「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[10567: 匿名さん]

>>10565 匿名さん


であれば、修繕を我慢して残余財産を資金にして資産運用して建替え費用を稼いだらどうでしよう

[10568: 匿名さん]

分数計算が怪しい中卒農工商高卒の輪番制役員には無理でしょう。

[10569: 匿名さん]

>>10564 匿名さん

ダメなものはダメ

[10570: マンション検討中さん]

>>10569 匿名さん
頭の体操でもしたら。
固定観念の塊ですよ。物事を決めつけてはいけません。
不可能を可能にするチャレンジ精神を養いましょう。
私は可能性はあると思います。

[10571: 匿名さん]

建替えはできるんですよ。
しかし、現実は殆ど不可能に近いし、マンションに人材も
いないから無理といっているんですよ。
それに高齢者で資金の都合がつかない者が殆どですよ。
建て替えをするにしても、実際その建て替えに参加できるのは
２０％程度しかいません。
そんな決議が通る筈がないでしょう。

[10572: 匿名さん]

あれっ！
又金メダルマークがでてる。
匿名さんでも金メダルもらえるんだ。

[10573: マンション検討中さん]

>>10571 匿名さん 4時間前
不可能に近いが建て替えはできるとの解釈ですが、
その気持ちは痛いほど理解できます、
資金のめど（居住者の一時転居先の費用負担を含む）
がたてばあとは五分の四以上の賛成を得ることは意外
と簡単にできるでしょう。
その資金の調達方法を考えて実行できる人材をどこか
ら調達するかが問題でしょうが、
ほとんどのトレーダーは可能性を否定しないと思いま
す。
特に投資信託などは購入時期を見計らう必要がある。

[10574: 匿名さん]

修繕積立金を資産の運用に回すことは難しいでしょう。
修繕積立金は安全・安心が一番ですので、リスクが伴う
ものに対して投資することはできないでしょう。
それに、積立金を使って資産の運用をやって建て替え資金
という莫大な運用益が確保できるという発想自体が無謀でしょう。
居住者の一時転居先の費用負担まで利益をあげるんですか。
建替えは建て替え決議等が承認されればできますよ。
建替えや引っ越し先の費用までが負担できるのであれば、その
お金を全戸に配布して新しいマンションを別に購入した方が
いいのではないですか。

[10575: 匿名さん]

建替え資金も出さず、引っ越しの費用や家賃等も負担できるほど
資産の運用で稼げるんなら、建て替えする必要はないでしょう。
その資金で別のマンションを買った方がずっと早いでしょう。

[10576: 匿名さん]

今の麻布十番のマンションに住み続けたいんや！！
でも建替えはカネかかるし面倒いし、イヤなんじゃ！！

[10577: 匿名さん]

組合の膨大な資産を遊ばしてはもったいない。
資金が豊富にあれば短期で解決する。
資金が少ないと組合員への説得も不可能に近い。
膨大な組合資産を運用して建替え等の資産を築
きましょう。

[10578: 匿名さん]

資産の運用って銀行預金が一番確実だよ。
他には何に投資するの？
株は僕は３０年以上、証券会社での現物取引とデイトレの
両方でやっているけど、儲かるときは儲かるけど損もする。
通算では5,000万円以上は確実に損をしている。
ライブドアの時は急に倒産したしね。売るに売れない大幅損。
株は堅実なものだけ買っていれば儲けも少ないし長い目でみれば
確実に損をする。
リスクの高い株に挑戦すれば儲かるしおもしろいけど損もする。
株が儲かるというのなら、どれか一つでもいいから具体的に銘柄を
だしてみてよ。何を買えばいいのか。

[10579: 匿名さん]

それにね、建て替え資金までを稼ごうとするのなら
１億や２億の投資ではどうしようもないよね。
１００億とか２００億の資金があれば証券会社も必死に
なって取り組んでくれるけどね。
マンションの資金でそれぐらいを投資に回せるとこあるの。

[10580: 匿名さん]

