「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[10501: 販売関係者さん]

そのマンションに長く住みたいと思う住民が多数派であれば、
修繕積立金を計画的に引き上げるべきです。
いずれ買い替えるという住民が多ければ修繕積立金は低く抑え
足りないところは使用料の引上げで対処します。
使用料が高いほど（修繕積立金が安いほど）マンションの買い手が
つくからです。

[10502: マンション検討中さん]

今度は若葉マークが付けられた。

[10503: 販売関係者さん]

分譲マンションの維持管理コストの負担は持分割合負担、つまり
大きな部屋に住んでいる人が多く負担するのが原則です。
受益者負担が理想ですが、現在の科学技術では一人一人の住民が
廊下やEVや駐車場といった共有財産からどれだけベネフィットを
受けているか正確に測定できないので、法律では採用していません。

[10504: マンション検討中さん]

引き上げるのは簡単＝組合員から搾り取る。
儲けることを考えましょう＝汝力を尽くし狭き門より入れ、
儲けることは難しい＝知恵を絞れ
最大多数の最大幸福、ロバートオーエン＝公平分配。
行動を起こして失敗したら管理費等の値上げ及び一時金
徴収及び借入等を行使＝これも簡単
管理費等の徴収のみでの管理は馬鹿でもチョンでもOK.

[10505: 販売関係者さん]

住民全員の体にICチップを埋め込み、廊下を月に何メートル歩いたか、
荷物も含め何キログラムでEVに乗ったか、月に何回駐車場を入出庫したか、
などがわかるようになれば、それに応じて毎月の管理費修繕積立金を
徴収することが可能になります。そうすると受益者負担が可能です。

[10506: 匿名さん]

１２階に住んでいるのだが、会社から帰宅してエントランスを通るとトイレに行きたくなる（通勤片道２時間半）。駅のトイレは汚いから出るものも出ない。１階の集会室にトイレはあるが、集会室は鍵がかかっていて入れない。管理人はすでに帰宅している。仕方なく中庭の隅で処理させてもらう。せめて植木の肥やしになればという思いだ。組合員の共同の利益に合致するだろう。

[10507: 匿名さん]

組合員の総有財産の分配はできません。

[10508: 匿名さん]

そんなせこい考えはやめなよ。
たかが修繕積立金だからね。

[10509: マンション検討中さん]

区分所有建物の維持管理計画に建替え計画が不足している。標準管理規約にもそれらしき記述はあるが具体的には表記
されてはいない。ぼかさざるを得ないのでしょう。
本来は建替え費用が管理費等に含まれてしかるべきである
と思うが。これを入れると購入意欲がなくなる。

[10510: 匿名さん]

建て替えは決議されても全員は参加しないんだよね。
僅か２０％とか３０％の参加者しかいないのに、建て替え用の
資金を確保するといえば圧倒的多数で否決されるだけのこと。
建て替えたマンションの価格が、例えば１戸平均4,000万円とすれば
建て替えに参加する者は、一体いくら負担すればいいの。
不参加者分はデベロッパーが買い取ってくれるけど、解体費用や
建て替え費用、それに利益もとらなければならないからね。
万が一資産の運用で儲けたとしても、参加者が少ないので参加しない
者に修繕積立金や儲け分を支払わなければならない、平等に。
区分所有者全員で修繕積立金は分けなければならないんだよ。
そんなことも分からないのかな。

[10511: マンション検討中さん]

人間の寿命よりも建物の寿命の方が永いからね。
死後のことまで責任は持てないよと言われれば、
そうだよねと答えるしか言葉が浮かばない。
可愛い子供や孫を持つ組合員なら少しは考える。
相続人もいない孤独な人間ならば考える必要性がない。
組合員もそれぞれ異なる事情を抱えている。
区分所有法では建替え決議をもって管理組合は解散で
終わる。

[10512: 上位]

限界マンション法の整備により、四分の三の賛成で
取り壊しが可能になるでしょう。

[10513: 匿名さん]

