「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11171: 匿名さん]

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[11172: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[11173: 職人さん]

建設関連株で勝負します。

[11174: 職人さん]

管理組合の収入源は管理費と使用料ですが、資産運用益も考えてみては
どうでしょうか。いきなり暗号資産というわけにもいかないでしょうから
安全な債券あたりから始めて、投信、株式と進めていくべきです。

[11175: 職人さん]

管理費はまだしも使用料に依存するとマンション全体が賃貸臭く
（貧乏くさく）なるので注意が必要です。
一方で、使用料収入が多い中古マンションほどよく売れるので
終の棲家にしない住民には使用料収入の比率アップが望ましい。

[11176: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

[11177: 匿名さん]

＜マンション標準管理規約における敷地及び共用部分等の保存行為の取り扱い＞

【第２１条（敷地及び共用部分等の管理）】
第１項　【敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。】ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
第３項　区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。

【第２１条関係コメント】
①　第１項及び第３項は、【区分所有法第１８条第１項ただし書】において、保存行為は、各共有者がすることができると定められていることに対し、【同条第２項】に基づき、規約で別段の定めをするものである。

区分所有法第１８条（共用部分の管理）
第１項　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
第２項　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

[11178: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣に
　　取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこしい問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[11179: 匿名さん]

給排水管の枝管部分からの漏水事故等によるトラブル工事は
管理会社の利益の源である。
うちの管理人は内部告発をしたので首になった。

[11180: 匿名さん]

うちの場合は工事は全て管理会社経由ではないから安心。
漏水事故の場合、殆どが保険が適用されるんだけど、その保険の
賠償部分を管理会社がねこばばするの。

[11181: 匿名さん]

多少管理会社に利益をもっていかれても、漏水の対応を
してくれればいいんじゃないの。

[11182: 匿名さん]

>>11181 匿名さん 6分前
共用部分の給排水の更新工事時に専有部分の枝管部分も一緒に
しようとマンションに居住しているマンション管理士資格保有者
の意見を無視した。
＞＞11181 匿名さん のような管理会社側に立ったマンション管理士
及び組合員の存在がこの問題を先送りしている。
気が付いたときは手遅れだある。
専有部分同士の漏水トラブルに管理会社が代理をしている組合保険を
利用して示談をしたり工事を請け負ったりしている。
保険金の収支は報告されないで闇の中であるが、
管理人は事情の詳細を見ているので内部告発したが理事会で潰されて
いる。
続きな後で。一つ追加、専有部分の原状回復工事は数百万します。

[11183: 匿名さん]

保険と工事の請負者は別ですよ。
専有部分の漏水事故の工事費は、殆どは上階からの漏水であり
階下の住民はすぐ気づくので壁紙の張替えぐらいの軽微な工事ですよ。
加害者の漏水の部屋の補償は保険はしませんからね。
あくまで被害者に対しての補償です。
それに経年劣化に対しては保険はでません。

[11184: 匿名さん]

>>11183 匿名さん 1時間前
保険はあるよ、加害者には出ないのは当たり前だよ。
管理会社が請け負ってした工事の保険金請求は管理会社であり、
保険会社は管理会社の口座に工事代（請求額）振り込みます。
実務ではそうなっている。
組合に関するお金の流れは複雑だから実務の勉強をしましょう。
組合幹部はここら辺の無知知識でだまされるか知って共謀する。

[11185: 匿名さん]

管理組合が保険を請求した場合、その工事費は管理組合に振り込まれなければ
会計上、帳簿が合わなくなります。
収支報告書でも、保険金の計上がされているでしょう。
管理会社に振り込まれた後、管理組合に振り込まなければ帳簿が合いません。

[11186: 匿名さん]

>>11185 匿名さん
そうでなければいけません。
しかし、私のマンションはそうではありません。
保険会社に聞いたところ保険金は請負業者（工事業者）
の請求でその者の口座へ振り込むそうです。

[11187: 匿名さん]

