「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[10451: 匿名さん]

辞退者ばかりで役員のなり手がいないときは、外部から管理者を連れてくればいいだけのことだ。「役員は現住組合員の中から選出する」というルールは規約上の独自ルールであり、法令上は近所のコンビニのおっさんでもいいことになっている。
役員のなり手がいない、外部役員の導入もままならない、で八方ふさがりになれば、政治の世界が動き出すだろう。平成14年の特別決議の要件改正のときがそうだったから。

[10452: 匿名さん]

辞退者に対しては、理事会協力依頼金としてその期間
月3,000円とか4,000円の協力金を払ってもらえばいいでしょう。
金額は小さくでも、意外とお金が取られるとなると辞退は
しないものです。

[10453: 匿名さん]

姑息なやり方だがローンで四苦八苦している貧乏組合員に対しては効果的な方法だ。罰金ではなくて協力依頼金という名称も目くらましの効果があって佳い。しかし、それをやりだすと理事会欠席役員や草むしり・避難訓練不参加者からもカネを取れと言い出す強欲ジジイが出てくるかもしれない。

[10454: 匿名さん]

>>10451 匿名さん
浅い。

[10455: 販売関係者さん]

役員就任辞退者にペナルティを課す管理組合・・・異常
役員就任者に報酬を払う管理組合・・・正常

[10456: 匿名さん]

報酬月額５０万なら引き受けてもいいという組合員は多いはず
報酬支払いで減った組合預金は株式投資で増やせばいいでしょう
報酬を払ってもそれを超える儲けが出れば組合としても十分ペイします

[10457: 匿名さん]

規約と細則の区別がつかなくてもいいから投資の基礎知識を持ったフロントをよこせ。

[10458: 匿名さん]

誰も答えることはない書き込みを続けているのがいるね。
いい加減やめた方がいいんじゃないの。
スレ主だけど、このスレはいくら邪魔されても絶対終わらないよ。

[10459: マンション検討中さん]

>>10458 匿名さん
邪魔しているなんてとんでもございません。
応援しているのですよ。
そういう貴方の受取はよくないです。
お互い管理組合の資産の維持および増加をたくらむ者同士
です。
キーエンスの株もお持ちで相当利益を上げているではあり
ませんか。
組合の余剰資金で買った時の利益に置き換えると相当な金額です。
当時の余剰資金を1億円くらいでも仕込まれたら大規模修繕費1回分くらいにはなりませんか。
組合の修繕計画や管理規約等の書き込みをみますと相当頭の言い方だと見受けいたします。
お互い組合の眠らしている剰余資金の運用方法をバカ役員に教えましょう。
分譲マンションの救世主になりますよ。
組合員も国も行政も喜びますよ。最大多数の最大幸福を唱えたロバートオーエンの再来です。
彼は分配方法で失敗しましたが。二の舞はしない。

[10460: マンション検討中さん]

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

[10461: 職人さん]

駐車場契約を解除されても民法の規定に従って駐車場利用は継続できるので平気ですｗ

[10462: 買い替え検討中さん]

多くのマンションでは組合員１人につき駐車場１台が確保されておらず、
使用料滞納者に対する駐車場使用契約解除は有効な手段です。
ほとんどの契約では使用料滞納した場合に契約解除ができる条項が
あらかじめ入っています。

[10463: 匿名さん]

飼育してよい昆虫：蝶、アリ（シロアリを除く）、甲虫類、イナゴ・バッタ、トンボ
管理組合の許可が必要な昆虫：コオロギ、キリギリス・セミなどの鳴く虫系
飼育禁止の昆虫：蚊、ハエ、蜂、シロアリ、ムカデ、ゴキブリ、カメムシなど有毒有害系

[10464: 匿名さん]

それは細則で規定してないと飼っていいかどうかの
判断はできないでしょう。

[10465: 匿名さん]

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

[10466: 購入経験者さん]

