「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[1101: 評判気になるさん]

声の大きい者が主導権を握る。

[1102: 匿名サン]

丸投げの責任施工方式にすればいい。

[1103: 匿名サン]

大規模修繕工事のとき建設会社をえらぶのは
難しい。
いっそくじ引きできめればいいんではないの。

[1104: 匿名サン]

　１）エレベーターの耐用年数
　　　　　税法上の耐用年数
　　　　　国交省のガイドライン
　　　　　エレベーターメーカーの耐用年数
　　　＊一般的には３０年前後でのリニュアールが妥当な時期といわれています。

[1105: 匿名サン]

リニュアール方法
①全撤去リニュアール 工期２５日～３０日
　建築確認が必要となり、その間はエレベーターの使用は不可となります。
　エレベーターを構成する全ての設備・機器類を撤去し、新規品に交換して全く新しい
エレベーターに再生させる工法です。
②準撤去リニュアール 工期１５日から２０日
　三方枠やレールなど建造物に埋設された機器や継続して利用できる装置を残して
工事を行い、工期や費用を抑える工法です。

③制御部リニュアール 工期　１週間程度
　運転の中枢を担う巻上げ機、上昇・下降を制御するヘルカルギア、そしてエレベー
ター全体をコントロールする制御システムを最新機器に一新する工法です。
　築２５年経過後のリニュアール工事としては、この工法が主流となっています。

[1106: 匿名サン]

エレベーターのリニュアルは③が一般的でしょうね。

[1107: 匿名サン]

フルメンテでやるとロープの交換も中々やってくれない。
しかし独立系に依頼すると交換費用が高くなるし、交換時期
も早くなる。
早いのは安全面からいえばプラスだろうが。

[1108: 匿名サン]

ここのスレは、マンション管理の全てにおいて
問題点を抽出し、みなさんで解決していきましょう
というスレです。

[1109: 匿名サン]

ＰＡＲＴ２のスレは、いくら書き込んでも誰も
相手にしてくれません。
意地を張らずにＰＡＲＴ３にくれば相手をして
もらえるんだけどね。

[1110: 匿名サン]

＊増圧直結方式
　　メリット
　　　　水道本管から新鮮な水が直接供給できる。
　　　　水質検査不要、衛生管理が不要
　　　　受水槽、ポンプの設置不要

　　デメリット
　　　　停電時やポンプの故障時は中高層階では給水できない。
　　　　増圧ポンプの保守点検等メンテナンスが必要
　　　　渇水の減圧給水時には、水の出が悪くなる。
　　　　夏季の使用量が多い時期は水圧低下が起こる可能性がある。
　　　　増圧給水ポンプの清掃点検及び維持管理費用が必要

[1111: 匿名サン]

＊給水方式
　　　貯水槽方式
ポンプ圧送方式
高置水槽方式 水道本管→貯水槽→揚水ポンプ→高置水槽→各戸へ

　　水道直結方式
直圧直結方式
増圧直結方式 水道本管→圧送ポンプ→各戸へ

[1112: 匿名サン]

給水管もいずれ交換しなければいけません。
工事は大規模修繕工事だけではないですから、
修繕積立金の確保をしておくべきです。

[1113: 匿名サン]

大型設備には、消防設備、エレベーター、給水設備、玄関扉、
サッシ、配管（専有部分含む）、駐車場の建て替え等諸々
ありますが、大規模修繕工事以上の工事費がかかります。
それだけの準備がされていないマンションは、いずれスラム化
していきます。

[1114: 匿名サン]

特に専有部分の配管とサッシの更新工事費は金額が大きいようです。
サッシについては滑車の交換程度でいいとは思いますが。

[1115: 匿名サン]

大規模修繕工事については設計監理方式が理想的です。
但し、ある程度大きなマンションや修繕積立金に余裕の
あるところでないと難しいでしょう。
小規模マンションや管理会社主導のマンションは管理会社や
責任施工方式で丸投げでやるべきです。

[1116: 匿名サン]

大規模修繕工事は５０年に１回でいい。

[1117: 匿名さん]

５０年も放置しておけばコンクリート、鉄筋、鉄骨は大丈夫ですか。
放置してもこれ等の劣化のないマンションが有りますか。？

[1118: 匿名サン]

建替えを考えている。

[1119: 匿名サン]

大規模修繕工事の周期は難しいですね。
大規模修繕工事は悪いところだけを補修するのではなく、
殆どが予防保全ですからね。
だからいつ工事をするかその判断が難しいのでしょう。
周期は各人や建築士、業者によってもその考え方はいろいろ
ですからね。
だから余計全国的な判断基準を参考にするしかないんですよね。
建物診断をしても、それが周期とは直接関係ないですから。

[1120: 匿名さん]

