「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[10801: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[10802: 匿名さん]

＊支払督促とは
　　支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
　ことができる制度です。

　　この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
　いを命じる制度です。

　　内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
　裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。

　　少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
　　　１４０万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
　　　１４０万超の場合は地方裁判所管轄
　　　　但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。

　　　公示送達によらないで送達することができることが条件です。

[10803: 匿名さん]

＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
　　仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
　　異議の限度で効力を失います。
　　異議があれば、通常訴訟となります。
４）債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
５）裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
　　到達後、２週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。

　　この間に、強制執行の申し立てが可となります。
　　但し、３０日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
　ことになります。

[10804: 匿名さん]

＜理事長引継ぎ事項＞

　　１）理事長交代後、１ヶ月以内に銀行へ行き、名義変更をする。貸金庫の鍵については、会計
　　　　担当に保管をしてもらう。理事長・会計担当・管理会社
　　２）管理組合の印鑑を保管する。請求書等の出金伝票の確認と押印
　　３）理事会、総会の議長を務める。
　　４）総会・理事会の記事録の作成と回覧　　　素案は管理会社が作成します。
　　５）各種専門委員会の委員を務める。
　　６）会計の途中監査の実施
　　７）理事会・総会の議事録署名人になる。
　　８）滞納者に対する対応は、理事会運営細則に則り行う。
　　９）組合員の要望や苦情等（協議依頼書）の対応を理事会で検討する。
　１０）義務違反者に対する警告等を行う。
　１１）広報活動については、回覧板、掲示版等を活用し、積極的な情報の提供を行う。
　１２）管理会社・工事業者との打ち合わせにできるだけ参加する。
　　　　　管理会社が依頼して出てきた相見積をチェックし指示を出します。
　１３）台風の際の対応をすること（エレベーター、共用玄関等）、管理員が行っています。
　１４）雑排水管高圧洗浄の実施状況の記録を残す。
　１５）管理員室、集会場等の鍵は理事長と副理事長が常備しておき、緊急時の対応に備える。
　１６）出来る限り管理員とのコミュケを図り、情報を収集する。
　１７）法令等の改正や状況の変化等を踏まえ、その都度改正案を作成し理事会で検討する。
　１８）駐車場に空きが出た場合は、公募し、抽選会を行う。
　１９）年１回消防訓練を実施する。
　２０）次期役員候補の役員決めの相談役を務める。
　２１）役員報酬の判断
　　　　　（注）理事・監事の報酬は、原則理事会の出席回数に基づいて支給する。

[10805: 匿名さん]

エレベーターの奥のストレッチャーが入るようにする扉の鍵の保管しっかりせえよ
ストレッチャーが入らず救急搬送が遅れて死んだり後遺症が残ったりしたら
理事長の責任や
火事や地震の際に役員不在で避難誘導遅れて住民が死んだり怪我した時も同じやぞ
駐車場や駐輪場の抽選会やっとるだけではアカンぞ

[10806: 匿名さん]

>>10805さん
それに関しては消防署にストレッチャーを入れるために
殆どのマンションでは鍵を渡してありますよ。
だから理事長や管理人がタッチすることはありません。

[10807: 匿名さん]

>>10805さん
避難誘導は、消防署に提出してある役割分担では、住民全員が
役割を担当している筈ですよ。

[10808: 匿名さん]

役割なんかない。俺はいの一番に逃げる。

[10809: 匿名さん]

だったら理事長も逃げてもいいんだね。

[10810: 匿名さん]

理事長以下の役員は住民全員の安全が確認されてから避難する。
場合によってはマンションと運命を共にすることもある。
殉職役員の碑を中庭に建てて年に一度お祓いをすればよい。

[10811: 匿名さん]

役員なんかやらないに越したことはない
「月額報酬２５万円ならやるが、それ以下ではやらない」とゆうのは正当な理由になる

[10812: 匿名さん]

役員やらない奴はマンションから出ていけばいい。
自分の家を管理するのに報酬要求するとか何考えてんだか…

[10813: 匿名さん]

>>10807 匿名さん
避難誘導で、役割分担があるなんて聞いたことも、資料を見たことも、説明を受けたこともない、ダメなマンションになるの？

[10814: 匿名さん]

自主消防組織とか言って暇なジジイが自己満足しているだけだ。
実際に火災が発生したとき、誘導係や救護係を割り当てられた組合員が
在宅してるとは限らない。後日「誘導がなかった」「ケガしたのに放置された」と
総会でもめるのがオチｗ

[10815: 匿名さん]

消防訓練は年１回以上実施しなければならないことになっている。
そして、消防訓練とか役割とかも提出しなければならない。
防火管理者も専任しなければならない。
役割についても提出してあると思うけど、みんながしらないだけだろう。
それにね、理事長は最後に逃げればいいとかいっている者がいるが
火災等の災害はいつ発生するか分からない。
日中に起こればほとんどの役員はマンションにはいないよ。

[10816: 匿名さん]

防火管理者も防災設備の点検とかをする必要もないし、
それによって事故が起きても責任は問われないとなっている。
形式的な役割だけど、資格は必要ということ。

[10817: 匿名さん]

本人が知らないところで役所に文書を提出されても関係ない。
火事になったらさっさと逃げる。

[10818: 匿名さん]

ボケ老人理事長が「災害時には奇数階住民は東階段、偶数階住民は西階段を使って避難すること」を避難細則に規定しようと言い出し、笑われていた。

[10819: 匿名さん]

管理組合長になっても自治会長はもちろん自治会地区長よりはるかに格下で
各種会合では出入り口近くの下座を与えられるから立腹する人が多い。

[10820: 匿名さん]

＜管理組合と自治会の違い知ってますか＞

　管理組合とは、区分所有者になれば法律上、自動的に組合員になり、区分所有者でなくな
れば、自動的に組合員ではなくなります。また、組合員は区分所有者でなくなるまで退会すること
は法的にもできません。
　管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。
　又、マンション内の快適なマンションライフを維持していくための管理も行っています。

