「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[1081: マンション検討中さん]

【政府の行う統計調査について】
信用できる..........10.5％
信用できない........78.8％

文科省に続いて厚労省もやっちまいますた。おそらく国交省の実施している調査なんて疑惑の塊りでしょうね、全く信用できません。従って、大規模修繕12～13年周期説はなくなりますた。

[1082: マンション検討中さん]

あ、失礼。ほっかほかの共同通信社アンケート調査です。

[1083: 匿名さん]

歴史は繰り返す。

[1084: 匿名サン]

１３年前後の周期がだめなら何年ならいいんですか。
ある程度は指標がないと分らないですからね。
建物診断をしなくても、１０年も経てば外壁や屋上防水、
塗装の不具合は今でもあるでしょう。
どの時点で工事をするかということですよね。

[1085: 匿名さん]

>>1080 匿名さん

単に積立金のこと考えていないだけにも見えてしまいますね。
長期修繕計画など、話半分でも管理会社から出させた方が得策ですけど、やってるんですかね？

[1086: 匿名サン]

ソフトからの簡単な長期修繕計画を作成するのは何の意味もありませんよ。
計画を作成するには、数量調査というか、平米数等を考慮してそれに単価を
掛けて作成したものでないとだめでしょう。
それを作成するには、積算に強い建築士に依頼して、図面から数量調査を
行い、それに材料を話し合って決めて単価をはじき出し、工事費を算出する
のでなければだめですね。
その計画表の３０年間の全ての工事を網羅したものの合計額から、１戸当り
月の必要修繕積立金の額を算出し、修繕個所や材料のグレード等を検討して
そのマンションの実力にあった積立金にすべきです。
例えば、玄関扉の交換はするのか、サッシはどうするのか、専有部分の配管の
更新工事を管理組合としてやるのかどうかの判断もしなければなりません。

[1087: 匿名さん]

勿論長期修繕計画は居住している組合員のマンション管理士の指揮で、
作成しています。５年おきに管理会社にも計画書の提出を義務化して
います。
因みに８０円/㎡の管理費等の組合員負担とは別に駐車場収入が年間
９０００マン位の収入が有りますので、組合員負担は他の規模のマン
ションよりは少ないです。

[1088: 匿名サン]

>>1087さん
マンション管理士では、数量調書を含めた長期修繕計画は作れません。
当然マンションの長期修繕計画は一般の建築士でも作れないと思います。
5年おきの管理会社からの長期修繕計画書は何の役にも立たないと思いますが、
それにも作成費が支払われているんですか。
5年おきに作成するよう国交省はいっていますが、大規模修繕工事のときに
しっかりしたのを作成すればいいのではないでしょうか。そんなに計画が
変るものでもありませんので。
管理費に関しては、駐車場使用料が大きく影響しますので80円/㎡が適切か
どうかは判断できません。80円/㎡は積立金だけでしょう？
ただ、毎年の駐車場使用料の修繕積立金の総額が判れば、その金額を組合員
総数で割り、12で割れば積立金の1戸当たりの金額が算出されますので、それと
80円を足したものが修繕積立金となりますのでそれを基に適正化どうかを
判断されたらいいと思います。

[1089: 匿名さん]

マンション管理士が数量調書を含めた長期修繕計画は
作れなくてもかまいません。
貴方は管理知識がないと見ましたので反論はしません、以上

[1090: マンション掲示板さん]

>>1087
マンション管理士の指揮…
偉いのね

[1091: 匿名サン]

管理知識がないですか。
私は、理事長の経験や規約改正、大規模修繕工事、長期修繕計画の作成の専門委員、
地域のマンションの理事の相談やセミナー、広報活動等に取り組んできました。
大規模修繕工事の進め方については、一般的な進め方ではなく、マンションの住民
としての進め方について資料をまとめあげました。
建築士ともかなり真剣に大規模修繕工事や長期修繕計画の作成について論議をして
きたつもりです。
技術的なことはプロに任せるのが一番の方法ですが、それをチェックする又は選ぶ力
は勉強したつもりです。
数量調書の分析をして長期修繕計画の鏡部分の詳細を知ることもできるようになりました。
私なりに他のマン管士には負けないと自負はしております。但し、報酬を頂いて仕事は
していませんのでプロではありません。単なるボランティアですが。

[1092: 匿名サン]

マンション管理は難しいですよ。
住民それぞれが一家の主ですからね。
ゴミの分別一つにしても全員に守らせるのは大変です。
マンション管理は工事や点検だけでなく、諸々の問題がでてきます。
いかに平等に、不満がでないように調整していくことも大切です。

[1093: 匿名サン]

マンション管理は複雑多岐に亘りますから。

[1094: 匿名サン]

ごみの分別をしない者がいる場合、回覧板や掲示板で告知しても
改善が見られない場合、監視カメラで解析する方法は取られていますか。
時間はかかりますが、確実に確信犯を捜し出すことができます。

[1095: 匿名サン]

監視カメラを解析して犯人捜しをするより、全戸に
ゴミの分別の実態とお願いのチラシを理事長名で
配布した方がいいのではないですか。

[1096: 匿名さん]

うちは監視カメラと不法投棄のごみ袋の中身を開封して管理会社に
調べさせ証拠の写真等を理事会に報告させた。
常習者は公民館長、自治会長、保護司、民生委員、等々のマンション
の顔役ばかりがズラリ公開された。
理事長名でこの役員を理事会に呼んで始末書を提出させたら後日ゴミ
置き場は綺麗になった。
この理事長と管理員は色々と嫌がらせを受けたがひるまなかった。

[1097: 匿名サン]

監視カメラの影響は確かにあるでしょうね。
そこで、各戸配布のチラシとか掲示板で今後分別できず
未回収のゴミを出したものは、監視カメラで分析調査
して該当者を明確にしますとチラシに書いて配布したら
効果もあるのではないでしょうか。

[1098: 匿名サン]

※業者選定方法としては、評価点と見積金額が出た中で何を基準として業者を決めるの
　かは難しいので、公平を期す為には総合評価方式で専門委員が評価をしてそれに基づ
　いて見積もり金額を含めた計算方法により数値で評価するのがベターと思われます。
　当然見積金額は評価の重要ポイントになります。同一条件での見積もりが出せるよう要
項書等（共通仕様書）については明確な基準を作成すべきです。

[1099: 匿名サン]

見積金額は安かったけど、業者説明会の評価は悪い。
見積金額は少し高かったけど、業者説明会の評価は高い。
この場合、見積金額にもよりますが、どちらにするか
決めかねていた場合は、声の大きい者に影響されます。

[1100: 匿名サン]

業者説明会の評価点より、見積金額が安いほうに
軍配があがるのですかね。
それでも委員会ないで揉めた場合はどうやって
決めますか。