「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[11001: 匿名さん]

建て替え可能物件は限られる。
一番の条件は土地代の高い地域。

[11002: 匿名さん]

それでも建て替えに参加できる者は限られる。

[11003: 匿名さん]

いくら容積率が大きくて、部屋数が増やせるとしても
それでも１，０００万円程度の資金は各自負担しなければ
ならない。
それに解体し、新しいマンションができあがるまでの
３年間は、アパート住まい等をしなければならなくなる。
そういった資金も必要になるので、それが出せない者もいる。

[11004: 匿名さん]

組合員数が一桁のマンションは建て替え話がうまく進む。

[11005: 匿名さん]

>>11003 匿名さん
考えは間違いではないが、偏っている。
好立地マンションだと建て替え費用もすべて賄って御釣りがくるマンションもある。
用途地域の変更等で容積率や建ペイ率等の変更で倍以上の戸数が確保できる場合も
ある。こういったマンションは限られているが現に存在する。例えば、
旧建物では６０㎡だった部屋が８０㎡の部屋が手にはいったうえに余った部屋を売
却してその分配金で処理して場合などの実例はある。
非常に優秀なマンション管理士の有資格者が理事長でそして最後まで仕事をしてく
れている。この理事長はマンションの特にソフト面には精通しているのでコンサル
等は必要としなかった。
同類の別棟のマンションの建て替えは外部業者に委託して自己負担が１５００万円
くらいだったようで今ももめている。
自主管理のいい面と、管理会社委託の欠点が見える。住民の質も高いです。

[11006: 匿名さん]

倍以上の部屋が建てられるのであれば、各人の負担は少なくは
なるがゼロにはならないでしょう。
それに建て替え決議等の手続きから入居するまでには約３年の
年月が必要となります。
住民の皆さんは、それぞれアパート等に引っ越さなければならないでしょう。
しかし、建て替えをするぐらいのマンションですから当然高齢化は進んで
いるでしょう。
お金の問題はクリアできたとしても、誰も知らないアパートでの生活は
苦労が伴います。
そこまでして建て替えをするより、現状に留まっていた方がずっといいと
思う方も多いでしょう。
だから建て替えがすすまないのです。
コンサルについては、マンションの住民に人材がいればその方に依頼すれば
いいでしょうが、買取請求権や売り渡し請求権はデベロッパーがやります。
理事長の役割は、ばらばらになっている住民の連絡役という大切な仕事が
あります。それと、総会等の議長とか。

[11007: 匿名さん]

もう一度、建て替えに関する概要を書き込んでみます。
建て替えについての手続き

１）建て替え決議　　　　　５分の４以上の賛成が必要
建て替え決萩を行う場合の招集通知は、その会日より少なくとも２カ月前に発しなければ
ならない。（法６２条）
また、建て替え決議を行う１カ月前に説明会を開催しなければならない。この説明会開催の
通知は１週間前までに通知しなければならない。

２）建て替え決議において定めるべき事項（法６２条）
①新たに建築する建物の設計の概要
②建物の取り壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
③建て替え費用の分担に関する費用
④再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

３）議事録への賛否の記載
建て替え決議が成立したときは、各区分所有者の賛否を議事録に記載しなければならない。

４）建て替え参加の催促
建て替え決議があったときは、集会を招集した者は遅滞なく建て替え決議に賛成しなかった
区分所有者に対し建て替えに参加するか田舎を回答するよう書面で催告しなければならない。
催告を受けた者は、２カ月以内に参加するかどうかを回答しなければならず、期間内に回答
しなかったときは、不参加とみなされる。

５）売り渡し請求権
建て替え参加者全員から回受け指定者に指名された者は、建て替え不参加者に対し、時価
で売り渡すべきことを請求することができる。但し、裁判所は明け渡しに相当の期限を許与す
ることができます。１年以内

６）買い受け指定者
建て替え参加者全員の合意が必要となります。

７）マンション建て替え組合
建て替え決議が成立したときは、５人以上共同してマンション建て替え組合を設立することが
できます。
①設立手続き
　　　イ）建て替え合意者５人以上が共同して、定款及び事業計画を定める。
　　　ロ）建て替え合意者４分の３維持用の合意を得る。
　　　ハ）都道府県知事の認可を受ける。

８）建て替え組合の成立
知事は設立認可後広告します。法人格を取得します。
９）建替え組合の組織と運営
総会で理事３人以上、監事２人以上を選任します。
審査委員を総会で３人以上を選任します。（知識経験者等）

