「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[10287: 匿名さん]

大阪民国は日本の法律は適用除外

[10288: 通りがかりさん]

ずっと独り芝居だな。ご近所さん

[10289: 職人さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[10290: 匿名さん]

しっかりした業務内容だね。

[10291: 匿名さん]

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。
　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

＊現在マンション管理センターでは、望まれる修繕積立金の額は、
　１戸当たり月１７，５００円必要といっています。

[10292: 職人さん]

建物の規模も戸数もまちまちなのに1戸当たり１７５００円と言ってるところが素人丸出しですね

[10293: 匿名さん]

今日は東京市場はお休みだが、こうゆうときこそ研究時間になる。

[10294: 匿名さん]

組合財政が豊かになると修繕積立金の負担は小さくて済みます。

[10295: 匿名さん]

組合財政が乏しくなると修繕積立金の負担は大きくなり苦しみます。

[10296: 匿名さん]

組合財政を豊かにする一つの方策が「何でも罰金制度」の導入。
例えば、泥靴で廊下歩いたら罰金、共用部分で飼い犬が鳴いたら罰金、
ベランダで喫煙したら罰金、理事会総会説明会に欠席したら罰金、
てな具合に、住民のミスをとらえて事細かに罰金を徴収します。
1件あたりは少額でも、チリも積もれば何とやらですからね。

[10297: 匿名さん]

恥ずかしい書き込みだね。

[10298: 匿名さん]

路上でずっとつぶやいているオッサンみたい

[10299: 匿名さん]

〇号棟のハゲ理事長が「規約全面改正」「防災計画の策定」を言い出してもう３年経つ。
ハゲだから頭が悪くて基本方針すら示せない。
今年は「防火管理者の任期の複数年化」。これならボケ老人でもできるだろう。

[10300: 販売関係者さん]

管理規約と各種細則の全面改正は簡単には
できないよ。

[10301: 匿名さん]

標準規約を丸写しすれば簡単

[10302: 職人さん]

そうはイカの金玉ですよ

[10303: 匿名さん]

実際全面改正したことのない者が簡単だといっているだけのこと。
だからできないんだよ。

[10304: マンション検討中さん]

規約などは規約違反を犯しても罰則規定がないから無用の長物。そんなことに頭を使わずに自分の利益になることをした方がいい。規約違反をして利益を得る人物はやり放題。善人が悪人を告発しても善人は費用負担や精神的負担で勝者が実質敗者に成り下がる。分譲の最大の欠点。

[10305: 匿名さん]

やたら規約改正や細則新設したがる暇人がいるものです。
しかし、そんな組合員に限って条文一つ満足に書けない。

[10306: マンション検討中さん]

規約などを弄り回して組合員の役には立たない。
眠っている組合資産を運用して組合員に貢献するべし。

[10307: マンション比較中さん]

やはり株ですな
岸田総理の新しい資本主義とやらがイマイチよくわからないので当分様子見です

[10308: 匿名さん]

管理規約の全面改正をしたことがないんだろうな。
マンションは集合住宅なんですよ。
共同生活を守るためにはルールが必要でしょう。
そんな簡単なことも分からないのかな。
法律は何のためにあるの。

[10309: マンション検討中さん]

分譲マンションの区分所有の在り方を検討するべし。
今の区分所有法が中途半端であるために標準管理規約
も中途半端。
よって標準を基本とした各マンション規約も中途半端。
しかるに各マンションが中途半端でない規約を設定で
きればそれでいいが。
各関係機関にその旨を知らしめることが困難極まりな
い。
具体的には控えるが例えば入居届等に添付するべき諸
書類の提出についての規約等。
（反社会的組織それに付随する人物等の入居規制）

[10310: 匿名さん]

>>10309 マンション検討中さん
もう少し具体的に。なにが中途半端なのでしょうか？

[10311: マンション検討中さん]