＊ 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

２） 専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。

３） 競売の請求

　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　ができます。
　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　なければなりません。

４） 占有者に対する引き渡し請求

　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　専有部分の引き渡しを請求できます。

[10467: 匿名さん]

なんでＨＮが変わるのかな。
匿名さんで書き込んでいるんだが。

[10468: 匿名さん]

犬と猫はしつけをすることで決まった場所でトイレを済ませることができるようになりますが、鳥はこれができません。インコやアヒルを室内で放し飼いにすると、部屋のあちこちで糞尿をまき散らし、その臭いが隣戸に届くとトラブルになるので、ゲージ飼いが必須です。

[10469: 通りがかりさん]

>>10467 匿名さん
ご近所さんで統一しなよ。
他人に成りすましてるつもりでもわかるから。

[10470: 匿名さん]

ご近所さんはスレ主が一番嫌ってるやつだよ。

[10471: 匿名さん]

滞納金はどうしても発生するマンションの宿命です。
いくらタワーマンションであろうと必ず発生します。
購入時は所得に余裕があっても、時の経過とともに
壁につきあたることはあります。
失職したり、商売がうまくいかなくなったり倒産したりとか。

[10472: 匿名さん]

スレ主です。
ＨＮの横に金メダルマークが付いた方いますか。
私は何故これが付いたんだろうと気にしていたんですが、これに
ついては、金メダルマークをクリックしますと現れますが、そこには
下記のように記載されています。
「金メダルマークは、過去の投稿内容が評価された方に付与されます。
一度マークが付いた投稿者やレスも時間が経つと消える仕様になっています。」
となっています。」

[10473: 匿名さん]

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

[10474: 匿名さん]

金メダルマークがついたということは、今までの投稿内容が
評価されたということですよね。

[10475: マンション検討中さん]

>>10474 匿名さん 21分前
誰が評価するの。？

[10476: 匿名さん]

それはマンコミュの管理員さんですよ。

[10477: 匿名さん]

管理員ではなく管理人さんでした。

[10478: 匿名さん]

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[10479: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[10480: マンション検討中さん]

>>10470 匿名さん
スレ主はお前じゃないのか、

[10481: 匿名さん]

スレ主は金メダルマークがついていますよ。
>金メダルマークは、過去の投稿内容が評価された方に付与されます。一度マークが付>いた投稿者様やレスも時間が経つと消える仕様となっています。

[10482: 匿名さん]

ご近所さんはアノ話しへ誘導ばかりだから別人でしょ。

[10483: マンション検討中さん]

10411 マンション比較中さん 5日前
匿名さんで書き込んでいるんだけど
何故ＨＮが変わるんだろう。
一度も使ったことのないＨＮなんだけどね。

10411 マンション比較中さん 5日前
匿名さんで書き込んでいるんだけど
何故ＨＮが変わるんだろう。
一度も使ったことのないＨＮなんだけどね。

[10484: 匿名さん]

Ｔ大卒も高卒馬鹿も金メダルを目指して役に立つ書き込みをしましょう

[10485: 匿名さん]

スレ主ですけど、僕は一応高学歴といわれる大学を
でてるけどね。ＭＡＲＣＨより上の大学だよ。

[10486: 匿名さん]

僕はコアラのマーチが好きです

[10487: 匿名さん]

管理組合法人設立の手続き

総会で、次の３点を決定し、管理組合の特別決議での合意が必要です。
　 　①法人となること
　　 ②法人の名称
　 　③事務所

管理組合法人には、必ず理事と監事を置かなければなりません。
理事の任期は２年となりますが、規約で３年以内において別段の期間を定めたときは、
その期間とするとなっています。

※尚、マンション管理組合法人は、公益法人に準じて取り扱われるため、収益事業を
　行わなければ、課税はされませんが減免申請が必要となります。
　但し、登録するときの費用は必要となります。

[10488: マンション検討中さん]

お宅の年齢から察すると地方国立の滑り止め大学。

[10489: 匿名さん]

