「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11111: 匿名さん]

>>11107 匿名さん
でしたら、「月々の管理費で賄えるかどうか」ではなく、「年度予算の修繕費や予備費の範囲内かどうか」と言いたかったのですか？
それなら分かるのですが。

[11112: 匿名さん]

管理費の年度予算内ということですよ。
修繕積立金の取り崩しは総会の決議が必要となりますので。

[11113: 匿名さん]

予算の小修繕費を使えばいいでしょう。
保険が適用できるなら保険金の範囲で修理する
小修繕費で支出して保険金収入若しくは雑収入で処理する。
そのために小修繕費の予算は大目に組むこと。
管理会社が保険代理で工事の請負もしている時は二重請求
をしていることがあるので要注意です。

[11114: 匿名さん]

11106ですが、私の疑問は「『月々の』管理費で賄えるか」という11105さんの書き込みだったのですが、どうやらそうではなく年度単位で皆さん考えているということが分かりましたので、もう結構です。
ありがとうございました。

[11115: 匿名さん]

勘違いもありますよ。
最初の書き込み通り、月々の範囲内ということです。

[11116: 匿名さん]

>>11114さん
勉強になり良かったですね。
これが基本です。
＞保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を
>図る行為をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

[11117: 匿名さん]

>>11105 匿名さん 17時間前
貴方の言っていることはマンション管理士の試験問題の回答では
間違いではありません。
しかし、現場を知っているものはそのような仕事はしません。
保存行為の範囲が曖昧なのでどのような少額な保存行為でも緊急
を要する場合には議案をしたためて各理事に持ち回り承認印をい
ただき実行するようにしました。
私は理事長ですが組合費を使う場合は単独での決済は避けており
ます。
貴方みたいに知識があって物事を理解できる組合員ばかりとは限
りませんので後日のクレーム等に備えるためです。

[11118: 匿名さん]

>>11117さん
ただ規約上は、保存行為は誰でもできるようになっています。
それでは問題も出てきますので、保存行為でも急を要するものと
そうでないものに分け、専有部分内の共用部分（ガラスとか網戸）
についてはそこの区分所有者に任せるがその他については、理事長に
権限を委譲する規約の改正をしておく必要があります。

[11119: 匿名さん]

>>11115 匿名さん
質問を変えましょう。
1月の管理費収入見込み100万円、支出見込み95万円の場合において1/15に10万円分の現状維持行為が必要ということを覚知したら、それは保存行為と判断しますか？
月々の管理費会計をオーバーするから保存行為ではないと判断しますか？
それとも年間で見れば管理費会計の枠内だから保存行為と判断しますか？
もう一つ質問ですが、管理費って月次決算してるのですか？

[11120: 匿名さん]

>>11119 匿名さん
貴方のマンションでは一カ月分の管理費の収入が支出オーバー
したらいけないといった決まりでもあるのか。
保存行為でも急を要する案件の内容によって判断が違います。
そんなくだらないことに頭を使いなさんな。
解らなければ臨時理事会（もち回り理事会）でも開催して賛
否を問えばいいでしょう。

[11121: 匿名さん]

>>11120 匿名さん
もちろんそんな下らない決まりなどないですよー笑
「月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。」
と何度も書き込む方がいらっしゃるので、月次でしか物事を考えない硬直的なマンションもあるのかなぁという好奇心でお聞きしているまでです(*^^*)

[11122: 匿名さん]

毎月の管理費等（一般会計）の節約をすれば剰余金が生じる。
一年後の会計報告には前期繰越金として毎年累積してたまる。
金持ちマンションはこうして蓄えて一定の金額ななった期に
は修繕積立金等（特別会計）に繰り入れ計上する。
最近はマンション管理士等が自分のマンションの管理に積極
的だから管理会社も工事等でだましにくくなったので、
ある大手の管理会社109等は大規模修繕は今まで12年おきに
との提案を18年周期にできるといって管理委託費を値上げし
ている。本来は12年は早くて18年でよかったのである。
委託費を値上げしてぼったくりを画策しだした。
組合は自前のマンション管理士を大いに活用するべきである。
特に大型マンションの管理人やフロント業務をしてきたマン
ション管理士を自前で賄えば鬼に金棒である。

[11123: 匿名さん]

