「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[10987: 匿名さん]

修繕積立金がなければマンション総体を売るしか
方法はないでしょう。

[10988: 匿名さん]

しかし、結局は全員の承認が得られないので
売ることはできない。
売ってもいくところがない住民は多いですからね。
勿論、正規の手続きでいけば、売り渡し請求権や
買取請求権も適用されますけどね。

[10989: 匿名さん]

サ高住事故、昨年度５２８３件…氷山の一角との見方も

2021年12月20日 05時00分 読売新聞

　全国の見守りサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）で２０２０年度、転倒や誤嚥（ごえん）などの事故が少なくとも計５２８３件発生し、このうち死亡事故が１６５件にのぼったことが読売新聞の都道府県などへのアンケート調査でわかった。１８年度比でそれぞれ約２割増えていた。事業者から自治体への事故の報告は任意で、氷山の一角との見方もある。

　調査は７～１１月、サ高住を所管する都道府県と政令市、中核市の計１２９自治体にアンケートや電話で実施した。１８～２０年度に報告された事故件数などを尋ねた。３年間の事故件数は計約１万５０００件で、死亡事故は計約４７０件にのぼった。事故の内訳を調査した自治体によると、転倒や骨折が多い傾向がみられた。

　日常生活に支障がない高齢者の受け皿として導入されたサ高住で事故が相次いでいる背景には、重度の要介護者を受け入れる特別養護老人ホーム（特養）の不足があるとみられる。深刻な介護人材不足などを理由に、本来は特養に入所するような高齢者が、日中に見守りの職員を１人以上配置していればよいサ高住を「代替施設」として利用している実態がある。

　サ高住での事故を巡っては、国による詳しい調査や情報公開は行われておらず、全国的な状況は明らかになっていない。制度の根拠となる高齢者住まい法では、サ高住に床面積や見守りサービスについての基準はあるものの、あくまで賃貸住宅の一つとの位置づけで、自治体への事故の報告を事業者に義務づけていないためだ。

　東北福祉大の菅原好秀教授（リスクマネジメント）は「事故報告が行政から事業者へのお願いにとどまっている現状を踏まえると、調査で判明したのは恐らく氷山の一角だろう。国は正確な数を把握して公表すべきだ」と指摘している。

　◇見守りサービス付き高齢者向け住宅＝改正高齢者住まい法に基づき２０１１年度に制度化された民間の賃貸住宅。全国で約２７万人が暮らす。バリアフリー設備などの条件を満たせば、都道府県や政令市、中核市に登録される。入居は原則６０歳以上で、費用は全国平均で月約１０万５０００円。

[10990: 匿名さん]

それだったら有料老人ホームに入った方が
いいんじゃないかな。

[10991: 匿名さん]

建替えは素人ではできない。
プロに依頼したほうがいいかもね。

[10992: 匿名さん]

大規模修繕が終わったら高値で売って次のマンションに乗り換える
組合の金庫が空っぽのマンションに未練はない

[10993: 匿名さん]

大規模修繕工事の第４四半期に入ると管理会社系列の仲介業者が
買取情報のチラシを入れてくる
工事施工会社との連係プレーが小気味よい

[10994: 匿名さん]

立地条件のいいマンションで築古になると不動産会社が
買取をして買い占めにかかる。

[10995: 匿名さん]

買い占めが進むと規約の改正ができなくなる。

[10996: 匿名さん]

管理士諸君
大納会が近ずきました。
今年も掉尾の一振に期待しましょう。
縁起のいい話だけどスレ違いで申しわかない。おお( ´艸｀)ｂ

[10997: 匿名さん]

>>10984 匿名さん
現実的ではない。
建て替え時は建て替え管理組合が発足するから。

[10998: 匿名さん]

>>10994 匿名さん 19時間前
非常に現実的です。区分所有権を不動産屋は建替組合や買取指定者との交渉権。
場合によっては建て替え費用等の分配が受けられる。
私は築50年の地下鉄駅徒歩5分以内のマンション５００万円で購入した。
建て替えで相当有利な条件で近いうちに新築が手に入る。
住むか賃貸に出すかは引き渡し後に決める。