もう少しましなマンション管理士はい
ないのでしょうか。？
５０年間建て替えをするので大規模修膳に無駄な費用
を費やさない考えは奥のある管理学でしょう。
節約してためたお金を使い道を示唆した考えと思います。

これを５０年間マンションの管理にトラブルなく実行で
きる組合員はすごいでしょう。挑戦してみたいです。

[1121: 匿名サン]

５０年も建物設備の維持保全をしなければ、それこそスラム化していて
資産価値もなく、買い手も借り手もいないマンションになってしまうでしょう。
大規模修繕工事と大型設備の更新工事は是非やるようにして、快適なマンション
ライフが送れるようにしましょう。

[1122: 匿名さん]

１１１８さんに管理を委託してはどうでしょう。
建て替えを目的にマンションを管理するのも一つの方法ではある。
内は四回分の大規模修膳費が８億円位余計に溜まります。

建て替え費用ができそうだけど汚いマンションになっているでし
ょうね。？

[1123: 匿名サン]

大規模修繕工事の周期と大型設備の更新時期については各マンションで
検討を要する重大な問題です。
無駄な工事はやってはだめですが、周期については、少々早かったと
しても快適な生活ができるのでそれはそれで良しとしましょう。
ただ、工事費についてはしっかりと同条件での相見積が取れるように
勉強すべきです。

[1124: 通りがかりさん]

50年も防水機能があるのかひとつ実験してみてくれ。

[1125: 匿名さん]

貴方のマンションの管理状況を公開して実験してみてください。
ペーパーマンション管理士や国土交通省の標準の管理が根底から
覆してみてください。
地震・災害等・防水・配管類・その他設備の寿命・腐食等は心配です。

[1126: 匿名サン]

やはり大規模修繕工事は１３年前後でやるのがいいでしょう。
大型設備はそれぞれですが。
特に専有部分の配管の更新工事を管理組合として計画することは
大切なことです。

[1127: 匿名サン]

サッシの交換を計画しているマンションはありますか。
全交換となると高いのでせいぜい滑車の交換がいいとこ
でしょうね。

[1128: 匿名サン]

玄関扉は交換しなければならないでしょうね。
蝶つがいの交換だけでは資産価値に響きますからね。

[1129: 匿名サン]

エレベーターの交換は基盤だけでいいんですか。
フルメンテナンスで点検をお願いしているので
ロープの交換は無償でしてくれるといっているので。

[1130: マンション掲示板さん]

>>1126
大規模修繕13年は早すぎます、15～16年でも十分ですよ。正しくは個別に検査してからの判断ですネ。

[1131: 匿名さん]

５０年でもいいと言っているマンション管理士等もいますが、

[1132: 匿名さん]

管理委託契約書と業務委託契約書の違いを教えて下さい。

[1133: マンション比較中さん]

大規模修繕は、物件によりけりです。

人間の体が健康的な生活と定期健診で健康維持と病の早期発見がされるように
マンションも定期検査が必要です。

減災のため、大震災が来る前に行政主導で建物診断を義務付けるようになることを期待しています。

[1134: 匿名さん]

被災と大規模修膳は関係ないでしょう。

大震災が来る前と大規模修繕も関係ないとおもうが、

それでもマンション管理士等ですか。？

[1135: 匿名サン]

>>1130さん
大規模修繕工事は悪い個所の補修工事だけでなく、どちらかというと
予防保全が中心ですよ。

[1136: 匿名サン]

マンション管理士の合格発表があったね。
合格率は8.9%だってよ。
１００人受験で９１名が不合格だとさ。

[1137: 匿名さん]

マンション管理士は受験生のレベルが低い。
私の受験当時は合格率は７％だった。さらに易しくなった。
受験生は１万五千人前後、私の時は１０万人前後の受験生でした。

マンション管理士の信用を回復しないといけません。
管理会社＝マンション管理士＝管理組合連合会

[1138: 匿名さん]

概算、受験生１０万人、合格率６％＝合格者６０００名
概算、受験生２万人　　合格率９％＝合格者１８００名

これを意味するものは何でしょうか。？受験生は２万を切っている。

[1139: 匿名さん]

>>1138 匿名さん

資格無くなることが予想される。

[1140: マンション検討中さん]

瑕疵担保責任が10年で切れる。
瑕疵担保が切れる前に大規模修繕を全体とした点検をしておくことが必要不可欠でしょう。
現実、それで建て替え責任をとらせることができているマンションがあるのですからね。

東日本震災前に建設されているマンションは年数に関係なく、建物診断を受ける必要があると思う。
セメント問題、設計問題、くい打ち問題、ゴム問題
他人事としていたらわが身に降りかかっているかもよ

[1141: 匿名さん]

