「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[10727: 匿名さん]

ユーグレナ株1株８００円で1万株仕込んだ。
さあどうなるでしょうか。月曜が楽しみですが、
地獄に落ちるか天国に登るか。
マンションの資産に寄与したい。

[10728: 匿名さん]

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

[10729: ご近所さん]

無過失責任は民法７１条じゃないよ。

[10730: 匿名さん]

ただ指摘するんではなくて、知ってれば書き込めばいいじゃないか。
だからお前はここにはくるなといってるだろう。
みんなの役に立つ情報を提供するためにこのスレはあるんだから。

[10731: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[10732: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

[10733: 周辺住民さん]

当組合では、「共用部分と一体の設備」として、管理組合が費用負担の上、実施している。
当組合のやり方が正しい。皆さんも参考にするように。

[10734: 匿名さん]

>③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する

専有部分の配管は専有部分と一体としなくても元々専有部分です（笑

[10735: 匿名さん]

専有部分の枝管部分と共用部分の継手部分を
一体として工事をするということだよ。
一体という意味が理解できなかったんだね。

[10736: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[10737: ご近所さん]

民法７１条レベルだから何言ってもムダ

[10738: 匿名さん]

お前はここにはくるな。

[10739: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

[10740: 匿名さん]

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

[10741: 匿名さん]

専有部分の配管ですから専有部分と一体で管理するのがベストです。

[10742: 匿名さん]

金玉メダルが取れるような書き込みをしてくださいね。
揚げ足取りや条文間違いはやめましょう。

[10743: 匿名さん]

>>10742 匿名さん
自分ではセンスのあるジョークと思っている、ご近所さん。今では悪名が知れ渡って相手にしてもらえないから普通の投稿名、だけど下品さは隠せず。

[10744: 匿名さん]

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。

[10745: 匿名さん]

　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

[10746: 匿名さん]

投資（長期投資）では、会社の業績を見ますが、 一方トレードでは、株価チャートの形で判断して株価の動きを予測するのです。

なぜ、株価チャートを見るのか？それは、株価に影響を与えるのは業績だけではないからです。株価は、より大きな市場環境の変化や、海外市場の動向、政治の影響など色々な要因で動きます。そのため、株価の動きにはあらゆる情報が織り込まれていると考え、株価の動きを表す株価チャートを判断の元にしているわけです。

結果として、株価チャートの形が崩れたら即座に資金を回収する『トレード』の方が暴落にも対応できるのです。

[10747: 匿名さん]

組合財政を豊かにするうえで資金運用の知識は欠かせません。
しかるべき才能がある役員が適切な報酬をもらって責任ある運用をすることが大事です。

[10748: 匿名さん]

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

[10749: 匿名さん]

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[10750: 匿名さん]

＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

[10751: 匿名さん]

>６．議案審議（代表例）
>　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
>　　　　第１号議案 事業活動報告
>　　　　第２号議案 収支決算報告
>　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　
第１号、２号議案の質疑、採決

＞　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
＞　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認

第３号、４号議案の質疑、採決

＞　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

＞　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
＞　　　　第７号議案 役員の改選
＞　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
＞　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです）

第７号議案 監事、理事の改選
　　　　監事、理事候補が承認されたら、総会終了後、新理事で理事会を開催し
　　　役員（理事長、副理事長、防火責任者）を理事の互選で決める。
　　　新監事、新役員、新理事を総会議事録でお知らせする。

＞　　７．閉会

[10752: 匿名さん]

閉会後に懇親会をする組合も多いですね

[10753: 匿名さん]

資金運用で利益が上がれば豪華なオードブルを取り寄せることも可能になります。
貧乏組合は缶ビールに柿の種、極貧組合は懇親会すら開けません。かわいそうｗ

[10754: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

[10755: 匿名さん]

ペットと子供の足音とゴミ出しマナーが管理組合が解決すべき三大課題です。
資金運用はその次でいいでしょう。

[10756: 匿名さん]

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

[10757: 匿名さん]

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

[10758: 匿名さん]

