「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[10401: 匿名さん]

輪番制は役員としての意欲も能力もないバカにも一律にマンション管理を委ねるもので危険なシステムです。政権担当能力のない素人政党に順番が来たからと言って次の内閣をやらせるようなもの。

[10402: 匿名さん]

やはり住民が自覚をもって、規約や総会決議やヨイヨイの理事長の寝言や
Fラン大卒フロントの口から出まかせにとらわれず法令と社会正義に従って
生活することがマンションの価値を高めます

[10403: 匿名さん]

管理費を滞納してもゴミは出せるしエレベーターにも乗れる
管理費滞納者はゴミ置き場使用禁止と決議されても平気ｗ

[10404: 上位]

マンション管理で必要なのは天皇である。

[10405: 上位]

韓国の民主主義がうまくいかないのは日本が王朝を潰したからである。

[10406: 上位]

日本の管理組合は韓国の政治と変わりがない

[10407: マンション検討中さん]

>>10397 通りがかりさん
株も政治と連動している。
儲けの上手い理事長は大統領。

[10408: 周辺住民さん]

４５００円で買った株を３００円で売る〇〇でも順番で理事長になれますからｗ

[10409: マンション検討中さん]

資産運用担当役員は順番性では心配ですので
検討の余地ありです。

[10410: マンション比較中さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[10411: マンション比較中さん]

匿名さんで書き込んでいるんだけど
何故ＨＮが変わるんだろう。
一度も使ったことのないＨＮなんだけどね。

[10412: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[10413: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

[10414: 匿名さん]

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

[10415: 匿名さん]

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

[10416: 匿名さん]

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

[10417: 匿名さん]

利益確定1,335千円也

[10418: 匿名さん]

５） 会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

[10419: 匿名さん]

腕のいい役員はどんな状況下でも利益をたたき出す

[10420: 匿名さん]

いい加減スレ荒らしをやめろ。

[10421: 匿名さん]

誰からも相手にされないし、書くこともないので
１行レスしか書き込めないだろう。

[10422: 匿名さん]

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

[10423: 匿名さん]

管理規約と各種細則の全面改正は難しいですよ。
やったことがない者が簡単だといっているが、自分が住んでいる
マンションでは、新しい規約集が全組合員に配布されていますか。

[10424: 匿名さん]

コピペばかりの〇〇の一つ覚えのスレ荒らしはやめろよ

[10425: マンション検討中さん]

投資経験者であれば組合剰余資金数億円の予算の承諾を
組合から得ることに成功すれば建替資金等の資金を稼ぎ
出すことは現実的には成功する確率は高いと思います。
組合費等の値上げや一時金徴収及び借入金等の負担が組
合員に将来大きくなりそうなマンションで悩んでおられ
る場合はこの方法があることに気つけば夢が膨らむと思
います。
今お住まいが組合員の負担なしに新築によみがえる夢を
持ってください。
組合資金の運用方法を真剣に考えてください。
このスレを見ている御仁の中には超大物がいらっしゃる
のではないかと思います。
元金保証の分譲マンション専用の投資ファンドを立ち上
げてください。

[10426: 匿名さん]

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合

　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

＊代理人が役場に行く場合

　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　 　②本人の印鑑証明書

　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。

　　 ＊私署証明の認証を受けるには

　　　 　　①認証を受ける書面１通
　　　　 　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

　 　　※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。
　 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　 執行手続きがとれることになります。
　　 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

[10427: 匿名さん]

玄関ポーチもアルコーブも装飾性においては似たようなものですが、
廊下との間に柵が設けられている分、実用性では玄関ポーチが勝ります。
もっとも、無粋な柵を設けることで、かえって安物マンションの印象が
強まる場合があるので、高級感を求める人はアルコーブのほうがいいでしょう。

[10428: 匿名さん]

普通両端には玄関ポーチ、中の部屋にはアルコープで
いいんじゃないですか。邪魔にもならないし

[10429: 匿名さん]

