「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11201: マンション掲示板さん]

お世話になります。
マンション管理士を入れて本当に役立ったという管理組合さんがあれば、ぜひそのご経験をお聞きしたいです。
よろしくお願いします。

[11202: 匿名さん]

マンション管理士を投入するのは、管理会社を代えるとき
ぐらいではないでしょうか。

[11203: 匿名さん]

うちのマンションは、組合員でマンション管理士の有資格者がいます。
資格はないよりあった方がいいと思います。

[11204: 匿名さん]

まず最初にマンションにお住いのマンション管理士有資格者を
探しましょう。その方が先です。
以前住んでいたマンションに今度真面目なマンション管理士が
誕生した。

[11205: 匿名さん]

マンション管理士は皆さんまじめですよ。
住民に啓蒙活動をやりましょう。
「皆さん、マンション管理士の資格にチャレンジしませんか」と。

[11206: 匿名さん]

住民が取得する必要はまったくない。
取得者がいるなら取得者にセミナーを開催してもらえば？

[11207: 匿名さん]

住民はボランティアで資格を取ったと思われるので
しっかりマンション管理に取り組んでくれますよ。
有資格者と一般の組合員とは天と地ほど知識や情報量の
差がありますよ。

[11208: 匿名さん]

>>11207 匿名さん
もう少し現実的な提案できないのか。
セミナー等は数時間、取得に向けた勉強は数十?数百時間、そんな時間があれば自分の仕事に役立つ勉強をする方が有益と考える人が多数。

[11209: マンション掲示板さん]

お世話になります。
再度お聞きしますが、
マンション管理士を入れて本当に役立ったという管理組合さんがあれば、ぜひそのご経験をお聞きしたいです。
よろしくお願いします。

熱心とか天と地の差とかいう抽象的で具体性に乏しいお話ではなく、こういう場面でこのような実益が得られた、といった実績があれば、お金を掛けてでもマンション管理士を雇う意味があると考えます。（というか具体の説明ができないと総会でマンション管理士を雇うという決議は取れないかと）

[11210: 匿名さん]

>>11209 マンション掲示板さん 5時間前
勘違いしないでください。
マンション管理士を雇うとは言っていません
お住いのマンションの組合員の中からマンション管理士有資格者を
探してその者の意見等を聞きなさいと言っているのです。
その後に活用するに値するかを考慮して値すると思えば理事会等に
諮って活用方法を検討してはどうかと言っているのです。
この場合組合員の中からと限定する理由はそれだけ熱心に取り組ん
でくれると推測しているのです。
理事会のありようが変わるだけでもマンションにとっては有益であ
ると思います。

[11211: 匿名さん]

>>11209さん
マンション管理士を雇ったことはありませんが、勉強をしていない
住民ばかりが理事になり、区分所有法や標準管理規約、自分の住んで
いるマンションの管理規約や各種細則を熟知している者はいないでしょう。
当然、建物設備に関しても相見積もりの取り方や、相場の把握、大規模修繕工事
の進め方や長期修繕計画の洗い直し、資金計画、規約の全面改正、改正に
なった区分所有法や標準管理規約への対応等ができないと思いますよ。
マンション管理士に顧問とかを依頼して、理事会や専門委員会に参加して
もらい、参考資料等の配布をしてもらうこともできます。
それらのために、マン管士を顧問にした場合、費用対効果がどうなのかは
判断は難しいですが、顧問料が安ければそれを使わない手はないでしょう。
月２万とか３万のお金がもったいないというのなら、住民がボランティア
として取得すればいいでしょう。

[11212: 匿名さん]

>>11209 マンション掲示板さん
管理意識の乏しい組合員が大いのが実情です。
特に感情で事の次第を図られてはマンションの将来が危険です。
やはりマンション管理士の学習をしたものは事の次第を冷静に
見る能力がある者としての合格でしょうから、
組合員とともに学習する気持ちで管理に臨んでもらいたい。

[11213: マンション掲示板さん]

ご相談です。
当マンションの駐車場はタワーパーキング約30台で、EV充電対応パレットはこのうち2台のみなのですが、近い将来EVが主流になるとこれでは到底足りなくなると懸念しています。
つきましては、タワーパーキングのパレットにEV充電を追加したケースがありましたら教えてください。
おそらく管理組合として大変だったと思いますので、苦労話なんかをお聞きしたいです。

[11214: 匿名さん]

>>11213 マンション掲示板さん 2時
この問題は非常に興味あるけど。私も知りたいです。
できたら駐車区画ごとに充電器を設置出来たら費用は
どれくらいでしょうか。
多分組合員は反対はしないでしょうけれども費用が問題。
将来は液化水素の給油機も考えないといけない時代になる。

[11215: 匿名さん]

マンションの管理組合が脱酸素の国策に協力して補助金を
請求してみるといいでしょう。究極は水素になるけどね。

[11216: 匿名さん]

>>11215 匿名さん
脱酸素とは先進的ですね
うちのマンションは脱炭素がせいぜいです

[11217: 匿名さん]