>※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

総会は議論する場であり組合員にとって悪い内容であれば議案を保留し理事会で再検討し後日臨時総会を開催する。
理事会案に対しての賛否を問う場だけとしたら悪徳管理会社、無能無知理事を増産するだけで３０年目頃にはスラム化が始まるか、高額修繕積立金を負担することになるだろう。

[10759: 匿名さん]

総会当日にのこのこ会場まで来る組合員はごく一部であり、多くのマトモな組合員は議決権行使書や委任状によって議案に対する賛否を表明している。
ごく一部の当日出席組合員だけで議案を保留・撤回・修正すると原案に対してすでに投票を済ませた多くの組合員の権利を無視することになるので許されない。

[10760: 匿名さん]

>>10759さん
ごく一部の総会への直接出席者だけで議案の変更とかされたら
議決権行使書等で参加した組合員の意見はどう反映されるのでしょう。
あなたのおっしゃる通り、議案の審議をして、その議案に瑕疵が
あった場合は、その議案は保留し議長判断で理事会で再検討をして
臨時総会を行うということにすべきでしょう。
10758さんが述べている総会の議案以外のことについては、単なる意見
として聞いておけば良いと思います。
あくまで総会は議案の賛否を問う場なんです。

[10761: 匿名さん]

>>10760 匿名さん
あなたのおっしゃる通り、議案の審議をして、その議案に瑕疵が
あった場合は、その議案は保留し議長判断で理事会で再検討をして
臨時総会を行うということにすべきでしょう。

10758 匿名さん 27分前
総会は議論する場であり組合員にとって悪い内容であれば議案を保留し理事会で再検討し後日臨時総会を開催する。

[10762: 匿名さん]

総会議案は理事会決議事項なので、明らかに法令や規約に違反している場合を除いて
議長判断で保留できるものではありません。
そのまま採決にかけて否決されればそれで一環落着。原案通り可決されれば、
これこれのミスを含んでいるので廃止したい旨の議案を理事会で決議決定した後に
臨時総会を招集します。そこで廃止議案が通れば一件落着。否決されればそれはそれで
組合員の意思だから仕方ない。

[10763: 匿名さん]

組合員にとって悪い内容というか、議案の段階では気づかなかったが
総会出席者より指摘されて、それが間違っていたとか、議案の内容を
変更した方がいいと議長が判断した場合は、ペンデイングとして後日
理事会で検討して、再提案として臨時総会を開催するということになります。
議案以外の意見については、総会の議案とは直接関係のない事項ですので、
それを後日理事会で検討するかどうかは、議長の判断でいいと思います。

[10764: 匿名さん]

議長である理事長も参加して理事会で議論し決定した総会議案を、
一人の組合員に言われたくらいで変更するようでは話にならない。
他の理事や多数の組合員が「私は賛成です」といっているのに、
議長の独断で白紙にするインチキマンションには住めないですね。

[10765: 匿名さん]

じゃあ、うちのマンションには住めないな
うちのマンションは「理事長の言うことは絶対」の王様ゲームマンションだ

[10766: 匿名さん]

10763の書き込みにあるように総会当日に出席者から突っ込まれてあたふたする理事長はよく見かける。またそういう突っ込みを入れる組合員はそれが楽しみで総会に出てきている古参の住民が多い。
しかし、その時に「いや、原案で間違ってませんよ」とさらに大きな声でいう奴がいると、先に突っ込みを入れた組合員はモゴモゴ言って黙るものだ。だから、理事長は自分の応援してくれるサクラを事前に頼んでおくことが重要だ。

[10767: 匿名さん]

総会議案は総会に直接出席している者以外に、議案書等で賛否を
表明しているので、総会出席者の意見で議案を変えることはできない
ぐらいはいくら鈍感な議長でもいえるでしょう。
そしとてどうしても収集がつかなければ、議長判断でその議案は保留
して理事会で再検討して再度臨時総会を開催するということに
すればいいんですよ。

[10768: 匿名さん]

