「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[10751: 匿名さん]

>６．議案審議（代表例）
>　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
>　　　　第１号議案 事業活動報告
>　　　　第２号議案 収支決算報告
>　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　
第１号、２号議案の質疑、採決

＞　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
＞　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認

第３号、４号議案の質疑、採決

＞　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

＞　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
＞　　　　第７号議案 役員の改選
＞　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
＞　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです）

第７号議案 監事、理事の改選
　　　　監事、理事候補が承認されたら、総会終了後、新理事で理事会を開催し
　　　役員（理事長、副理事長、防火責任者）を理事の互選で決める。
　　　新監事、新役員、新理事を総会議事録でお知らせする。

＞　　７．閉会

[10752: 匿名さん]

閉会後に懇親会をする組合も多いですね

[10753: 匿名さん]

資金運用で利益が上がれば豪華なオードブルを取り寄せることも可能になります。
貧乏組合は缶ビールに柿の種、極貧組合は懇親会すら開けません。かわいそうｗ

[10754: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

[10755: 匿名さん]

ペットと子供の足音とゴミ出しマナーが管理組合が解決すべき三大課題です。
資金運用はその次でいいでしょう。

[10756: 匿名さん]

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

[10757: 匿名さん]

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

[10758: 匿名さん]

>※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

総会は議論する場であり組合員にとって悪い内容であれば議案を保留し理事会で再検討し後日臨時総会を開催する。
理事会案に対しての賛否を問う場だけとしたら悪徳管理会社、無能無知理事を増産するだけで３０年目頃にはスラム化が始まるか、高額修繕積立金を負担することになるだろう。

[10759: 匿名さん]

総会当日にのこのこ会場まで来る組合員はごく一部であり、多くのマトモな組合員は議決権行使書や委任状によって議案に対する賛否を表明している。
ごく一部の当日出席組合員だけで議案を保留・撤回・修正すると原案に対してすでに投票を済ませた多くの組合員の権利を無視することになるので許されない。

[10760: 匿名さん]

>>10759さん
ごく一部の総会への直接出席者だけで議案の変更とかされたら
議決権行使書等で参加した組合員の意見はどう反映されるのでしょう。
あなたのおっしゃる通り、議案の審議をして、その議案に瑕疵が
あった場合は、その議案は保留し議長判断で理事会で再検討をして
臨時総会を行うということにすべきでしょう。
10758さんが述べている総会の議案以外のことについては、単なる意見
として聞いておけば良いと思います。
あくまで総会は議案の賛否を問う場なんです。

[10761: 匿名さん]

>>10760 匿名さん
あなたのおっしゃる通り、議案の審議をして、その議案に瑕疵が
あった場合は、その議案は保留し議長判断で理事会で再検討をして
臨時総会を行うということにすべきでしょう。

10758 匿名さん 27分前
総会は議論する場であり組合員にとって悪い内容であれば議案を保留し理事会で再検討し後日臨時総会を開催する。

[10762: 匿名さん]

総会議案は理事会決議事項なので、明らかに法令や規約に違反している場合を除いて
議長判断で保留できるものではありません。
そのまま採決にかけて否決されればそれで一環落着。原案通り可決されれば、
これこれのミスを含んでいるので廃止したい旨の議案を理事会で決議決定した後に
臨時総会を招集します。そこで廃止議案が通れば一件落着。否決されればそれはそれで
組合員の意思だから仕方ない。

[10763: 匿名さん]

組合員にとって悪い内容というか、議案の段階では気づかなかったが
総会出席者より指摘されて、それが間違っていたとか、議案の内容を
変更した方がいいと議長が判断した場合は、ペンデイングとして後日
理事会で検討して、再提案として臨時総会を開催するということになります。
議案以外の意見については、総会の議案とは直接関係のない事項ですので、
それを後日理事会で検討するかどうかは、議長の判断でいいと思います。

[10764: 匿名さん]

議長である理事長も参加して理事会で議論し決定した総会議案を、
一人の組合員に言われたくらいで変更するようでは話にならない。
他の理事や多数の組合員が「私は賛成です」といっているのに、
議長の独断で白紙にするインチキマンションには住めないですね。