分譲マンションの管理組合が早急に取り組むべき事は、
組合役員を組合員の中からマンション管理士等を選任
するかにかかっている。

外部のマンション管理士等及び管理組合連合会に依存するのは、
管理会社に依存するのと同じ事でしょう。

理事は管理会社の良い面を活用する知恵があればそれで充分で
しょう。

管理会社・マンション管理士等・管理組合連合会のノウハウを
活用する能力の事です。

[1142: 匿名サン]

マンションの住民からマン管の有資格者がでればいいけど、
合格率から勘案すればそれは不可能に近いでしょう。
８％の合格率ということは、１つのマンションで１３名受験
して１名しか合格しないから大変でしょう。
それもある程度の知識があり勉強をした者が集まっての数字
ですからね。
いくら簡単とはいえ、受験するレベルまでいくには、専門学校
にいったり、通信教育をうけたりしなければならないし、時間的
にも経済的にも努力しなければならないし。
合格率が５０％ぐらいになれば合格しやすくなるけどね。

[1143: 匿名サン]

小規模マンションにあってはまず不可能でしょう。
そういうマンションは管理会社におんぶにだっこ
しか道はない。

[1144: 匿名サン]

瑕疵担保責任は１０年できれるけど、その前に大々的な建物診断を
行うことも１つの問題解決策ではあるでしょう。
しかし、中と半端な点検ではやっても意味がないでしょう。
やるからには、建築士を数名募集して徹底的に診断をすることが
必要でしょう。
それだけの経費をかけて、瑕疵担保責任が問えるとは到底思え
ないでしょうが。

[1145: 匿名さん]

マンション管理士・管理業務主任者・宅地建物取引士
の試験位で専門学校や通信教育を受けてまで試験問題
ではないでしょう。

独学で充分受かります。私は独学でトリプル合格でした。

[1146: 匿名サン]

私は通信教育を受けましたが、管業とマン管のダブル合格でした。
管業の方は登録はしていませんけどね。
半年間はそれなりに勉強しましたよ。
いろいろ勉強した方が、資格取得後には勉強になりましたよ。
特に建物・設備については奥が深かったですね。いくら勉強
しても万全とはいきませんでした。
しかし、関係のない分野まで勉強したのが現在役に立ってますよ。

[1147: 匿名サン]

有資格者でなければ、マンション管理について更なる研鑽を
高めようという気にはならないでしょう。
無資格者の理事長が少々勉強しても有資格者のレベルには
到底及びもつきません。
それだけ高い知識があるのなら、マン管の資格をとればいいでしょう。
特に無資格者がマン管は簡単とか役に立たないとかいって批判する者
がいますが、批判するなら資格を取ってからやればいいでしょう。
簡単なんでしょう？
そんなに有資格者を批判するということは、その力を認めていることに
なりませんか。
しかし、ただ資格を取っただけで、マンションにも住んでいなく、理事や
専門委員会の委員の経験も総会や理事会への出席もない者については、
研鑽することもないでしょうね。

[1148: 匿名さん]

ほとんどのマンション管理士は管理会社関係ですから危険である。
その素姓を知らないといけません。
組合員であるマンション管理士であれば、ほぼ安心でしょう。

自前で対応できないマンションの例外の話は投稿禁止。

自分の頭で考えなさい。

自分の事は自分で処理する癖をつけましょう。
他人（第三者）に相談する事は大いに結構ですが、
自分で考え、自分で判断し、自分で結論を出す訓練をしましょう。
自分とは自分の所有するマンションの管理組合の事です。

真面目な理事長は孤独な職務です。何か大きな物を買うと横領し
ているのではないかと勘繰られたり、自重する毎日です。

それから、すこしのゆとり（暇な時間、金銭等）がないと無報酬
ですから・

[1149: 匿名サン]

ボランティアマンション管理士の育成は必要でしょう。
但し、マンション内でその必要性が住民に浸透するのかも問題視
すべきです。
現役世代が、マンション管理に時間が割けるとは思えません。
現役世代は会社、仕事に対して全力投球すべきでしょう。
本当に仕事に全力投球している者にとってはマンション管理は
大した問題ではありません。
少々管理費等が高かろうが、工事費が高かろうがそんなことは
関心がないのではないですか。
マンション管理は現役を引退した者が順次やっていけばいいんです。
現役世代がマンション管理に力を注いでどうするんですか。

[1150: 匿名サン]

マンション管理を順次やっていくということが大切です。
６０歳以上で会社をリタイアした者が理事をやり、それから
順次その対象者が理事をやっていけばいいんです。
理事の長期政権は必要ありません。
短期故にマン管の資格を取る者がいつもいる訳ではありません。
理事の２～３年の期間のためにマン管の資格をとるのですから。
理事を離れたら、マン管の有資格者は理事会に口を出すことは
やめなければなりません。
専門委員会への立候補はやるべきでしょうが。