こういう事例もあります。

173 匿名さん 2019/12/08 17:22:30
【第０議案】管理規約一部改正について
※、組合員総数　　２５６、議決権総数　　２５６
　　賛成組合員数　２１６、賛成議決権数　２１６

（賛成２１６の内訳、賛成１８、委任による賛成２１、議決権行使による賛成６５、
　代理権不授与による議長一任１１２、）。により賛成多数で可決。

皆さん、上記議事録の件をどう思われますか。？

※代理権不授与による議長一任欠席者若しくは棄権（委任状、議決権行使未提出者。）
※組合員総数２５６、議決権総数２５６、賛成組合員数２１６、賛成議決権数２１６
を差し引くと４０の票も記載されていない。この４０票の意思表示有無の記録はない。
※代理権不授与により議長一任の１１２票は意思表示はしていないので無効とすると、
賛成票が組合員総数、議決権総数各々２５６票の僅か１０４票で規約の一部改正がな
されている。


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100 ９９さんへ 2017/11/04 14:03:36

議事録の表記だと、
２５６のうち２１６という圧倒的多数が賛成した、と錯覚しやすい。

「代理権不授与による議長一任」は、そういう制度のない管理組合の人には
かなりユニークに感じられ、理解に苦しむはずなのだが。委任状も行使書も
出さずに当日の出席もしなかった組合員の票を「議長への委任状」扱いして
結局は賛成に数えた、ということか？

以前、三井の板で、「委任状も行使書も出さずに欠席した者の票は、議長へ
の一任とみなす。」という管理規約の条文を備えたマンションがあると知り、
びっくりした。

そういうことであれば、あなた様の書いた
「代理権不授与により議長一任の１１２票は意思表示はしていないので無効」
という評価は、賛成に数えた連中の判断と相容れないということになる。

これも、監事や他の組合員が是正に動かないなら裁判しかないのだろうか？
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上記の件は東急コミュニティーの元N野支店長、元H口人事課長、元M藤マネージャー、元S村主任等が、元K口偽理事長、元Y波偽監事（退去）、元Y下偽副理事長（退去）、元I長副理事長（退去）、が共謀して成立させた議案書と議事録です。投稿拒否に合っていた為、再投稿しておきます。

又東急等の圧力による投稿拒否に合うかも解りませんので念のため投稿しておきます。削除されるときはご勘弁ください。反社会的勢力等との共謀も疑われる可能性があります。

[10769: 匿名さん]

議長一任は組合員の意思が反映されています。
当然有効ですよ。
議決権行使書での賛否もあるのに、それは行使せず議長一任
にしているんですから。
それに議長一任は欠席者ではないですよ。出席者です。
扱いでもありません。出席者です。

[10770: 匿名さん]

>>10768さん
名前までだすことはないんじゃないですか。
名前まで出さなくても、十分議論はできます。

[10771: 匿名さん]

法令違反であろうと規約違反であろうと理事長独断専行であろうと
組合員が文句言わなければ桶

[10772: 匿名さん]

そうだけど、裁判になれば確実に負ける。

[10773: 匿名さん]

>>10766 匿名さん
反対の場合もあるからね。
管理会社と共謀して偽理事長を名乗り総会では規約に
基づいて議長を務め、
証拠を添えた告発人に、同居人とその仲間・やじ役・
弁護士を同席させたりして告発人の口を封じようとし
て総会は紛糾した。
告発人は度胸のある元金融マンでマンション管理士・
宅建士・簿記二級・FP二級の有資格者で株式の投資
で生計を立てる人物であった。
弁護士は身の危うさを感じて途中退席する始末であ
った。
のちには共謀していた副理事長や書記や監事等は部屋
を売却して退去した。
偽理事長ともう一人の副理事長は部屋を売りに出した
が債務超過で売れずに居残っている。
その後マンションは静かになり、
反社等も退去している。しかし、油断はしていない。

[10774: 匿名さん]

>>10770 匿名さん
名前は出してはいないが、

[10775: 匿名さん]

名前というか個人が判別できるような書き込みをしては
だめだよ。

[10776: 匿名さん]

>>10775 匿名さん
個人が判別できますか。できないと思うが。