取り壊し決議が簡単になったとしても、建て替えに参加
できる者は少ないという現状を知るべきだね。
取り壊しをするときは、デベロッパーに安い金額で買い
叩かれるだけでマンションを去らなければならなくなるだけ。
新しいマンションは今までの住民と関係ない者が購入する
ことになる。

[10514: 通りがかりさん]

建て替えてる間は、マンション規模にもよるけど少なくとも3年はお引っ越し。転居先が故郷になるには十分な時間だね。戻らない人もいるのでは。50年定借マンションが普通になる時代。

[10515: 匿名さん]

年金生活者が建て替え資金を出し、３年間の引っ越し先をみつけ
そこで生活するのはいいけど、先の短い者がそこまでして建て替えに
参加するとは思えないね。
一番の願いはそのままそのマンションに居座ること、２番目は修繕
積立金をもらって仕方なくアパートに引っ越す。一番いいのは将来的に
建て替えたマンションに住めることかもしれないが。

[10516: 匿名さん]

だから建て替えは難しい。

[10517: 購入経験者さん]

建て替えに関する手続きとかをみてみると難しいのが分る。
決議することが多すぎるからね。
だから建て替えまでに３年もかかる。

[10518: 匿名さん]

自分の都合で建替えに参加せず引っ越しする奴に修繕積立金を分けてやる義務はない

[10519: マンション検討中さん]

>>10517 購入経験者さん 57分前
だからお金がかかるのでお金の問題を解決する方法を
提案している。
建替えは取り壊しと建築費の他に大きな出費は居住者
の住まいの確保等であることは百も承知している。
このお金を誰が負担するのか、
個人で負担しては到底建替えには賛成しても参加はで
きないのが現状です。
おまえは馬鹿だから修繕の提案しかできない。
組合は建替え費用を稼ぎ出さないといけない。
長期修繕計画のみに拘れず建て替え等の計画もシュミ
レーションしてください。

[10520: マンション検討中さん]

>>10518 匿名さん
お気持ちはよくわかります。
建替えは区分所有者及び議決権の総数の5分の４以上
の賛成で可決されれば建て替えに参加しないものにも
修繕積立金等は持分の割合に応じて配布することは法
令の強行規定だから拒むことはできません。

[10521: 匿名さん]

建て替え決議の方法等はしってるのかな。
難しいし、面倒なことがいっぱいあるよ。

[10522: マンション検討中さん]

>>10521 匿名さん
難しいことを知らない人間はいないと思うよ。
百々のつまりはお金が足りないからでしょう。
組合でお金を稼げばいいでしょう。
目の前には知恵ある人間はお金持ちでしょう。
目の前の知恵の無い人間は貧乏でしょう。
論より証拠です。コツコツ働くことは基本であるが、
それだけではお金持ちにはなりません。
管理組合の幹部はお金を使うことに神経を使い。
お金を稼ぐ方法には頭は全く使っていない。
管理組合には黙っても入ってくるお金が余っている
でしょう。
これが当たり前になっている。
順番性の役員では管理組合の運営は難しくなる。

[10523: 匿名さん]

管理費も修繕積立金もいったん貰ったら管理組合のもの。
転居する組合員に餞別代りに払い戻す法令上の義務はない。

[10524: 匿名さん]

あのね、君はマンション管理というものをしらなすぎるよ。
マンションに住んだことあるの？
そして理事をやったことある？
管理費等は黙って入ってくるのではないんだよ。
そのお金は長期修繕計画に沿って使わなければならないよ。
それに補修工事は大規模修繕工事だけでなく、大型設備の
工事もあるんだからね。
エレベーター、インターホン、給水設備、消防設備、外構、窓枠・サッシ、
配管、電気設備等大規模修繕工事以外にも数年置きに工事費が
必要になるんだからね。
大規模修繕工事が終われば修繕積立金は殆どなくなる。
やっと貯まったかと思えば、大型設備の工事がやってくる。
マンションに余裕のあるお金はないよ。

[10525: マンション検討中さん]

