「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11171: 匿名さん]

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[11172: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[11173: 職人さん]

建設関連株で勝負します。

[11174: 職人さん]

管理組合の収入源は管理費と使用料ですが、資産運用益も考えてみては
どうでしょうか。いきなり暗号資産というわけにもいかないでしょうから
安全な債券あたりから始めて、投信、株式と進めていくべきです。

[11175: 職人さん]

管理費はまだしも使用料に依存するとマンション全体が賃貸臭く
（貧乏くさく）なるので注意が必要です。
一方で、使用料収入が多い中古マンションほどよく売れるので
終の棲家にしない住民には使用料収入の比率アップが望ましい。

[11176: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

[11177: 匿名さん]

＜マンション標準管理規約における敷地及び共用部分等の保存行為の取り扱い＞

【第２１条（敷地及び共用部分等の管理）】
第１項　【敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。】ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
第３項　区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。

【第２１条関係コメント】
①　第１項及び第３項は、【区分所有法第１８条第１項ただし書】において、保存行為は、各共有者がすることができると定められていることに対し、【同条第２項】に基づき、規約で別段の定めをするものである。

区分所有法第１８条（共用部分の管理）
第１項　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
第２項　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

[11178: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣に
　　取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこしい問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[11179: 匿名さん]

給排水管の枝管部分からの漏水事故等によるトラブル工事は
管理会社の利益の源である。
うちの管理人は内部告発をしたので首になった。

[11180: 匿名さん]

うちの場合は工事は全て管理会社経由ではないから安心。
漏水事故の場合、殆どが保険が適用されるんだけど、その保険の
賠償部分を管理会社がねこばばするの。

[11181: 匿名さん]

多少管理会社に利益をもっていかれても、漏水の対応を
してくれればいいんじゃないの。

[11182: 匿名さん]

>>11181 匿名さん 6分前
共用部分の給排水の更新工事時に専有部分の枝管部分も一緒に
しようとマンションに居住しているマンション管理士資格保有者
の意見を無視した。
＞＞11181 匿名さん のような管理会社側に立ったマンション管理士
及び組合員の存在がこの問題を先送りしている。
気が付いたときは手遅れだある。
専有部分同士の漏水トラブルに管理会社が代理をしている組合保険を
利用して示談をしたり工事を請け負ったりしている。
保険金の収支は報告されないで闇の中であるが、
管理人は事情の詳細を見ているので内部告発したが理事会で潰されて
いる。
続きな後で。一つ追加、専有部分の原状回復工事は数百万します。

[11183: 匿名さん]

保険と工事の請負者は別ですよ。
専有部分の漏水事故の工事費は、殆どは上階からの漏水であり
階下の住民はすぐ気づくので壁紙の張替えぐらいの軽微な工事ですよ。
加害者の漏水の部屋の補償は保険はしませんからね。
あくまで被害者に対しての補償です。
それに経年劣化に対しては保険はでません。

[11184: 匿名さん]

>>11183 匿名さん 1時間前
保険はあるよ、加害者には出ないのは当たり前だよ。
管理会社が請け負ってした工事の保険金請求は管理会社であり、
保険会社は管理会社の口座に工事代（請求額）振り込みます。
実務ではそうなっている。
組合に関するお金の流れは複雑だから実務の勉強をしましょう。
組合幹部はここら辺の無知知識でだまされるか知って共謀する。

[11185: 匿名さん]

管理組合が保険を請求した場合、その工事費は管理組合に振り込まれなければ
会計上、帳簿が合わなくなります。
収支報告書でも、保険金の計上がされているでしょう。
管理会社に振り込まれた後、管理組合に振り込まなければ帳簿が合いません。

[11186: 匿名さん]

>>11185 匿名さん
そうでなければいけません。
しかし、私のマンションはそうではありません。
保険会社に聞いたところ保険金は請負業者（工事業者）
の請求でその者の口座へ振り込むそうです。

[11187: 匿名さん]

組合は組合の役員に委任しているのですから、その役員に就任するかしないかは
理由の如何を問わず貴方の自由です。

[11188: 匿名さん]

うちの場合は、輪番制の理事を拒否した場合は理事会協力依頼金
として毎月５，０００円をしはらわなければならないように
規定されています。

[11189: 匿名さん]

たかが月５，０００円のことだからといって、
理事の就任を拒否する者もいます。

[11190: 匿名さん]

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０万円以上（当マンションの見積もりを業者に依頼した費用）の見積もりとなっています。
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

[11191: 匿名さん]

>>11188 匿名さん
そんな規約は無効だよ。

[11192: 匿名さん]

マンションの住民全員で決めたことは有効だよ。

[11193: 匿名さん]

