管理組合・管理会社・理事会「「マンション管理士等に質問しよう! Part3」」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2025-03-03 22:21:08
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マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27

 
注文住宅のオンライン相談

「マンション管理士等に質問しよう! Part3」

10387: 匿名さん 
[2021-10-13 20:55:02]
10385と10386も解散せんかな
10388: 匿名さん 
[2021-10-13 21:01:04]
13) 臨時総会の開催

  工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
 最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

14) 施工会社選定承認後
 工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
 工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

15) 工事開始
*工事開始前の住民説明会
   工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
*定例会議の開催・・・1週間に1回程度  工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
               状況の報告(専門委員、設計コンサルタント、現場監督)

*工事期間内の問題点
  住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。(トラブル防止のため)
  ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
  工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
  足場が組まれると、ベランダの作業のとき、1週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
  をエントランスに設置しておくと便利です。(リース)

16) 中間検査     組合立ち会いの中で実施します。
17) 完成・引き渡し・書類整備
18) 工事完成後の点検
  1年点検・2年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
  点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
  してもらいます。

  完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
  おくことが大切です。
10389: マンション検討中さん 
[2021-10-13 21:08:06]
修繕等の費用は組合員からの徴収は最低限に抑える
工夫が必要です。
そのためにはどうすればいいかを考えるのがリーダ
ーの務めです。
黙っていてお金を稼ぐ根性は良くないです。
経営者は総合力を問われる時代が来た。
10390: 匿名さん 
[2021-10-14 08:20:59]
 マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
 この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

 理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
 そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

 又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
 快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

 <理事になったらまず何をしなければならないか>

*最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

 マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
 そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
 その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
 又、理事会は月1回定期的に開催することが理想です。
10391: 匿名さん 
[2021-10-14 08:22:45]
理事会も議題決めも何もかも管理会社任せでは
どうしようもないけどね。
10392: 匿名さん 
[2021-10-14 08:57:53]
輪番制の理事では、理事会主導でマンション管理を
することは難しいでしょうね。
その年度によって理事に当たり外れが出てきますから。
10393: 匿名さん 
[2021-10-14 09:16:07]
ということは、最終的には管理会社に頼らざるをえない
ことになるということだね。
10394: 匿名さん 
[2021-10-14 09:16:54]
管理会社とは仲良く、共存・共栄でいかなければならないでしょう。
10395: 匿名さん 
[2021-10-14 11:36:15]
 <理事会での検討事項>

 理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務(第32条)や議決
事項(第54条)があります。
 又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。
10396: 匿名さん 
[2021-10-14 11:49:52]
輪番制は問題も多いけど、理事長の長期政権は
もっと問題がある。どうするのが一番いいんだろう。
10397: 通りがかりさん 
[2021-10-14 13:27:12]
>>10396 匿名さん
確かに。政治と同じですね。政治家として適性が無いと論外だけど、適性があっても志がないA部総理のようではもっとダメだよね。立候補のように自らやりたいと出てくる人にロクな人はいない。やって欲しい人は人格者だから前に出てこない。役員の場合、輪番でたまに凄い有能な人格者が出てくるけど100%任期満了で退任する。
10398: マンション検討中さん 
[2021-10-14 13:59:28]
個人情報も無制限ではない。
号室と氏名、連絡先電話番号位です、
組合員や住民にこれくらいの個人情報を記した
名簿を配布いているのだから悪事をすれば身元
がばれるので抑止が働く。
10399: 匿名さん 
[2021-10-14 18:17:00]
次は眞子さまご成婚で相場がどうなるか、
ドラフト交渉の行方も気になります
10400: 匿名さん 
[2021-10-14 18:45:35]
輪番制の特徴は公平な事とナレッジの蓄積が苦手な事と考えられるので、個人情報の扱いに当てはめると住民全員に公平なリスクと教育の難しさではないでしょうか。
10401: 匿名さん 
[2021-10-14 19:26:58]
輪番制は役員としての意欲も能力もないバカにも一律にマンション管理を委ねるもので危険なシステムです。政権担当能力のない素人政党に順番が来たからと言って次の内閣をやらせるようなもの。
10402: 匿名さん 
[2021-10-14 19:32:38]
やはり住民が自覚をもって、規約や総会決議やヨイヨイの理事長の寝言や
Fラン大卒フロントの口から出まかせにとらわれず法令と社会正義に従って
生活することがマンションの価値を高めます
10403: 匿名さん 
[2021-10-14 20:22:22]
管理費を滞納してもゴミは出せるしエレベーターにも乗れる
管理費滞納者はゴミ置き場使用禁止と決議されても平気w
10404: 上位 
[2021-10-14 20:51:39]
マンション管理で必要なのは天皇である。
10405: 上位 
[2021-10-14 20:53:52]
韓国の民主主義がうまくいかないのは日本が王朝を潰したからである。
10406: 上位 
[2021-10-14 20:55:00]
日本の管理組合は韓国の政治と変わりがない
10407: マンション検討中さん 
[2021-10-14 21:11:45]
>>10397 通りがかりさん
株も政治と連動している。
儲けの上手い理事長は大統領。
10408: 周辺住民さん 
[2021-10-14 21:47:53]
4500円で買った株を300円で売る〇〇でも順番で理事長になれますからw
10409: マンション検討中さん 
[2021-10-15 06:35:21]
資産運用担当役員は順番性では心配ですので
検討の余地ありです。
10410: マンション比較中さん 
[2021-10-15 08:21:19]
 <理事長の役割>