[10765: 匿名さん]

じゃあ、うちのマンションには住めないな
うちのマンションは「理事長の言うことは絶対」の王様ゲームマンションだ

[10766: 匿名さん]

10763の書き込みにあるように総会当日に出席者から突っ込まれてあたふたする理事長はよく見かける。またそういう突っ込みを入れる組合員はそれが楽しみで総会に出てきている古参の住民が多い。
しかし、その時に「いや、原案で間違ってませんよ」とさらに大きな声でいう奴がいると、先に突っ込みを入れた組合員はモゴモゴ言って黙るものだ。だから、理事長は自分の応援してくれるサクラを事前に頼んでおくことが重要だ。

[10767: 匿名さん]

総会議案は総会に直接出席している者以外に、議案書等で賛否を
表明しているので、総会出席者の意見で議案を変えることはできない
ぐらいはいくら鈍感な議長でもいえるでしょう。
そしとてどうしても収集がつかなければ、議長判断でその議案は保留
して理事会で再検討して再度臨時総会を開催するということに
すればいいんですよ。

[10768: 匿名さん]

こういう事例もあります。

173 匿名さん 2019/12/08 17:22:30
【第０議案】管理規約一部改正について
※、組合員総数　　２５６、議決権総数　　２５６
　　賛成組合員数　２１６、賛成議決権数　２１６

（賛成２１６の内訳、賛成１８、委任による賛成２１、議決権行使による賛成６５、
　代理権不授与による議長一任１１２、）。により賛成多数で可決。

皆さん、上記議事録の件をどう思われますか。？

※代理権不授与による議長一任欠席者若しくは棄権（委任状、議決権行使未提出者。）
※組合員総数２５６、議決権総数２５６、賛成組合員数２１６、賛成議決権数２１６
を差し引くと４０の票も記載されていない。この４０票の意思表示有無の記録はない。
※代理権不授与により議長一任の１１２票は意思表示はしていないので無効とすると、
賛成票が組合員総数、議決権総数各々２５６票の僅か１０４票で規約の一部改正がな
されている。


削除依頼
投稿する

参考になる! 1



100 ９９さんへ 2017/11/04 14:03:36

議事録の表記だと、
２５６のうち２１６という圧倒的多数が賛成した、と錯覚しやすい。

「代理権不授与による議長一任」は、そういう制度のない管理組合の人には
かなりユニークに感じられ、理解に苦しむはずなのだが。委任状も行使書も
出さずに当日の出席もしなかった組合員の票を「議長への委任状」扱いして
結局は賛成に数えた、ということか？

以前、三井の板で、「委任状も行使書も出さずに欠席した者の票は、議長へ
の一任とみなす。」という管理規約の条文を備えたマンションがあると知り、
びっくりした。

そういうことであれば、あなた様の書いた
「代理権不授与により議長一任の１１２票は意思表示はしていないので無効」
という評価は、賛成に数えた連中の判断と相容れないということになる。

これも、監事や他の組合員が是正に動かないなら裁判しかないのだろうか？
削除依頼
投稿する

参考になる!

上記の件は東急コミュニティーの元N野支店長、元H口人事課長、元M藤マネージャー、元S村主任等が、元K口偽理事長、元Y波偽監事（退去）、元Y下偽副理事長（退去）、元I長副理事長（退去）、が共謀して成立させた議案書と議事録です。投稿拒否に合っていた為、再投稿しておきます。

又東急等の圧力による投稿拒否に合うかも解りませんので念のため投稿しておきます。削除されるときはご勘弁ください。反社会的勢力等との共謀も疑われる可能性があります。

[10769: 匿名さん]

議長一任は組合員の意思が反映されています。
当然有効ですよ。
議決権行使書での賛否もあるのに、それは行使せず議長一任
にしているんですから。
それに議長一任は欠席者ではないですよ。出席者です。
扱いでもありません。出席者です。

[10770: 匿名さん]

>>10768さん
名前までだすことはないんじゃないですか。
名前まで出さなくても、十分議論はできます。

[10771: 匿名さん]