ハイハイと言って理事になっておいて理事会さぼればいいだけの話
就任拒否していないから５千円払わなくて済むｗ

[11194: 匿名さん]

>>11192 匿名さん
全員が合意したなら従いましょう。

[11195: 匿名さん]

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
　なくなってしまいます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
　ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ
　とも予想されます。

　　１０年後、２０年後になっても、現在と資産価値が変わらないような適正な建物・設備の維持、保全に
　取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。

　　　＜自分たちのマンションを、快適な住まいにすることができるのは、あ・な・たです。＞

[11196: 匿名さん]

　　＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので
　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合
フルメンテ　　　４０，０００円～５５，０００円 　新築時は、ＰＯＧ契約でいいが、古くなって
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　から変えるのは難しい。

　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，０００円～１，４００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。

　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　　　　　　　　　　　１時間　　１，２００円～１，７００円

　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　　　　　　　　　　月１戸当り　　７００円～１，３００円
戸数によって、大きく違ってきます。

[11197: 匿名さん]

　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。

　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
戸数によって違ってきます。

　　７）保険料 積立部分は修繕積立金

　　８）その他点検費用 価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　　　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　　　　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　事例　　１１７，７２０円　(１７０戸）　
　　　　　＊遠隔監視・・・・１棟月１２，０００円～２０，０００円
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

　　９）その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等

[11198: 匿名さん]

＜マンション標準管理規約における敷地及び共用部分等の保存行為の取り扱い＞

【第２１条（敷地及び共用部分等の管理）】
第１項　【敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。】ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
第３項　区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。

【第２１条関係コメント】
①　第１項及び第３項は、【区分所有法第１８条第１項ただし書】において、保存行為は、各共有者がすることができると定められていることに対し、【同条第２項】に基づき、規約で別段の定めをするものである。

[11199: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。
　劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる
ことを改良といいます。（サッシの樹脂化、バリアフリー化等）

　このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。

　修繕積立金は長期修繕計画表を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　只、２回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。

[11200: 匿名さん]

建築士と一緒に長期修繕計画の洗い直しを
しているマンションはありますか。

[11201: マンション掲示板さん]

お世話になります。
マンション管理士を入れて本当に役立ったという管理組合さんがあれば、ぜひそのご経験をお聞きしたいです。
よろしくお願いします。

[11202: 匿名さん]

マンション管理士を投入するのは、管理会社を代えるとき
ぐらいではないでしょうか。

[11203: 匿名さん]

うちのマンションは、組合員でマンション管理士の有資格者がいます。
資格はないよりあった方がいいと思います。

[11204: 匿名さん]

まず最初にマンションにお住いのマンション管理士有資格者を
探しましょう。その方が先です。
以前住んでいたマンションに今度真面目なマンション管理士が
誕生した。

[11205: 匿名さん]

マンション管理士は皆さんまじめですよ。
住民に啓蒙活動をやりましょう。
「皆さん、マンション管理士の資格にチャレンジしませんか」と。

[11206: 匿名さん]

住民が取得する必要はまったくない。
取得者がいるなら取得者にセミナーを開催してもらえば？

[11207: 匿名さん]

住民はボランティアで資格を取ったと思われるので
しっかりマンション管理に取り組んでくれますよ。
有資格者と一般の組合員とは天と地ほど知識や情報量の
差がありますよ。

[11208: 匿名さん]

>>11207 匿名さん
もう少し現実的な提案できないのか。
セミナー等は数時間、取得に向けた勉強は数十?数百時間、そんな時間があれば自分の仕事に役立つ勉強をする方が有益と考える人が多数。

[11209: マンション掲示板さん]

お世話になります。
再度お聞きしますが、
マンション管理士を入れて本当に役立ったという管理組合さんがあれば、ぜひそのご経験をお聞きしたいです。
よろしくお願いします。

熱心とか天と地の差とかいう抽象的で具体性に乏しいお話ではなく、こういう場面でこのような実益が得られた、といった実績があれば、お金を掛けてでもマンション管理士を雇う意味があると考えます。（というか具体の説明ができないと総会でマンション管理士を雇うという決議は取れないかと）

[11210: 匿名さん]

>>11209 マンション掲示板さん 5時間前
勘違いしないでください。
マンション管理士を雇うとは言っていません
お住いのマンションの組合員の中からマンション管理士有資格者を
探してその者の意見等を聞きなさいと言っているのです。
その後に活用するに値するかを考慮して値すると思えば理事会等に
諮って活用方法を検討してはどうかと言っているのです。
この場合組合員の中からと限定する理由はそれだけ熱心に取り組ん
でくれると推測しているのです。
理事会のありようが変わるだけでもマンションにとっては有益であ
ると思います。