　自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、誰でも
入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありません。

[10821: 匿名さん]

　その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。
　美化活動、子供の見守り、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に対するフォロー活動等

[10822: 匿名さん]

>>10819 匿名さん
管理組合理事長になっても自治会に出席するときは自治会委員の立場で出席するので末席になっても不思議ではない。所詮理事長歴１，２年だろう。

[10823: 匿名さん]

>>10822さん
それはそうでしょう。
自治会の会議とか総会に理事長が出席すればただの一会員ですから。
それは自治会の会長が組合の総会に出席するときも当然ただの一組合員ですよ。

[10824: 匿名さん]

うちの組合では、自治会と理事会は完全に分けてあります。
活動内容が違うから当然のことです。
自治会がマンションのことに口を出すことはありません。
自治会がマンション内で何か活動を計画したときは、理事会の
承認が必要になります。
マンションで自治会に加入している者が少ないので当然です。
マンションで自治会の存在感は殆どないですよ。
マンションの敷地の清掃とか花植えとかは許可しています。

[10825: 匿名さん]

マンション建設が持ち上がった時に地元自治会がゴテゴテ言って
マンション入居者の自治会加入を条件に建設反対運動をやめることがある。
うちのマンションの規約にも自治会加入と自治会費納入が記載されている。
でも自治会長さんはいい人ですよ。自分でも駐車場や小規模マンションを経営してる。

[10826: 匿名さん]

私が役員やってた時は区分所有者の自治会加入率は１００％。マンション内に班会が
２つあって役員さんも輪番で出しているが、みんな熱心に務めている。
管理組合の役員になった時もあれくらい一生懸命にやってくれたらいいのだが。

[10827: 匿名さん]

大規模修繕工事をやったとき、アホな修繕委員長が地区の集会所で工事進捗状況の
定期説明会をやるように工事会社に要求したが、自治会の役員をやってる女性が
その時期は自治会の行事が色々あるので集会所の使用は控えてほしいと発言して、
進捗説明は理事会の席上ですることになった。やはり自治会のほうが偉い。

[10828: 匿名さん]

管理組合の仕事は子供やペットの騒音、管理費使用料の滞納、駐車場駐輪場での
トラブルの解決など、愚劣で鬱陶しいことばかりなのに対して、自治会活動は
盆踊りや餅つきなど楽しいことが多い。会合でよそのマンションの人と仲良くなって
相互訪問してる連中もいる。それで。よその子供がマンション前に自転車をわんさか
止めて、その苦情処理に当たるのが管理組合役員であるｗ

[10829: 匿名さん]

うちのマンションでは地域の自治会には加入拒否された。
それでマンション内自治会となっている。
大規模マンションなので地域の自治会に加入すれば
乗っ取られると思ったらしい。

[10830: 匿名さん]

大規模マンションの住民が地域の自治会に入会できないのは
普通のことじゃないの。
地域の住民よりマンションの住民の方が多くなることもあるから。
そうなると、マンションの方に軸足が向くからね。

[10831: 匿名さん]

概して戸建ての子は成績が良く、団地型マンションは不良と落ちこぼれの＊＊になりやすいから、戸建て vs 集合住宅で張り合うことになる。

[10832: マンション管理士]

＞10825
＞うちのマンションの規約にも自治会加入と自治会費納入が記載されている。
これ、違法です。

[10833: 匿名さん]

何にも知らない者同士でマンションの管理を
しているんだから、合法じゃないの。

[10834: 匿名さん]

自治会加入はマンション管理と無関係なので規約に規定すべき事項ではないが
組合員が異論を唱えないのであれば放置しておいても問題はない。

[10835: 匿名さん]

自治会加入を希望する組合員からみれば、管理組合が管理費と一緒に自治会費を
口座から引き落として自治会に納入してくれると助かる。

[10836: 匿名さん]

自治会費を管理費等と一緒に口座引き落としをしてくれると
集金をしなくていいから助かるよね。
まさか自治会費だけを口座引き落としする訳にはいかないから。
それぐらいはしてやってもいいんじゃないの。

[10837: 匿名さん]

しかし、基本的には管理組合と自治会は全く別物。

[10838: 匿名さん]

>>10837 匿名さん
何かの本の受け売りだよね。マンションによっては１つの町内会を形成している場合は、管理組合役員と町内会役員が交互に入れ替わったり同時受任もある。第二管理組合になることも珍しくないし、管理組合から町内会へカンパがダメだと言ったところで、町内会役員が管理組合役員に立候補すればなし崩しだしね。間違いを指摘したけりゃいずれかの役員にならなきゃいけないけど、誰も面倒ごとにはかかわらない。ましてや裁判なんてしない。机上の正義論は通用しないよ。

[10839: 匿名さん]

管理組合と自治会を一緒にするということは会計も
ごっちゃにするの？
田舎の小規模マンションでは人材がいないから兼務している
とこは多いようだけどね。

[10840: 匿名さん]

10838 匿名さん
本当は間違いだけれども現実はそうです。
特に自治会費は管理費等と合計した金額を管理会社口座
で収納して管理会社が自治会費を自治会口座に振り替え
ているのが現実です。
ここを切り離さないといけないでしょう。
この状態では管理組合と自治会の職務分担が明白でなく
なりません。
組合員は自治会の役員会や総会と管理組合の理事会と総
会をごちゃまぜにして判断を狂わせられている。
適正化法等で禁止にするともっと管理組合は本来の職務
が解りやすくなる。
マンションの住民は順番で自治会の役員と組合の役員が
交互に回ってくる。嫌ですよね。
どちらか一つ統一できないものでしょうか。

[10841: 匿名さん]

>>10840 匿名さん
国が定める綺麗事の限界が町内会と管理組合だよね。法律でどう定めようが同じメンバーが構成する２つ組織を別々に自立させるなんて土台無理な話さ。

[10842: 匿名さん]