>>11216 匿名さん
というつまらないツッコミはさておき、EV充電パレット追加で脱炭素を謳うならグリーン電力を買うべきですよね。
割高なグリーン電力を買ってまで脱炭素を進めるべきでしょうか？
マンション管理士さんなら脱炭素の流れにも精通されてますよね。
ぜひアドバイスいただきたいです。

[11218: 匿名さん]

脱炭素が流行語みたいにもてはやされているが天然ガスや原油の
値上げがひどい状況です。
今は発電燃料が高騰して電気自動車の普及とともにインフレが起
こっている。
FRBは金利の値上げを強行するとリーマンショックの二の舞を演
じる危険性から苦慮しているらしい。
株価のハイテク銘柄の売りが暴落の原因である。
日本はインフレで国民の所得は増えずにスタグレーションの様相
を呈している。
脱炭素がもたらす弊害にきずきだした投資家がそれに伴う銘柄を
売り調整に入っていると思われる。
やはり、太陽光や風力等の再生可能エネルギーと究極の燃料は液
体水素だとの意見が浮上している。
電気自動車は液体水素燃料までのつなぎにしかならないのではな
いか。
ガソリンエンジンの製造で生計を立てていた自動車関連の企業の
倒産が気がかりです。

[11219: 匿名さん]

現実は電気自動車の普及が脱炭素に貢献すると言われているがその
電機の発電燃料が問題になってくる。
充電スタンドをガソリンスタンドに併設するには無理だそうです。
無理だそうです。
充電時間も問題だし、やはり一戸建ての深夜電力での充電は可能で
しょうが、
マンションみたいな集合施設は難しい問題がありそうです。
電力会社からの電力の購入はやめて自家発電でコスト問題をクリア
できれば実現は可能でしょう。
それに屋上に太陽光パネルを設置して昼間の余剰電力を蓄電する方
法を考えてはいかがでしょう。その一つが那須電機鉄工の水素吸蔵
合金システムを勉強してみてはいかがでしょうか。

[11220: 匿名さん]

>>11219 匿名さん
マンションは戸あたりの屋根壁面積が戸建てに比してあまりに少ないため、太陽光発電パネルでのエネルギー自給は無理ではないかと。

[11221: 匿名さん]

>>11219 匿名さん
屋根壁面積が少なければその分の充電設備を減らせばいいのではない
でしょうか。駐車場一区画一基の充電設備は理想ですけどね。

[11222: 匿名さん]

液体水素燃料自動車次第では電気自動車給油システムは無駄になる
可能性が高い。
そこら辺を見極めようとしている投資家の動きに注意する必要がある。再生可能エネルギーの水上風力発電の入札で負けたレノバの株が目標
株価2000円くらいのものがここ4か月で7000円くらいに推移してい
たものが2000円を切る暴落をしている等でも国策として再生可能エ
ネルギーに目が向いている。
しかし、それくらいでは需要は賄えない。
究極の脱炭素としては水素燃料に注目している。ガソリンスタンド
が液体水素給油スタンドに移行する日は意外と早いものかと思われる。株価で占うと那須電機鉄工、日本化学工業、新日本電工、岩谷
産業、エネオス、等に注目している。
私は将来の水素燃料に着目してこれ等の銘柄に5年前に投資した。
証券会社からまだ早いと言われたが損を覚悟して購入した。
証券マンの意見に同調して株価は暴落して多額の含み損を抱えたが
、私のにらみどうりに意外と早く株価が最近買われだした。
いまは電気自動車だが水素を燃料とした自動車の時代は近いと思わ
れます。
マンションに充電設備の設置は無駄な出費になると私は推測します。

[11223: 匿名さん]

ただし、太陽光パネルを無料で取り付けてくれる業者も出てきました
ので理事会で検討されるのは良いと思います。
マンションには共用部分の電気代を皆さんの管理費等からの負担にな
りますのでそれ等が安くなるなら太陽光パネルや風力発電も有効だと
思います。
私は以前住んでいた大型マンションで提案しましたが受け入れられま
せんでした。
現在は水素吸蔵合金のシステムの情報を得るのに必死ですが頭が悪く
て理解できません。詳しい方は教えて下さい。
このシステムでは液体水素の貯蔵は無理なように思います。
しかし、このシステムで液体水素の貯蔵が出来れば鬼に金棒の水素燃
料の給油が出来そうです。

[11224: 匿名さん]

夢みたいなことを論ずるより、マンションの現実を認識
すべきじゃないの。
マンションは株式会社ではないんだよ。
日常の騒音、ペット、ゴミ処理、補修工事等を行っていけばいいんだよ。
それぐらいしかマンションの人材やそれに掛ける時間を割くことが
できないんだから当然なんだけどね。
それに、マンションも千差万別いろんなマンションがあるからね。

[11225: 匿名さん]

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表

　　目的
　　　見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
　　きるようにしたものです。

　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか（工事費内訳明細で確認）
　　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　　業務の量が低すぎないか
　　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討（実態調査で比較）

[11226: 匿名さん]

　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　工事金額１戸当り　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

　　第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

[11227: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[11228: 匿名さん]