証券会社を頼ってる時点でダメポ

[10581: 匿名さん]

村上ファンドにお金を投資してやってもらうのもいいかもね。
年間１０％程度の配当はあるみたいだから。
しかし、村上ファンドは総会とかで大株主としての権利を行使するからね。
そして株価が上がればさっと売り抜ける。
それでも損をすることがある。
年間２０％程度の利益がないと１０％の配当はできないから
必死だよね。

[10582: 匿名さん]

今まで株で損したことがないから儲かるコツがわからない
儲けと損失を交互に繰り返すとコツがわかるんだろうけどね

[10583: 匿名さん]

>>10578 匿名さん
私は損をした事はあるが覚えていない。
長期と短期の二刀流です。
中期は半端だから無視している。
株友は金曜日の夜に飲み会がある。
決まって儲かった話で花が咲く。
土曜日と日曜日にかけて上昇株に
注文して波乗りに備える。
自身の考えと株友と証券マンからの
情報で動いています。
株や投資信託は情報が命です。
損切りは早めにするから損は
少ない。

[10584: 匿名さん]

>>10582 匿名さん
最低十万円でも投資できるAIロボットを使うといいよ。
世界の相場をAIが読み取って分散投資をしくれるので損はほとんどありません。
毎日の損益を通知してくれるので便利です。
嫌なら出金手続きをすれば二日後に貴方の口座に振り込ま
れます。
利益があれば所得税を利益に２２％の税金を差し引いた額
です。
株の勉強にはいいでしょう。お試しを、？
証券会社は東証二部には上場しています。
私はインターネットで投資信託の売買をします。
組合の資産運用の良否にも活用できるようになります。

[10585: 匿名さん]

そんなはした金では建て替え資金はたまらないよ。
建替えに伴う引っ越しの資金まで稼げるんではなかったのかな。
特定口座では所得税は２０％ではなかったっけ。

[10586: 匿名さん]

株を売った場合銀行でおろせるのは２日後です。
>証券会社は東証二部には上場しています。
これはどういう意味？
それにね、ＡＩロボットを使えば殆ど損をしないんだったら
みんなそれを使うだろう。
そうすれば儲ける者だけがいて損をする者はいなくなる。
それで成り立つの？
株の場合は、いくら高くで買ってもそれを売る者がいて成立するんだけどね。
損する者も得をする者も同数いるということだよ。

[10587: 匿名さん]

損をする者と得をする者は同数いるんだけど、両者合わせても
確実に損をするようになっている。
証券会社等に手数料を払わなければならないからね。
胴元は確実に得をする。

[10588: 匿名さん]

株の場合情報量の過多で利益が大きく違ってくる。
そして一番の情報量をもっているのが証券会社のアナリスト集団だよ。
単に証券会社に勤務している者ではたかが情報量はしれている。
素人と殆ど変らない。
証券会社に口座を設けて株の売買をするようになると、証券会社の
担当者が専属でつくことになる。
その者と株の売買や情報の提供がされるのだが、その担当者は殆ど
素人に近い。このことをまず知るべし。

[10589: 匿名さん]

証券会社の担当者は株式投資は素人だが、顧客に株取引を頻繁にさせて
手数料を巻き上げるのは上手い。
管理会社のフロントが民法や区分所有法は素人でも不要不急の工事を提案して
管理組合のカネを関連業者に流すのが得意なのと似ている。

[10590: 匿名さん]

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

[10591: 匿名さん]

競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

競売の最低売却価格は不動産鑑定士の評価額の７０％。但し、低めの評価額がしてある。
管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保ローン
（消費者ローン）には優先する。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりない。従って、先取り特権があるということは、
１）抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。（配当要求が
　　可能）
２）滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえるという
　　ことになる。

[10592: 匿名さん]

>>10587 匿名さん
損ばかりしていると被害妄想になる。
貴方の投稿を読んでいますが、
病院へいかれた方が良いです。

[10593: 匿名さん]