誰も言わないけど、加入も任意だったり強制だったり地域によっては団体自体がなかったり、無法地帯の自治会や町内会に関する法律って無いよね？法律がないから、横領など他の法律に違反した時だけ事件になる。それ以外自治に関することは100の町内会があれば100のルールがある。

[10843: 匿名さん]

マンションの住民が全て自治会に加入している訳ではない。
むしろ少数だよね。
田舎とか小規模マンションでは加入率がたかいようだけど。
タワーマンションで自治会に加入している者いるの。

[10844: 匿名さん]

>>10843 匿名さん
タワーマンションは、その世帯数の多さから逆に自治会に入れてもらえない。自分たちで町内会を立ち上げないといけない。だから立ち上げなければ誰も加入できない。しないではない。圧倒的加入率が低いというなら世帯数の多さから町内会に加入できない事情もあると思う。無いなら無いで良いという人も多いからそうなっていると思う。

[10845: 匿名さん]

自治会っていらないんじゃない。
何するの？
加入してなくてもなんの不便も感じないし。

[10846: 匿名さん]

>>10845 匿名さん
少し勉強して投稿した方が良い。
平時に不便が無いのは当たり前、ゲリラ豪雨で地下配電盤が浸水し全館停電したタワマンがあったけど、自治体に助けを乞わないかな？乞う場合、個人で対応するのかな？管理組合がやるのかな？対外的な窓口も知らないし、全部屋の組合員は管理会社通じてわかっても世帯の内訳まで知っているのかな？ネェ坊や。

[10847: 匿名さん]

自治会には殆ど加入してないんじゃないの。
都会やグレードの高いマンション、大規模マンションでは
加入率が極端に低いからね。
殆ど加入していないということは、必要性がないということなんだよね。

[10848: 匿名さん]

>>10846 匿名さん
自治会に加入未加入で行政はサービスの差別はしないし、
できない。こんなことも知らないのか、あほ管理士。

[10849: 匿名さん]

>>10846 匿名さん
おまえこそ勉強しなさい。
配電盤の浸水事故は自治会とは関係ない。
管理組合の管理の対象である。
規約に管理組合の管理の対象と明記されている。
自治会の規約および定款にはマンションの設備等
の不具合を管理する規定はない。
するかしないかは任意規定でご自由にどうぞなさっ
てください。
お前みたいなマンション管理士がマンション管理士会
で素人の組合員の管理相談をしているからおかしくな
るのだ。空いた口が塞がらなくて困っている。

[10850: 匿名さん]

>>10846さん
東北大震災時に支援物資がマンションに届かないという不満が
ありましたが、これは救援物資の支援場所としてマンションを
指定していなかったからです。
いざというときのために、その指定を受けておけば支援物資は
マンションに届きますよ。
マンション内の施設に関しては管理組合が対応しなければならないでしょう。
戸建てで蛍光灯が壊れたとか玄関ドアが壊れたので行政に修理とか
交換を依頼してもやってくれませんよ。
要するに管理組合と自治会は全く別物と考えた方がいいでしょう。
人材がいない小規模マンションでは自治会役員と理事会役員を兼務
しているとこもありますが、総会や理事会、自治会の役員会は別物
として運営されなければならないでしょう。

[10851: 匿名さん]

10846さんはマンション管理士の有資格者なんですか。
スレ主さんと勘違いしてません。

[10852: 匿名さん]

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

[10853: 匿名さん]

下記事項は留意しておく必要があります。
>ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マン>ションのエントランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所と>して申請をしておく必要があり、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことがで>きるとのことです。

[10854: 匿名さん]

>>10852
>地域避難場所（マンションのエントランス等）

これは「地域避難場所」ではなく、「指定緊急避難場所」です。

[10855: 匿名さん]

指定緊急避難場所であり、物資の配達場所でもあるんです。
地域避難場所として指定されているマンションもありますよ。
津波対策として、小学校の緊急避難場所に指定されている
マンションもあります。
うちのマンションも近くの小学校の地域の避難場所に指定されており、
何回か小学校からマンションに避難する訓練がありました。

[10856: マンション検討中さん]

>>10855 匿名さん
なんで私有地に避難するの？

[10857: 匿名さん]

緊急だから

[10858: マンション検討中さん]

>>10857 匿名さん
満員で入れなくなったら断れますか？

[10859: 匿名さん]

>>10858 マンション検討中さん
アホみたいな事を聞かないで下さいよ。あなたの地域の避難場所は定員を定めているのですか？
避難所でもないんだから定員なんてないと思いますよ。

[10860: 匿名さん]

避難場所と避難所の違いが分かればそれが答え

[10861: 匿名さん]

別に部屋の中にはいるんではなく、２階とか３階とかの通路に
避難するだけだよ。
１４階建てだから、通路に避難するぐらいなら、2,000人～３，０００人
でも大丈夫だよ。

[10862: マンション検討中さん]

>>10861 匿名さん
5000人来たら断りますか？

[10863: 匿名さん]

近くの小学校の生徒は１，０００人ぐらいしかいないよ。

[10864: 匿名さん]

スレ主のマンションは、指定緊急避難場所の指定を受けていないことがバレバレですね。

[10865: 匿名さん]

小学校から要請があり、いざというときの緊急避難場所
としただけだよ。
それで訓練にも協力もしたよ。それだけのこと。

[10866: 匿名さん]

ということは、単に避難訓練をしただけで、津波避難ビル（津波時の指定緊急避難場所）ではないということですね。

[10867: 匿名さん]

その小学校としては、津波が発生したら緊急避難先として
マンションに避難させるということでしょう。
マンションもそれを受け入れたということです。
それだけのことです。
そんなに難しく考えなくてもいいでしょう。

[10868: 匿名さん]

その状況で、現実に災害が発生した時に対応できまますか？

[10869: 匿名さん]

>>10868 匿名さん
ではどうするのが正しいのでしょうか？

[10870: 匿名さん]