>>11224 匿名さん 1時間前
夢ではないですよ。
現実に自家発電マンションは進歩しています。
脱炭素になっているマンションですけどね。
電気自動車に対する充電システムのマンションは増えますよ。
それより水素自動車に対する対応も考える時期に来ています。
多分水素に成るとマンションには蓄電設備を備えたマンション
が必要かどうかの時代になります。
ガソリンスタンドが水素スタンドになるのでマンションの充電
システムは不要になる可能性があります。
これは大事ですよ、
大規模修繕よりも大事かもね。水素までの対応です。

[11229: 匿名さん]

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等
　※専門委員に工法、材料等の専門的な知識は必要ありません。技術的なことでどの工法が
　　いいのか、どの材料がいいのか等の選択は、設計コンサルタントや専門業者から詳しい説
　　明がありますので専門委員はそれを聞いて判断することになります。

[11230: 匿名さん]

大規模修繕は20年おきで十分です。

[11231: 匿名さん]

マンション大規模修繕12年→18年周期　居住者負担減
https://www.asahi.com/articles/ASP334RWSP32ULFA00C.html

　マンションの大規模修繕は12年ごとが一般的だが、最長18年ごとで済む修繕サービスが普及し始めた。安全を保ちつつ回数を減らせれば、住民が負担する月々の修繕積立金の負担を軽くすることが可能という。

　不動産コンサルティングを行う「●●」に所属するマンション管理コンサルタント、●●さんによると、周期を延ばすことは技術的にはそれ以前から可能だったが、「12年」を常識とする業界の慣習が根強く、採用がなかなか進まなかった。

[11232: 匿名さん]

>>11226 匿名さん
>　大規模修繕工事の時期
>　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％

質問：
１回目で築２１年～２４年がないが本当ですか？？？？

[11233: 匿名さん]

それは洩れてるだけですよ。
９％ぐらいになるんでは。

[11234: 匿名さん]

＜再掲＞
>>7722 匿名さん 2021/03/12 09:25:36
>>>7720　>>>7539
>大規模修繕工事の時期
>第１回目
>築１１年～１５年　　６４.９％　　築１６年～２０年　２４.３％　　築２５年～30年　２.１％

データからは、正確に転載すること。
【正】
大規模修繕工事の時期（第１回目）
築１１年～１５年　　６４.９％
築１６年～２０年　　２４.３％
築２１年～２５年　　　２.１％

築２６年～３０年　　　１.５％
築３１年～３５年　　　２.３％
築３６年～４０年　　　１.１％
築４１年以上　　　　　２.７％

[11235: 匿名さん]

>>11228 匿名さん
解説ありがとうございます。
水素自動車が主流になったときにおけるマンションでの蓄電設備ってどんな必要性があるのでしょうか？

[11236: 匿名さん]

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

[11237: 匿名さん]

>>11234さん
ありがとうございます。

[11238: 匿名さん]

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

[11239: 匿名さん]

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

[11240: 匿名さん]

管理士会の役員の椅子は若者に渡すべき。
定年退職者が理事等は控えるべきである。

[11241: 匿名さん]

>>11240さん
理事は輪番制にすればいいんですよ。
そうすれば若者も、会社をリタイアした者もいますからね。
若者だけでは、マンションの管理はできませんよ、日常の
管理をしていくのに、若者だけでは時間的にも難しいでしょう。
それに、若者にもいろんな考えをもった者がいますから。
何故会社をリタイアした者の活用を考えないんですかね。
若者もいずれ会社をリタイアします。だから順次理事をやれば
いいでしょう。

[11242: 匿名さん]

>>11240さん
マンションの役員ではなく、管理士会の役員のことですね。
考え方はおなじですが、管理士会は全員現役ですからね。
管理士会に所属している者の中に定年退職して資格を取り
管理士会に所属している者は現役として働いている方です。
若者がそういった年配の方を抑えて運営できればいいですが。
管理士会では、一応会長とかがいますが、会員の者への人事評価や
昇給とかの権限はありませんからね。
人事権とかで押さえていくことはできませんしね。みんな平等ですよ。

[11243: 匿名さん]

>>11242 匿名さん 4分前
一般社団法人マンション管理士会は最低賃金は保障されていますか。

[11244: 匿名さん]

社団法人ですから、報酬は支払われているでしょう。
ボランティア活動ではないのですから。
ＮＰＯ法人でも、報酬が支払われているところは数多くありますよ。
そうしないと、その方々が生活できませんので。

[11245: 匿名さん]

マンション管理士会に勤務していると思えばいいでしょう。
マンション管理士会は国交省の天下り先でもありますし。

[11246: 匿名さん]

最低賃金が支払われているのだから雇用保険もあるのですよね。

[11247: 匿名さん]

一般の企業と同じです。
福利厚生や退職金もあるでしょう。
最低賃金とはいえないでしょうね。

[11248: 匿名さん]

>>11247 匿名さん 1時間前
最低賃金とはいえないでしょうとは、
最低賃金を超えるのか、それより遥かに超える、
とのどちらかだとの解釈でよろしいでしょうか。

[11249: 匿名さん]

普通の上場企業の賃金程度ではないですか。

[11250: 匿名さん]

普通の上場企業ってｗ
異常な上場企業があるのか？