組合は組合の役員に委任しているのですから、その役員に就任するかしないかは
理由の如何を問わず貴方の自由です。

[11188: 匿名さん]

うちの場合は、輪番制の理事を拒否した場合は理事会協力依頼金
として毎月５，０００円をしはらわなければならないように
規定されています。

[11189: 匿名さん]

たかが月５，０００円のことだからといって、
理事の就任を拒否する者もいます。

[11190: 匿名さん]

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０万円以上（当マンションの見積もりを業者に依頼した費用）の見積もりとなっています。
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

[11191: 匿名さん]

>>11188 匿名さん
そんな規約は無効だよ。

[11192: 匿名さん]

マンションの住民全員で決めたことは有効だよ。

[11193: 匿名さん]

ハイハイと言って理事になっておいて理事会さぼればいいだけの話
就任拒否していないから５千円払わなくて済むｗ

[11194: 匿名さん]

>>11192 匿名さん
全員が合意したなら従いましょう。

[11195: 匿名さん]

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
　なくなってしまいます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
　ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ
　とも予想されます。

　　１０年後、２０年後になっても、現在と資産価値が変わらないような適正な建物・設備の維持、保全に
　取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。

　　　＜自分たちのマンションを、快適な住まいにすることができるのは、あ・な・たです。＞

[11196: 匿名さん]

　　＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので
　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合
フルメンテ　　　４０，０００円～５５，０００円 　新築時は、ＰＯＧ契約でいいが、古くなって
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　から変えるのは難しい。

　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，０００円～１，４００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。

　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　　　　　　　　　　　１時間　　１，２００円～１，７００円

　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　　　　　　　　　　月１戸当り　　７００円～１，３００円
戸数によって、大きく違ってきます。

[11197: 匿名さん]

　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。

　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
戸数によって違ってきます。

　　７）保険料 積立部分は修繕積立金

　　８）その他点検費用 価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　　　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　　　　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　事例　　１１７，７２０円　(１７０戸）　
　　　　　＊遠隔監視・・・・１棟月１２，０００円～２０，０００円
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

　　９）その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等

[11198: 匿名さん]

＜マンション標準管理規約における敷地及び共用部分等の保存行為の取り扱い＞

【第２１条（敷地及び共用部分等の管理）】
第１項　【敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。】ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
第３項　区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。

【第２１条関係コメント】
①　第１項及び第３項は、【区分所有法第１８条第１項ただし書】において、保存行為は、各共有者がすることができると定められていることに対し、【同条第２項】に基づき、規約で別段の定めをするものである。

[11199: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。
　劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる
ことを改良といいます。（サッシの樹脂化、バリアフリー化等）

　このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。

　修繕積立金は長期修繕計画表を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　只、２回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。

[11200: 匿名さん]

建築士と一緒に長期修繕計画の洗い直しを
しているマンションはありますか。

[11201: マンション掲示板さん]

お世話になります。
マンション管理士を入れて本当に役立ったという管理組合さんがあれば、ぜひそのご経験をお聞きしたいです。
よろしくお願いします。

[11202: 匿名さん]

マンション管理士を投入するのは、管理会社を代えるとき
ぐらいではないでしょうか。

[11203: 匿名さん]

うちのマンションは、組合員でマンション管理士の有資格者がいます。
資格はないよりあった方がいいと思います。

[11204: 匿名さん]

まず最初にマンションにお住いのマンション管理士有資格者を
探しましょう。その方が先です。
以前住んでいたマンションに今度真面目なマンション管理士が
誕生した。

[11205: 匿名さん]

マンション管理士は皆さんまじめですよ。
住民に啓蒙活動をやりましょう。
「皆さん、マンション管理士の資格にチャレンジしませんか」と。

[11206: 匿名さん]

住民が取得する必要はまったくない。
取得者がいるなら取得者にセミナーを開催してもらえば？

[11207: 匿名さん]

住民はボランティアで資格を取ったと思われるので
しっかりマンション管理に取り組んでくれますよ。
有資格者と一般の組合員とは天と地ほど知識や情報量の
差がありますよ。