[10999: 匿名さん]

建替え反対者が偏屈ジジイだったら地獄

[11000: 匿名さん]

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月 （１６５円～２５０円）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月 （１４０円～２６５円）
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月 （１３５円～２２０円）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。

[11001: 匿名さん]

建て替え可能物件は限られる。
一番の条件は土地代の高い地域。

[11002: 匿名さん]

それでも建て替えに参加できる者は限られる。

[11003: 匿名さん]

いくら容積率が大きくて、部屋数が増やせるとしても
それでも１，０００万円程度の資金は各自負担しなければ
ならない。
それに解体し、新しいマンションができあがるまでの
３年間は、アパート住まい等をしなければならなくなる。
そういった資金も必要になるので、それが出せない者もいる。

[11004: 匿名さん]

組合員数が一桁のマンションは建て替え話がうまく進む。

[11005: 匿名さん]

>>11003 匿名さん
考えは間違いではないが、偏っている。
好立地マンションだと建て替え費用もすべて賄って御釣りがくるマンションもある。
用途地域の変更等で容積率や建ペイ率等の変更で倍以上の戸数が確保できる場合も
ある。こういったマンションは限られているが現に存在する。例えば、
旧建物では６０㎡だった部屋が８０㎡の部屋が手にはいったうえに余った部屋を売
却してその分配金で処理して場合などの実例はある。
非常に優秀なマンション管理士の有資格者が理事長でそして最後まで仕事をしてく
れている。この理事長はマンションの特にソフト面には精通しているのでコンサル
等は必要としなかった。
同類の別棟のマンションの建て替えは外部業者に委託して自己負担が１５００万円
くらいだったようで今ももめている。
自主管理のいい面と、管理会社委託の欠点が見える。住民の質も高いです。

[11006: 匿名さん]

倍以上の部屋が建てられるのであれば、各人の負担は少なくは
なるがゼロにはならないでしょう。
それに建て替え決議等の手続きから入居するまでには約３年の
年月が必要となります。
住民の皆さんは、それぞれアパート等に引っ越さなければならないでしょう。
しかし、建て替えをするぐらいのマンションですから当然高齢化は進んで
いるでしょう。
お金の問題はクリアできたとしても、誰も知らないアパートでの生活は
苦労が伴います。
そこまでして建て替えをするより、現状に留まっていた方がずっといいと
思う方も多いでしょう。
だから建て替えがすすまないのです。
コンサルについては、マンションの住民に人材がいればその方に依頼すれば
いいでしょうが、買取請求権や売り渡し請求権はデベロッパーがやります。
理事長の役割は、ばらばらになっている住民の連絡役という大切な仕事が
あります。それと、総会等の議長とか。

[11007: 匿名さん]

もう一度、建て替えに関する概要を書き込んでみます。
建て替えについての手続き

１）建て替え決議　　　　　５分の４以上の賛成が必要
建て替え決萩を行う場合の招集通知は、その会日より少なくとも２カ月前に発しなければ
ならない。（法６２条）
また、建て替え決議を行う１カ月前に説明会を開催しなければならない。この説明会開催の
通知は１週間前までに通知しなければならない。

２）建て替え決議において定めるべき事項（法６２条）
①新たに建築する建物の設計の概要
②建物の取り壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
③建て替え費用の分担に関する費用
④再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

３）議事録への賛否の記載
建て替え決議が成立したときは、各区分所有者の賛否を議事録に記載しなければならない。

４）建て替え参加の催促
建て替え決議があったときは、集会を招集した者は遅滞なく建て替え決議に賛成しなかった
区分所有者に対し建て替えに参加するか田舎を回答するよう書面で催告しなければならない。
催告を受けた者は、２カ月以内に参加するかどうかを回答しなければならず、期間内に回答
しなかったときは、不参加とみなされる。