柵が設けられている理由は、他人が居室に接近することを防ぐためですが、
玄関ポーチ内に置いた私物が共用廊下にはみ出さないようにすること、
こっちがメインです。言い換えると、柵が設けられている玄関ポーチの場合、
そこは私物を置くことが前提となっており、規約改正や総会決議によっても
必要以上に制限を加えることはできません。

[10430: 匿名さん]

もっとも、玄関ポーチに置くことができる私物とは、常識的に考えれば、
外で使用する私物ということになります。衣装ケースや食器棚はNGでしょう。
一方、自転車三輪車、バギーや車いすは通行の妨げにならないようであれば
置いても差し支えありません。子供さんの遊び道具も木箱に入れるなど、
片づけた状態で置くのであれば問題なしです。

[10431: 匿名さん]

玄関ポーチは専用使用権のある共用部分ですが、ベランダと違って
火災等のときにボードを破って避難するのには使用しないですね。
その使用については、細則で規制をかけておいた方がいいでしょうね。
共用部分の変更でなければ、何をおいてもいいというのでは、マンションの
美化や資産価値に影響しますから。

[10432: 周辺住民さん]

外で使用する私物といっても、生ごみの入ったゴミ箱（飲食店の外に置いてあるようなやつ）や壊れた家具・家電製品（粗大ごみ）は、ごみ屋敷を連想させてマズイ。
しかし、玄関先に三輪車やママチャリがあるのは貧乏くさい、という理由でこれらの物品を置いてはならないとすることはできんだろう。安物の鉢植えや薄汚いクリスマスツリーのほうがはるかに貧乏くさく、見学に来たマンション購入検討者に買いたたかれる。

[10433: 匿名さん]

だからそれらをみんなで検討して細則化すればいい。

[10434: 匿名さん]

その内容までここのスレで考えてもそれぞれのマンションで
都合や事情があるでしょうから。

[10435: 匿名さん]

区分所有法６条１項に違反しなければ自由に暮らせるのが分譲マンション
玄関ポーチにクリスマスツリー１本・門松１個を飾るのが「区分所有者の共同の
利益に反する行為」に当たらないことは明らかｗ

[10436: 匿名さん]

そろそろ株式投資の話題に戻りましょう

[10437: マンション検討中さん]

組合の剰余資金を寝かせるとバラマキ政策で貨幣価値
の暴落で資産価値はさらに下がる。
私たちの預金を銀行に預けて放置しておくとどうなっ
ているでしょう。
預金残高とにらめっこしてみてください。
頭のいい方は資産を運用して稼いでいます。
新築時に購入した修繕積立基金だけでも大規模修繕時
までの間数万円の利息で放置したままです。
もったいないです。
最近の若いサラリーマンは老後資金のために資産の運
用を始める方が多くなりました。
これは何を意味しているのでしょう。
与党も野党も現金バラマキばかりを口癖のような政策
に掲げるようになりました。
タイタニック号が氷山に向かって突き進んでいます。
私たちマンションも同様です。自分を守り、マンション
を守り、国を守り、世界を守らないといけません。
投資をするとその原理を理解できます。
建替資金を目標に大事な資産に稼いでもらいましょう。

[10438: 匿名さん]

内容証明郵便とは、「誰が、誰宛に、いつ、どんな内容の手紙を出したか」ということを、
郵便局が公的に証明してくれる郵便です。

　①手紙をだしたこと　②手紙を出した日付　③手紙の内容を郵便局が証明してくれます。

　その内容の手紙を送ったという事実の証明ではあるが、書いてある内容が正しいかどう
かを証明するものではありません。

　又、内容証明郵便は相手に手紙が到達したことを証明することはできません。
　受取拒否の場合は、意思表示の到達と認定されています。
　文書の場合は、内容証明と配達証明の両方を依頼しておく方が望ましいでしょう。

効果
①証拠力を得る効果（例えば、時効の中断等）
②心理的圧力を与える効果
　　　但し、法的強制力はありませんが、相手にプレッシャーを与えることはできます。
③確定日付を得る効果