法令違反であろうと規約違反であろうと理事長独断専行であろうと
組合員が文句言わなければ桶

[10772: 匿名さん]

そうだけど、裁判になれば確実に負ける。

[10773: 匿名さん]

>>10766 匿名さん
反対の場合もあるからね。
管理会社と共謀して偽理事長を名乗り総会では規約に
基づいて議長を務め、
証拠を添えた告発人に、同居人とその仲間・やじ役・
弁護士を同席させたりして告発人の口を封じようとし
て総会は紛糾した。
告発人は度胸のある元金融マンでマンション管理士・
宅建士・簿記二級・FP二級の有資格者で株式の投資
で生計を立てる人物であった。
弁護士は身の危うさを感じて途中退席する始末であ
った。
のちには共謀していた副理事長や書記や監事等は部屋
を売却して退去した。
偽理事長ともう一人の副理事長は部屋を売りに出した
が債務超過で売れずに居残っている。
その後マンションは静かになり、
反社等も退去している。しかし、油断はしていない。

[10774: 匿名さん]

>>10770 匿名さん
名前は出してはいないが、

[10775: 匿名さん]

名前というか個人が判別できるような書き込みをしては
だめだよ。

[10776: 匿名さん]

>>10775 匿名さん
個人が判別できますか。できないと思うが。

[10777: 匿名さん]

>上記の件は東急コミュニティーの元N野支店長、元H口人事課長、元M藤マネージャ>>ー、元S村主任等が、元K口偽理事長、元Y波偽監事（退去）、元Y下偽副理事長（退>去）、元I長副理事長（退去）、が共謀して成立させた議案書と議事録です。投稿拒否>に合っていた為、再投稿しておきます。

これだけ書けば、東急コミュニティの者ならわかるんじゃないの。

[10778: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

[10779: 匿名さん]

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[10780: 匿名さん]

新たな条文を設けて条文数が増える時は、新設条文に関連する章や節の中で
第〇条の２とすればほかの条文の条文番号をいじらなくても済みます。
途中に新たな条項を設けたからと言って、それ以降の条文番号を一つずつ
ズラすなんてことはしないでしょう。

[10781: 匿名さん]

各項の追加についてはそれでいいでしょうが、新設条文、つまり今まで
規約にまったくなかった条文を新設するときの対応です。
全て規約の最後の条文に記載しますか。関連性がなくなりますよ。

[10782: 匿名さん]

管理規約は関連がある条文ごとに章や節にまとめられています。
新設条文がいずれかの章や節に関係するのであれば、その章や節の中の条文に
枝番をつけて処理します。
例えば、理事監事以外に新たな役員を設けるのであれば、「役員」という節の
監事に関する条文の次に「第〇条の２」で新役員に関する条文を建てます。
こうすれば、他の条文の条文番号は変わりません。

[10783: 匿名さん]

わたしは、>>10780 を投稿した者ではありませんが・・・
>>10780 は、「項」に関するものではありません。
>>10780 は、枝番号を用いて新しい「条」を追加する方式で、多くの法律において採用されています。

[10784: 匿名さん]

もちろん、規約改正で条項を加除するたびに条文番号を第一条から付け直すことも
間違っているわけではありません。ただ、総会とか会計とかよく使う条文の番号が
コロコロ変わって不便かなという程度だけです。マンションごとに最適な方法を
見つけてください。

[10785: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

[10786: 匿名さん]

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

[10787: ご近所さん]

管理規約のひな型である標準管理規約は、その内容のかなりの部分が
区分所有法からの書き写し（法令のコピー）になっています。
したがって、規約改正をする場合は、標準管理規約を丸写しする場合を除いて
改正後の規約条文が区分所有法等の法令に違反していないか、チェックする
必要があります。これは素人にはできません。専門家にカネを払ってやって
もらいましょう。

[10788: ご近所さん]

理事の数を増減するとか、理事会への代理出席を認めるとかの改正は
素人でもできますが、組合員の権利義務や共用施設の使用条件に関する改正は
法令との整合性チェックが欠かせません。マンション独自のローカルルールは
要注意です。

[10789: 匿名さん]