[11208: 匿名さん]

>>11207 匿名さん
もう少し現実的な提案できないのか。
セミナー等は数時間、取得に向けた勉強は数十?数百時間、そんな時間があれば自分の仕事に役立つ勉強をする方が有益と考える人が多数。

[11209: マンション掲示板さん]

お世話になります。
再度お聞きしますが、
マンション管理士を入れて本当に役立ったという管理組合さんがあれば、ぜひそのご経験をお聞きしたいです。
よろしくお願いします。

熱心とか天と地の差とかいう抽象的で具体性に乏しいお話ではなく、こういう場面でこのような実益が得られた、といった実績があれば、お金を掛けてでもマンション管理士を雇う意味があると考えます。（というか具体の説明ができないと総会でマンション管理士を雇うという決議は取れないかと）

[11210: 匿名さん]

>>11209 マンション掲示板さん 5時間前
勘違いしないでください。
マンション管理士を雇うとは言っていません
お住いのマンションの組合員の中からマンション管理士有資格者を
探してその者の意見等を聞きなさいと言っているのです。
その後に活用するに値するかを考慮して値すると思えば理事会等に
諮って活用方法を検討してはどうかと言っているのです。
この場合組合員の中からと限定する理由はそれだけ熱心に取り組ん
でくれると推測しているのです。
理事会のありようが変わるだけでもマンションにとっては有益であ
ると思います。

[11211: 匿名さん]

>>11209さん
マンション管理士を雇ったことはありませんが、勉強をしていない
住民ばかりが理事になり、区分所有法や標準管理規約、自分の住んで
いるマンションの管理規約や各種細則を熟知している者はいないでしょう。
当然、建物設備に関しても相見積もりの取り方や、相場の把握、大規模修繕工事
の進め方や長期修繕計画の洗い直し、資金計画、規約の全面改正、改正に
なった区分所有法や標準管理規約への対応等ができないと思いますよ。
マンション管理士に顧問とかを依頼して、理事会や専門委員会に参加して
もらい、参考資料等の配布をしてもらうこともできます。
それらのために、マン管士を顧問にした場合、費用対効果がどうなのかは
判断は難しいですが、顧問料が安ければそれを使わない手はないでしょう。
月２万とか３万のお金がもったいないというのなら、住民がボランティア
として取得すればいいでしょう。

[11212: 匿名さん]

>>11209 マンション掲示板さん
管理意識の乏しい組合員が大いのが実情です。
特に感情で事の次第を図られてはマンションの将来が危険です。
やはりマンション管理士の学習をしたものは事の次第を冷静に
見る能力がある者としての合格でしょうから、
組合員とともに学習する気持ちで管理に臨んでもらいたい。

[11213: マンション掲示板さん]

ご相談です。
当マンションの駐車場はタワーパーキング約30台で、EV充電対応パレットはこのうち2台のみなのですが、近い将来EVが主流になるとこれでは到底足りなくなると懸念しています。
つきましては、タワーパーキングのパレットにEV充電を追加したケースがありましたら教えてください。
おそらく管理組合として大変だったと思いますので、苦労話なんかをお聞きしたいです。

[11214: 匿名さん]

>>11213 マンション掲示板さん 2時
この問題は非常に興味あるけど。私も知りたいです。
できたら駐車区画ごとに充電器を設置出来たら費用は
どれくらいでしょうか。
多分組合員は反対はしないでしょうけれども費用が問題。
将来は液化水素の給油機も考えないといけない時代になる。

[11215: 匿名さん]

マンションの管理組合が脱酸素の国策に協力して補助金を
請求してみるといいでしょう。究極は水素になるけどね。

[11216: 匿名さん]

>>11215 匿名さん
脱酸素とは先進的ですね
うちのマンションは脱炭素がせいぜいです

[11217: 匿名さん]

