「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[10267: 匿名さん]

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

[10268: 匿名さん]

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

[10269: 匿名さん]

滞納が出た場合の基本的な対応の仕方を書き込みました。
全国的には滞納で苦労されているマンションもあると思いますので。

[10270: 通りがかりさん]

>>10268 匿名さん
ガンバレご近所さん
頑張ってもどうにもならないレベルだけどガンバレご近所クン
住宅ローンに不渡りがあるのかわからないけどガンバレ職人さん
とりあえず参考になるを自分で押すのはやめようね上位さん。

[10271: マンション検討中さん]

内容証明をやたら送付するとなめっられて効果が薄れる。

[10272: 匿名さん]

組合財政が豊かだと滞納者に対しても寛容な態度で接することができる
督促状だの裁判だのと無粋なこととは無縁

[10273: 匿名さん]

寛容ではなくスボラ。やはりお里が知れるな。

[10274: 匿名さん]

滞納者がでたら厳しく催促しないとずるずるいって
却って本人のためにはならない。

[10275: 職人さん]

滞納者がいた場合、たまたま輪番制の理事のときに
知り合いに請求するのも気が引ける。

[10276: マンション検討中さん]

管理会社TCなどは縁側の８９３に忖度して回収不能
で見逃している。

[10277: 職人さん]

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

　　経費については、予備費とか小修繕費・保険から支出することになります。

[10278: 職人さん]

あれっ。職人さんになっている。

[10279: 匿名さん]

また職人さんになっている。
匿名さんのつもりだったんだけどね。

[10280: 匿名さん]

保存行為といっても住民には理解できないでしょうから
分りやすく説明する必要があります。

[10281: 匿名さん]

専有部分の工事の際、理事長へ工事概要の届け出がされていますか。
勝手に工事をされると共用部分への影響も出てきますので。
専有部分だからといって好き勝手に工事をしたらだめでしょう。

[10282: 匿名さん]

みんなマンション管理の規約や細則は知らないからね。
広報活動を活発にやらないとだめだね。

[10283: 匿名さん]

＊ 駐車場の賃貸化に伴う税について
組合は、人格のない社団等に該当する。組合法人は、公益法人。
収益事業から生じた所得には、課税される。
収益事業に該当しない要件
　　１）組合員を対象とした共済的事業であること。
　　２）敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること。
　　３）使用料収入が区分所有者に分配されることなく、管理費・積立金の一部に充当されること。
モデルケース
　　１）住民と同等の条件で募集を行い、住民の優先性もない。
　　２）区分所有者優先。住民が必要な時には、明け渡す条項がされている。
　　３）空き駐車場に対し、一時的に貸す場合。相手の申し出に応じて貸す場合）
　　　　　３）のみが、収益事業に該当しない。

[10284: デベにお勤めさん]

本来はすべて課税対象にすることもできるのだが、役所同士の阿吽の呼吸というか政治的判断で課税対象から外してやっている。
税務署はクソ真面目な奴が多いので、ご丁寧に収益事業から外す理由付けまで自分で考えて公表しているわけだ。もちろん、彼らは税法の専門家だが区部所有法は門外漢のド素人。内容はハチャメチャだが、駐車場収入を課税所得計算に含めないという所期の目的は達成されたので、どうでもいいよ。

[10285: デベにお勤めさん]

ま、素人の組合役員さんは結論だけ丸暗記しておけばケガすることはないねｗ

[10286: 匿名さん]

大阪の税務署は課税してまっせ。

[10287: 匿名さん]

大阪民国は日本の法律は適用除外

[10288: 通りがかりさん]

ずっと独り芝居だな。ご近所さん

[10289: 職人さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[10290: 匿名さん]

しっかりした業務内容だね。

[10291: 匿名さん]

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。
　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

＊現在マンション管理センターでは、望まれる修繕積立金の額は、
　１戸当たり月１７，５００円必要といっています。

[10292: 職人さん]

建物の規模も戸数もまちまちなのに1戸当たり１７５００円と言ってるところが素人丸出しですね

[10293: 匿名さん]

今日は東京市場はお休みだが、こうゆうときこそ研究時間になる。

[10294: 匿名さん]

組合財政が豊かになると修繕積立金の負担は小さくて済みます。

[10295: 匿名さん]

組合財政が乏しくなると修繕積立金の負担は大きくなり苦しみます。

[10296: 匿名さん]

組合財政を豊かにする一つの方策が「何でも罰金制度」の導入。
例えば、泥靴で廊下歩いたら罰金、共用部分で飼い犬が鳴いたら罰金、
ベランダで喫煙したら罰金、理事会総会説明会に欠席したら罰金、
てな具合に、住民のミスをとらえて事細かに罰金を徴収します。
1件あたりは少額でも、チリも積もれば何とやらですからね。

[10297: 匿名さん]

恥ずかしい書き込みだね。

[10298: 匿名さん]

路上でずっとつぶやいているオッサンみたい

[10299: 匿名さん]