↓は、標準管理規約に準拠して改正しておくのが良いかもしれない。

令和3年9月28日「マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針 ...
https://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000208.html

報道発表資料（PDF形式）
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001425604.pdf

「基本方針の基準（概要）」より。

○管理規約
・管理規約にて下記について定めている

　・緊急時等における専有部分の立入り
　・修繕等の履歴情報の保管
　・管理組合の財務・管理に関する情報の提供

[10790: 匿名さん]

輪番で役員になった連中は標準規約準拠が無難
そもそも輪番で役員をやらなければならないと思い込んでる時点で無知

[10791: 匿名さん]

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

５） 会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

[10792: 匿名さん]

集会室で大小便すれば水道代節約できる

[10793: 匿名さん]

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

[10794: 匿名さん]

参考になったよ。
しかし、うちではやる者がおらんだろう。

[10795: 匿名さん]

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

[10796: 匿名さん]

大規模修繕工事がおわった後は快適なマンションライフが
送れるよね。

[10797: 匿名さん]

計画的な補修工事ができないマンションはいずれ
スラム化します。

[10798: 匿名さん]

大規模修繕が終わったら高値で売り抜けるのが賢いやり方です。

[10799: 匿名さん]

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

[10800: 匿名さん]

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[10801: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[10802: 匿名さん]

＊支払督促とは
　　支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
　ことができる制度です。

　　この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
　いを命じる制度です。

　　内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
　裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。

　　少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
　　　１４０万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
　　　１４０万超の場合は地方裁判所管轄
　　　　但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。

　　　公示送達によらないで送達することができることが条件です。

[10803: 匿名さん]

＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
　　仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
　　異議の限度で効力を失います。
　　異議があれば、通常訴訟となります。
４）債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
５）裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
　　到達後、２週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。

　　この間に、強制執行の申し立てが可となります。
　　但し、３０日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
　ことになります。

[10804: 匿名さん]

＜理事長引継ぎ事項＞

　　１）理事長交代後、１ヶ月以内に銀行へ行き、名義変更をする。貸金庫の鍵については、会計
　　　　担当に保管をしてもらう。理事長・会計担当・管理会社
　　２）管理組合の印鑑を保管する。請求書等の出金伝票の確認と押印
　　３）理事会、総会の議長を務める。
　　４）総会・理事会の記事録の作成と回覧　　　素案は管理会社が作成します。
　　５）各種専門委員会の委員を務める。
　　６）会計の途中監査の実施
　　７）理事会・総会の議事録署名人になる。
　　８）滞納者に対する対応は、理事会運営細則に則り行う。
　　９）組合員の要望や苦情等（協議依頼書）の対応を理事会で検討する。
　１０）義務違反者に対する警告等を行う。
　１１）広報活動については、回覧板、掲示版等を活用し、積極的な情報の提供を行う。
　１２）管理会社・工事業者との打ち合わせにできるだけ参加する。
　　　　　管理会社が依頼して出てきた相見積をチェックし指示を出します。
　１３）台風の際の対応をすること（エレベーター、共用玄関等）、管理員が行っています。
　１４）雑排水管高圧洗浄の実施状況の記録を残す。
　１５）管理員室、集会場等の鍵は理事長と副理事長が常備しておき、緊急時の対応に備える。
　１６）出来る限り管理員とのコミュケを図り、情報を収集する。
　１７）法令等の改正や状況の変化等を踏まえ、その都度改正案を作成し理事会で検討する。
　１８）駐車場に空きが出た場合は、公募し、抽選会を行う。
　１９）年１回消防訓練を実施する。
　２０）次期役員候補の役員決めの相談役を務める。
　２１）役員報酬の判断
　　　　　（注）理事・監事の報酬は、原則理事会の出席回数に基づいて支給する。

[10805: 匿名さん]

エレベーターの奥のストレッチャーが入るようにする扉の鍵の保管しっかりせえよ
ストレッチャーが入らず救急搬送が遅れて死んだり後遺症が残ったりしたら
理事長の責任や
火事や地震の際に役員不在で避難誘導遅れて住民が死んだり怪我した時も同じやぞ
駐車場や駐輪場の抽選会やっとるだけではアカンぞ

