「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[10951: 匿名さん]

役員任期中に放火とか殺人がないとホッとしますね

[10952: 匿名さん]

「大規模修繕工事の瑕疵保険について」

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

[10953: 匿名さん]

組合員の飛び降りとか首つりがあった日には目も当てられませんね。
一応理事長は弔問には行くんでしょうから。

[10954: 匿名さん]

区分所有法（４２条３項）が改正され、総会議事録に署名だけで押印が削除され、標準管理規約（４９条２項）も改正されたが、準拠して管理規約を改正しなければ、押印は必要？不要？

建替え決議の要件を５分の４から、４分の３（またはそれ以下）に区分所有法（６２条）が改正されても、管理規約を４分の３で改正しなければ、管理規約が優先される？区分所有法が優先される？

[10955: 匿名さん]

どっちでもいい
誰も興味がない

[10956: 匿名さん]

>>10954さん
区分所有法と管理規約のどちらが優先されるかとのことですが、
任意規定なら当然管理規約が優先されます。
しかし、特別決議の場合は法が優先されます。
ただ、管理規約が改正されていなければ、管理規約で決議が
行われる可能性は高いと思います。
といいますのは、住民で管理規約や民法、区分所有法を理解
している方は殆どいないと思いますので、知らないで運用決議
がされるんじゃないかと思います。

[10957: 匿名さん]

特に建て替え決議を行う場合は、取り壊しが行われれば
住民は分散しており、集会を開催するにも大変な労力がいります。
取り壊しが終わってからは、いくら決議が間違っていたのでやり直す
という訳にはいかないでしょう。
そうならないように、法の改正があればそれに対応することです。
本来なら管理会社が提案すべき事項です。

[10958: マンション掲示板さん]

>>10957 匿名さん
管理会社の提案事項ではありません。
組合が提案して組合員の同意を得る。

[10959: 匿名さん]

管理会社は理事会、総会の支援業務を行わなければ
ならないでしょう。
理事は輪番制が殆どでマンション管理の知識はその理事会に
よって大きく違ってきます。
それに、管理会社であれば、区分所有法の改正等については
当然知っていると思います。
そこで理事長とかにその情報を提供する必要があります。
それを規約化するかどうかの判断は理事会です。

[10960: マンション掲示板さん]

>>10959 匿名さん
支援業務と提案は違う

[10961: マンション掲示板さん]

>>10959 匿名さん

>>10959 匿名さん
支援業務と提案は違う

[10962: 匿名さん]

管理会社としては、法改正があったぐらいは理事会に
提案もしくは教えてやるべきでしょう。
それも支援業務の一つです。
理事会を運営していくには必要なことでしょう。規約を改正
していくことも。

[10963: 周辺住民さん]

うちのマンションの規約は平成１４年改正前の区分所有法に準拠しているが、
放置状態なので、多額の費用を要する大規模修繕工事は特別決議になっている。
数年前に大規模修繕をやったとき、理事だった俺は総会前日に規約を読んでいて
気づいたが、時すでに遅しなので黙っていたら、そのまますんなり賛成多数で
可決された。規約も法律も読んでる奴はいないから何をやっても賛成多数でOKだ。

[10964: 匿名さん]

知らなければなんでもありということになります。
それに工事をしてしまった後ならなおのことです。
大規模修繕工事が特別決議で承認されたのならそれで
何も問題はないと思います。
当然普通決議でも承認されたと思いますので。

[10965: 匿名さん]

管理費や修繕積立金の値上げは普通決議となっています。
但し、管理規約の改正をする場合は特別決議となります。
その際、管理規約の別表となっていれば値上げは規約の
改正となりますので、特別決議となりおかしな状態になり
ますので、別表は細則にしておくことが必要となります。

[10966: 周辺住民さん]

うちのマンションは、部屋のタイプ別の管理費・修繕積立金、駐車場使用料も
すべて規約別表に規定されている。今まで何回か値上げが提案され、すべて普通決議で
可決成立している。法令をガチガチに解釈適用すると違法なのかもしれないが、
毎月の管理費や使用料の額を御大層に別表に書いてある規約自体がおかしいのだと
思うことにしている。

[10967: 周辺住民さん]

改正区分所有法では金額の大きな工事を普通決議でやることを認めているのに、
規約で特別決議にしている（規約変更を忘れている）ときはどうなるか？
区分所有法は、金額の大きな工事を特別決議の対象に入れていないだけで
必ず普通決議でやれと言ってるのではなく、普通決議・特別決議どっちでもいいよと
言っているわけだから、規約の規定は有効であり、金額の大きな工事を普通決議で
やると、役員は規約違反を理由に工事反対の組合員に追及されるかもしれない。

[10968: 匿名さん]

だから使用細則に規定すればいいのではないですか。

[10969: 周辺住民さん]

うちのマンションのように規約では特別決議事項になっている大規模修繕工事を
普通決議でやってしまう（故意や悪気ではなくて）役員が多いのではないかと
思ったのだろう、法務省の課長さんが「規約は変更せずに普通決議でやっても
問題はないですよ」という趣旨の解説を雑誌に書いてくれている。
素人が読んでも苦しい説明になっているが、組合員を煙に巻くにはいいだろう。