>>11216 匿名さん
というつまらないツッコミはさておき、EV充電パレット追加で脱炭素を謳うならグリーン電力を買うべきですよね。
割高なグリーン電力を買ってまで脱炭素を進めるべきでしょうか？
マンション管理士さんなら脱炭素の流れにも精通されてますよね。
ぜひアドバイスいただきたいです。

[11218: 匿名さん]

脱炭素が流行語みたいにもてはやされているが天然ガスや原油の
値上げがひどい状況です。
今は発電燃料が高騰して電気自動車の普及とともにインフレが起
こっている。
FRBは金利の値上げを強行するとリーマンショックの二の舞を演
じる危険性から苦慮しているらしい。
株価のハイテク銘柄の売りが暴落の原因である。
日本はインフレで国民の所得は増えずにスタグレーションの様相
を呈している。
脱炭素がもたらす弊害にきずきだした投資家がそれに伴う銘柄を
売り調整に入っていると思われる。
やはり、太陽光や風力等の再生可能エネルギーと究極の燃料は液
体水素だとの意見が浮上している。
電気自動車は液体水素燃料までのつなぎにしかならないのではな
いか。
ガソリンエンジンの製造で生計を立てていた自動車関連の企業の
倒産が気がかりです。

[11219: 匿名さん]

現実は電気自動車の普及が脱炭素に貢献すると言われているがその
電機の発電燃料が問題になってくる。
充電スタンドをガソリンスタンドに併設するには無理だそうです。
無理だそうです。
充電時間も問題だし、やはり一戸建ての深夜電力での充電は可能で
しょうが、
マンションみたいな集合施設は難しい問題がありそうです。
電力会社からの電力の購入はやめて自家発電でコスト問題をクリア
できれば実現は可能でしょう。
それに屋上に太陽光パネルを設置して昼間の余剰電力を蓄電する方
法を考えてはいかがでしょう。その一つが那須電機鉄工の水素吸蔵
合金システムを勉強してみてはいかがでしょうか。

[11220: 匿名さん]

>>11219 匿名さん
マンションは戸あたりの屋根壁面積が戸建てに比してあまりに少ないため、太陽光発電パネルでのエネルギー自給は無理ではないかと。

[11221: 匿名さん]

>>11219 匿名さん
屋根壁面積が少なければその分の充電設備を減らせばいいのではない
でしょうか。駐車場一区画一基の充電設備は理想ですけどね。

[11222: 匿名さん]

液体水素燃料自動車次第では電気自動車給油システムは無駄になる
可能性が高い。
そこら辺を見極めようとしている投資家の動きに注意する必要がある。再生可能エネルギーの水上風力発電の入札で負けたレノバの株が目標
株価2000円くらいのものがここ4か月で7000円くらいに推移してい
たものが2000円を切る暴落をしている等でも国策として再生可能エ
ネルギーに目が向いている。
しかし、それくらいでは需要は賄えない。
究極の脱炭素としては水素燃料に注目している。ガソリンスタンド
が液体水素給油スタンドに移行する日は意外と早いものかと思われる。株価で占うと那須電機鉄工、日本化学工業、新日本電工、岩谷
産業、エネオス、等に注目している。
私は将来の水素燃料に着目してこれ等の銘柄に5年前に投資した。
証券会社からまだ早いと言われたが損を覚悟して購入した。
証券マンの意見に同調して株価は暴落して多額の含み損を抱えたが
、私のにらみどうりに意外と早く株価が最近買われだした。
いまは電気自動車だが水素を燃料とした自動車の時代は近いと思わ
れます。
マンションに充電設備の設置は無駄な出費になると私は推測します。

[11223: 匿名さん]

ただし、太陽光パネルを無料で取り付けてくれる業者も出てきました
ので理事会で検討されるのは良いと思います。
マンションには共用部分の電気代を皆さんの管理費等からの負担にな
りますのでそれ等が安くなるなら太陽光パネルや風力発電も有効だと
思います。
私は以前住んでいた大型マンションで提案しましたが受け入れられま
せんでした。
現在は水素吸蔵合金のシステムの情報を得るのに必死ですが頭が悪く
て理解できません。詳しい方は教えて下さい。
このシステムでは液体水素の貯蔵は無理なように思います。
しかし、このシステムで液体水素の貯蔵が出来れば鬼に金棒の水素燃
料の給油が出来そうです。

