「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11071: 匿名さん]

隣の部屋がホモのたまり場になってると査定価格に影響するかもしれないね

[11072: 匿名さん]

憲法と資産価値は関係ないからね。
資産価値を維持するために国民の基本的人権を無視してはならない。

[11073: 匿名さん]

うちはペット可のマンションだけど、夜中になると何故か犬が
泣き出す。それも長時間、隣ではないけどかなりうるさい。隣の部屋の住民は
うるさくて寝れないのではないだろうか。
８階の住民だけど１階のエントランスまで聞こえてくるからたまったものではない。
その住民はなんとかしなければいけないんじゃないかな。

[11074: 匿名さん]

息子が大学受験直前だが犬の鳴き声がうるさくて集中できないと悩んでる。
文句をいいにいったら犬に言えとのたまわった。

[11075: 匿名さん]

鳴き声がうるさい・糞尿の臭いがするを理由にペット飼育禁止条項をつくれるのだから、夜泣きがうるさい・ウンチやゲロが臭いとの理由で赤ん坊禁止マンションにできるかといえば、そうはいかない。

[11076: 匿名さん]

>夜中になると何故か犬が泣き出す。
寂しいのでしょう。よき伴侶を見つけてあげてください。

[11077: 匿名さん]

犬の婚活は管理組合の権限外事項

[11078: 匿名さん]

マンション管理士会に弁護士や司法書士や行政書士が加入している。
なんのの為でしょう。
それ等の資格では飯が食えなくて職探しにマンション管理士会に入会
しているのでしょう。しかも夫婦で加入している。
意味があるのでしょうか。
私は別に加入がよくないとは言いません。
管理士会に入会するのであればマンションの運営を管理士からの
無料相談を受けてくれるなら歓迎しますが。理由は後日

[11079: 匿名さん]

弁護士が管理士会に所属しているのは、その団体の顧問を
しているからですよ。
その団体主催の定期的な無料相談会がありますからね。
そしてその団体とのつながりがあれば、弁護士が必要な時は
紹介してくれますから。
弁護士も窓口を広げないと大変ですから。

[11080: 匿名さん]

11079 匿名さん 18分前
管理士会との顧問契約の痕跡はありません。
名簿に名前だけ記載して所在も連絡先の記載もありません。

[11081: 匿名さん]

殆どのマンション管理士会は弁護士と顧問契約を結んでおり、
年２回とかの無料相談会を開催していますよ。
名簿があるということは、その連絡はその団体を通して紹介等
をしているからでしょう。
顧問弁護士は一人ではないでしょうから。

[11082: 匿名さん]

管理士会に所属しているのは、その弁護士がマンション管理士
だからでしょう。
顧問契約とは別でしょうね。
管理士会に依頼がきたときは、その内容に応じて所属のマン管士に
仕事の依頼がいくことになります。
弁護士がいい場合は弁護士に、それ以外のときは弁護士を含めた
所属のマンション管理士のだれかが仕事を依頼されます。

[11083: 匿名さん]

弁護士を含め士業は大変です。

[11084: 匿名さん]

マン管士風情が弁護士と同じ士業を気取るんじゃない

[11085: 匿名さん]

管理士会の会員は、マン管士が所属する（零細な）管理士事務所。管理士事務所が都道府県単位の管理士会に所属し、それらを全国組織の日管連が統べている。

日管連の活動（政界工作？）が実り、去年の適正化法改正で創設された「管理計画認定制度」の実務（事前確認）をマンション管理士が担うこととなった。

https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001425604.pdf

[11086: 匿名さん]

弁護士や司法書士や行政書士等が仕事がなくて食い扶持を求めてマンション管理士試験に合格して国土交通省に登録をしてマンション管理士会に入会している。これからは不動産業に携わる業種はマンションに関する仕事が増えてくると思われる。

[11087: 匿名さん]

弁護士がなぜマンション管理士の試験を受けて資格を
とりたいか知ってるかい。

[11088: 匿名さん]

>>11087 匿名さん
私は浅知恵だから、仕事を探しているのだと思う。
おそらくそれだけではないでしょうけれども思いつきません。

[11089: 匿名さん]

正解です。

[11090: 匿名さん]

弁護士の世界も法科大学院ができてから弁護士が増えすぎて
飽和状態になり、年収がかなりさがってきています。
裁判所に赴く弁護士の車をみても高級車で乗り入れる者は
すくなくなっている。
僕の弟の息子が数年前にようやく３回目で司法試験に合格して
某法律事務所に勤務していたが、朝から晩まで働いても収入は
低いようだ。
それで現在は３年目で事務所を開設したけど、忙しさはかわらないようだけど、
所得も殆どかわらないとのこと。事務所には、前の事務所の
事務員を引き取ったおばさんが一人だけ。
弁護士稼業も大変そう。

[11091: 匿名さん]

サムライが信用できない時代に突入。

[11092: 匿名さん]

　　区分所有法では、区分所有者は、建物の保存に有害な行為、その他建物の管理又は
　使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないとなっています。