 理事会は、理事長が招集します。
 又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

 役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
 しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
 そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

 <理事会の議決事項>

 *理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
  理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
  又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
  ば配偶者等が出席することは可能です。

 *議決要件
   1)普通決議・・・管理行為(大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
          保険等)
     原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

   2)特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
     区分所有者及び議決権の各4分の3以上(建替え決議は除く)で決議されます。

   共有物の処分
     駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。
10411: マンション比較中さん 
[2021-10-15 08:22:47]
匿名さんで書き込んでいるんだけど
何故HNが変わるんだろう。
一度も使ったことのないHNなんだけどね。
10412: 匿名さん 
[2021-10-15 09:05:54]
  管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
 く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
 れています。(全管連の加盟都道府県は19団体)

   管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され(原始規約)、10年とか20年改正が行われず
  そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
  望まれます。

   10年、20年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
  都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
  りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

   築15年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
  の4分の1から3分の1の大幅改正になっています。

   又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
  原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

   管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
  で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
  となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。
10413: 匿名さん 
[2021-10-15 09:24:11]
 「管理規約改正の進め方」

1) 準備する資料(専門委員会の人数分準備する)
現行管理規約(別表含む)
現行各種細則
総会議案書(改訂されたものをピックアップする)
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

2) 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
  これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。
10414: 匿名さん 
[2021-10-15 09:40:04]
<左右比較表の作成の仕方>・・・・一案

*まず、現行規約を第1条から全て左側に打ち込みます。A4横の左半分に
   そして、別シートに保管して2部作成しておきます。

*次に、2つのうちの1つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
  左側には現行規約、右側には改正案(現行規約に抜けているもの)を打ち込みます。
  その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
  現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

*現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

*1項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
 左右両方に記載する。
10415: 匿名さん 
[2021-10-15 11:27:34]
*現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
 左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

*容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
  を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

*現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

*総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約(原本)自体に記載されていなけ
 れば、右側と左側両方に記載しておきます。
10416: 匿名さん 
[2021-10-15 13:12:21]
3) 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

*その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
 場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

*細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

4) *左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
  ポイントは、分かりやすいように、左側(現行規約)と右側(改正案)を揃えて記載して
  おくことが大切です。
※2)、3)が出来上がったら、70%完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
 が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
 これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。
10417: 匿名さん 
[2021-10-15 16:41:59]
利益確定1,335千円也
10418: 匿名さん 
[2021-10-15 19:04:25]
5) 会議の進め方

*左右比較表が作成できていれば、会議は5回程度で(1回2時間)終了するでしょう。

*左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
   標準管理規約コメントを参照してください。

*分りにくいものについては、説明分を配布する。(例えば保存行為・理事の代理出席とか)

*専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
    出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

*専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

*管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則(なければ作成しておくことが必要です。)
   使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
   大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
   監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等
10419: 匿名さん 
[2021-10-15 21:57:49]
腕のいい役員はどんな状況下でも利益をたたき出す
10420: 匿名さん 
[2021-10-16 09:22:06]
いい加減スレ荒らしをやめろ。
10421: 匿名さん 
[2021-10-16 09:24:04]
誰からも相手にされないし、書くこともないので
1行レスしか書き込めないだろう。
10422: 匿名さん 
[2021-10-16 10:02:42]
*最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
   この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。(改訂案分を)
   この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
   ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
   これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

*別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
  輪番表とか。(共用部分の範囲は最新版のものにする。)

*出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

*理事会へ諮る。
  事前に配布しておくことが大切です。
*臨時総会へ諮る。
*承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
  最初に2部作成したもうひとつの方の右側(改正案の右側)に新しい改正案をコピー
  します。
  そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
 挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をA4縦に作り変えます。文字の大きさ11