小学校は、一般的に指定緊急避難場所（広域避難場所）に指定されており、小学生と教職員だけではなく多くの人が避難してくる場所です。
その小学校に津波の危険がある場合、二次避難をする必要がありますが、その避難先が津波避難ビル（津波時の指定緊急避難場所）です。
つまり、マンションとして避難者を受け入れるのであれば、津波避難ビルの指定を受けるべきだと思います。

[10871: 匿名さん]

詳しいことは分りませんが、小学校の近くに高層のビルが
ないため当マンションを緊急避難先として小学校が指定した
というか依頼をしたのだと思います。
小学校の建物では対応できないとすれば、小学校としては緊急
避難先に避難しなければならないでしょう。
マンションの住民としては、その場合は近隣の住民も含め
避難者を受け入れますよ。指定されていようがいまいが。

[10872: 匿名さん]

　宅配ボックスとは、宅配業者が配達した荷物の受取人が留守の場合に、一時的にその配達
した荷物を保管しておくロッカーです。但し、宅配業者に連絡しておくことが必要です。

普及状況
　　　共働きにより昼間宅配物の受取が困難な世帯が増加した上に、ネットショッピング等の
　　通販の普及により宅配物の増加が重なりニーズが高まっている。
　　　東京での普及率が高く、西日本はまだ低い状況ではある。

メリット
　　＊不在時いつでも荷物が受け取れる。不在時の再配達がなくなる。
　　＊玄関先での荷物の受け渡しが不要となり、セキュリティ・プライバシーが安心。
　　＊ボックスを無人で管理できる。（荷物の保管時間や履歴等が常時確認できる）
　　　パソコンや携帯電話へメール通知のサービスができる。

デメリット
　　　＊導入費用が必要になる。ボックス台数の数により金額が変わる。
　　　＊管理員経費がアップする。
　　　＊毎月のメンテナンス費用（電気代等）が必要。　５，０００円程度。
　　　＊５年おきに５万程度（ボックスの台数により増減）の修理費用が発生する。

[10873: 匿名さん]

皆さん方のマンションで、大規模修繕工事をする場合、設計監理方式
（単純な形式ではなく、管理会社や施工会社と全く関係のない設計
事務所との契約）を採用して行っているところがありますか。
デベ系のマンションでは管理会社との関係もあり施工会社や管理会社と
全く関係のない業者を選定することは難しいのではないでしょうか。
それと施工会社選定方法はどうされていますか。

[10874: マンコミュファンさん]

>>10871 匿名さん
そういう建物は転落事故が多発しやすい。オートロックで防いでいるが、災害時に開放するとなると自殺の覚悟をしておくべき

[10875: マンコミュファンさん]

転落事故にへんかんされたけどとびぉりのこと

[10876: 匿名さん]

これについての書き込みはないのですか。
皆さん方のマンションで、大規模修繕工事をする場合、設計監理方式
（単純な形式ではなく、管理会社や施工会社と全く関係のない設計
事務所との契約）を採用して行っているところがありますか。
デベ系のマンションでは管理会社との関係もあり施工会社や管理会社と
全く関係のない業者を選定することは難しいのではないでしょうか。
それと施工会社選定方法はどうされていますか。

[10877: 匿名さん]

自治会管理組合共同開催の餅引換券配るのダルい

[10878: 匿名さん]

そういえば12月に入ったのにエントランスにクリスマスツリー飾ってないな
経費削減で取りやめになったんか？

[10879: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[10880: 匿名さん]

避難場所に立候補するなんて愚の骨頂。
見ず知らずの避難民に敷地内をウロチョロされた挙句、植込みに放尿脱糞されてはたまらない。

[10881: 匿名さん]

あくまで緊急避難ですよ。
津波がきてから引いていくまでの間ですから時間的には
数時間のことですからね。
それぐらいはやってあげてもいいでしょう。

[10882: 匿名さん]

怪しい連中が２階以上に上がってこないよう役員が交代で見張る必要がありますね。
１階はいいよ、もともと危ないところだから。

[10883: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

　そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。
　そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい
けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。

[10884: 匿名さん]

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは５名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

[10885: 匿名さん]

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

[10886: 匿名さん]

町内会や近隣マンションの管理組合と懇意にしておくと
防犯防災交通安全など、マンション内に限らない課題について
お互い助け合うことが可能になります。

[10887: 匿名さん]

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

[10888: 匿名さん]

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連も賛助会員を推薦しています。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

[10889: 匿名さん]

皆さんのマンションはクリスマスツリー派、それとも門松派？

[10890: 匿名さん]

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連も賛助会員を推薦しています。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

[10891: 匿名さん]

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連も賛助会員を推薦しています。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

[10892: 匿名さん]

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

[10893: 匿名さん]

正月3が日は集会室で年始の会合があり、酒も出ます。
管理費会計の雑費勘定で処理していますが、特に異論は出ていません。

[10894: ご近所さん]

出し物があると盛り上がって親睦が図られる。荒れがちな総会もスムーズに進む。

[10895: 匿名さん]

理事会忘年会（昼食会）は今年も中止となりました。
管理員さんや管理会社の方にお礼をしたかったのですがコロナ禍なので。
リモートでやるほどのことじゃないからね。

[10896: 匿名さん]

１０） 設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料、宮管連も業者の紹介をしています。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

１１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

[10897: 匿名さん]

年末はごみ収集がお休みになる期間があるので要注意ですね

[10898: 匿名さん]

年末年始でもゴミ置き場をゴミで溢れさせないのが理事長の腕の見せ所です。

[10899: 匿名さん]

所信表明演説を聞きましたか。
口数が多いだけで誰かを意識しての演説に見えた。
その点だみ声の田中角栄がなつかしい。
もう日本は益々新興国に追い抜かれて三流国に成
り下がる。
株価がその表れである。
投資家の力を甘く見てはいけない。
力あるものを排除しようとする中国に似ている。

[10900: 匿名さん]

１２） 応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

[10901: 匿名さん]

１３） 臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

１４） 施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

[10902: 匿名さん]

１５） 工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

[10903: 匿名さん]