管理会社が営業用に販社等の入居を内密に
画策したらどうするかを考えてください。
暴力団に対抗するために暴力を用いれば暴力団抗争
に発展する。
日本は法治国家ですから暴力での対抗をすれば法令
違反になり暴力団と同等とみなされる。
ではどうすればいいかはマンション管理士等の資格
に加えて実務があれな抑止力が働く方法は思いつく
でしょう。
デベロッパー系の財閥系以外の大手管理会社は裏組
織との関係があるので管理物件でボンクラ理事長の
多いマンションは餌食にされている。
1５年間この管理会社と戦った者です。
こちらが証拠を所持している。

[10312: 通りがかりさん]

>>10311 マンション検討中さん
ずいぶん安い脚本だ。マンション管理士と共闘？あの実務経験不問のペーパーだけの資格のこと？管理組合のサポートを担う目的の資格なのに問題解決能力を問う試験はないんだから笑うよね。ADRにすら必要とされてない資格だろ？あとキミは非弁行為も勉強しようね。いつの時代も管理組合と弁護士のタッグでしか解決できないよ反射案件は。
ところで「デベロッパー系の財閥系以外の大手管理会社は裏組織と関係があるので」って言い切っちゃて大丈夫かい？訴えられたらどうしよう？心配だねぇ取り消すかい？馬鹿を振り撒いて楽しいね。ねぇご近所さん。

[10313: 匿名さん]

>>10311（マンション検討中さん）は、「ご近所さん」ではなく、「１０９爺さん」です。

[10314: デベにお勤めさん]

法律は共用部分について、用法（本来の使い方）に従って自由に使用することを認めている。用法に従わない使い方（廊下に自転車を置くなど）については法律には規定がなく規約細則に任せていると解されるので、当マンションでは規約で用法以外の使用を禁止している。つまり、廊下は人の通行・荷物の運搬のための通路としてのみ使用することができ、それ以外の使い方はできない。

[10315: デベにお勤めさん]

一方、規約共用部分である集会室は、総会、理事会、各種説明会など組合員全員が関係する会合を開催するために使用するのが本来の使い方である。そして、規約によって本来の使い方以外の使い方は禁止されているのだから、当マンションでは集会室の個人的な使用（勤務先の関係者との打合せなど）はできないことになる。

[10316: デベにお勤めさん]

しかし、当マンションでは規約よりも下位の規範である集会室使用細則によって、集会室を組合員または同居の親族の葬儀にために有償で使用できることを定めている。普通に考えると、組合員等の葬儀はマンションの集会室の「本来の使い方」には含まれないだろうし、百歩譲って含まれるのであれば「自由に」つまり無償で使用できるわけだから、有償にしていることの説明がつかない。

[10317: デベにお勤めさん]

分譲マンションの関係するルールというものは整合性が取れていないような個所もある。組合員の皆さんも規約細則に一喜一憂することなく、社会常識でマンション管理をされるといいと思う。上記の例でいうと葬儀のための集会室使用は認められても、結婚式披露宴や法事やホームパーティーのために使用はダメだろう。葬儀（人の死）という突発的な事情を踏まえると、厳密には規約違反であっても苦情を言い立てる組合員はいないと思われる。

[10318: 匿名さん]

集会室で突発的な葬儀をするんかい。
準備とかが大変だろう。誰がするんかい。

[10319: 匿名さん]

理事がやれ。どうせヒマだろうが。

[10320: 匿名さん]

場所が決まれば、あとは葬儀屋が取り仕切ることになる。

[10321: 匿名さん]

集会所で葬儀を行う場合、組合員に出席義務はない。代理出席（委任状）もない。

[10322: 匿名さん]

葬儀は斎場でやれ。

[10323: マンション検討中さん]

マンションはスラム街になる。
救世主はだれか。

[10324: マンション検討中さん]

経済力に乏しい住民のおおいマンションは
スラム化する。
手を打つのは早いに越した方がいい。

[10325: 匿名さん]

早く引っ越せということですか。
しかし、飼ってる犬に恋人ができたから引っ越すのを嫌がるだろうな

[10326: 購入経験者さん]

