「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[10327: マンション検討中さん]

マンションの集会室等の利用は公序良俗に反しない
範囲内で住民間の親睦と交流促進のために大いに利
用できるようにしなければいけません。

[10328: マンション検討中さん]

>>10325 匿名さん 10時間前
そのまま住み続ければいいでしょう。
水回りの管理をしっかりしてください。
70年くらいはすめるでしょう。
建物は数百年は持つみたい。
しかし、お宅は大丈夫でも新入居者は
変な人物がタモリ出します。
身を守る方法も考慮。

[10329: マンション検討中さん]

組合資金の運用については、
理事会においてそろそろ買いであるとの結論。
剰余資金の1割の予算とした。

[10330: 匿名さん]

マンションの築年数の書き込みがあるけど、築４０年以上前に
建てられたマンションは耐震基準前の建物であり、配管の
管材については鋼管が使用されている。耐震基準以降に建てられた
マンションとはちょっと違うと思う。
耐震基準前に建てられたマンションはやはりどこかの時点で建て替え
なければならないと思うけどね。
それこそ金食い虫だよ。
大型設備も全て交換しなければならないし。

[10331: 匿名さん]

それにね、そういうマンションは修繕積立金や管理費が
安いので資金が少なく、１，０００円の値上げでも反対者
が多いみたいだからね。
補修工事をやるとしたら、借り入れをして修繕積立金の値上げで
それをカバーしなければならない。
その値上げがなかなか通らない。年金者が殆どだからね。
工事ができないのでますます劣化していき、いずれスラム化
していく。

[10332: マンション検討中さん]

築30年の13階建て5棟の団地型マンションに住んでいるんだけど上階から漏水があり示談して工事は済んだが、
原因は耐用年数経過の電気温水器の亀裂であるらしい。
うちは15年目で交換したが上階は3０年使用しているらしいです。
半数以上が新築時のままで漏水事故が多発しているらしいです。
買い換えたいのですがローンがあと五年残っていて資金不足で我慢しています。管理費等の値上げもあります。

[10333: 匿名さん]

マンションの補修工事費ぐらいは修繕積立金をしっかり
積立てられるマンションでなければね。
それぐらいのお金がないマンションはいずれスラム化する。
長期修繕計画書を作成し、すべての工事ができる積立金の額
を算出し修繕積立金の額をきめなければね。
それぐらいの積立金の額に四苦八苦するようなマンション
では先が思いやられる。

[10334: 匿名さん]

>>10332さん
築３０年ということは、配管の管材はおそらく塩ビ管が使用されており、
耐震基準後の建物ですので、建物設備に関しては、そんなに心配はない
と思われます。
ただ、電気温水器に関しては専有部分であり、各戸の責任と負担で実施
しなければならないと思います。
それについては個人差があり、できるところとできないところがあります。
漏水事故に関しては、組合の団体保険等で対応できればいいんですが、
難しい点も多々見受けられます。
分譲時は電気温水器付きをうりにして売り出したんでしょうが、耐用年数
がくればお荷物になります。
あと５年頑張って２軒目の我が家を目指してください。
私も１４年で買い換えました。
人生においては、２軒（マンションの場合は買い替え、戸建ての場合は
大規模改修工事）が必要でしょうね。

[10335: 匿名さん]

築３０年ということは、給水設備の交換やエレベーター、
インターホン、開放廊下の塩ビシート、玄関ドア、消防設備等の
大型設備の交換も検討しなければならない時期ですね。
当然大規模修繕工事は１３年～１４年周期で計画しますが。

[10336: マンション掲示板さん]

規約違反する居住者の肩を持つ管理会社と理事長
おかしいと思ってるのは私だけで立場なし
規約を軽視するということは管理組合自体を軽視することだと思うんだけどね
ここにいるマンション管理士の皆さんはどう思われますか？

[10337: マンション検討中さん]

>>10336 マンション掲示板さん
規約の軽視位で済めばいいが、
私のマンションなどは総会の欠席者等を賛成票に投じて
議案の可決がされている。
マンション管理の法令や自らのマンションの規約等をも
無視した運営です。
弁護士等を雇って決議無効にするためには100万円くら
いの費用と勝っても後処理が大変です。
悪徳管理会社と悪徳組合員との共謀ではあるが文句を言
ったら訴えたらいいと居直る始末。
組合運営には法的な罰則規定が甘すぎるためにこんな連
中がのさばると取り返しがつかなくなる。事業自得だ。