[10806: 匿名さん]

>>10805さん
それに関しては消防署にストレッチャーを入れるために
殆どのマンションでは鍵を渡してありますよ。
だから理事長や管理人がタッチすることはありません。

[10807: 匿名さん]

>>10805さん
避難誘導は、消防署に提出してある役割分担では、住民全員が
役割を担当している筈ですよ。

[10808: 匿名さん]

役割なんかない。俺はいの一番に逃げる。

[10809: 匿名さん]

だったら理事長も逃げてもいいんだね。

[10810: 匿名さん]

理事長以下の役員は住民全員の安全が確認されてから避難する。
場合によってはマンションと運命を共にすることもある。
殉職役員の碑を中庭に建てて年に一度お祓いをすればよい。

[10811: 匿名さん]

役員なんかやらないに越したことはない
「月額報酬２５万円ならやるが、それ以下ではやらない」とゆうのは正当な理由になる

[10812: 匿名さん]

役員やらない奴はマンションから出ていけばいい。
自分の家を管理するのに報酬要求するとか何考えてんだか…

[10813: 匿名さん]

>>10807 匿名さん
避難誘導で、役割分担があるなんて聞いたことも、資料を見たことも、説明を受けたこともない、ダメなマンションになるの？

[10814: 匿名さん]

自主消防組織とか言って暇なジジイが自己満足しているだけだ。
実際に火災が発生したとき、誘導係や救護係を割り当てられた組合員が
在宅してるとは限らない。後日「誘導がなかった」「ケガしたのに放置された」と
総会でもめるのがオチｗ

[10815: 匿名さん]

消防訓練は年１回以上実施しなければならないことになっている。
そして、消防訓練とか役割とかも提出しなければならない。
防火管理者も専任しなければならない。
役割についても提出してあると思うけど、みんながしらないだけだろう。
それにね、理事長は最後に逃げればいいとかいっている者がいるが
火災等の災害はいつ発生するか分からない。
日中に起こればほとんどの役員はマンションにはいないよ。

[10816: 匿名さん]

防火管理者も防災設備の点検とかをする必要もないし、
それによって事故が起きても責任は問われないとなっている。
形式的な役割だけど、資格は必要ということ。

[10817: 匿名さん]

本人が知らないところで役所に文書を提出されても関係ない。
火事になったらさっさと逃げる。

[10818: 匿名さん]

ボケ老人理事長が「災害時には奇数階住民は東階段、偶数階住民は西階段を使って避難すること」を避難細則に規定しようと言い出し、笑われていた。

[10819: 匿名さん]

管理組合長になっても自治会長はもちろん自治会地区長よりはるかに格下で
各種会合では出入り口近くの下座を与えられるから立腹する人が多い。

[10820: 匿名さん]

＜管理組合と自治会の違い知ってますか＞

　管理組合とは、区分所有者になれば法律上、自動的に組合員になり、区分所有者でなくな
れば、自動的に組合員ではなくなります。また、組合員は区分所有者でなくなるまで退会すること
は法的にもできません。
　管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。
　又、マンション内の快適なマンションライフを維持していくための管理も行っています。

　自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、誰でも
入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありません。

[10821: 匿名さん]

　その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。
　美化活動、子供の見守り、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に対するフォロー活動等

[10822: 匿名さん]

>>10819 匿名さん
管理組合理事長になっても自治会に出席するときは自治会委員の立場で出席するので末席になっても不思議ではない。所詮理事長歴１，２年だろう。

[10823: 匿名さん]

>>10822さん
それはそうでしょう。
自治会の会議とか総会に理事長が出席すればただの一会員ですから。
それは自治会の会長が組合の総会に出席するときも当然ただの一組合員ですよ。

[10824: 匿名さん]

うちの組合では、自治会と理事会は完全に分けてあります。
活動内容が違うから当然のことです。
自治会がマンションのことに口を出すことはありません。
自治会がマンション内で何か活動を計画したときは、理事会の
承認が必要になります。
マンションで自治会に加入している者が少ないので当然です。
マンションで自治会の存在感は殆どないですよ。
マンションの敷地の清掃とか花植えとかは許可しています。