１０）総代会
組合員の中から一定数を選任します。

１１）売り渡し請求権
組合自体が売り渡し請求をすることができます。円滑化法１５条

１２）権利変換手続き
イ）組合員の議決権及び持ち分割合の各５分の４以上の決議
ロ）組合員以外の権利者の同意
ハ）審査委員の過半数の同意
ニ）都道府県知事の認可

１３）権利変換に関する登記

１４）補償金
建て替え不参加者に対しては、権利変換手続きまでに補償金を支払わなければならない。

１５）施工マンションの明け渡し
期限を定めて明け渡しをもとめる。

[11012: 匿名さん]

[No.11776～本レスまで、以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・前向きな情報交換を阻害する投稿
・スレッドの趣旨に反する投稿
・削除されたレスへの返信
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言

[11013: 匿名さん]

　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金であり、日常の維持・管理をしていく管理費とは
　大きくその性質が違います。
　　管理費は安いにこしたことはありませんし、節約もしていく必要があります。しかし、修繕積立金は
　必要な額を確保しておかなければなりません。

　　その為には、修繕積立金の早期の値上を検討しなければなりませんし、管理組合として一斉に
　共用部分の本管部分と一緒に、専有部分の枝管部分の工事をする場合、それに先立って実施し
　た区分所有者の方には、工事費の補填についてもしっかりした細則を作成しておかなければ、不
　公平感が出てきます。
　　そこで、長期修繕計画の見直しを行い、全てを網羅した中で工事の内訳表までを含めた綿密な
　計画表を作成して、それを基に、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出しておく必要があります。

[11014: 匿名さん]

修繕積立金に関しては段階的に値上げを計画している
マンションは多いと思います。
しかし、管理費の値上げについては、何か大きな理由がなければ
値上げはされていないマンションが殆どだと思います。
管理費を値上げする場合は、例えば管理員の人数を増やしたり、
勤務時間を増やす場合は値上げが伴います。
又、同様に清掃に関しても、人数、時間が増えれば管理費も必要となります。
消費税の値上げもその要因となります。
管理委託費に関してはその対象にはならないでしょう。

[11015: 匿名さん]

管理費は分譲時のままというマンションが殆どだと思います。

[11016: 匿名さん]

>>11006 匿名さん

ハイグレードの専有部分が手に入り、
倍以上の余剰専有部を組合で売却して利益を分配すれば
組合員一人当たりの分譲価格を上回る利益が生じる。
これ本当ですよ。土地が高い地域です。

[11017: 匿名さん]

そういうとこはそれをやればいいでしょう。

[11018: 匿名さん]

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

[11019: 匿名さん]

>>11017 匿名さん
建て替えはできないと言っていますので、できると回答しただけです。
出来ないマンションが多いのは百も承知ですよ、
しかし、やる気があるかないかで勝負は決まるけどね。
それ相当の資産価値のあるマンションは取り壊して土地の売却代金を
分配はできます。
土地を売却してもマイナスになるかを試算してみてください。
小学生の算数です。ゼロになっても管理費等の支払いが間にがれます。

[11020: 匿名さん]

マンションの解体費用は数億円かかるよ。
それを差し引いて組合員に分配して、マンションが買えるかな。

[11021: 匿名さん]

管理費の値上げをやったマンションありますか。
修繕積立金の値上げは殆どのマンションがやっていますが。
管理費は管理会社が分譲時に多めに決めているので値上げは
必要ないでしょうね。

[11022: 匿名さん]

>>11020 匿名さん
マンションを買う話などはしていません。
土地代の価格により各マンションの事情による。
土地代の高いマンションと抽象的表現にしてある。
個別に検討してください。
日本にどれくらいのマンションがありますか？、
馬鹿でもそれくらいのことは理解できる。

[11023: 匿名さん]

少し話がすれ違うかもしれませんが、
機械式駐車場は古くなると事故やメンテ費用や部品調達が難しくなるといった
理由で廃止の提案がなされることがある。
使用中の居住者との間を話し合いで解決した。
その費用で管理会社に見積もらせたら1000万くらいかかる見積もりが提出された。
バカな理事連中はその見積もりを引っ提げて臨時総会に臨んだのである。
理解できるマンション管理士であればこれがどんなもんかは理解できますよね。

[11024: 匿名さん]

>>11021 匿名さん
管理費の値上げはしたことありますよ。
それがどうしましたか。？

[11025: 匿名さん]

>>11021さん
値上げ理由をはっきりさせてくださいということですよ。

[11026: 匿名さん]