[10338: 匿名さん]

>>10336さん
マンション管理の基本は管理規約に基づいて管理されなければ
ならないでしょう。
管理組合、理事会主導でマンションの管理ができていないマンション
では管理会社が好き勝手に理事会を牛耳ることもあります。
しかし、それを一般の組合員が改革することは難しいのが実情です。
実際理事会を管理しているのは現役の理事会ですので、一般の組合員
が行動を起こすのは難しいでしょう。
まず改革者が理事になり、管理会社のリプレイスなりを進めていけば
いいんですが、それをやるには仲間を増やすことが必要でしょう。

[10339: マンション掲示板さん]

>>10337 マンション検討中さん
そういう管理会社、管理組合もあるんですね。。

>>10338
そうなんですよ。私は一理事で動いていますが、それでも改革するのは難しいですね。
管理会社が大きいからか他の理事も住民も管理会社を正義だと考えていて私に同調してくれる人は今のところおりません。マンション選びを間違えました。

[10340: 匿名さん]

管理会社でもデベ系とか○人社、コ○○社とか悪徳高い
管理会社がありますからね。
何かあればすぐ弁護士が出てきたり、裁判とかを持ち出し
理事とか住民に圧力をかけてくるような管理会社が。
本来は管理会社は管理組合の味方でなければならないのですが。
貴重な管理組合の資金を支払っているんですから。
住民は管理会社を正義とは考えていませんよ。
マンション管理に興味がないだけです。

[10341: 匿名さん]

普通は規約違反する組合員はいない。
規約違反があるということは規約自体に問題がある可能性が高い。

[10342: マンション掲示板さん]

>>10340 匿名さん
口では味方だと言いますが、実際は違いますね。
他の住民は確かに無関心です。私は早めに関心を持てて良かったです。こんなマンションに住んでたら後が大変ですよ、確実に。

>>10341
私もそう思ってみんなが守れるように規約を変えましょうよと話したのですが、管理会社も理事長も否定的でした。
守れないなら変える、変えたくないなら守るように管理組合と管理会社も努力するしかないと思うんですけどね。

[10343: マンション検討中さん]

>>10337 マンション検討中さん 1時間前
購入する時はどんな住民が住んでいるかを知りたいね。
中古の場合は大まかわかるが、新築では地域の慣習を調べたほうがいいでしょう。例えば自治会長や公民館官長等。

[10344: 匿名さん]

一度奈落の底に突き落とされた管理組合は、立ち直ることは
難しいでしょう。
それほど管理会社を倒すことは困難なのです。
住民もそれが理解できればいいんでしょうが、殆どの住民は
無関心ですから。触らぬ神に祟りなし。

[10345: 匿名さん]

今日は体育の日で休日と思ったら、どいうわけか株式市場やってますね
さあ、儲けましょう

[10346: マンション掲示板さん]

>>10344 匿名さん
理解するまで10年以上は掛かりそうです
私は諦めました。

[10347: 周辺住民さん]

例えば、中庭で遊んでる子供が急にウ〇コしたくなって部屋まで我慢できないときに
中庭に工事現場で使いようなボックス型のトイレがあると助かる、という親の意見が
多数派になれば、特別決議で中庭便所設置議案が可決成立することになる。
中庭に便所を設置するとマンションの評価が上がるのか下がるのか不明だが。

[10348: 匿名さん]

>>10346さん
なんで自分が頑張らなければと思うこともあるでしょう。
私もマンションのためになるようにと努力していますが
全部が理解されるとは限りません。
今回の大規模修繕工事が終わったらマン管士としても
組合役員からも手を引きたいと思っています。
ボランティとしての限界を感じます。

[10349: 匿名さん]

子供に限らず深酒して帰宅した大人も１階にトイレがあると便利です

[10350: マンション検討中さん]

>>10348 匿名さん
骨折り損の草臥れ儲かけ。
知恵遅れを相手にしないこと。
つかれるよ、ローコストマンションの住民は
それなりだから深入りしない方が無難でしょう。

[10351: 匿名さん]