[11224: 匿名さん]

夢みたいなことを論ずるより、マンションの現実を認識
すべきじゃないの。
マンションは株式会社ではないんだよ。
日常の騒音、ペット、ゴミ処理、補修工事等を行っていけばいいんだよ。
それぐらいしかマンションの人材やそれに掛ける時間を割くことが
できないんだから当然なんだけどね。
それに、マンションも千差万別いろんなマンションがあるからね。

[11225: 匿名さん]

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表

　　目的
　　　見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
　　きるようにしたものです。

　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか（工事費内訳明細で確認）
　　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　　業務の量が低すぎないか
　　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討（実態調査で比較）

[11226: 匿名さん]

　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　工事金額１戸当り　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

　　第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

[11227: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[11228: 匿名さん]

>>11224 匿名さん 1時間前
夢ではないですよ。
現実に自家発電マンションは進歩しています。
脱炭素になっているマンションですけどね。
電気自動車に対する充電システムのマンションは増えますよ。
それより水素自動車に対する対応も考える時期に来ています。
多分水素に成るとマンションには蓄電設備を備えたマンション
が必要かどうかの時代になります。
ガソリンスタンドが水素スタンドになるのでマンションの充電
システムは不要になる可能性があります。
これは大事ですよ、
大規模修繕よりも大事かもね。水素までの対応です。

[11229: 匿名さん]

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等
　※専門委員に工法、材料等の専門的な知識は必要ありません。技術的なことでどの工法が
　　いいのか、どの材料がいいのか等の選択は、設計コンサルタントや専門業者から詳しい説
　　明がありますので専門委員はそれを聞いて判断することになります。

[11230: 匿名さん]

大規模修繕は20年おきで十分です。

[11231: 匿名さん]

マンション大規模修繕12年→18年周期　居住者負担減
https://www.asahi.com/articles/ASP334RWSP32ULFA00C.html

　マンションの大規模修繕は12年ごとが一般的だが、最長18年ごとで済む修繕サービスが普及し始めた。安全を保ちつつ回数を減らせれば、住民が負担する月々の修繕積立金の負担を軽くすることが可能という。

　不動産コンサルティングを行う「●●」に所属するマンション管理コンサルタント、●●さんによると、周期を延ばすことは技術的にはそれ以前から可能だったが、「12年」を常識とする業界の慣習が根強く、採用がなかなか進まなかった。

[11232: 匿名さん]

>>11226 匿名さん
>　大規模修繕工事の時期
>　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％

質問：
１回目で築２１年～２４年がないが本当ですか？？？？

[11233: 匿名さん]

それは洩れてるだけですよ。
９％ぐらいになるんでは。

[11234: 匿名さん]

＜再掲＞
>>7722 匿名さん 2021/03/12 09:25:36
>>>7720　>>>7539
>大規模修繕工事の時期
>第１回目
>築１１年～１５年　　６４.９％　　築１６年～２０年　２４.３％　　築２５年～30年　２.１％

データからは、正確に転載すること。
【正】
大規模修繕工事の時期（第１回目）
築１１年～１５年　　６４.９％
築１６年～２０年　　２４.３％
築２１年～２５年　　　２.１％

築２６年～３０年　　　１.５％
築３１年～３５年　　　２.３％
築３６年～４０年　　　１.１％
築４１年以上　　　　　２.７％

[11235: 匿名さん]

>>11228 匿名さん
解説ありがとうございます。
水素自動車が主流になったときにおけるマンションでの蓄電設備ってどんな必要性があるのでしょうか？

[11236: 匿名さん]

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

[11237: 匿名さん]

>>11234さん
ありがとうございます。

[11238: 匿名さん]

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

[11239: 匿名さん]