>>11022さん
土地の売却は処分行為となります。
民法では処分行為は全員の承諾が必要なのでひとりでも
反対者がいれば売却はできないの知ってますか。
売却していくところがない老人は反対しますよ。

[11027: 匿名さん]

>>11026 匿名さん

土地を売却するとは言っていませんが。あなたは文盲ですか？。
こういう類のマンション管理士等が多いのは残念である。

[11028: 匿名さん]

>>11027さん
これはあなたではないんですか。
この匿名さんは売却といってますよ。
他の書き込みも見てから書き込むんですね。お互い匿名さんですから。
>11019 匿名さん 18時間前
>>11017 匿名さん
>建て替えはできないと言っていますので、できると回答しただけです。
出来ないマンションが多いのは百も承知ですよ、
しかし、やる気があるかないかで勝負は決まるけどね。
それ相当の資産価値のあるマンションは取り壊して土地の売却代金を
分配はできます。
土地を売却してもマイナスになるかを試算してみてください。
小学生の算数です。ゼロになっても管理費等の支払いが間にがれます。

[11029: 匿名さん]

11026は一般論を書いたものですよ。
そういう判断ができない11027みたいなのもいるんだね。

[11030: 匿名さん]

分譲マンションの適正な土地の売却を条件とする採決は
区分所有者及び議決権の5分の四以上の賛成を要する。

[11031: 匿名さん]

へ～え、そうなんだ。
取り壊しと土地の売却は全員の承諾がなくてもいいんだ。
住んでいる部屋がなくなるから、どこにいけばいいんだろう。

[11032: 匿名さん]

組合費で各組合員にキャンピングカーを調達して建て替え終了まで生活してもらう。
てのはどうでしょう。( ´艸｀)

[11033: 匿名さん]

お世話になる管理会社にお布施し続けるのが組合員の運命

[11034: 匿名さん]

それに手を貸すのが０００００００００．
組合員は手持ちの自分の財産を守るためにマンションの管理を勉強しましょう。

[11035: 匿名さん]

つまらない書き込み。
育ちと学が分るよ。

[11036: 匿名さん]

>>11030さん
マンションの土地を売却する場合は、建て替えを前提にしかできなかった
のですが、耐震不足が認められれば、土地を売却することも可能となりました。

※マンション建替え法（マンションの建替え等の円滑化に関する法律）…マンションおよび敷地の売却について一般的には、区分所有者の全員合意がなければ売却することができませんが、耐震性が不足するマンションについては平成26年6月に、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律（建替え円滑化法）」が改正され、マンション敷地売却制度および容積率の緩和特例が創設されています。

[11037: 匿名さん]

これから先分譲マンションに関する法改正は緩和の方向に向かわらざるを得ないので建て替え等もしやすくなる。騒ぐ必要はない。

[11038: 匿名さん]

>>11037さん
要するに現在は、土地を売る場合は全員の承諾が必要と
いうことですよね。
滞納金がどうしても回収できない場合に、滞納金の処分を
する場合も全員の承諾がいるのは知ってますよね。

[11039: 匿名さん]

要するに・・・要約できない人が使う言葉
滞納金が・・・関係ない話をぶっこんできた

[11040: 匿名さん]

>>11039さん
この書き込みがあったから
>分譲マンションの適正な土地の売却を条件とする採決は
>区分所有者及び議決権の5分の四以上の賛成を要する。

だから、
※マンション建替え法（マンションの建替え等の円滑化に関する法律）…マンションおよび敷地の売却について一般的には、区分所有者の全員合意がなければ売却することができません

そこで土地を売却する場合は全員の承諾が要ると書いたんですよ。

それから、滞納金の話しはおなじ民法の処分についてですよ。

[11041: 匿名さん]

11038 匿名さん
管理会社TCでは滞納金の回収困難は普通決議で採決OKとしている。
その部屋は反社関係者が不法占拠して競売にかかり落札者に請求せずに処分した。
その件が問題になりそうなのを察知したのか退去している。
反社と何らかのつながりを疑いたくなる。他にもある。

[11042: 匿名さん]

民法では処分行為は全員の承諾が必要とされているが
管理組合で総会に議案として提案し、それが決議されれば
それでいいんではないですか。
但し、組合員の誰かが違法だとして訴えれば負けますけどね。
しかし、そこまでやる組合員はいないでしょう。
寄らば大樹のですよ。

[11043: 匿名さん]

>>11042 匿名さん
それが一件だけではなく相当数ありますが、
善良な組合員の滞納には張り紙をしたりして相当厳しいです。
８９３が堂々と闊歩しているが管理会社との関連が疑わしい。