>>10523 匿名さん 6分前
これがマンション管理士等の回答か、
空いた口が塞がらない。おおわらい。
相手にはしたくない。出て行け。

[10526: 匿名さん]

管理費を原資に利益を生めば理事長以下にボーナスを払っても組合員に分配することは可能。

[10527: eマンションさん]

>>10525 マンション検討中さん
稼げばいいとしか言わない人より余程まともな回答ですよ。気に入らないなら自分でスレ立てればいいだけのこと。

[10528: マンション検討中さん]

>>10523 匿名さん 18分前
管理組合が解散すれば議決権の持分割合で分配しなけれ
ばならない。これは強行規定。
通常の退去に対して修繕積立金を返却するバカはいない。

[10529: マンション比較中さん]

スレ主に無断で勝手な仕切りは許さないぞよ。

[10530: ご近所さん]

またすり替えか（笑

[10531: マンション検討中さん]

>>10524 匿名さん
そんなことはみな知っていますよ。
当たり前のことだから皆投稿しないだけです。
マンション管理士の試験にはでますからみんな
勉強しています。
あなたも勉強しなさい。

[10532: マンション検討中さん]

>>10524 匿名さん
管理費等の徴収は銀行口座振替方式でしょう。
貴方が一戸一戸訪問して集金するのですか。
普通の口座振替日は来月分を当月27日になって
いるでしょう。黙って入金されているでしょう。
滞納がそんなの多くはないし、
楽してお金が入ってくる優良企業です。
お金を遊ばしていたら企業は発展もしないし
ジリ貧で最後は倒産です。
スラム化する手前の段階で建替えるか更地にして
売却するかを決めたほうがいいでしょう。
そのためには膨大な資金が必要ですよ。
修理修理ではすみません。自分のことです。

[10533: 匿名さん]

そのレベルではお話にならないですね。
だから規約全面改正が必要になるのです。
できる役員は限られていす。

[10534: マンション検討中さん]

>>10533 匿名さん
規約の改正などは珍しくありません。
エクセルに入力する手間がかかるだけです。
全面改正をしているマンションは多いです。
立派な管理規約を作成しています。

[10535: 匿名さん]

規約や各種細則の全面改正は誰がしましたか。
理事会や総会でのその資料の作成はだれがつくりましたか。
現行規約と改正案の比較表は誰が作成しましたか。
そして総会で承認された最終完成規約集はだれが作成
したんですか。
エクセルに入力する手間が省けるとはどういうことですか。

[10536: 匿名さん]

>>マンション検討中さん
建て替えは簡単にはできませんよ。だれがそれをやるんですか。
今から簡単に建て替えの手続きについて書き込みをしますので
参考にしてください。

[10537: 匿名さん]

建て替えについての手続き

１）建て替え決議　　　　　５分の４以上の賛成が必要
建て替え決萩を行う場合の招集通知は、その会日より少なくとも２カ月前に発しなければ
ならない。（法６２条）
また、建て替え決議を行う１カ月前に説明会を開催しなければならない。この説明会開催の
通知は１週間前までに通知しなければならない。

２）建て替え決議において定めるべき事項（法６２条）
①新たに建築する建物の設計の概要
②建物の取り壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
③建て替え費用の分担に関する費用
④再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

３）議事録への賛否の記載
建て替え決議が成立したときは、各区分所有者のさんぴを議事録に記載しなければならない。

４）建て替え参加の催促
建て替え決議があったときは、集会を招集した者は遅滞なく建て替え決議に賛成しなかった
区分所有者に対し建て替えに参加するか田舎を回答するよう書面で催告しなければならない。
催告を受けた者は、２カ月以内に参加するかどうかを回答しなければならず、期間内に回答
しなかったときは、不参加とみなされる。

[10538: 匿名さん]

５）売り渡し請求権
建て替え参加者全員から回受け指定者に指名された者は、建て替え不参加者に対し、時価
で売り渡すべきことを請求することができる。但し、裁判所は明け渡しに相当の期限を許与す
ることができます。１年以内