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

[11240: 匿名さん]

管理士会の役員の椅子は若者に渡すべき。
定年退職者が理事等は控えるべきである。

[11241: 匿名さん]

>>11240さん
理事は輪番制にすればいいんですよ。
そうすれば若者も、会社をリタイアした者もいますからね。
若者だけでは、マンションの管理はできませんよ、日常の
管理をしていくのに、若者だけでは時間的にも難しいでしょう。
それに、若者にもいろんな考えをもった者がいますから。
何故会社をリタイアした者の活用を考えないんですかね。
若者もいずれ会社をリタイアします。だから順次理事をやれば
いいでしょう。

[11242: 匿名さん]

>>11240さん
マンションの役員ではなく、管理士会の役員のことですね。
考え方はおなじですが、管理士会は全員現役ですからね。
管理士会に所属している者の中に定年退職して資格を取り
管理士会に所属している者は現役として働いている方です。
若者がそういった年配の方を抑えて運営できればいいですが。
管理士会では、一応会長とかがいますが、会員の者への人事評価や
昇給とかの権限はありませんからね。
人事権とかで押さえていくことはできませんしね。みんな平等ですよ。

[11243: 匿名さん]

>>11242 匿名さん 4分前
一般社団法人マンション管理士会は最低賃金は保障されていますか。

[11244: 匿名さん]

社団法人ですから、報酬は支払われているでしょう。
ボランティア活動ではないのですから。
ＮＰＯ法人でも、報酬が支払われているところは数多くありますよ。
そうしないと、その方々が生活できませんので。

[11245: 匿名さん]

マンション管理士会に勤務していると思えばいいでしょう。
マンション管理士会は国交省の天下り先でもありますし。

[11246: 匿名さん]

最低賃金が支払われているのだから雇用保険もあるのですよね。

[11247: 匿名さん]

一般の企業と同じです。
福利厚生や退職金もあるでしょう。
最低賃金とはいえないでしょうね。

[11248: 匿名さん]

>>11247 匿名さん 1時間前
最低賃金とはいえないでしょうとは、
最低賃金を超えるのか、それより遥かに超える、
とのどちらかだとの解釈でよろしいでしょうか。

[11249: 匿名さん]

普通の上場企業の賃金程度ではないですか。

[11250: 匿名さん]

普通の上場企業ってｗ
異常な上場企業があるのか？

[11251: 匿名さん]

上場も一部、二部、マザーズ、ジャスダック、とありますので、
そのいずれかでしょう。それでも魅力のある一般社団法人ですね。
頑張って合格して入会したいです。
組合員の皆さんマンションのために合格しましょう。
老後はマンション管理士会に入ると年金の他に収入が保証されます。

[11252: 匿名さん]

>>抑えて11242 匿名さん
この方は高齢で定年後の管理士会の方とお見受けいたします。
若い方が高齢者を抑えてできるか等の表現は人格を疑います。
若い方が高齢者を抑えるとは逆をいえば高齢者が若い者を抑
えていることを白状しています。本日はお休みでマンション
管理士合格者としてマンション管理士会の状況を調べていましたら、
平日に延々と管理の知識を投稿しているマンション管理士がおられ
ます。マンション管理士会がどのレベル化を理解できました。
ありがとうございます。

[11253: 匿名さん]

へえー、今日はマン管士の合格発表かあ。
懐かしいね。
ぎりぎりだったけど一発で通ったけどね。
僕は単なるマンションの住民だよ。
管理士会にも入会していない。

[11254: 匿名さん]

>>11253 匿名さん
オラもマン管と管業一発合格だったな。
単なるマンション住民だけど。

[11255: 匿名さん]

２０２０年までのマンション管理士試験合格者３８，５８３人、登録者が２５，６６０人ということだから、合格者の約３分の１が登録していない。

http://www.higuchi-fit.co.jp/mezase/bun-kazu/bunseki.htm

アンケート調査によると、マンション管理士として就業しているのは、４．６％。

７５．８％がマンション管理士の活動を行った事がない。

https://www.mankan.org/pdf/chosa02.pdf

[11256: 匿名さん]