[11044: 匿名さん]

>>11042 匿名さん 4時間前
管理費等の処分行為は全員の賛成は必要ない。
組合員が訴えても敗訴は間違いない。
だだし、規約に承継人に請求できるとあればその者から回収すればいい。
私のマンションでは、それでも回収できないときのために規約に入居を禁止とした。
つまり、この手続きを終わるまでは簡易専用水道の開栓はしないとした。
入居を拒否しているのに引越等でエレベーターの使用等もできなくした。
入居手続きの前に滞納金を支払わなければ引越等で厳しく対応した。
理事の面々はこの水道供給システムを知らずにいたので私が説明した。
勿論、私も知らなかったので組合雇用の管理人から教えてもらった。
最近のマンションでは電気の供給システムでもこの方法を利用した滞納問題に対応
しているようです。
入居後のこの対応は難しくなるので蛇口を締めたのである。
反社関係は入居しにくくなった。
管理会社は組合雇用の管理人がやかましいので思うようにいかなくなった。
証拠を握られたのである。その後反社関係は続々退去していった。
しかし、最初が悪ければ終わりも悪いので隠れ反社は残っている。
反グレは厄介ではある。
管理会社はこのマンションは利用できなくなったのである。

[11045: 匿名さん]

処分行為とは、民法の財産法上の行為のうち、財産の破棄や消滅のように、財産の現状又は性質を変える事実的処分行為と財産権の変動を直接生じさせる法律的処分行為（不動産の売却など）をいいます。
共有者がいる場合、共有者の一部の者が単独で処分行為を行うことは制限され、他の共有者の同意が必要となります。共有者がいる場合には、管理行為についても制約があります。

[11046: 匿名さん]

法令や規約を守れるマンションは良いですよ。
中には規約の設定や改正や廃止を理事会だけで決めているマンションもあると聞きます。しかもマンション管理士が役員だそうです。組合員は何もできないから平気だそうです。それでよくマンションの管理ができますよね。お先が暗いようですのでこれにて失礼します。

[11047: 匿名さん]

住民が何も知らなければそれが正しい、当たり前と
思いますね。
しかし、それにマン管士が加担しているようではお先
真っ暗ですね。
誰かが動かなければ改革はできません。それをやるのが
11046さんじゃないですか。
マンション改革、あなたがやらずに誰がやる。

[11048: 匿名さん]

11046さん、知識を知恵に変えて頑張ってください。
あなたの努力はいずれ住民が評価してくれます。

[11049: 匿名さん]

>>11048 匿名さん
努力なんかしていませんよ。いい提案をしてもその良し悪しの理解できない組合員
の多いマンションには興味はないし、
時々理事長等からの相談には応じるが雑魚理事や雑魚マンション管理士がなんと多
いことか、その時は手を引いて相手はしてはいけない。
マンションを訪問して一周しただけで組合員のレベルが解るので低いときは辞退す
る。
マンションの将来に希望持てるマンションは役員の資質をみればおおよその事は解
りますので判断してください。
雑魚を相手にしては自分も雑魚のなりそう気分を味わった経験があるから忠告する
のです。特に実務経験のないペーパーマンション管理士は始末にを得ない。
私は営業活動等はする必要はありません。投資の配当で生活できるのでマンション
の管理はある程度レベルの高い理事長としか相手にしないことにしている。
面談時は相手に言葉を投げかけてその返答の言語で管理の知識のレベルを察するこ
とが出来る。組合員に言っておく。
人間関係に重視している組合員及び役員及びマンション管理士等は分譲の管理から
は外した方がいいでしょう。

[11050: 匿名さん]

>>11049さん
あなたはマンションの住民ではないんですか。
プロ？だったらマンションの力になれるよう努力すべきです。
マンションの理事は殆どが輪番制の理事だと思いますので、
毎期優秀な人材という訳にはいかないでしょう。
組合員にマン管の有資格者がいるということは素晴らしいこと
じゃないですか。ほとんどの住民はマンション管理に関心を
もたず渋々輪番制の理事を引き受けている所が多いでしょうから。
あなたの提案が受け入れないと判断した理事長の方がしっかり
していると思いますよ。あなたのような考えを持っている者が
マンションの管理をされたら困りますから。
ヘッドさえしっかりしていれば後は雑魚でもいいという考えは
私の持論ですけど、その理事長はあなたの力を見切っていますので
その点は立派ですね。
特に人間関係を重視している者はマンションの管理から外した方が
いいと思っているとは論外。