料金
　　　通常郵便物の料金（定型２５グラムまで） 　　８０円
　　　内容証明料 　４２０円
　　　書留料 　４２０円
　　　配達証明料（任意） 　３００円
合　計 １，２２０円

内容証明郵便の書き方

＊用紙・封筒は自由です。パソコンで作成する場合は、Ａ４版が一般的です。
＊手書きでも、パソコンでも可です。コピーも可です。
＊１枚の用紙に書ける文字数
　　　　１枚　５２０字以内　　１行の文字数　１行２０字以内　　１枚２６行以内
＊同文の手紙を３通作成します。
　　　　滞納者、差出人、郵便局
＊手紙及び封筒には、差出人及び受取人の住所・氏名を記入します。

[10439: 匿名さん]

内容証明郵便なんて書いたことないでしょう。
知識として知っておいてください。

[10440: 匿名さん]

家を解体するときの業者の頼みかたとか、遺産相続するときの
兄弟の遺産分割協議依頼書の書き方とか、除籍謄本の取り方、
法務局への手続き等分らない点があれば私の経験から知って
いることは教えますよ。

[10441: 匿名さん]

相続に関しても少しは知ってますよ。

[10442: 匿名さん]

区分所有法第４節「管理者」の規定は、管理組合法人には適用がありませんので、執
行機関としての理事が負うことになります。

国交省の調査によれば、マンションで法人化しているのは１０％となっています。

以前は、区分所有者の数が３０人以上となってましたが、現在は除外されてます。

管理組合法人にすることのメリット・デメリット

＊メリット
①資産を管理組合名義で所有や登記をすることができる。
　共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。
　区分所有者が変わった際に、法人の場合は登記の変更が不要となる。
　銀行口座については、管理組合自体が権利と義務の主体となります。

②税制面の優遇を受けることができる。但し、営利活動がなければ関係ない。

③理事長の個人負担を少なくすることができる。

＊デメリット
　登記事項に変更があると、その都度管轄の法務局において変更登記の手続きを２
週間以内にしなければなりません。例えば、理事が変更になった時等
　財産目録や組合員名簿の作成が義務づけられています。
　名簿の作成については、個人情報保護法は管理組合には適用されません。

[10443: マンション掲示板さん]

>>10397 通りがかりさん
輪番と立候補を両立させてればいいのでは？

[10444: 匿名さん]

その場合でも任期は３年を限度とすることが必要です。
長期政権は必ず澱みがでてきます。

[10445: 匿名さん]

立候補制にしていて毎年応募はするけど立候補者は
まずいない。
それが現状ですよ。

[10446: 匿名さん]

管理組合法人設立の手続き

総会で、次の３点を決定し、管理組合の特別決議での合意が必要です。
　 　①法人となること
　　 ②法人の名称
　 　③事務所

管理組合法人には、必ず理事と監事を置かなければなりません。
理事の任期は２年となりますが、規約で３年以内において別段の期間を定めたときは、
その期間とするとなっています。

※尚、マンション管理組合法人は、公益法人に準じて取り扱われるため、収益事業を
　行わなければ、課税はされませんが減免申請が必要となります。
　但し、登録するときの費用は必要となります。

[10447: 匿名さん]

役員に就任するためには総会で承認を受ける必要がある。したがって輪番で回ってくるのは役員ではなく役員候補としての打診に過ぎず、その時点で辞退すれば総会議案に次期役員候補者として掲載されることはない。そもそも組合員はマンションの維持管理費を分担する義務はあるが役員に就任する義務はない。

[10448: 匿名さん]

10448　 匿名さん

しかし、それでは理事会がなりたたないのでは？

[10449: 匿名さん]

役員就任は民法の委任契約だから強制することができない
規約や細則に役員就任義務を明記しても無効
役員辞退者に対する嫌がらせ（罰金徴収など）を定めているマンションは
過去に無知なキ〇ガイ役員が規約改正等をしているので要注意ｗ

[10450: 匿名さん]

>>10447 匿名さん
中にはやりたくてもできない人がいるから義務化されていないだけで、安易に役員をしない方法を勧めないほうがいいよ。