>>11255 匿名さん
趣味の一環として取る程度の資格ってことですね(^^)

[11257: 匿名さん]

趣味として取るのではなく、自分が住んでいるマンションの管理を
スムーズに行うために資格をとっただけのこと。
何もしらないでマンション管理を行うととんでもないことが行われる
可能性があるからね。
マン管の資格を取る目的には大きく分けて３つあります。
①自分の住んでいるマンションのために取る者
②管理会社に勤務している者が自己研鑽を高めるために取る
③開業や就職を有利にするために取る

[11258: 匿名さん]

マンション管理士試験の合格発表は１月１４日なんですね。

[11259: 匿名さん]

マンション管理士の合格率は８％前後ですね。
ということは、１００人受けて８人しか合格しないんだ。
いくら受験者のレベルが低いとか言っても、わざわざ休日に
受験料や交通費を使ってまで受験しているんだから。
それまでの勉強も当然しているだろうしね。
要領のいいものは、短期間で１発で合格するけどね。

[11260: 匿名さん]

マンション管理士を批判する者もいますが、マン管の
試験に合格できないからですかね。
有資格者なら批判する筈はないですからね。

[11261: 匿名さん]

１４日を楽しみにしている者もいるでしょう。
あなたなら合格できる。

[11262: 匿名さん]

質問です。
管理費会計の年度決算で出た剰余金は、次年度の管理費会計へ繰り越すか、修繕積立金会計に移管するかだと思いますが、それぞれどの程度とするのが適切か、目安がありましたらご教示お願いします。

[11263: 匿名さん]

>>11262 匿名さん
収支報告書をご提示ください。

[11264: 匿名さん]

>>11262さん
管理費は基本的には毎年殆ど変化はないと思われます。
しかし、多少は余裕をみていないと、突発的な補修工事が発生
しますので確保しておく必要があります。
漏水、台風や雷等での被害については殆ど保険で対応できる筈です。
毎年管理費に余剰が生じれば、一定の額が貯まった時点で修繕積立金
会計に振り替えたらいいと思います。
私どものマンションでは、５００万円～１，０００万円を基準としています。
また、管理員人件費や清掃人を日数や時間、人員を増やす場合は
当然経費は増えます。それ以外は管理委託費の値上げは普通は受けなくて
いいと思います。
消費税が５％から１０％にあがりましたが、それもクリアされて剰余金が
でているのですからそれは考慮しなくていいでしょう。

[11265: 匿名さん]

>>11263 匿名さん
それは無理です
勝手に公開はできませんから

[11266: 匿名さん]

>>11264 匿名さん
目安のご提示ありがとうございます。
100万や200万程度なら東面は管理費会計に置いておいて、500万くらいまで貯まったら一定金額は修積会計に振り替えるイメージですね
1つ質問ですが、保険が効く場合でも保険金が下りるまである程度期間を要しますので、とりあえずは管理費会計からキャッシュアウトせざるを得ないですよね？
その分（幾らで見るかは悩ましいですが）は管理費会計でゆとりを持っておきたいと思います
また、消費税5％って随分昔の話ですよね…

[11267: 匿名さん]

>>11266 匿名さん
東面→当面

[11268: 匿名さん]

>>11266さん
保険金がおりるまでのつなぎ資金は必要でしょうね。
消費税は今後のことを書いたんです。１０％が１５％になった時
値上げの検討が必要になるかもしれませんので。
現在は10%になっていますがそれはクリアされているからその分の
余剰金はあったので、値上げはしなくてよかったんでしょう。

[11269: 匿名さん]

>>11251 匿名さん
＞上場も一部、二部、マザーズ、ジャスダック、とありますので、
＞そのいずれかでしょう。それでも魅力のある一般社団法人ですね。

上場はプレミアム、スタンダード、グローズ　に改編された？

[11270: 匿名さん]

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。