の落ちないマンションの条件

　 　１．立地が良い
　　２．築年数（築浅） 〕　　１～３については、変えようがありません。
　３．物件規模が大きい

　　４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。

　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[11286: 匿名さん]

建物はしっかりした保全や修繕をしていけば、１００年でも
もちます。

[11287: 匿名さん]

そのためには、しっかりした長期修繕計画書が必要であり、
それに基づいた１戸当たり月の必要修繕積立金の確保をして
おくことが大事です。

[11288: 匿名さん]

　※必要修繕積立金の額とは

　　平成２５年のマンション総合調査（国交省）では、駐車場使用料等からの充当分を含む望ま
　れる修繕積立金の額は、１戸当り月１７，５１５円となっています。
　又、国交省から修繕積立金に関するガイドラインが発表されましたが、１５階未満の専有面積
当たりの平均値は、平米当り１７８円/月と示されています。

[11289: 匿名さん]

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
　なくなってしまいます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
　ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ
　とも予想されます。

　　１０年後、２０年後になっても、現在と資産価値が変わらないような適正な建物・設備の維持、保全に
　取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。

[11290: 匿名さん]

うちはかれこれ築20年だが専有部分70㎡で修繕積立金は8千円以下。その代わり、管理費が1万円です。実は、各種使用料収入が大きくて管理費会計の年間収入の3割近くあるのです。特に駐車場は全戸分確保されているので、法令に従うと1人1台無料で使用できるはずですが、まあいろんな人のいろんな思惑があって、何回か使用料改定があって近所の契約駐車場とほぼ同水準になっています。したがって、駐車場を使わない住人は安い管理費修繕積立金で暮らすことができるので、結構人気があるみたいで、今年に入って買取価格4千万をつける不動産屋もでてきています。この調子で資産価値が上がっていくと嬉しいです。

[11291: 匿名さん]

>>11290 匿名さん
4000万円？
どこの田舎？

[11292: 匿名さん]

それこそメタバース、仮想空間の世界ですね。
修繕積立金は使用料の充当分も含めて計算すべきです。
管理費はそれぞれのマンションによって違いますから。
コンシェルジュがついていたり、管理人やガードマンの
数によって違いますから。

[11293: 匿名さん]

　地震保険は、火災保険では補償されない「地震、噴火、又はこれらによる津波」を直接
又は、間接の原因とする火災や損壊、埋没、流失により保険の目的である建物や家財に
生じた損害が、全損・半損・一部損になった時に保険金が支払われる損害保険です。
一部損壊以下の場合は支払われません。
　地震保険の査定の対象となるのは、共用部分の柱、梁、壁とかの主要構造物の被害に
対して支払われるもので、老朽化による雨漏りとかの場合は支払われません。
　但し、劣化の場合でも、他人に損害が及んだ場合は補償されます。

　地震による火災の補償には、一部損はない。かなりの部分が焼失しないと適用されない。

　地震が起こった場合、全損は耐震基準が制定された以降の建物ではほとんど該当なし。
殆どの場合は、一部損の対応。今回の東北大震災でも一部損の扱いであった。

[11294: 匿名さん]

地震保険も含め保険はかなり改善されていますので
調べてみる必要があります。

[11295: 匿名さん]

保険は大手損保会社より、東海上の１００％子会社である
ドクター保険がいいですよ。
うちの場合はそこと契約していますが、３年前に契約したときは
大手損保会社と殆ど同じ条件で保険料は半額以下で済みました。
保険の対応や保険料の支払いも大手と変わりませんよ。

[11296: 匿名さん]

少額訴訟で支払命令がでたが、支払が行われない場合
駐車場料は、特定承継人に請求はできない。
滞納者の議事録への氏名の記載　
　　　組合員に対し、正しい情報を流す必要がある。議事録に記載する。
　　　個人情報保護法との兼ね合いもあるが、知りえた情報を他人に流すのは違法。
少額訴訟や支払督促では、債務名義を獲得するだけ。弁護士は回収まではしてくれない。
給与差し押さえは、区分所有法の先取り特権ではできない。区分所有権と建物に備えつけられた動産
のみが対象となる。
それ以外の執行には、債務名義が必要。但し、財産開示するには原則として、強制執行してからでない
とダメである。

[11297: 匿名さん]

支払い命令が出ても、裁判所も弁護士も回収までは
してくれない。
最終的には理事がうごかなければならない。

[11298: 匿名さん]

理事が動くといっても何をどうしていいかわかりますか。

[11299: 匿名さん]

銀行口座を調べる必要がありますが、銀行は教えてくれません。
給与の差し押さえはできません。
不動産の差し押さえはできますが、それも現実的ではありません。
マンションの競売はまず無理です。
お願いしかありませんが、ないものねだりになってしまいます。

[11300: 匿名さん]

滞納金で競売はできませんか。