何も被害妄想にはなっていないよ。
最初のころは損をしていたけど最近はまずまずだからね。
5,000万円損をしたけど、相続もあったから大した金額とも思わなかったからね。
親から相続した土地も駐車場として貸しており、その他の財産もあるから
お金に不自由はしていない。
当然マンションも現金払いなのでローンもゼロ。
株は今もやっているよ。

[10594: 匿名さん]

それより、修繕積立金を使って建て替え資金や建て替えが完成するまでの
資金づくりをするという話はどうなったの。

[10595: 匿名さん]

>>10594 匿名さん
修繕積立金に決めた覚えはない、
文法を嗜みなさい。

[10596: 匿名さん]

ではマンションの資金とはなんですか。

[10597: 匿名さん]

僕の株に対する投資金額は２億以上あるからね。
ネットレと証券会社で半々というところ。
証券会社からは毎日のように電話とファックスがある。

[10598: 匿名さん]

>>10596 匿名さん
マンションの資金などの表現はしていない。
余り語りすぎると語るに落ちるよ。
貴殿の素性はバレバレです。
2億ではなく20億ではないのか。＞

[10599: 匿名さん]

管理組合の資産運用は重要です。
放置すると資産の目減りをきたす。

[10600: 匿名さん]

マンションの資金のことでなくて、個人の資産運用なの？
だったらスレ違いでしょう。
ここはマンションの管理に関するスレですよ。
そうでなかったら単なるスレ荒らしだね。

[10601: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

[10602: 匿名さん]

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[10603: 匿名さん]

専有部分の配管については塩ビ管を使用しているマンションでは
錆びによる漏水は考えられないと思います。
塩ビ管所謂ビニールパイプですから管自体が錆びることはないからです。
しかし、築年数の経過とともに、継手部分が地震等により緩みが出て
そこから漏水は考えられます。
又、いくら塩ビ管といえども必ず経年劣化はしますし、ひび割れ等も
発生します。
築年数が経過したマンションでは、専有部分の配管の検査（特に給湯管）
の調査はすべきです。

[10604: 匿名さん]

給水管の竪管、つまり共用部分については各戸の廊下にあります
スティールドアの中に納まっていますが、共用部分の竪管部分は
鋼管が使用されているところが多いと思います。
そこから漏水がした場合は、多分部屋の中に漏水はせず通路に
流れ出ると思います。
ただ、その共用部分の交換をする場合は、通路部分にむき出しで
設置しなければならないので見た目は悪くなります。

[10605: 販売関係者さん]

>>10600 匿名さん
資金は資産の一部。

[10606: 買い替え検討中さん]

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

[10607: 買い替え検討中さん]

専有部分の配管の更新工事を管理組合として
やることが大切です。
そのためには先行工事者に対するフォローを規約で
決めておくべきです。

[10608: 匿名さん]

何故ＨＮが変わるんだろう。
匿名さんで書き込んでいるんだが。
今は金メダルマークがついているからスレ主とわかるけど。

[10609: 匿名さん]

>>1 マンション検討中さん 2021/10/17 13:48:43
これは匿名の金印がネームを変えて偽装投稿でしょう。
だからお前は信用されないのだよ。

[10610: 匿名さん]

1 マンション検討中さん 2021/10/17 13:48:43
現在日経平均株価は３万円を切りましたが、選挙が
終われば３万円台は復活するでしょう。
組合の資金を使い、修繕積立金を増やしましょう。

10609 匿名さん を訂正

[10611: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[10612: 匿名さん]

犬と猫はいいがウサギは？

[10613: 匿名さん]

>>10612 匿名さん
ウサギはお前だろう。

[10614: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

[10615: 匿名さん]

1 マンション検討中さん 2021/10/17 13:48:43
現在日経平均株価は３万円を切りましたが、選挙が
終われば３万円台は復活するでしょう。
組合の資金を使い、修繕積立金を増やしましょう。

金印が消えてるね。偽証投稿の証拠。記録

[10616: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。