*使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

*打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
 もらいます。

*できることなら、表紙も作成しておく。

*完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。(余分に印刷しておく)
10423: 匿名さん 
[2021-10-16 10:22:44]
管理規約と各種細則の全面改正は難しいですよ。
やったことがない者が簡単だといっているが、自分が住んでいる
マンションでは、新しい規約集が全組合員に配布されていますか。
10424: 匿名さん 
[2021-10-16 11:34:24]
コピペばかりの〇〇の一つ覚えのスレ荒らしはやめろよ
10425: マンション検討中さん 
[2021-10-16 12:32:46]
投資経験者であれば組合剰余資金数億円の予算の承諾を
組合から得ることに成功すれば建替資金等の資金を稼ぎ
出すことは現実的には成功する確率は高いと思います。
組合費等の値上げや一時金徴収及び借入金等の負担が組
合員に将来大きくなりそうなマンションで悩んでおられ
る場合はこの方法があることに気つけば夢が膨らむと思
います。
今お住まいが組合員の負担なしに新築によみがえる夢を
持ってください。
組合資金の運用方法を真剣に考えてください。
このスレを見ている御仁の中には超大物がいらっしゃる
のではないかと思います。
元金保証の分譲マンション専用の投資ファンドを立ち上
げてください。
10426: 匿名さん 
[2021-10-16 12:56:18]
<委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き>

  *当事者本人が役場に行く場合

     運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

*代理人が役場に行く場合

     ①本人作成の委任状 本人の実印が押印されているもの
       委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
       委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

    ②本人の印鑑証明書

    ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書(実印が押印)の
      どちらかが必要です。

   *私署証明の認証を受けるには

      ①認証を受ける書面1通
      ②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書(実印が押印してあるもの)

    ※行政書士に依頼すれば、3万円程度の経費がかかります。
  *念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
   執行手続きがとれることになります。
   そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
   経費は1通250円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
  公正証書の作成を公証人に依頼すれば、100万円までは、5,000円です。
10427: 匿名さん 
[2021-10-16 13:03:51]
玄関ポーチもアルコーブも装飾性においては似たようなものですが、
廊下との間に柵が設けられている分、実用性では玄関ポーチが勝ります。
もっとも、無粋な柵を設けることで、かえって安物マンションの印象が
強まる場合があるので、高級感を求める人はアルコーブのほうがいいでしょう。
10428: 匿名さん 
[2021-10-16 13:12:27]
普通両端には玄関ポーチ、中の部屋にはアルコープで
いいんじゃないですか。邪魔にもならないし
10429: 匿名さん 
[2021-10-16 13:13:21]
柵が設けられている理由は、他人が居室に接近することを防ぐためですが、
玄関ポーチ内に置いた私物が共用廊下にはみ出さないようにすること、
こっちがメインです。言い換えると、柵が設けられている玄関ポーチの場合、
そこは私物を置くことが前提となっており、規約改正や総会決議によっても
必要以上に制限を加えることはできません。

10430: 匿名さん 
[2021-10-16 13:21:24]
もっとも、玄関ポーチに置くことができる私物とは、常識的に考えれば、
外で使用する私物ということになります。衣装ケースや食器棚はNGでしょう。
一方、自転車三輪車、バギーや車いすは通行の妨げにならないようであれば
置いても差し支えありません。子供さんの遊び道具も木箱に入れるなど、
片づけた状態で置くのであれば問題なしです。
10431: 匿名さん 
[2021-10-16 13:31:01]
玄関ポーチは専用使用権のある共用部分ですが、ベランダと違って
火災等のときにボードを破って避難するのには使用しないですね。
その使用については、細則で規制をかけておいた方がいいでしょうね。
共用部分の変更でなければ、何をおいてもいいというのでは、マンションの
美化や資産価値に影響しますから。
10432: 周辺住民さん 
[2021-10-16 14:03:38]
外で使用する私物といっても、生ごみの入ったゴミ箱(飲食店の外に置いてあるようなやつ)や壊れた家具・家電製品(粗大ごみ)は、ごみ屋敷を連想させてマズイ。
しかし、玄関先に三輪車やママチャリがあるのは貧乏くさい、という理由でこれらの物品を置いてはならないとすることはできんだろう。安物の鉢植えや薄汚いクリスマスツリーのほうがはるかに貧乏くさく、見学に来たマンション購入検討者に買いたたかれる。
10433: 匿名さん 
[2021-10-16 14:08:05]
だからそれらをみんなで検討して細則化すればいい。
10434: 匿名さん 
[2021-10-16 14:09:00]
その内容までここのスレで考えてもそれぞれのマンションで
都合や事情があるでしょうから。
10435: 匿名さん 
[2021-10-16 14:26:06]
区分所有法6条1項に違反しなければ自由に暮らせるのが分譲マンション
玄関ポーチにクリスマスツリー1本・門松1個を飾るのが「区分所有者の共同の
利益に反する行為」に当たらないことは明らかw
10436: 匿名さん 
[2021-10-16 14:44:59]
そろそろ株式投資の話題に戻りましょう

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