１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

[10904: 匿名さん]

大規模修繕工事の進め方はしっかり勉強しておいて
ください。
技術的なことは専門家に任せればいいのです。

[10905: 匿名さん]

大規模修繕工事で一番大切なことは、しっかりした
信頼のおける設計コンサルタントを選定することです。

[10906: 匿名さん]

最初からうまくいかないこともあります。
何度か騙されたり失敗するうちにコツがわかってきます。

[10907: 匿名さん]

通常の工事でも相見積もりの取り方のコツを掴めば
簡単なんですけどね。
最初に見積もりを取った業者の見積書を単価の欄だけ
書き込んでもらえば正確な相見積もりが取れるんですけどね。

[10908: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[10909: 匿名さん]

理事は大切な役割を担っているけど如何せん輪番制だから
年度によって大きな能力の差がでてくる。
それをどう解消するかが問題となります。

[10910: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

[10911: 匿名さん]

今日は自治会主催の餅つき大会ですが管理組合も協賛します。
いつか自治会から主導権を奪いたいというのが理事長の野望なのです。

[10912: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[10913: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

[10914: 匿名さん]

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[10915: 匿名さん]

　ロ．「修繕積立金の値上について」

　　　修繕積立金は長期修繕計画に基づいて、１戸当り月の必要額を計算します。
　　しかし、長期修繕計画には全て網羅されていない部分もあります。
　　　又、専有部分にある、給水管・排水管の支管部分は、当然専有部分ですので、長期修繕
　　計画には入っていません。
　　　これについても、いずれ更新が必要になる時期が確実にやってきます。
　　　不具合が生じてきたら、各区分所有者がその責任と負担で実施しなければなりません。
　　　経年劣化による給排水管の更新工事については、保険の適用はありません。
　　　マンションをスラム化させないためには、修繕積立金の確保を行い、適切な工事をしていか
　　なければなりません。

　　　＊区分所有者が単独でやらなければならない工事・補修
　　　　　　ガスレンジ、給湯器、便座、換気扇、ガス管等は当然各人で取替等はおこないます。
　　　　　　そして、一番の大物は、給水管と排水管の支管の交換です。これについては、かなり
　　　　　の経費がかかりますので、できることなら本管の更新の時に一緒にやれば効率的です。
　　　　　　何故ならば、支管の交換より、それに伴う、床板とか背板を外したり、養生とかの経費
　　　　　の方が高くつくからです。それに、工事中の不便も１回で済みます。

　　　＊専有部分の給排水管の取替工事を、管理組合がやるようにするのが一番の方法ですが、
　　　　　そのためには、修繕積立金の値上が必要になってきます。

[10916: 匿名さん]

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

[10917: ご近所さん]

無過失責任は民法７１条じゃないよ。

[10918: 匿名さん]

毎回同じ指摘をしているけど、分っているんなら
それを書き込めよ。
だからお前は嫌われるんだよ。
人のあら捜しをしたり批判だけするんではなく、みんなに
正しい情報を提供することが大切なんだよ。
区分所有法なんだろうが昔作った資料をそのまま貼り付けて
いるから同じことが書き込まれるんだけどね。
また、いつか書き込むと思うけど、そのときはちゃんと正解を
書いて指摘するんんだな。

[10919: 匿名さん]

工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条！）
しかし、裁判までして争うのは大変なことですよ（笑
では、どうすればいいか。あきらめるのは癪ですよね。それを説明します。

[10920: 匿名さん]

ウィキペディアより抜粋
無過失責任（むかしつせきにん）とは、不法行為において損害が生じた場合、加害者がその行為について故意・過失が無くても、損害賠償の責任を負うということである。

概要
元来、不法行為においては被害者が加害者の故意･過失を立証しなければならないという過失責任主義を原則としていたが、科学技術の進歩・交通機関の発達などにより、公害をはじめ企業の活動により多くの被害者を出すようになったことから、過失責任主義における矛盾が生じ、それを是正するために講じられるようになったのが無過失責任である。

無過失責任は、「利益を得ているものが、その過程で他人に与えた損失をその利益から補填し均衡をとる。」という報償責任の法理、「危険を伴う活動により利益を得ている者は、その危険により発生した他人への損害について、過失の有無にかかわらず責任を負うべきである」とする危険責任の法理が根拠とされる。

[10921: 匿名さん]

しかし、裁判では自分で立証しなければならないので
個人でやるのは大変ですね。

[10922: 匿名さん]

中身のないコピペを垂れ流すようではスレ荒らしと言われても仕方ありません。
私はこれからも正しい情報を提供しますのでご期待ください。

[10923: 匿名さん]

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

[10924: 匿名さん]

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

[10925: 匿名さん]

滞納金に対しては、その対応は最初が肝心です。
シビアに決められたとおりに行動すべきです。
理事としてはおなじ住民に取り立てをするのは気が
ひけるでしょうが。

[10926: 匿名さん]

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

[10927: 匿名さん]

いずれにせよ関係する法律の条文を押さえておいてください。
滞納金には民法７１条の無過失責任は適用されません。

[10928: 匿名さん]

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

[10929: 匿名さん]

滞納を減らすためには、漫然と管理会社の報告を聞いていればいいわけではない。
滞納者の収支状況、つまりどこに勤めていて月給がいくらで、食費・光熱費がいくら、
旦那のパチンコ代や奥さんのパーマ代がいくら、ペットや車の維持費がいくら、と
細かく精査し、無駄な支出がないか、少しでも滞納残高削減に回せるカネがないか、
催促文書だけではなく時には滞納者宅に出向いて面と向かて交渉するのが理事長の
仕事です。そう、借金取りと同じなんですよ。いやな仕事ですね。

[10930: 匿名さん]