保存行為をやるのに月の管理費会計をオーバーしたら
全組合員から徴収することになってるでしょう。
それか、値上げか借り入れ若しくは臨時総会を開催して修繕積立金
の取り崩しをするしかない。

[11124: 匿名さん]

>>11123 匿名さん
貴方とは話ができません。
保存行為の費用の支出が月の管理費会計をオーバーしたら
全組合員から徴収するのならしてごらんなさい。
それくらいの読みが出来ないものにはマンションの管理を
語る資格はありません。

[11125: 匿名さん]

マンション管理士試験ではそのようになってるけどね。

[11126: 匿名さん]

>1112４さん
ただね、普通はそういうことはやらないでしょう。
管理費が足りなくなれば、借り入れをするか修繕積立金から
もってきて解決しますよ。
工事をして、お金が払えないならあなたならどうしますか。

[11127: 匿名さん]

>>11126 匿名さん
保存行為費用が月の管理費会計で不足すれば全員から徴収するか
借り入れをするの、そんな問題は管理士試験の問題には出ない。
管理費等の収入が不足して支出できないときは全員から徴収する
か借り入れを起こすか修繕積立金等を取り崩すかはしなければ債
務不履行になりますから仕方ないでしょう。
しかし、保存行為費用が不足するマンションなどは聞いたことが
ありません。そこまでして保存行為をするでしょうか。
ダメじゃ、こりゃ、

[11128: 匿名さん]

管理費がぎりぎりしかないマンションはありますよね。
エントランスのオートロックが故障して全交換しなければ
マンションにはいれなくなった。
その工事は保存行為ですよね。
取替費用が３００万円だった場合、管理費がなければ借り入れ等
をしなければ払えなくなります。
さあどうします。

[11129: 匿名さん]

>>11128 匿名さん 1分前
エントランスのオートロックが故障修理は保存行為に当たるかも
しれないが全部交換は保存行為ではありません。
だからこんな勘違いをするから臨時理事会を持ち回りでもいいか
ら開催して理事の知恵を借りればいいのです。
修理では治らない全部交換であれ私なら緊急の臨時総会を開催し
て決めます。
勝手にしても規約や法令に反しないかもしれないが組合員の承諾
は得ます。
300万もする交換費を組合員一人で決めて文句が出たらまずいよ。
3万円くらいなら総会無しに各理事の過半数の賛成は得ます。
私はエントランスのオートロックが故障して治らなかった経験が
あります。
総会でオートロックが開きパなしでは防犯上よくないので大至急
しなさいとのお叱りを受けた覚えがあります。

[11130: eマンションさん]

管理費と修繕積立金の違いぐらいは理解しないと。
300万の保存行為を管理費から支出できる組合なんて皆無でしょうね。

オートロックが壊れたら警察への相談が第一じゃないかな。メーカーや業者にだって部品の調達やスケジュール調整が必要で空白の期間がどうしても出来るんだから、落ち着いて対応しないと足元見られたりハズレを引きかねないのでは。。。

[11131: 匿名さん]

管理費が不足するときは各組合員から持分割合に従ってその都度必要額を徴収できる。
区分所有法１９条に規定があるので総会決議は不要だ。

[11132: 匿名さん]

>>11131 匿名さん 1時間
区分所有法19条を強行規定と勘違いしている。
この条文は標準管理規約も同文だから
マンション管理士でも勘違いする。
たまにではあるが法令と異なる規約のマンションもある。
つまり、19条は強行規定ではないのである。
規約に自由に定められるのである。

[11133: 匿名さん]

>>11131 匿名さん 2時間前
組合員がエントランスの故障防犯上危険だからと言って勝手に
300万円でオートドアを交換して各組合員に持分割合で徴収な
どできませんよ。
せめて総会出席組合員の議決権の過半数の同意は得てください。
取り付けが完了するまでは防犯の事を考慮して組合員で交代で
監視したり、警察に届けて協力を仰いでください。
管理費等（一般会計）が不足して修繕積立金等（特別会計）を
取り崩すときはその旨を議案にしたためて組合員の合意を得れ
ば、ほぼ完璧です。

[11134: 匿名さん]