[10970: 周辺住民さん]

>だから使用細則に規定すればいいのではないですか。
ご指摘の通りなのだが、そうなると規約別表の削除と細則への記載を総会に
諮らなければならない。規約別表の削除は規約改正だから特別決議だとか何とか
ゴテゴテ言い出す輩が出かねない。こういう事柄は発覚しない限り「そっと」
しておくことが大事。まあ、いつかは噴火するかもしれないが、その時の役員が
運が悪かったと諦めてもらう。

[10971: 匿名さん]

大規模修繕工事は普通決議でいいということを管理会社のフロント
は知っているだろうから提言なり提案なりをすればいいんだけどね。
その規約の改正は簡単に通ると思うよ。たいしたことではないようだから。

[10972: 匿名さん]

大したことでない規約変更案は組合員の興味関心が低く、区分所有者数と議決権数の４分の３を集めるのは結構大変だった。役員数を１人増やす規約変更案はギリギリで可決成立したが、明らかに集計が怪しかったｗ

[10973: 匿名さん]

出席者は、総会に直接出席した者、議決権行使書で出席した者、
委任状で出席した者にすればいいんですよ。
それが普通なんですけどね。
圧倒的に議決権行使書で参加する者が多いので大概の議案は
承認されるよ。

[10974: 匿名さん]

組合員の参加意識が高いマンションはうらやましい。組合員数１５０人超で毎年の総会当日出席者数は１０数人。一桁の年もあった。書面や委任状含めて７０人しか総会出席者がいなくて、いろいろ手を尽くした（委任状１枚が２枚になる「手品」を使った）って話も残ってる。

[10975: 匿名さん]

うちのマンションもそんなに意識は高くないですよ。
総会への直接出席者は２０％程度です。
しかし、議決権行使書での出席率は高いですね。
総体では９０％以上になります。
この議決権行使書での出席率を高めることが大切です。

[10976: 匿名さん]

あまり関係ないかもしれませんが、一応建て替えについて書き込み
をしてみます。
建て替えについての手続き

１）建て替え決議　　　　　５分の４以上の賛成が必要
建て替え決萩を行う場合の招集通知は、その会日より少なくとも２カ月前に発しなければ
ならない。（法６２条）
また、建て替え決議を行う１カ月前に説明会を開催しなければならない。この説明会開催の
通知は１週間前までに通知しなければならない。

２）建て替え決議において定めるべき事項（法６２条）
①新たに建築する建物の設計の概要
②建物の取り壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
③建て替え費用の分担に関する費用
④再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

３）議事録への賛否の記載
建て替え決議が成立したときは、各区分所有者のさんぴを議事録に記載しなければならない。

[10977: 匿名さん]

４）建て替え参加の催促
建て替え決議があったときは、集会を招集した者は遅滞なく建て替え決議に賛成しなかった
区分所有者に対し建て替えに参加するか田舎を回答するよう書面で催告しなければならない。
催告を受けた者は、２カ月以内に参加するかどうかを回答しなければならず、期間内に回答
しなかったときは、不参加とみなされる。

５）売り渡し請求権
建て替え参加者全員から回受け指定者に指名された者は、建て替え不参加者に対し、時価
で売り渡すべきことを請求することができる。但し、裁判所は明け渡しに相当の期限を許与す
ることができます。１年以内

[10978: 匿名さん]

６）買い受け指定者
建て替え参加者全員の合意が必要となります。

７）マンション建て替え組合
建て替え決議が成立したときは、５人以上共同してマンション建て替え組合を設立することが
できます。
①設立手続き
　　　イ）建て替え合意者５人以上が共同して、定款及び事業計画を定める。
　　　ロ）建て替え合意者４分の３維持用の合意を得る。
　　　ハ）都道府県知事の認可を受ける。

８）建て替え組合の成立
知事は設立認可後広告します。法人格を取得します。
９）建替え組合の組織と運営
総会で理事３人以上、監事２人以上を選任します。
審査委員を総会で３人以上を選任します。（知識経験者等）

１０）総代会
組合員の中から一定数を選任します。

[10979: 匿名さん]

１１）売り渡し請求権
組合自体が売り渡し請求をすることができます。円滑化法１５条

１２）権利変換手続き
イ）組合員の議決権及び持ち分割合の各５ぶんの４以上の決議
ロ）組合員以外の権利者の同意
ハ）審査委員の過半数の同意
ニ）都道府県知事の認可

１３）権利変換に関する登記

１４）補償金
建て替え不参加者に対しては、権利変換手続きまでに補償金を支払わなければならない。

１５）施工マンションの明け渡し
期限を定めて明け渡しをもとめる。

[10980: 匿名さん]

建替えは難しいですね。
手続き等がややこしすぎるし、知識も必要。

[10981: 匿名さん]