当然ながら素直に応じてくれる滞納者ばかりとは限りません。
逆ギレされたり、「子供ががいる前で恥をかかされた。どうしてくれる！」と
変な方向へ話を持っていかれたり、うっかり会計理事の奥さんが同席したりすると
「なんで理事の嫁が俺の滞納のことを知ってるんだ、個人のプライバシー保護は
どうなるんじゃ！」と喚かれたり（その大声で同じ階の人にはバレてますけど）。
管理会社の人は基本的には「組合内で解決してね」なので頼れませんよ。

[10931: 匿名さん]

滞納者の名前や具体的な滞納額、交渉記録は理事会の議事録に記載すべきですが、
組合員には閲覧権があり、閲覧によってマンション内のトラブルを知って喜ぶ変態の
組合員もいます。したがって本当の議事録というものは理事長さん宅にあります。
まあ、管理会社のフロントも理事会や総会に陪席しているときは、メモをとりつつ
内ポケットでICレコーダーを回していますよね。

[10932: 匿名さん]

議事録には個人名は書かないのが普通ではないですか。

[10933: 匿名さん]

税金や国保料より先に管理費を払わせることができたら、その理事長は一流。
街金への返済より先に払わせたら超一流。頑張れ。

[10934: 匿名さん]

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

[10935: 匿名さん]

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。

[10936: 匿名さん]

標準管理規約ではなく自分のマンションの管理規約に基づいて選出します。

[10937: 匿名さん]

あなたが正しい。

[10938: 匿名さん]

あみだくじ

[10939: 回収人]

>>10929 匿名さん
私管理会社の人間ですが普通にやってます。

[10940: 回収人]

>>10930 匿名さん
子供がいる前でトークをかける奴は頭おかしい

[10941: 匿名さん]

通勤通学の住民が廊下を通行する時間帯にインターホン越しに「〇〇さん、頼むから払ってくださいよ～、お願いしますよ～」と催促するのが効果的。

[10942: 匿名さん]

　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[10943: 販売関係者さん]

区分所有法の規定では、普通決議は区分所有者及び議決権のそれぞれ過半数の賛成が必要ですが、これでは総会への出席率が悪い低民度マンションでは何一つ決まらない恐れがあるので、管理規約で別のルールにすることが認められています。
低民度マンションでは、管理規約によって出席組合員の議決権の過半数の賛成で議決できるルールに変更するのが一般的です。
なお、特別決議の要件は、管理規約によっても変更できません。

[10944: 匿名さん]

>>10941 匿名さん
そんなことしたら相手の思う壺です?送ります

[10945: 匿名さん]

管理組合総会当日に出てくるのは、基本的に＊＊＊＊。特にペットボトル持参のやつは要注意ｗ

[10946: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

[10947: 匿名さん]

理事：コンチワー、管理費払ってほしいんですけどー
住民：あらいやだ、今忙しいのよ、また今度来てね
理事：そんな殺生な、わてもわざわざ仕事休んで来てまんねんでー
住民：しつこい人ね、帰ってよ、玄関ポーチは専用使用権だから入らないでちょうだい

[10948: 匿名さん]

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

[10949: 匿名さん]

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

[10950: 匿名さん]

総会が順調に進むといいですね。

[10951: 匿名さん]

役員任期中に放火とか殺人がないとホッとしますね

[10952: 匿名さん]

「大規模修繕工事の瑕疵保険について」

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

[10953: 匿名さん]

組合員の飛び降りとか首つりがあった日には目も当てられませんね。
一応理事長は弔問には行くんでしょうから。

[10954: 匿名さん]

区分所有法（４２条３項）が改正され、総会議事録に署名だけで押印が削除され、標準管理規約（４９条２項）も改正されたが、準拠して管理規約を改正しなければ、押印は必要？不要？

建替え決議の要件を５分の４から、４分の３（またはそれ以下）に区分所有法（６２条）が改正されても、管理規約を４分の３で改正しなければ、管理規約が優先される？区分所有法が優先される？

[10955: 匿名さん]

どっちでもいい
誰も興味がない

[10956: 匿名さん]

>>10954さん
区分所有法と管理規約のどちらが優先されるかとのことですが、
任意規定なら当然管理規約が優先されます。
しかし、特別決議の場合は法が優先されます。
ただ、管理規約が改正されていなければ、管理規約で決議が
行われる可能性は高いと思います。
といいますのは、住民で管理規約や民法、区分所有法を理解
している方は殆どいないと思いますので、知らないで運用決議
がされるんじゃないかと思います。

[10957: 匿名さん]

特に建て替え決議を行う場合は、取り壊しが行われれば
住民は分散しており、集会を開催するにも大変な労力がいります。
取り壊しが終わってからは、いくら決議が間違っていたのでやり直す
という訳にはいかないでしょう。
そうならないように、法の改正があればそれに対応することです。
本来なら管理会社が提案すべき事項です。

[10958: マンション掲示板さん]

>>10957 匿名さん
管理会社の提案事項ではありません。
組合が提案して組合員の同意を得る。

[10959: 匿名さん]

管理会社は理事会、総会の支援業務を行わなければ
ならないでしょう。
理事は輪番制が殆どでマンション管理の知識はその理事会に
よって大きく違ってきます。
それに、管理会社であれば、区分所有法の改正等については
当然知っていると思います。
そこで理事長とかにその情報を提供する必要があります。
それを規約化するかどうかの判断は理事会です。

[10960: マンション掲示板さん]

>>10959 匿名さん
支援業務と提案は違う

[10961: マンション掲示板さん]

>>10959 匿名さん

>>10959 匿名さん
支援業務と提案は違う

[10962: 匿名さん]

管理会社としては、法改正があったぐらいは理事会に
提案もしくは教えてやるべきでしょう。
それも支援業務の一つです。
理事会を運営していくには必要なことでしょう。規約を改正
していくことも。

[10963: 周辺住民さん]

うちのマンションの規約は平成１４年改正前の区分所有法に準拠しているが、
放置状態なので、多額の費用を要する大規模修繕工事は特別決議になっている。
数年前に大規模修繕をやったとき、理事だった俺は総会前日に規約を読んでいて
気づいたが、時すでに遅しなので黙っていたら、そのまますんなり賛成多数で
可決された。規約も法律も読んでる奴はいないから何をやっても賛成多数でOKだ。