５）売り渡し請求権
建て替え参加者全員から回受け指定者に指名された者は、建て替え不参加者に対し、時価
で売り渡すべきことを請求することができる。但し、裁判所は明け渡しに相当の期限を許与す
ることができます。１年以内

６）買い受け指定者
建て替え参加者全員の合意が必要となります。

７）マンション建て替え組合
建て替え決議が成立したときは、５人以上共同してマンション建て替え組合を設立することが
できます。
①設立手続き
　　　イ）建て替え合意者５人以上が共同して、定款及び事業計画を定める。
　　　ロ）建て替え合意者４分の３維持用の合意を得る。
　　　ハ）都道府県知事の認可を受ける。

８）建て替え組合の成立
知事は設立認可後広告します。法人格を取得します。
９）建替え組合の組織と運営
総会で理事３人以上、監事２人以上を選任します。
審査委員を総会で３人以上を選任します。（知識経験者等）

１０）総代会
組合員の中から一定数を選任します。

１１）売り渡し請求権
組合自体が売り渡し請求をすることができます。円滑化法１５条

１２）権利変換手続き
イ）組合員の議決権及び持ち分割合の各５分の４以上の決議
ロ）組合員以外の権利者の同意
ハ）審査委員の過半数の同意
ニ）都道府県知事の認可

１３）権利変換に関する登記

１４）補償金
建て替え不参加者に対しては、権利変換手続きまでに補償金を支払わなければならない。

１５）施工マンションの明け渡し
期限を定めて明け渡しをもとめる。

[11012: 匿名さん]

[No.11776～本レスまで、以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・前向きな情報交換を阻害する投稿
・スレッドの趣旨に反する投稿
・削除されたレスへの返信
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言

[11013: 匿名さん]

　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金であり、日常の維持・管理をしていく管理費とは
　大きくその性質が違います。
　　管理費は安いにこしたことはありませんし、節約もしていく必要があります。しかし、修繕積立金は
　必要な額を確保しておかなければなりません。

　　その為には、修繕積立金の早期の値上を検討しなければなりませんし、管理組合として一斉に
　共用部分の本管部分と一緒に、専有部分の枝管部分の工事をする場合、それに先立って実施し
　た区分所有者の方には、工事費の補填についてもしっかりした細則を作成しておかなければ、不
　公平感が出てきます。
　　そこで、長期修繕計画の見直しを行い、全てを網羅した中で工事の内訳表までを含めた綿密な
　計画表を作成して、それを基に、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出しておく必要があります。

[11014: 匿名さん]

修繕積立金に関しては段階的に値上げを計画している
マンションは多いと思います。
しかし、管理費の値上げについては、何か大きな理由がなければ
値上げはされていないマンションが殆どだと思います。
管理費を値上げする場合は、例えば管理員の人数を増やしたり、
勤務時間を増やす場合は値上げが伴います。
又、同様に清掃に関しても、人数、時間が増えれば管理費も必要となります。
消費税の値上げもその要因となります。
管理委託費に関してはその対象にはならないでしょう。

[11015: 匿名さん]

管理費は分譲時のままというマンションが殆どだと思います。

[11016: 匿名さん]

>>11006 匿名さん

ハイグレードの専有部分が手に入り、
倍以上の余剰専有部を組合で売却して利益を分配すれば
組合員一人当たりの分譲価格を上回る利益が生じる。
これ本当ですよ。土地が高い地域です。

[11017: 匿名さん]

そういうとこはそれをやればいいでしょう。

[11018: 匿名さん]

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

[11019: 匿名さん]

>>11017 匿名さん
建て替えはできないと言っていますので、できると回答しただけです。
出来ないマンションが多いのは百も承知ですよ、
しかし、やる気があるかないかで勝負は決まるけどね。
それ相当の資産価値のあるマンションは取り壊して土地の売却代金を
分配はできます。
土地を売却してもマイナスになるかを試算してみてください。
小学生の算数です。ゼロになっても管理費等の支払いが間にがれます。

[11020: 匿名さん]