だから保存行為の規約を規定しておきなさいといっていたんだけどね。
管理費が不足するときは各組合員からその都度徴収できるとなって
いるんだから、その法律がある限り各戸からの徴収は可となる。
任意規定だといっても、規約になければ法に従うというのが分っていない。
オートロックの故障が治らず交換しなければならないんだったら保存行為
なんだから総会の決議なしに交換できるんだよ。
金額についても、３００万円は１カ月の管理費の範囲内でしょう。
管理費がなければ各人から徴収するということになる。
こんなことは常識の範疇だよ。だからそうならないように保存行為の
規約を作っておくべきだよ。
そのために、情報の提供をしたんだけどね。

[11135: 匿名さん]

それから、民法の特別法が区分所有法であり、その法律は強行規定と
任意規定があります。
任意規定は管理規約で変更することは可能です。しかし、規約に変更を
しなければ当然区分所有法に準じて処理することになるんです。
民法＜区分所有法＜管理規約ということになります。管理規約が一番
遵守しなければならないということです。
当然、任意規定で規約の改正がされていればの話しです。

[11136: 匿名さん]

>>11135 匿名さん
ほとんどのマンションは管理費等の負担割合は区分所有法19条どう
りに共用部分の持分割合若しくは専有部分の床面積の割合で徴収す
るようになってはいる。
しかし区分所有法19条に記載しているように法律と異なる割合を
規約で決めることもできるとあるので強行規定ではなく任意規定
となる。
区分所有法とは異なる規定を設けているマンションもあるので各区
分所有者はこの際管理費等の専有部分別負担割合表の作成を組合に
要求してください。
この計算表に従って収支報告書の管理費等の合計額が理解できるよ
うになります。
今までの組合の不手際は連帯責任でとがめないようにして組合員の
協力を得るといいでしょう。
だだし、
300万円の工事代は組合員の承諾は必要です。
無断でしたらその300万円はその組合員の請求は拒否されても抗弁
はできません。
３００万円を自己負担でするならどうぞしてください。

[11137: 匿名さん]

>>11136さん
今時、管理費と修繕積立金の部屋別金額が規約や細則に
規定されていないマンションはありませんよ。
その計算表が管理規約に規定されていれば値上げをしたときに
値上げは普通決議でいいが、規約の計算表を改正するとなると
特別決議になるので矛盾しますので、その金額の計算表は細則に
しているところが多くなっていますよ。
それから、３００万円はその金額が多いので組合員の承諾が
必要といっていますが、法律通り遂行しているのに自己負担
することはありませんよ。保存行為の規定ではおおよそ１カ月の
管理費の範囲内ということになっています。
だから、保存行為の規約改正をしなさい、そうすれば問題は
解決しますから。
区分所有法第１９条は任意規定ですよ。だから変更しなさい。

[11138: 匿名さん]

もう一度情報の提供をします。

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。
理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼できるのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場合は取り消すことができます。
そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要があると思われます。
急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為については、理事長又は理事会判断とする方法です。

[11139: 匿名さん]

>>11138 匿名さん
工事代金が300万が抜けてるよね。

[11140: 匿名さん]

工事代金は月々の管理費で賄えるかが一応の目安といっているでしょう。
３００万円は１カ月の管理費以内でしょう。
管理費の内訳も書きましょうか。そんなに小さい金額のマンションは
ないでしょう。

[11141: 匿名さん]

目安の金額は明記できないんです。
３０戸のマンションと1,000戸のマンションでは、１カ月の
管理費は大きく違いますから。

[11142: 匿名さん]

>>11137 匿名さん
負担割合表が配布されていないマンションは結構あります。

[11143: 匿名さん]

管理会社にもよると思いますが、小規模な管理会社に管理を
委託していればそういうマンションはあると思いますが、大手の
管理会社であれば、分譲時に管理費等が明記されていないところは
まずないと思いますよ。
何も秘密にすることはないですし、口座引き落としをするときはその表
を基に銀行に引き落としを依頼するのですから。
その表がなければ管理会社はどうやって銀行に口座引き落としを依頼
するんですか。

[11144: 匿名さん]

管理費や修繕積立金を値上げするときにも
その表は必要でしょう。

[11145: 匿名さん]

保存行為は区分所有者のだれがやってもよいなんてルールを規約に定めているキ〇ガイマンションは稀であろう。外壁や廊下の補修を個人の好みでやられたらたまらない。

[11146: 匿名さん]