６）買い受け指定者
建て替え参加者全員の合意が必要となります。

７）マンション建て替え組合
建て替え決議が成立したときは、５人以上共同してマンション建て替え組合を設立することが
できます。
①設立手続き
　　　イ）建て替え合意者５人以上が共同して、定款及び事業計画を定める。
　　　ロ）建て替え合意者４分の３維持用の合意を得る。
　　　ハ）都道府県知事の認可を受ける。

[10539: 匿名さん]

８）建て替え組合の成立
知事は設立認可後広告します。法人格を取得します。
９）建替え組合の組織と運営
総会で理事３人以上、監事２人以上を選任します。
審査委員を総会で３人以上を選任します。（知識経験者等）

１０）総代会
組合員の中から一定数を選任します。

１１）売り渡し請求権
組合自体が売り渡し請求をすることができます。円滑化法１５条

１２）権利変換手続き
イ）組合員の議決権及び持ち分割合の各５ぶんの４以上の決議
ロ）組合員以外の権利者の同意
ハ）審査委員の過半数の同意
ニ）都道府県知事の認可

１３）権利変換に関する登記

１４）補償金
建て替え不参加者に対しては、権利変換手続きまでに補償金を支払わなければならない。

１５）施工マンションの明け渡し
期限を定めて明け渡しをもとめる。

[10540: 匿名さん]

建て替えはマンションの規模の大小に係わらず総会とかで
３年ぐらいの期間が必要なんですよ。

[10541: 匿名さん]

これだけを決めるだけでも、専門家に依頼して作成しなければならないでしょう。
この進め方を組合員でやる者がいるかどうかです。
当然現役の方は時間的にも無理でしょう。

２）建て替え決議において定めるべき事項（法６２条）
①新たに建築する建物の設計の概要
②建物の取り壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
③建て替え費用の分担に関する費用
④再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

[10542: 匿名さん]

建替えに関することは、管理規約では決められないからね。
区分所有法や円滑化法とかの法律に基づいてやらなければならないからね。

[10543: 匿名さん]

建て替えをすることはまずできないと思うべし。
だから補修工事を定期的に小まめにやることが大切だよ。

[10544: マンション検討中さん]

>>10535 匿名さん
お前、ひらがなが読めないのか。
よく読んでみろ。こんな類のマンション管理士等が
回答をしたり説明等をしているのです。
マンション管理士等の恥である。
今後回答投稿はやめてください。資格がありません。、

[10545: 匿名さん]

ほおっ！
金メダルマークがついてるじゃないの。
それにしては品がないね。

>規約や各種細則の全面改正は誰がしましたか。
理事会や総会でのその資料の作成はだれがつくりましたか。
>現行規約と改正案の比較表は誰が作成しましたか。
そして総会で承認された最終完成規約集はだれが作成
したんですか。
>エクセルに入力する手間が省けるとはどういうことですか。

これに対しての書き込みはないね。
それにね、僕はマンション管理士といって書き込みはしていないよ。
匿名さんになっていないかい。ＨＮが読めないの？

[10546: 匿名さん]

僕はマンション管理士の資格はもっているけど、来年の更新は
受けないつもりだよ。
輪番制の理事の任期も終わったので、もう資格はいらないからね。
それに僕は10545ではないよ。
匿名さんで書き込みをしているからね。あくまで匿名さん。

[10547: 匿名さん]

ボケが始まったジジイ役員や実務やってないペーパー管理士には建替えなんかできないんだから法律や手順を覚えても仕方ないですよｗ

[10548: スレ主です。]

だから建て替えはしない方がいいんじゃないの。

[10549: 匿名さん]

建て替えとか規約細則全面改正とか、冥途の土産にカッコいい業績を残したい年寄りが
おるねん。ペットの鳴き声問題とゴミ出しの適正化だけではやりがいがないからな。

[10550: 匿名さん]

マンションに住んだことあるの？

[10551: 匿名さー、]

>>10550 匿名さん

マンション管理士は大変ですね?