マンションの解体費用は数億円かかるよ。
それを差し引いて組合員に分配して、マンションが買えるかな。

[11021: 匿名さん]

管理費の値上げをやったマンションありますか。
修繕積立金の値上げは殆どのマンションがやっていますが。
管理費は管理会社が分譲時に多めに決めているので値上げは
必要ないでしょうね。

[11022: 匿名さん]

>>11020 匿名さん
マンションを買う話などはしていません。
土地代の価格により各マンションの事情による。
土地代の高いマンションと抽象的表現にしてある。
個別に検討してください。
日本にどれくらいのマンションがありますか？、
馬鹿でもそれくらいのことは理解できる。

[11023: 匿名さん]

少し話がすれ違うかもしれませんが、
機械式駐車場は古くなると事故やメンテ費用や部品調達が難しくなるといった
理由で廃止の提案がなされることがある。
使用中の居住者との間を話し合いで解決した。
その費用で管理会社に見積もらせたら1000万くらいかかる見積もりが提出された。
バカな理事連中はその見積もりを引っ提げて臨時総会に臨んだのである。
理解できるマンション管理士であればこれがどんなもんかは理解できますよね。

[11024: 匿名さん]

>>11021 匿名さん
管理費の値上げはしたことありますよ。
それがどうしましたか。？

[11025: 匿名さん]

>>11021さん
値上げ理由をはっきりさせてくださいということですよ。

[11026: 匿名さん]

>>11022さん
土地の売却は処分行為となります。
民法では処分行為は全員の承諾が必要なのでひとりでも
反対者がいれば売却はできないの知ってますか。
売却していくところがない老人は反対しますよ。

[11027: 匿名さん]

>>11026 匿名さん

土地を売却するとは言っていませんが。あなたは文盲ですか？。
こういう類のマンション管理士等が多いのは残念である。

[11028: 匿名さん]

>>11027さん
これはあなたではないんですか。
この匿名さんは売却といってますよ。
他の書き込みも見てから書き込むんですね。お互い匿名さんですから。
>11019 匿名さん 18時間前
>>11017 匿名さん
>建て替えはできないと言っていますので、できると回答しただけです。
出来ないマンションが多いのは百も承知ですよ、
しかし、やる気があるかないかで勝負は決まるけどね。
それ相当の資産価値のあるマンションは取り壊して土地の売却代金を
分配はできます。
土地を売却してもマイナスになるかを試算してみてください。
小学生の算数です。ゼロになっても管理費等の支払いが間にがれます。

[11029: 匿名さん]

11026は一般論を書いたものですよ。
そういう判断ができない11027みたいなのもいるんだね。

[11030: 匿名さん]

分譲マンションの適正な土地の売却を条件とする採決は
区分所有者及び議決権の5分の四以上の賛成を要する。

[11031: 匿名さん]

へ～え、そうなんだ。
取り壊しと土地の売却は全員の承諾がなくてもいいんだ。
住んでいる部屋がなくなるから、どこにいけばいいんだろう。

[11032: 匿名さん]

組合費で各組合員にキャンピングカーを調達して建て替え終了まで生活してもらう。
てのはどうでしょう。( ´艸｀)

[11033: 匿名さん]

お世話になる管理会社にお布施し続けるのが組合員の運命

[11034: 匿名さん]

それに手を貸すのが０００００００００．
組合員は手持ちの自分の財産を守るためにマンションの管理を勉強しましょう。

[11035: 匿名さん]

つまらない書き込み。
育ちと学が分るよ。

[11036: 匿名さん]

>>11030さん
マンションの土地を売却する場合は、建て替えを前提にしかできなかった
のですが、耐震不足が認められれば、土地を売却することも可能となりました。

※マンション建替え法（マンションの建替え等の円滑化に関する法律）…マンションおよび敷地の売却について一般的には、区分所有者の全員合意がなければ売却することができませんが、耐震性が不足するマンションについては平成26年6月に、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律（建替え円滑化法）」が改正され、マンション敷地売却制度および容積率の緩和特例が創設されています。