塾歌、若き血、賛歌

[10490: マンション検討中さん]

国立大学二期校の滑り止め大学。
表向き称賛しているが内心は00にしている。
時代も変わったものだ、
いたるところに名の知れない名ばかり大学が増えた時代。
国立二期校を滑る恐れのあるアホどもがこぞって受験し
た時代はまだ大学での価値は高かった。
今は学力の無い人間もほとんど大学を卒業して、
大学出を名乗っている。
東大受験ナンバー１の私立高校から東大を受けて不合格
になった中学の同窓生を見ている。
国立二期校卒の同級生も見ている。
どちらが優秀かと言えば言わずとも国立二期校出身である。
時代は変わったが、ニ流大は人口減で淘汰されている。
法科大学も三流は消えた。

[10491: 匿名さん]

＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）
問題点
　　　１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
　　　２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　　　　警報機つきの収納庫で保管されている。
　　　　　　消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。
　　　３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
　　　４）心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。
　　　５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　　　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに行って
　　　　　使用する。
　　　　　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もあるが、
　　　　　管理会社は責任の問題もあり契約を嫌がると思われます。
　　　　　各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直面
　　　　したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
　　　　　隣りとのコミュニケが大切になってきます。
　　　（６）一度導入すれば、もし必要ないとなっても、撤退は万一の責任上できない。
　※必要な時に、誰が持ってきて、誰が使用するか。

[10492: 匿名さん]

玄関ポーチは、柵があれば私物を置いてもOK,柵がなければNGです

[10493: マンション検討中さん]

くだらん、
修繕や規約だけの仕事のみはくだらん、
やっぱりマンション管理士は建替えまでの資金繰りを
考えて実行できる才能が必要である。特に資金の確保。

[10494: 匿名さん]

資金の確保は修繕積立金と駐車場の使用料で十分でしょう。
それ以外に資金の運用をして修繕積立金の確保をしている
マンションがありますか。
それに建て替えをする場合は、それに参加する者は２０％
程度ですよ。
建て替え決議から建て替えが完成するまでに何年かかると思って
いるんですか。
そして建て替えに参加するには1,000万円とか2,000万円の追加
資金をださなければならないんですよ。
住民の全てがそれに参加できないんです。
建て替えをするということは、かなり築年数の経過したマンションですよね。
当然高齢者が多いでしょう。
そういった方が資金を出せますか。建て替えをするには３～４年どこか
賃貸住宅を借りて引っ越しをしなければならないのですよ。
その資金はどうするんですか。
それに、あなたは建て替えをするには建て替えについての決議とか
の勉強をまずしてみてください。簡単にはできませんよ。

[10495: 匿名さん]

ようやく金メダルマークが消えました。
これからは匿名さんでいけますね。　

金メダルマークは、過去の投稿内容が評価された方に付与されます。
一度マークが付いた投稿者様やレスも時間が経つと消える仕様となっています。

[10496: 評判気になるさん]

建て替えに関する知識がないのに、建て替え資金を稼ごうと
しているけど、建て替えは組合員の承認を得られないよ。
余程マンション管理というか、建て替えについての知識が
なければできない。
マンション管理士の資格をもっていても、一から本格的に
勉強しないとできない。

[10497: 匿名さん]

建物を解体して建て替えるぐらいだったら建築会社ならどこでも
簡単にできるけどね。
相手は住民だよ。いろんな考えがあり、資金もいろいろだから。
建て替えに参加しない者も多いけど、修繕積立金は彼らにも平等に
配分しなければならない。

[10498: マンション検討中さん]

共用部分の持分割合でしょうか。
規約に別の規定はできますでしょうか。

[10499: 匿名さん]

兎に角建て替えをする場合の手続きとかを
勉強してみることだよ。

[10500: 匿名さん]

金メダルマークがつかなくなったので気楽に書き込みが
できるようになりました。
金メダルマークがつくと匿名で書き込みをしても特定されますからね。