〇号棟のハゲ理事長が「規約全面改正」「防災計画の策定」を言い出してもう３年経つ。
ハゲだから頭が悪くて基本方針すら示せない。
今年は「防火管理者の任期の複数年化」。これならボケ老人でもできるだろう。

[10300: 販売関係者さん]

管理規約と各種細則の全面改正は簡単には
できないよ。

[10301: 匿名さん]

標準規約を丸写しすれば簡単

[10302: 職人さん]

そうはイカの金玉ですよ

[10303: 匿名さん]

実際全面改正したことのない者が簡単だといっているだけのこと。
だからできないんだよ。

[10304: マンション検討中さん]

規約などは規約違反を犯しても罰則規定がないから無用の長物。そんなことに頭を使わずに自分の利益になることをした方がいい。規約違反をして利益を得る人物はやり放題。善人が悪人を告発しても善人は費用負担や精神的負担で勝者が実質敗者に成り下がる。分譲の最大の欠点。

[10305: 匿名さん]

やたら規約改正や細則新設したがる暇人がいるものです。
しかし、そんな組合員に限って条文一つ満足に書けない。

[10306: マンション検討中さん]

規約などを弄り回して組合員の役には立たない。
眠っている組合資産を運用して組合員に貢献するべし。

[10307: マンション比較中さん]

やはり株ですな
岸田総理の新しい資本主義とやらがイマイチよくわからないので当分様子見です

[10308: 匿名さん]

管理規約の全面改正をしたことがないんだろうな。
マンションは集合住宅なんですよ。
共同生活を守るためにはルールが必要でしょう。
そんな簡単なことも分からないのかな。
法律は何のためにあるの。

[10309: マンション検討中さん]

分譲マンションの区分所有の在り方を検討するべし。
今の区分所有法が中途半端であるために標準管理規約
も中途半端。
よって標準を基本とした各マンション規約も中途半端。
しかるに各マンションが中途半端でない規約を設定で
きればそれでいいが。
各関係機関にその旨を知らしめることが困難極まりな
い。
具体的には控えるが例えば入居届等に添付するべき諸
書類の提出についての規約等。
（反社会的組織それに付随する人物等の入居規制）

[10310: 匿名さん]

>>10309 マンション検討中さん
もう少し具体的に。なにが中途半端なのでしょうか？

[10311: マンション検討中さん]

管理会社が営業用に販社等の入居を内密に
画策したらどうするかを考えてください。
暴力団に対抗するために暴力を用いれば暴力団抗争
に発展する。
日本は法治国家ですから暴力での対抗をすれば法令
違反になり暴力団と同等とみなされる。
ではどうすればいいかはマンション管理士等の資格
に加えて実務があれな抑止力が働く方法は思いつく
でしょう。
デベロッパー系の財閥系以外の大手管理会社は裏組
織との関係があるので管理物件でボンクラ理事長の
多いマンションは餌食にされている。
1５年間この管理会社と戦った者です。
こちらが証拠を所持している。

[10312: 通りがかりさん]

>>10311 マンション検討中さん
ずいぶん安い脚本だ。マンション管理士と共闘？あの実務経験不問のペーパーだけの資格のこと？管理組合のサポートを担う目的の資格なのに問題解決能力を問う試験はないんだから笑うよね。ADRにすら必要とされてない資格だろ？あとキミは非弁行為も勉強しようね。いつの時代も管理組合と弁護士のタッグでしか解決できないよ反射案件は。
ところで「デベロッパー系の財閥系以外の大手管理会社は裏組織と関係があるので」って言い切っちゃて大丈夫かい？訴えられたらどうしよう？心配だねぇ取り消すかい？馬鹿を振り撒いて楽しいね。ねぇご近所さん。

[10313: 匿名さん]

>>10311（マンション検討中さん）は、「ご近所さん」ではなく、「１０９爺さん」です。

[10314: デベにお勤めさん]

法律は共用部分について、用法（本来の使い方）に従って自由に使用することを認めている。用法に従わない使い方（廊下に自転車を置くなど）については法律には規定がなく規約細則に任せていると解されるので、当マンションでは規約で用法以外の使用を禁止している。つまり、廊下は人の通行・荷物の運搬のための通路としてのみ使用することができ、それ以外の使い方はできない。

[10315: デベにお勤めさん]

一方、規約共用部分である集会室は、総会、理事会、各種説明会など組合員全員が関係する会合を開催するために使用するのが本来の使い方である。そして、規約によって本来の使い方以外の使い方は禁止されているのだから、当マンションでは集会室の個人的な使用（勤務先の関係者との打合せなど）はできないことになる。

[10316: デベにお勤めさん]

しかし、当マンションでは規約よりも下位の規範である集会室使用細則によって、集会室を組合員または同居の親族の葬儀にために有償で使用できることを定めている。普通に考えると、組合員等の葬儀はマンションの集会室の「本来の使い方」には含まれないだろうし、百歩譲って含まれるのであれば「自由に」つまり無償で使用できるわけだから、有償にしていることの説明がつかない。