[10552: 匿名さん]

建替えは難しいでしょうね。
完全にスラム化するまで住み続ければいい。
但し、人生がもたないかもね。

[10553: 匿名さん]

　　「住民へのアンケートの実施」

　　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ、玄関扉、結露等

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

[10554: 坪単価比較中さん]

アンケートは簡単に取れるから理事会としては
計画してもいいと思うけどね。

[10555: 匿名さん]

まあ、廊下が陥没してるとかエレベータが頻繁に停電するとかでない限り
修繕積立金月額１万円未満の貧乏人マンションでは受忍限度内だろう。

[10556: 坪単価比較中さん]

望まれる修繕積立金の額は、１戸当たり月１７，５００円だとさ。
うちのマンションはクリアできてるけどね。

[10557: 匿名さん]

100戸のマンションの資金計画を試しませんが?

[10558: 坪単価比較中さん]

１戸当たり月15,000円以上の修繕積立金に
すればいいだけだよ。

[10559: 匿名さん]

>>10558 坪単価比較中さん
建替え資金を賄えますか？

[10560: 匿名さん]

建替えはできません。
建て替えをするのがいかに難しいかはレスされてるでしょう。
手続きの難しさを理解してください。
>２）建て替え決議において定めるべき事項（法６２条）
>①新たに建築する建物の設計の概要
>②建物の取り壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
>③建て替え費用の分担に関する費用
>④再建建物の区分所有権の帰属に関する事項
手続きの最初の段階でもこれだけやらなければならないのです。
これを誰がしますか、できますか。
日数もかなりかかりますよ。

[10561: 匿名さん]

>>10560 匿名さん
では取り壊して残余財産を処分して
分配するしかないですか？

[10562: 購入経験者さん]

それよりそこに住み続けるという選択になるんではないですか。
取り壊されて残余財産といっても、解体費用も莫大な費用がかかりますので、
土地を処分しても残はすくないでしょうから、それを全員で分けても
雀の涙程度しか配分されないでしょう。
それだったら、いくら劣化していても、そこに住み続けるというのを
年金生活者が殆どでしょうから、望むんではないでしょうか。
取り壊しをしなければならないマンションは築年数が５０年とかですから
それこそ高齢者ばかりですよ。

[10563: 匿名さん]

やはり建て替えは無理でしょう。
計画的に建物設備の維持保全に努めるのが一番です。

[10564: 匿名さん]

>>10563 匿名さん
最初からダメと決めつけるのはどうか？

[10565: 匿名さん]

建替えせずにありったけの修繕積立金を使って大規模修繕して
外観がきれいになったところで売逃げするのが正解

[10566: 匿名さん]

>>10565 匿名さん
最近は消費者も賢いからね。

[10567: 匿名さん]

>>10565 匿名さん


であれば、修繕を我慢して残余財産を資金にして資産運用して建替え費用を稼いだらどうでしよう

[10568: 匿名さん]

分数計算が怪しい中卒農工商高卒の輪番制役員には無理でしょう。

[10569: 匿名さん]

>>10564 匿名さん

ダメなものはダメ

[10570: マンション検討中さん]

>>10569 匿名さん
頭の体操でもしたら。
固定観念の塊ですよ。物事を決めつけてはいけません。
不可能を可能にするチャレンジ精神を養いましょう。
私は可能性はあると思います。

[10571: 匿名さん]

建替えはできるんですよ。
しかし、現実は殆ど不可能に近いし、マンションに人材も
いないから無理といっているんですよ。
それに高齢者で資金の都合がつかない者が殆どですよ。
建て替えをするにしても、実際その建て替えに参加できるのは
２０％程度しかいません。
そんな決議が通る筈がないでしょう。

[10572: 匿名さん]

あれっ！
又金メダルマークがでてる。
匿名さんでも金メダルもらえるんだ。

[10573: マンション検討中さん]