大規模修繕工事や大型設備の更新工事は
定期的にやるようにしましょう。

[10982: 匿名さん]

建て替えの案が承認されれば管理組合は解散か消滅。
その後の建替組合が難関問題に直面する、

[10983: 匿名さん]

しかしやるのはその住民の誰かということになる。

[10984: 匿名さん]

標準管理規約には建替積立金の項目がない。
各組合で作成したらどうでしょうか。

[10985: 匿名さん]

それは建て替えに参加する者がその資金を負担することになる
のです。
だから、建て替えに最終的に残るのは３０％程度になるのです。

[10986: 匿名さん]

参加する組合員は少ないのでナイセンス。
では取壊積立金はどうでしょう。

[10987: 匿名さん]

修繕積立金がなければマンション総体を売るしか
方法はないでしょう。

[10988: 匿名さん]

しかし、結局は全員の承認が得られないので
売ることはできない。
売ってもいくところがない住民は多いですからね。
勿論、正規の手続きでいけば、売り渡し請求権や
買取請求権も適用されますけどね。

[10989: 匿名さん]

サ高住事故、昨年度５２８３件…氷山の一角との見方も

2021年12月20日 05時00分 読売新聞

　全国の見守りサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）で２０２０年度、転倒や誤嚥（ごえん）などの事故が少なくとも計５２８３件発生し、このうち死亡事故が１６５件にのぼったことが読売新聞の都道府県などへのアンケート調査でわかった。１８年度比でそれぞれ約２割増えていた。事業者から自治体への事故の報告は任意で、氷山の一角との見方もある。

　調査は７～１１月、サ高住を所管する都道府県と政令市、中核市の計１２９自治体にアンケートや電話で実施した。１８～２０年度に報告された事故件数などを尋ねた。３年間の事故件数は計約１万５０００件で、死亡事故は計約４７０件にのぼった。事故の内訳を調査した自治体によると、転倒や骨折が多い傾向がみられた。

　日常生活に支障がない高齢者の受け皿として導入されたサ高住で事故が相次いでいる背景には、重度の要介護者を受け入れる特別養護老人ホーム（特養）の不足があるとみられる。深刻な介護人材不足などを理由に、本来は特養に入所するような高齢者が、日中に見守りの職員を１人以上配置していればよいサ高住を「代替施設」として利用している実態がある。

　サ高住での事故を巡っては、国による詳しい調査や情報公開は行われておらず、全国的な状況は明らかになっていない。制度の根拠となる高齢者住まい法では、サ高住に床面積や見守りサービスについての基準はあるものの、あくまで賃貸住宅の一つとの位置づけで、自治体への事故の報告を事業者に義務づけていないためだ。

　東北福祉大の菅原好秀教授（リスクマネジメント）は「事故報告が行政から事業者へのお願いにとどまっている現状を踏まえると、調査で判明したのは恐らく氷山の一角だろう。国は正確な数を把握して公表すべきだ」と指摘している。

　◇見守りサービス付き高齢者向け住宅＝改正高齢者住まい法に基づき２０１１年度に制度化された民間の賃貸住宅。全国で約２７万人が暮らす。バリアフリー設備などの条件を満たせば、都道府県や政令市、中核市に登録される。入居は原則６０歳以上で、費用は全国平均で月約１０万５０００円。

[10990: 匿名さん]

それだったら有料老人ホームに入った方が
いいんじゃないかな。

[10991: 匿名さん]

建替えは素人ではできない。
プロに依頼したほうがいいかもね。

[10992: 匿名さん]

大規模修繕が終わったら高値で売って次のマンションに乗り換える
組合の金庫が空っぽのマンションに未練はない

[10993: 匿名さん]

大規模修繕工事の第４四半期に入ると管理会社系列の仲介業者が
買取情報のチラシを入れてくる
工事施工会社との連係プレーが小気味よい

[10994: 匿名さん]

立地条件のいいマンションで築古になると不動産会社が
買取をして買い占めにかかる。

[10995: 匿名さん]

買い占めが進むと規約の改正ができなくなる。

[10996: 匿名さん]

管理士諸君
大納会が近ずきました。
今年も掉尾の一振に期待しましょう。
縁起のいい話だけどスレ違いで申しわかない。おお( ´艸｀)ｂ

[10997: 匿名さん]

>>10984 匿名さん
現実的ではない。
建て替え時は建て替え管理組合が発足するから。

[10998: 匿名さん]

>>10994 匿名さん 19時間前
非常に現実的です。区分所有権を不動産屋は建替組合や買取指定者との交渉権。
場合によっては建て替え費用等の分配が受けられる。
私は築50年の地下鉄駅徒歩5分以内のマンション５００万円で購入した。
建て替えで相当有利な条件で近いうちに新築が手に入る。
住むか賃貸に出すかは引き渡し後に決める。

[10999: 匿名さん]

建替え反対者が偏屈ジジイだったら地獄

[11000: 匿名さん]

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月 （１６５円～２５０円）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月 （１４０円～２６５円）
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月 （１３５円～２２０円）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。