[11211: 匿名さん]

>>11209さん
マンション管理士を雇ったことはありませんが、勉強をしていない
住民ばかりが理事になり、区分所有法や標準管理規約、自分の住んで
いるマンションの管理規約や各種細則を熟知している者はいないでしょう。
当然、建物設備に関しても相見積もりの取り方や、相場の把握、大規模修繕工事
の進め方や長期修繕計画の洗い直し、資金計画、規約の全面改正、改正に
なった区分所有法や標準管理規約への対応等ができないと思いますよ。
マンション管理士に顧問とかを依頼して、理事会や専門委員会に参加して
もらい、参考資料等の配布をしてもらうこともできます。
それらのために、マン管士を顧問にした場合、費用対効果がどうなのかは
判断は難しいですが、顧問料が安ければそれを使わない手はないでしょう。
月２万とか３万のお金がもったいないというのなら、住民がボランティア
として取得すればいいでしょう。

[11212: 匿名さん]

>>11209 マンション掲示板さん
管理意識の乏しい組合員が大いのが実情です。
特に感情で事の次第を図られてはマンションの将来が危険です。
やはりマンション管理士の学習をしたものは事の次第を冷静に
見る能力がある者としての合格でしょうから、
組合員とともに学習する気持ちで管理に臨んでもらいたい。

[11213: マンション掲示板さん]

ご相談です。
当マンションの駐車場はタワーパーキング約30台で、EV充電対応パレットはこのうち2台のみなのですが、近い将来EVが主流になるとこれでは到底足りなくなると懸念しています。
つきましては、タワーパーキングのパレットにEV充電を追加したケースがありましたら教えてください。
おそらく管理組合として大変だったと思いますので、苦労話なんかをお聞きしたいです。

[11214: 匿名さん]

>>11213 マンション掲示板さん 2時
この問題は非常に興味あるけど。私も知りたいです。
できたら駐車区画ごとに充電器を設置出来たら費用は
どれくらいでしょうか。
多分組合員は反対はしないでしょうけれども費用が問題。
将来は液化水素の給油機も考えないといけない時代になる。

[11215: 匿名さん]

マンションの管理組合が脱酸素の国策に協力して補助金を
請求してみるといいでしょう。究極は水素になるけどね。

[11216: 匿名さん]

>>11215 匿名さん
脱酸素とは先進的ですね
うちのマンションは脱炭素がせいぜいです

[11217: 匿名さん]

>>11216 匿名さん
というつまらないツッコミはさておき、EV充電パレット追加で脱炭素を謳うならグリーン電力を買うべきですよね。
割高なグリーン電力を買ってまで脱炭素を進めるべきでしょうか？
マンション管理士さんなら脱炭素の流れにも精通されてますよね。
ぜひアドバイスいただきたいです。

[11218: 匿名さん]

脱炭素が流行語みたいにもてはやされているが天然ガスや原油の
値上げがひどい状況です。
今は発電燃料が高騰して電気自動車の普及とともにインフレが起
こっている。
FRBは金利の値上げを強行するとリーマンショックの二の舞を演
じる危険性から苦慮しているらしい。
株価のハイテク銘柄の売りが暴落の原因である。
日本はインフレで国民の所得は増えずにスタグレーションの様相
を呈している。
脱炭素がもたらす弊害にきずきだした投資家がそれに伴う銘柄を
売り調整に入っていると思われる。
やはり、太陽光や風力等の再生可能エネルギーと究極の燃料は液
体水素だとの意見が浮上している。
電気自動車は液体水素燃料までのつなぎにしかならないのではな
いか。
ガソリンエンジンの製造で生計を立てていた自動車関連の企業の
倒産が気がかりです。

[11219: 匿名さん]

現実は電気自動車の普及が脱炭素に貢献すると言われているがその
電機の発電燃料が問題になってくる。
充電スタンドをガソリンスタンドに併設するには無理だそうです。
無理だそうです。
充電時間も問題だし、やはり一戸建ての深夜電力での充電は可能で
しょうが、
マンションみたいな集合施設は難しい問題がありそうです。
電力会社からの電力の購入はやめて自家発電でコスト問題をクリア
できれば実現は可能でしょう。
それに屋上に太陽光パネルを設置して昼間の余剰電力を蓄電する方
法を考えてはいかがでしょう。その一つが那須電機鉄工の水素吸蔵
合金システムを勉強してみてはいかがでしょうか。

[11220: 匿名さん]

>>11219 匿名さん
マンションは戸あたりの屋根壁面積が戸建てに比してあまりに少ないため、太陽光発電パネルでのエネルギー自給は無理ではないかと。