>>10571 匿名さん 4時間前
不可能に近いが建て替えはできるとの解釈ですが、
その気持ちは痛いほど理解できます、
資金のめど（居住者の一時転居先の費用負担を含む）
がたてばあとは五分の四以上の賛成を得ることは意外
と簡単にできるでしょう。
その資金の調達方法を考えて実行できる人材をどこか
ら調達するかが問題でしょうが、
ほとんどのトレーダーは可能性を否定しないと思いま
す。
特に投資信託などは購入時期を見計らう必要がある。

[10574: 匿名さん]

修繕積立金を資産の運用に回すことは難しいでしょう。
修繕積立金は安全・安心が一番ですので、リスクが伴う
ものに対して投資することはできないでしょう。
それに、積立金を使って資産の運用をやって建て替え資金
という莫大な運用益が確保できるという発想自体が無謀でしょう。
居住者の一時転居先の費用負担まで利益をあげるんですか。
建替えは建て替え決議等が承認されればできますよ。
建替えや引っ越し先の費用までが負担できるのであれば、その
お金を全戸に配布して新しいマンションを別に購入した方が
いいのではないですか。

[10575: 匿名さん]

建替え資金も出さず、引っ越しの費用や家賃等も負担できるほど
資産の運用で稼げるんなら、建て替えする必要はないでしょう。
その資金で別のマンションを買った方がずっと早いでしょう。

[10576: 匿名さん]

今の麻布十番のマンションに住み続けたいんや！！
でも建替えはカネかかるし面倒いし、イヤなんじゃ！！

[10577: 匿名さん]

組合の膨大な資産を遊ばしてはもったいない。
資金が豊富にあれば短期で解決する。
資金が少ないと組合員への説得も不可能に近い。
膨大な組合資産を運用して建替え等の資産を築
きましょう。

[10578: 匿名さん]

資産の運用って銀行預金が一番確実だよ。
他には何に投資するの？
株は僕は３０年以上、証券会社での現物取引とデイトレの
両方でやっているけど、儲かるときは儲かるけど損もする。
通算では5,000万円以上は確実に損をしている。
ライブドアの時は急に倒産したしね。売るに売れない大幅損。
株は堅実なものだけ買っていれば儲けも少ないし長い目でみれば
確実に損をする。
リスクの高い株に挑戦すれば儲かるしおもしろいけど損もする。
株が儲かるというのなら、どれか一つでもいいから具体的に銘柄を
だしてみてよ。何を買えばいいのか。

[10579: 匿名さん]

それにね、建て替え資金までを稼ごうとするのなら
１億や２億の投資ではどうしようもないよね。
１００億とか２００億の資金があれば証券会社も必死に
なって取り組んでくれるけどね。
マンションの資金でそれぐらいを投資に回せるとこあるの。

[10580: 匿名さん]

証券会社を頼ってる時点でダメポ

[10581: 匿名さん]

村上ファンドにお金を投資してやってもらうのもいいかもね。
年間１０％程度の配当はあるみたいだから。
しかし、村上ファンドは総会とかで大株主としての権利を行使するからね。
そして株価が上がればさっと売り抜ける。
それでも損をすることがある。
年間２０％程度の利益がないと１０％の配当はできないから
必死だよね。

[10582: 匿名さん]

今まで株で損したことがないから儲かるコツがわからない
儲けと損失を交互に繰り返すとコツがわかるんだろうけどね

[10583: 匿名さん]

>>10578 匿名さん
私は損をした事はあるが覚えていない。
長期と短期の二刀流です。
中期は半端だから無視している。
株友は金曜日の夜に飲み会がある。
決まって儲かった話で花が咲く。
土曜日と日曜日にかけて上昇株に
注文して波乗りに備える。
自身の考えと株友と証券マンからの
情報で動いています。
株や投資信託は情報が命です。
損切りは早めにするから損は
少ない。

[10584: 匿名さん]

>>10582 匿名さん
最低十万円でも投資できるAIロボットを使うといいよ。
世界の相場をAIが読み取って分散投資をしくれるので損はほとんどありません。
毎日の損益を通知してくれるので便利です。
嫌なら出金手続きをすれば二日後に貴方の口座に振り込ま
れます。
利益があれば所得税を利益に２２％の税金を差し引いた額
です。
株の勉強にはいいでしょう。お試しを、？
証券会社は東証二部には上場しています。
私はインターネットで投資信託の売買をします。
組合の資産運用の良否にも活用できるようになります。