集会室で執り行うことのできる葬儀は、組合員とその家族に関するものであり、
ペットの葬儀に集会室を使うことは許可されない。

[10327: マンション検討中さん]

マンションの集会室等の利用は公序良俗に反しない
範囲内で住民間の親睦と交流促進のために大いに利
用できるようにしなければいけません。

[10328: マンション検討中さん]

>>10325 匿名さん 10時間前
そのまま住み続ければいいでしょう。
水回りの管理をしっかりしてください。
70年くらいはすめるでしょう。
建物は数百年は持つみたい。
しかし、お宅は大丈夫でも新入居者は
変な人物がタモリ出します。
身を守る方法も考慮。

[10329: マンション検討中さん]

組合資金の運用については、
理事会においてそろそろ買いであるとの結論。
剰余資金の1割の予算とした。

[10330: 匿名さん]

マンションの築年数の書き込みがあるけど、築４０年以上前に
建てられたマンションは耐震基準前の建物であり、配管の
管材については鋼管が使用されている。耐震基準以降に建てられた
マンションとはちょっと違うと思う。
耐震基準前に建てられたマンションはやはりどこかの時点で建て替え
なければならないと思うけどね。
それこそ金食い虫だよ。
大型設備も全て交換しなければならないし。

[10331: 匿名さん]

それにね、そういうマンションは修繕積立金や管理費が
安いので資金が少なく、１，０００円の値上げでも反対者
が多いみたいだからね。
補修工事をやるとしたら、借り入れをして修繕積立金の値上げで
それをカバーしなければならない。
その値上げがなかなか通らない。年金者が殆どだからね。
工事ができないのでますます劣化していき、いずれスラム化
していく。

[10332: マンション検討中さん]

築30年の13階建て5棟の団地型マンションに住んでいるんだけど上階から漏水があり示談して工事は済んだが、
原因は耐用年数経過の電気温水器の亀裂であるらしい。
うちは15年目で交換したが上階は3０年使用しているらしいです。
半数以上が新築時のままで漏水事故が多発しているらしいです。
買い換えたいのですがローンがあと五年残っていて資金不足で我慢しています。管理費等の値上げもあります。

[10333: 匿名さん]

マンションの補修工事費ぐらいは修繕積立金をしっかり
積立てられるマンションでなければね。
それぐらいのお金がないマンションはいずれスラム化する。
長期修繕計画書を作成し、すべての工事ができる積立金の額
を算出し修繕積立金の額をきめなければね。
それぐらいの積立金の額に四苦八苦するようなマンション
では先が思いやられる。

[10334: 匿名さん]

>>10332さん
築３０年ということは、配管の管材はおそらく塩ビ管が使用されており、
耐震基準後の建物ですので、建物設備に関しては、そんなに心配はない
と思われます。
ただ、電気温水器に関しては専有部分であり、各戸の責任と負担で実施
しなければならないと思います。
それについては個人差があり、できるところとできないところがあります。
漏水事故に関しては、組合の団体保険等で対応できればいいんですが、
難しい点も多々見受けられます。
分譲時は電気温水器付きをうりにして売り出したんでしょうが、耐用年数
がくればお荷物になります。
あと５年頑張って２軒目の我が家を目指してください。
私も１４年で買い換えました。
人生においては、２軒（マンションの場合は買い替え、戸建ての場合は
大規模改修工事）が必要でしょうね。

[10335: 匿名さん]

築３０年ということは、給水設備の交換やエレベーター、
インターホン、開放廊下の塩ビシート、玄関ドア、消防設備等の
大型設備の交換も検討しなければならない時期ですね。
当然大規模修繕工事は１３年～１４年周期で計画しますが。

[10336: マンション掲示板さん]

規約違反する居住者の肩を持つ管理会社と理事長
おかしいと思ってるのは私だけで立場なし
規約を軽視するということは管理組合自体を軽視することだと思うんだけどね
ここにいるマンション管理士の皆さんはどう思われますか？