[10825: 匿名さん]

マンション建設が持ち上がった時に地元自治会がゴテゴテ言って
マンション入居者の自治会加入を条件に建設反対運動をやめることがある。
うちのマンションの規約にも自治会加入と自治会費納入が記載されている。
でも自治会長さんはいい人ですよ。自分でも駐車場や小規模マンションを経営してる。

[10826: 匿名さん]

私が役員やってた時は区分所有者の自治会加入率は１００％。マンション内に班会が
２つあって役員さんも輪番で出しているが、みんな熱心に務めている。
管理組合の役員になった時もあれくらい一生懸命にやってくれたらいいのだが。

[10827: 匿名さん]

大規模修繕工事をやったとき、アホな修繕委員長が地区の集会所で工事進捗状況の
定期説明会をやるように工事会社に要求したが、自治会の役員をやってる女性が
その時期は自治会の行事が色々あるので集会所の使用は控えてほしいと発言して、
進捗説明は理事会の席上ですることになった。やはり自治会のほうが偉い。

[10828: 匿名さん]

管理組合の仕事は子供やペットの騒音、管理費使用料の滞納、駐車場駐輪場での
トラブルの解決など、愚劣で鬱陶しいことばかりなのに対して、自治会活動は
盆踊りや餅つきなど楽しいことが多い。会合でよそのマンションの人と仲良くなって
相互訪問してる連中もいる。それで。よその子供がマンション前に自転車をわんさか
止めて、その苦情処理に当たるのが管理組合役員であるｗ

[10829: 匿名さん]

うちのマンションでは地域の自治会には加入拒否された。
それでマンション内自治会となっている。
大規模マンションなので地域の自治会に加入すれば
乗っ取られると思ったらしい。

[10830: 匿名さん]

大規模マンションの住民が地域の自治会に入会できないのは
普通のことじゃないの。
地域の住民よりマンションの住民の方が多くなることもあるから。
そうなると、マンションの方に軸足が向くからね。

[10831: 匿名さん]

概して戸建ての子は成績が良く、団地型マンションは不良と落ちこぼれの＊＊になりやすいから、戸建て vs 集合住宅で張り合うことになる。

[10832: マンション管理士]

＞10825
＞うちのマンションの規約にも自治会加入と自治会費納入が記載されている。
これ、違法です。

[10833: 匿名さん]

何にも知らない者同士でマンションの管理を
しているんだから、合法じゃないの。

[10834: 匿名さん]

自治会加入はマンション管理と無関係なので規約に規定すべき事項ではないが
組合員が異論を唱えないのであれば放置しておいても問題はない。

[10835: 匿名さん]

自治会加入を希望する組合員からみれば、管理組合が管理費と一緒に自治会費を
口座から引き落として自治会に納入してくれると助かる。

[10836: 匿名さん]

自治会費を管理費等と一緒に口座引き落としをしてくれると
集金をしなくていいから助かるよね。
まさか自治会費だけを口座引き落としする訳にはいかないから。
それぐらいはしてやってもいいんじゃないの。

[10837: 匿名さん]

しかし、基本的には管理組合と自治会は全く別物。

[10838: 匿名さん]

>>10837 匿名さん
何かの本の受け売りだよね。マンションによっては１つの町内会を形成している場合は、管理組合役員と町内会役員が交互に入れ替わったり同時受任もある。第二管理組合になることも珍しくないし、管理組合から町内会へカンパがダメだと言ったところで、町内会役員が管理組合役員に立候補すればなし崩しだしね。間違いを指摘したけりゃいずれかの役員にならなきゃいけないけど、誰も面倒ごとにはかかわらない。ましてや裁判なんてしない。机上の正義論は通用しないよ。

[10839: 匿名さん]

管理組合と自治会を一緒にするということは会計も
ごっちゃにするの？
田舎の小規模マンションでは人材がいないから兼務している
とこは多いようだけどね。

[10840: 匿名さん]