　　しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
　数発生しています。

※マンションでの生活騒音には下記のようなものがあります。
　　　子供の走り回る音
　　　隣人が深夜に酒を飲んだりして大騒ぎする
　　　大ボリュウムで音楽やテレビ、ピアノ、カラオケをやる
　　　ペットの鳴き声　　戸の開け閉め等

※快適なマンションライフを送るためには、お互いにルールを守り、共同の利益に反する
行為はしてはならないとなっています。
　しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
数発生しています。

　騒音については、当事者間で直接話し合うこともありますが、それが困難な場合は、
管理組合を通じて注意等を行います。
　　１）口頭や文書などによる注意
　　２）内容証明郵便による警告
　　　　騒音をださないよう警告をする。守らない場合は、法的措置を講ずる旨を通知する。
　　３）裁判による請求
　今回は、騒音訴訟の中で、上階の子供が走ったり、飛んだりして下階の住民に迷惑を
かけたとして損害賠償の責に問われるという判例について述べてみます。

[11093: 匿名さん]

騒音に対する苦情の内容等は千差万別です。
組合や管理会社が介入してロクな子余はない、当事者に任せましょう。

[11094: 匿名さん]

騒音の無いマンションなどはありません。
それを覚悟で御住みください。加害者も被害者も自己責任です。

[11095: 匿名さん]

今年もいよいよ今日１日だけになりました。
いろんな情報の提供をしてきましたが、来年もこれを
続けていきますのでよろしくお願いいたします。

[11096: 匿名さん]

　＜裁判例＞ 　　八王子支部の判例（Ｈ．８．７．３０）

　　　上階のフローリングの改修工事後、子供の走りまわる音がひどくなり、再三の注意にも
　　拘わらず、改善せず最終的には裁判となった。
　　　原告側請求
　　　　　①騒音の差し止め（原状回復）
　　　　　②不法行為に基づく慰謝料の請求　　３００万円

判決
　　　　①については、棄却
　　　　②については、慰謝料７５万円の支払い命令

判決理由
　　　　専有部分の工事をするときは、理事長に届け出、その承認を得なければならないと規
　　　約に規定されていたが、それを怠った。
　　　　その工事は、遮音性能の低い床材を使用し、それもコンクリートスラブに直貼りであった。
　　　それが原因で子供の走り回る音がひどくなった。

　　＊規約には、共同の利益に反する行為をしてはならないとなっているが、共同の利益に
　　　反する行為が具体化されていなければその行為を抑止することはできません。
　　　そのためには、規制の基準が明確化（ルール化）されていなければなりません。

　　　このルール（規制の基準）を作成するのはいうまでもなく、組合であり執行活動を行って
　　いる理事の皆さんがたということになります。

[11097: 匿名さん]

　　　専有部分の工事をするときには、理事長の承認を得なければならないと規定されてい
　　ても、ただ、その届出を受理するだけで、その工事の内容を検討しなければ何の意味も
　　ありません。
　　　そのためには、工事の種類ごとに、具体的な数値の基準を設定しておかなければなり
　　ません。

　　　現状回復については棄却されたが、これについては、届出をするよう広報・啓蒙活動を
　　行い、届けられたものについては、基準値を設けチェックをしなければなりません。

※もし、裁判をすることになった場合のポイントとしては、受忍限度を超えると判断される
　かどうかが目安となります。
　①騒音に対する受忍限度は
　　　一般社会上の受忍限度を超える音かどうか。Ｌ６０（⊿ＬＬ１）は不法行為と判断されること
　　もあります。

　②音の程度を数値で示し、不法行為を証明する。
　　　　環境庁が示す生活騒音基準
　　　 　　昼間 ５５ｄｂ以下
　　 　　　夜間 ４５ｄｂ以下 この基準を超えると不法行為と判断される
　　　　　＊県庁や市役所に相談すれば、騒音計を貸し出す場合もあります。

[11098: 匿名さん]

女房の作った年越し蕎麦はまずかった。
おれは味にはやかましい方である。
結婚相手を間違えたかもしれない。どうしたらいいでしょうか。

[11099: 匿名さん]

>>11098 匿名さん
結婚相手を間違えたのなら錯誤による法律行為ということで無効を主張できる可能性があります
マンションのコンシェルジュに相談してみてくださいね
よいお年を

[11100: 匿名さん]

>>11099 匿名さん
サンキュウ。明日のおせち料理が心配。多分まずいでしょう。
結婚相手を間違えたと言って、
６，姦淫してはならない。
９，隣人の妻を欲してはならない。

[11101: 匿名さん]

>>11100 匿名さん
除夜の鐘を聴くまでもなく煩悩を捨て去った貴方に敬服です

[11102: 匿名さん]

>>11101 匿名さん
煩悩は捨てきれません。
同窓会で初恋の人に会う約束です。
今も独身だそうであるから上手くいくと私の問題で済みそうだ。

[11103: 匿名さん]