区分所有法第19条は、管理費収入が不足したときに区分所有者全員から共用持分に応じて追加徴収できる、と言っているだけであって。追加徴収しろとは言っていない。
だから、管理組合が別のやり方（一部の区分所有者から、または、持分比率以外の基準で）で追加徴収しても構わないのだが、その場合は総会でゴタゴタしなければならないということだ。
また、規約改正は特別決議であることばかり強調されるが、4分の3以上という形式要件のほかに、区分所有者間の利害の衡平という実質要件を満たさなければならない。
駐車場の修繕費用を所有者（区分所有者全員）ではなく使用者（区分所有者の一部）に負担させて衡平が保てるかと言えば、むつかしい。駐車場を使わない区分所有者もマンションを賃貸・売却するときは「駐車場付きマンション」として取引できるメリットを享受するからだ。

[11147: 匿名さん]

>>11145さん
保存行為をだれがやってもいいと決めているのはマンションの
管理規約ではなく、区分所有法ですよ。法律で決めているんです。
誤解のないように。

[11148: 匿名さん]

>>11146さん
保存行為を行い工事をすれば業者に支払いをしなければ
ならないですよね。
その時管理費が不足すれば、借り入れをするか、各組合員
から徴収するか、臨時総会を開催して修繕積立金を取り崩すしか
方法はないでしょう。
寄付を募ってそれを工事費に回す方法もありますね。

[11149: 匿名さん]

18条1項は任意規定だから自由に変更できます
法律のままでやってるマンションは〇〇ですｗ

[11150: 匿名さん]

寄付金募集が一番いいだろう。金持ちや見栄っ張りは金を出すし、賢い人は出さない。マンションの民度も測定できて最適な方法である。

[11151: 匿名さん]

>>11149さん
１８条第１項は任意規定といっているでしょう。
しかし、規約に規定していなければ区分所有法通りです。
規約で変更することができるんだから、早めに改訂を
しておきましょうと何回もいっているでしょう。
改訂していないマンションは多いですよ。しかし、それはそれで
別に問題はないでしょう。
区分所有者が勝手に保存行為を行う者はまずいないでしょうから。
しかし、区分所有者が単独でやることができると区分所有法に
規定されているのですから、やることはできるんです。
それでは困るから規約の改定をしたらどうですかと提案しているんです。

[11152: 匿名さん]

重要なことは法令や規約細則にかかわらず、組合員が異議を申し立てなければ
総会で決議されると物事はそのまま進むということです。
しかし、総会で決議されても組合員が無視してそれを理事会が放置すれば
やはり物事はそのまま進みます。

[11153: 匿名さん]

標準管理規約では、専用使用権が設定されている箇所を除いて
保存行為は管理組合の責任と負担で行うこととされています。
マトモなマンションでは規約改正をするまでもありません（笑

[11154: 匿名さん]

>>11153さん
標準管理規約のどの条項に記載されているんですか。
保存行為は管理組合の責任と負担で行うということが。
うそを書いてはだめですよ。

[11155: 匿名さん]

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

[11156: 匿名さん]

保存行為は、共用部分等の現状維持（原状回復）の行為であって、
緊急性の有無は関係ありません
管理員が毎日やってる清掃、時々やってる電球取り換えが保存行為です

[11157: 匿名さん]

保存行為を含む共用部分等の管理は管理組合の仕事（義務）ですが、
管理組合による実施を待たずに組合員が独自の判断で行うことが
許される場合があります。
自分の専有部分の使用に支障があり、かつ、緊急性があるときです
自室前の廊下に大きな穴が開いてて部屋の出入りに支障がある場合、
月1回開催の理事会がモタモタするようであれば、自分で業者を選び
工事をさせて構いません

[11158: 匿名さん]

逆の見方をすると、専有部分の使用に支障が生じている場合に
相見積もりがどうのこうのと1か月も2か月も共用部分等の修繕に
時間がかかるようだと、管理組合は組合員から管理義務違反を
理由に賠償責任を問われかねないということです

[11159: 匿名さん]

もういいんじゃないですか。
保存行為についてはだいたい理解でできたでしょうから。

[11160: 匿名さん]

　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　があります。

　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　うことも大切です。

　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。