[10585: 匿名さん]

そんなはした金では建て替え資金はたまらないよ。
建替えに伴う引っ越しの資金まで稼げるんではなかったのかな。
特定口座では所得税は２０％ではなかったっけ。

[10586: 匿名さん]

株を売った場合銀行でおろせるのは２日後です。
>証券会社は東証二部には上場しています。
これはどういう意味？
それにね、ＡＩロボットを使えば殆ど損をしないんだったら
みんなそれを使うだろう。
そうすれば儲ける者だけがいて損をする者はいなくなる。
それで成り立つの？
株の場合は、いくら高くで買ってもそれを売る者がいて成立するんだけどね。
損する者も得をする者も同数いるということだよ。

[10587: 匿名さん]

損をする者と得をする者は同数いるんだけど、両者合わせても
確実に損をするようになっている。
証券会社等に手数料を払わなければならないからね。
胴元は確実に得をする。

[10588: 匿名さん]

株の場合情報量の過多で利益が大きく違ってくる。
そして一番の情報量をもっているのが証券会社のアナリスト集団だよ。
単に証券会社に勤務している者ではたかが情報量はしれている。
素人と殆ど変らない。
証券会社に口座を設けて株の売買をするようになると、証券会社の
担当者が専属でつくことになる。
その者と株の売買や情報の提供がされるのだが、その担当者は殆ど
素人に近い。このことをまず知るべし。

[10589: 匿名さん]

証券会社の担当者は株式投資は素人だが、顧客に株取引を頻繁にさせて
手数料を巻き上げるのは上手い。
管理会社のフロントが民法や区分所有法は素人でも不要不急の工事を提案して
管理組合のカネを関連業者に流すのが得意なのと似ている。

[10590: 匿名さん]

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

[10591: 匿名さん]

競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

競売の最低売却価格は不動産鑑定士の評価額の７０％。但し、低めの評価額がしてある。
管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保ローン
（消費者ローン）には優先する。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりない。従って、先取り特権があるということは、
１）抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。（配当要求が
　　可能）
２）滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえるという
　　ことになる。

[10592: 匿名さん]

>>10587 匿名さん
損ばかりしていると被害妄想になる。
貴方の投稿を読んでいますが、
病院へいかれた方が良いです。

[10593: 匿名さん]

何も被害妄想にはなっていないよ。
最初のころは損をしていたけど最近はまずまずだからね。
5,000万円損をしたけど、相続もあったから大した金額とも思わなかったからね。
親から相続した土地も駐車場として貸しており、その他の財産もあるから
お金に不自由はしていない。
当然マンションも現金払いなのでローンもゼロ。
株は今もやっているよ。

[10594: 匿名さん]

それより、修繕積立金を使って建て替え資金や建て替えが完成するまでの
資金づくりをするという話はどうなったの。

[10595: 匿名さん]

>>10594 匿名さん
修繕積立金に決めた覚えはない、
文法を嗜みなさい。

[10596: 匿名さん]

ではマンションの資金とはなんですか。

[10597: 匿名さん]

僕の株に対する投資金額は２億以上あるからね。
ネットレと証券会社で半々というところ。
証券会社からは毎日のように電話とファックスがある。

[10598: 匿名さん]

>>10596 匿名さん
マンションの資金などの表現はしていない。
余り語りすぎると語るに落ちるよ。
貴殿の素性はバレバレです。
2億ではなく20億ではないのか。＞

[10599: 匿名さん]

管理組合の資産運用は重要です。
放置すると資産の目減りをきたす。

[10600: 匿名さん]

マンションの資金のことでなくて、個人の資産運用なの？
だったらスレ違いでしょう。
ここはマンションの管理に関するスレですよ。
そうでなかったら単なるスレ荒らしだね。