[10964: 匿名さん]

知らなければなんでもありということになります。
それに工事をしてしまった後ならなおのことです。
大規模修繕工事が特別決議で承認されたのならそれで
何も問題はないと思います。
当然普通決議でも承認されたと思いますので。

[10965: 匿名さん]

管理費や修繕積立金の値上げは普通決議となっています。
但し、管理規約の改正をする場合は特別決議となります。
その際、管理規約の別表となっていれば値上げは規約の
改正となりますので、特別決議となりおかしな状態になり
ますので、別表は細則にしておくことが必要となります。

[10966: 周辺住民さん]

うちのマンションは、部屋のタイプ別の管理費・修繕積立金、駐車場使用料も
すべて規約別表に規定されている。今まで何回か値上げが提案され、すべて普通決議で
可決成立している。法令をガチガチに解釈適用すると違法なのかもしれないが、
毎月の管理費や使用料の額を御大層に別表に書いてある規約自体がおかしいのだと
思うことにしている。

[10967: 周辺住民さん]

改正区分所有法では金額の大きな工事を普通決議でやることを認めているのに、
規約で特別決議にしている（規約変更を忘れている）ときはどうなるか？
区分所有法は、金額の大きな工事を特別決議の対象に入れていないだけで
必ず普通決議でやれと言ってるのではなく、普通決議・特別決議どっちでもいいよと
言っているわけだから、規約の規定は有効であり、金額の大きな工事を普通決議で
やると、役員は規約違反を理由に工事反対の組合員に追及されるかもしれない。

[10968: 匿名さん]

だから使用細則に規定すればいいのではないですか。

[10969: 周辺住民さん]

うちのマンションのように規約では特別決議事項になっている大規模修繕工事を
普通決議でやってしまう（故意や悪気ではなくて）役員が多いのではないかと
思ったのだろう、法務省の課長さんが「規約は変更せずに普通決議でやっても
問題はないですよ」という趣旨の解説を雑誌に書いてくれている。
素人が読んでも苦しい説明になっているが、組合員を煙に巻くにはいいだろう。

[10970: 周辺住民さん]

>だから使用細則に規定すればいいのではないですか。
ご指摘の通りなのだが、そうなると規約別表の削除と細則への記載を総会に
諮らなければならない。規約別表の削除は規約改正だから特別決議だとか何とか
ゴテゴテ言い出す輩が出かねない。こういう事柄は発覚しない限り「そっと」
しておくことが大事。まあ、いつかは噴火するかもしれないが、その時の役員が
運が悪かったと諦めてもらう。

[10971: 匿名さん]

大規模修繕工事は普通決議でいいということを管理会社のフロント
は知っているだろうから提言なり提案なりをすればいいんだけどね。
その規約の改正は簡単に通ると思うよ。たいしたことではないようだから。

[10972: 匿名さん]

大したことでない規約変更案は組合員の興味関心が低く、区分所有者数と議決権数の４分の３を集めるのは結構大変だった。役員数を１人増やす規約変更案はギリギリで可決成立したが、明らかに集計が怪しかったｗ

[10973: 匿名さん]

出席者は、総会に直接出席した者、議決権行使書で出席した者、
委任状で出席した者にすればいいんですよ。
それが普通なんですけどね。
圧倒的に議決権行使書で参加する者が多いので大概の議案は
承認されるよ。

[10974: 匿名さん]

組合員の参加意識が高いマンションはうらやましい。組合員数１５０人超で毎年の総会当日出席者数は１０数人。一桁の年もあった。書面や委任状含めて７０人しか総会出席者がいなくて、いろいろ手を尽くした（委任状１枚が２枚になる「手品」を使った）って話も残ってる。

[10975: 匿名さん]

うちのマンションもそんなに意識は高くないですよ。
総会への直接出席者は２０％程度です。
しかし、議決権行使書での出席率は高いですね。
総体では９０％以上になります。
この議決権行使書での出席率を高めることが大切です。

[10976: 匿名さん]

あまり関係ないかもしれませんが、一応建て替えについて書き込み
をしてみます。
建て替えについての手続き

１）建て替え決議　　　　　５分の４以上の賛成が必要
建て替え決萩を行う場合の招集通知は、その会日より少なくとも２カ月前に発しなければ
ならない。（法６２条）
また、建て替え決議を行う１カ月前に説明会を開催しなければならない。この説明会開催の
通知は１週間前までに通知しなければならない。

２）建て替え決議において定めるべき事項（法６２条）
①新たに建築する建物の設計の概要
②建物の取り壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
③建て替え費用の分担に関する費用
④再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

３）議事録への賛否の記載
建て替え決議が成立したときは、各区分所有者のさんぴを議事録に記載しなければならない。

[10977: 匿名さん]

４）建て替え参加の催促
建て替え決議があったときは、集会を招集した者は遅滞なく建て替え決議に賛成しなかった
区分所有者に対し建て替えに参加するか田舎を回答するよう書面で催告しなければならない。
催告を受けた者は、２カ月以内に参加するかどうかを回答しなければならず、期間内に回答
しなかったときは、不参加とみなされる。

５）売り渡し請求権
建て替え参加者全員から回受け指定者に指名された者は、建て替え不参加者に対し、時価
で売り渡すべきことを請求することができる。但し、裁判所は明け渡しに相当の期限を許与す
ることができます。１年以内

[10978: 匿名さん]

６）買い受け指定者
建て替え参加者全員の合意が必要となります。

７）マンション建て替え組合
建て替え決議が成立したときは、５人以上共同してマンション建て替え組合を設立することが
できます。
①設立手続き
　　　イ）建て替え合意者５人以上が共同して、定款及び事業計画を定める。
　　　ロ）建て替え合意者４分の３維持用の合意を得る。
　　　ハ）都道府県知事の認可を受ける。