10838 匿名さん
本当は間違いだけれども現実はそうです。
特に自治会費は管理費等と合計した金額を管理会社口座
で収納して管理会社が自治会費を自治会口座に振り替え
ているのが現実です。
ここを切り離さないといけないでしょう。
この状態では管理組合と自治会の職務分担が明白でなく
なりません。
組合員は自治会の役員会や総会と管理組合の理事会と総
会をごちゃまぜにして判断を狂わせられている。
適正化法等で禁止にするともっと管理組合は本来の職務
が解りやすくなる。
マンションの住民は順番で自治会の役員と組合の役員が
交互に回ってくる。嫌ですよね。
どちらか一つ統一できないものでしょうか。

[10841: 匿名さん]

>>10840 匿名さん
国が定める綺麗事の限界が町内会と管理組合だよね。法律でどう定めようが同じメンバーが構成する２つ組織を別々に自立させるなんて土台無理な話さ。

[10842: 匿名さん]

誰も言わないけど、加入も任意だったり強制だったり地域によっては団体自体がなかったり、無法地帯の自治会や町内会に関する法律って無いよね？法律がないから、横領など他の法律に違反した時だけ事件になる。それ以外自治に関することは100の町内会があれば100のルールがある。

[10843: 匿名さん]

マンションの住民が全て自治会に加入している訳ではない。
むしろ少数だよね。
田舎とか小規模マンションでは加入率がたかいようだけど。
タワーマンションで自治会に加入している者いるの。

[10844: 匿名さん]

>>10843 匿名さん
タワーマンションは、その世帯数の多さから逆に自治会に入れてもらえない。自分たちで町内会を立ち上げないといけない。だから立ち上げなければ誰も加入できない。しないではない。圧倒的加入率が低いというなら世帯数の多さから町内会に加入できない事情もあると思う。無いなら無いで良いという人も多いからそうなっていると思う。

[10845: 匿名さん]

自治会っていらないんじゃない。
何するの？
加入してなくてもなんの不便も感じないし。

[10846: 匿名さん]

>>10845 匿名さん
少し勉強して投稿した方が良い。
平時に不便が無いのは当たり前、ゲリラ豪雨で地下配電盤が浸水し全館停電したタワマンがあったけど、自治体に助けを乞わないかな？乞う場合、個人で対応するのかな？管理組合がやるのかな？対外的な窓口も知らないし、全部屋の組合員は管理会社通じてわかっても世帯の内訳まで知っているのかな？ネェ坊や。

[10847: 匿名さん]

自治会には殆ど加入してないんじゃないの。
都会やグレードの高いマンション、大規模マンションでは
加入率が極端に低いからね。
殆ど加入していないということは、必要性がないということなんだよね。

[10848: 匿名さん]

>>10846 匿名さん
自治会に加入未加入で行政はサービスの差別はしないし、
できない。こんなことも知らないのか、あほ管理士。

[10849: 匿名さん]

>>10846 匿名さん
おまえこそ勉強しなさい。
配電盤の浸水事故は自治会とは関係ない。
管理組合の管理の対象である。
規約に管理組合の管理の対象と明記されている。
自治会の規約および定款にはマンションの設備等
の不具合を管理する規定はない。
するかしないかは任意規定でご自由にどうぞなさっ
てください。
お前みたいなマンション管理士がマンション管理士会
で素人の組合員の管理相談をしているからおかしくな
るのだ。空いた口が塞がらなくて困っている。

[10850: 匿名さん]

>>10846さん
東北大震災時に支援物資がマンションに届かないという不満が
ありましたが、これは救援物資の支援場所としてマンションを
指定していなかったからです。
いざというときのために、その指定を受けておけば支援物資は
マンションに届きますよ。
マンション内の施設に関しては管理組合が対応しなければならないでしょう。
戸建てで蛍光灯が壊れたとか玄関ドアが壊れたので行政に修理とか
交換を依頼してもやってくれませんよ。
要するに管理組合と自治会は全く別物と考えた方がいいでしょう。
人材がいない小規模マンションでは自治会役員と理事会役員を兼務
しているとこもありますが、総会や理事会、自治会の役員会は別物
として運営されなければならないでしょう。