相変わらず間違いだらけの文だね。

[10352: マンション掲示板さん]

>>10348 匿名さん
同意します。お気持ち分かります。
善意にも限界がありますよね。
大規模修繕はとても大変だと思います。お疲れさまです

[10353: 匿名さん]

一人芝居ご苦労さん。

[10354: マンション検討中さん]

最近の株価ははじめ良くて終わりが悪くて、また、はじめ悪くて終わりがよくて、天と地を行ったり来たり，なぜかわかる。

[10355: 匿名さん]

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月 （１６５円～２５０円）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月 （１４０円～２６５円）
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月 （１３５円～２２０円）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。
　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

[10356: 匿名さん]

標準管理規約では、望まれる修繕積立金の
額は１戸当たり月１７，５００円だとさ。
これを確保できているマンションでないと
将来はスラムマンションとなるね。

[10357: マンション検討中さん]

最後通告自作自演はやめよ。

[10358: マンション検討中さん]

金融所得税構想はとん挫したので市場は好感した。
組合資金の運用はまだ早いよ。市場は調整中。
暇だから世界の政治史でもひも解いてください。
私はロバートオーエンの最大多数の最大幸福の
失敗を調べています。
資本主義とマルクス主義の違いも知りたい。

[10359: 匿名さん]

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

[10360: 匿名さん]

やはり大規模修繕工事は、設計監理方式で見積合わせ方式
にすべきです。

[10361: 匿名さん]

随意契約という建設会社丸投げの方式もあるけど
これはどうなんだろう。

[10362: 匿名さん]

相見積もりを取るときは、同じ修繕個所、同じ平米数・数量、
同じ仕様、同じ材料で取らなければその見積額が高いのか
安いのかさえも分からず比較ができない。
但し、その同じ条件で見積もりを取る共通仕様書、つまり
金抜き計算書を作成するのは素人ではできない。
この方法で見積もりを取るときは、施工会社はただ単価の欄に
金額を記入するだけ。

[10363: 匿名さん]

同じ条件での相見積もりを取ることの大切さを知るべし。

[10364: 匿名さん]

最初から１社に絞って施工会社を決める所謂丸投げ方式の
随意契約では、相手を信用してすべてを任せなければならない
が、相手も商売だからね。
相見積もりがないんであれば、それなりの利益を確保するだろうし。

[10365: 匿名さん]

何事にも競争は大事だね。

[10366: ご近所さん]

大規模修繕工事をするときに、専門委員会を設置せず
理事会がやるとこありますか。
その場合、理事の任期はどうされているんですか。

[10367: 匿名さん]

何故ＨＮが変わったんだろう。
匿名さんで書いたつもりだったんだが。

[10368: 通りがかりさん]

>>10367 匿名さん
自分の中の声まで投稿してるよ。怖ーわぁ底なしだなぁ。ご近所さん他投稿名使い分けのヤツ。

[10369: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

　そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。
　そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい
けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。

[10370: マンション検討中さん]

管理費等に不足が予想された場合に管理組合がとる行動
は管理費等の値上げと一時金の徴収および借入金等で問
題を解決している。これ等は馬鹿でもできる。
ひもじい子供が食欲を満たすために食を求めるのに似て
いる。
いつまでもこの状態が続くようであれば分譲に未来はな
い。
スラム化した分譲が手が付けられなくなって地域に迷惑
をかける時代が目の前に近づいている。
資産運用で組合員の負担をなくすことが先決です。

[10371: 匿名さん]

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは５名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

[10372: 匿名さん]

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

[10373: 匿名さん]

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

[10374: 匿名さん]

設計コンサルタントの応募に関しては、同じ条件での相見積もりが
取れないことがネックになります。
監理業務についても、時間をかけるとことそうでないとこでは見積金額
が違うでしょう。
長期修繕計画書の作成でも、ソフトで簡単に作成するとこと、設計図面
をみてその数字で作成するとこでも違うでしょう。

[10375: 匿名さん]

施工会社の相見積もり時には、同じ条件での見積もりが取れるんですけどね。
金抜き計算書で応募業者はただ単価の欄に金額を記入するだけですから。

[10376: 匿名さん]

しかし、小規模マンションでは丸投げの随意契約が多い。
修繕積立金が足りないのが大きな要因です。