８）建て替え組合の成立
知事は設立認可後広告します。法人格を取得します。
９）建替え組合の組織と運営
総会で理事３人以上、監事２人以上を選任します。
審査委員を総会で３人以上を選任します。（知識経験者等）

１０）総代会
組合員の中から一定数を選任します。

[10979: 匿名さん]

１１）売り渡し請求権
組合自体が売り渡し請求をすることができます。円滑化法１５条

１２）権利変換手続き
イ）組合員の議決権及び持ち分割合の各５ぶんの４以上の決議
ロ）組合員以外の権利者の同意
ハ）審査委員の過半数の同意
ニ）都道府県知事の認可

１３）権利変換に関する登記

１４）補償金
建て替え不参加者に対しては、権利変換手続きまでに補償金を支払わなければならない。

１５）施工マンションの明け渡し
期限を定めて明け渡しをもとめる。

[10980: 匿名さん]

建替えは難しいですね。
手続き等がややこしすぎるし、知識も必要。

[10981: 匿名さん]

大規模修繕工事や大型設備の更新工事は
定期的にやるようにしましょう。

[10982: 匿名さん]

建て替えの案が承認されれば管理組合は解散か消滅。
その後の建替組合が難関問題に直面する、

[10983: 匿名さん]

しかしやるのはその住民の誰かということになる。

[10984: 匿名さん]

標準管理規約には建替積立金の項目がない。
各組合で作成したらどうでしょうか。

[10985: 匿名さん]

それは建て替えに参加する者がその資金を負担することになる
のです。
だから、建て替えに最終的に残るのは３０％程度になるのです。

[10986: 匿名さん]

参加する組合員は少ないのでナイセンス。
では取壊積立金はどうでしょう。

[10987: 匿名さん]

修繕積立金がなければマンション総体を売るしか
方法はないでしょう。

[10988: 匿名さん]

しかし、結局は全員の承認が得られないので
売ることはできない。
売ってもいくところがない住民は多いですからね。
勿論、正規の手続きでいけば、売り渡し請求権や
買取請求権も適用されますけどね。

[10989: 匿名さん]

サ高住事故、昨年度５２８３件…氷山の一角との見方も

2021年12月20日 05時00分 読売新聞

　全国の見守りサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）で２０２０年度、転倒や誤嚥（ごえん）などの事故が少なくとも計５２８３件発生し、このうち死亡事故が１６５件にのぼったことが読売新聞の都道府県などへのアンケート調査でわかった。１８年度比でそれぞれ約２割増えていた。事業者から自治体への事故の報告は任意で、氷山の一角との見方もある。

　調査は７～１１月、サ高住を所管する都道府県と政令市、中核市の計１２９自治体にアンケートや電話で実施した。１８～２０年度に報告された事故件数などを尋ねた。３年間の事故件数は計約１万５０００件で、死亡事故は計約４７０件にのぼった。事故の内訳を調査した自治体によると、転倒や骨折が多い傾向がみられた。

　日常生活に支障がない高齢者の受け皿として導入されたサ高住で事故が相次いでいる背景には、重度の要介護者を受け入れる特別養護老人ホーム（特養）の不足があるとみられる。深刻な介護人材不足などを理由に、本来は特養に入所するような高齢者が、日中に見守りの職員を１人以上配置していればよいサ高住を「代替施設」として利用している実態がある。

　サ高住での事故を巡っては、国による詳しい調査や情報公開は行われておらず、全国的な状況は明らかになっていない。制度の根拠となる高齢者住まい法では、サ高住に床面積や見守りサービスについての基準はあるものの、あくまで賃貸住宅の一つとの位置づけで、自治体への事故の報告を事業者に義務づけていないためだ。

　東北福祉大の菅原好秀教授（リスクマネジメント）は「事故報告が行政から事業者へのお願いにとどまっている現状を踏まえると、調査で判明したのは恐らく氷山の一角だろう。国は正確な数を把握して公表すべきだ」と指摘している。

　◇見守りサービス付き高齢者向け住宅＝改正高齢者住まい法に基づき２０１１年度に制度化された民間の賃貸住宅。全国で約２７万人が暮らす。バリアフリー設備などの条件を満たせば、都道府県や政令市、中核市に登録される。入居は原則６０歳以上で、費用は全国平均で月約１０万５０００円。

[10990: 匿名さん]

それだったら有料老人ホームに入った方が
いいんじゃないかな。

[10991: 匿名さん]

建替えは素人ではできない。
プロに依頼したほうがいいかもね。

[10992: 匿名さん]

大規模修繕が終わったら高値で売って次のマンションに乗り換える
組合の金庫が空っぽのマンションに未練はない

[10993: 匿名さん]

大規模修繕工事の第４四半期に入ると管理会社系列の仲介業者が
買取情報のチラシを入れてくる
工事施工会社との連係プレーが小気味よい

[10994: 匿名さん]

立地条件のいいマンションで築古になると不動産会社が
買取をして買い占めにかかる。

[10995: 匿名さん]

買い占めが進むと規約の改正ができなくなる。

[10996: 匿名さん]

管理士諸君
大納会が近ずきました。
今年も掉尾の一振に期待しましょう。
縁起のいい話だけどスレ違いで申しわかない。おお( ´艸｀)ｂ

[10997: 匿名さん]

>>10984 匿名さん
現実的ではない。
建て替え時は建て替え管理組合が発足するから。

[10998: 匿名さん]

>>10994 匿名さん 19時間前
非常に現実的です。区分所有権を不動産屋は建替組合や買取指定者との交渉権。
場合によっては建て替え費用等の分配が受けられる。
私は築50年の地下鉄駅徒歩5分以内のマンション５００万円で購入した。
建て替えで相当有利な条件で近いうちに新築が手に入る。
住むか賃貸に出すかは引き渡し後に決める。

[10999: 匿名さん]

建替え反対者が偏屈ジジイだったら地獄

[11000: 匿名さん]

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月 （１６５円～２５０円）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月 （１４０円～２６５円）
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月 （１３５円～２２０円）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。