あけまして　おめでとう　ございます
今年もよろしく

[11104: 匿名さん]

>>11102 匿名さん
会うだけにしておくべきです。
結婚により貴方は奥さまの専有部分になったも同然なのです。
奥さまは貴方という専有部分を公共の福祉に反しない限りにおいて独占的排他的に使用収益する権利があります。
初恋の方と深い仲になるということは、奥様の有する貴方という専有部分の所有権を初恋の方が侵害することになり、民法709条の不法行為に該当します。
会うだけなら専有部分を侵害しているとまでは言えず訴追は免れることでしょう。
初恋の方を愛しているなら、なおのこと深みに陥らないことです。
それがその方のためです。

[11105: 匿名さん]

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

[11106: 匿名さん]

>>11105 匿名さん
＞月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。
これは何が根拠なのでしょうか？
色々探したのですがエビデンスが見つかりません。
一応の、ということですから法的なものとかガイドラインとかではなく識者の見解、といったところでしょうか？
住戸のガラス一枚程度なら問題ないと思いますが、エントランスの大きなガラスにヒビが入り急ぎ交換すべき場合などは、月々の管理費で賄えるかどうか微妙なので、御質問させていただく次第です。
よろしくお願い申し上げます。

[11107: 匿名さん]

管理費総額を超えない範囲ということではないですか。
それ以上の場合は、組合員から別途徴収ということになります。
勿論臨時集会を開催して修繕積立金の取り崩しをすることも可能です。
急を要する突発的な修繕ということですから、大きな金額となることも
考えられます。
管理費に余裕のあるマンションもあります。そういったマンションは
定期的に修繕積立金へ振替を行っています。

[11108: 匿名さん]

難しく考えるな、組合保険を使えばいい。

[11109: 匿名さん]

地震、台風、雷等自然災害の場合、保険に加入していれば
その補償はありますが、すべてではありません。

[11110: 匿名さん]

それに保険は経年劣化に対してはでませんからね。

[11111: 匿名さん]

>>11107 匿名さん
でしたら、「月々の管理費で賄えるかどうか」ではなく、「年度予算の修繕費や予備費の範囲内かどうか」と言いたかったのですか？
それなら分かるのですが。

[11112: 匿名さん]

管理費の年度予算内ということですよ。
修繕積立金の取り崩しは総会の決議が必要となりますので。

[11113: 匿名さん]

予算の小修繕費を使えばいいでしょう。
保険が適用できるなら保険金の範囲で修理する
小修繕費で支出して保険金収入若しくは雑収入で処理する。
そのために小修繕費の予算は大目に組むこと。
管理会社が保険代理で工事の請負もしている時は二重請求
をしていることがあるので要注意です。

[11114: 匿名さん]

11106ですが、私の疑問は「『月々の』管理費で賄えるか」という11105さんの書き込みだったのですが、どうやらそうではなく年度単位で皆さん考えているということが分かりましたので、もう結構です。
ありがとうございました。

[11115: 匿名さん]

勘違いもありますよ。
最初の書き込み通り、月々の範囲内ということです。

[11116: 匿名さん]

>>11114さん
勉強になり良かったですね。
これが基本です。
＞保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を
>図る行為をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

[11117: 匿名さん]

>>11105 匿名さん 17時間前
貴方の言っていることはマンション管理士の試験問題の回答では
間違いではありません。
しかし、現場を知っているものはそのような仕事はしません。
保存行為の範囲が曖昧なのでどのような少額な保存行為でも緊急
を要する場合には議案をしたためて各理事に持ち回り承認印をい
ただき実行するようにしました。
私は理事長ですが組合費を使う場合は単独での決済は避けており
ます。
貴方みたいに知識があって物事を理解できる組合員ばかりとは限
りませんので後日のクレーム等に備えるためです。

[11118: 匿名さん]

>>11117さん
ただ規約上は、保存行為は誰でもできるようになっています。
それでは問題も出てきますので、保存行為でも急を要するものと
そうでないものに分け、専有部分内の共用部分（ガラスとか網戸）
についてはそこの区分所有者に任せるがその他については、理事長に
権限を委譲する規約の改正をしておく必要があります。

[11119: 匿名さん]

>>11115 匿名さん
質問を変えましょう。
1月の管理費収入見込み100万円、支出見込み95万円の場合において1/15に10万円分の現状維持行為が必要ということを覚知したら、それは保存行為と判断しますか？
月々の管理費会計をオーバーするから保存行為ではないと判断しますか？
それとも年間で見れば管理費会計の枠内だから保存行為と判断しますか？
もう一つ質問ですが、管理費って月次決算してるのですか？

[11120: 匿名さん]

>>11119 匿名さん
貴方のマンションでは一カ月分の管理費の収入が支出オーバー
したらいけないといった決まりでもあるのか。
保存行為でも急を要する案件の内容によって判断が違います。
そんなくだらないことに頭を使いなさんな。
解らなければ臨時理事会（もち回り理事会）でも開催して賛
否を問えばいいでしょう。