「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[10251: マンション検討中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[10252: マンション比較中さん]

分譲時に設立された駐車場の無償の専用使用権を消滅させるという規約の変更は、一部の区分所
有者が受ける不利益は、受任すべき限度を超えるものと認められるもので、区分所有法第３１条に
規定する特別の影響を及ぼすものであり、使用権者の承諾がない決議はその効力を有しない。

[10253: マンション比較中さん]

「長期修繕計画の作成にあたって」

　長期修繕計画を検討する際の参考にしてください。（周期、仕様等）

＊玄関ドア ３０年程度での交換。
　　１）カバー工法
　　ドア枠の取り外しの手間がかからず約２時間で交換できる。
　　欠点としては、入り口が少し狭くなります。
　　１戸当たり２０万円前後
　　２）持ち出し工法
　　既存枠の外側に新しいドア枠を取り付ける工法　約２時間の交換時間
　　ドアの寸法は変わらないが、ドアが飛び出してみえるのがデメリット　　　１戸当り２０万円
　　３）扉だけを交換する方法
　　施工時間は９０分　　経費は安く抑えられる。
　　ドア枠を交換しないので塗装が劣化している場合は、見た目のバランスが悪くなる。ドアの
　　塗装をした後にやればカバーできます。
　　経費は１３万円程度
４）現在と同じように全取替えでの対応はできないのか。

[10254: マンション比較中さん]

＊配管
　　　　配管の更新工事は、共用部分、専有部分を一緒にやることにより、在宅の負担軽減や経費
　　　の効率化が行えます。塩ビ管は錆びませんが継手部分の緩みが生じてきます。
　　　　専有部分の床下には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管があります。
　　　　共用部分の排水管縦管の更新工事費用も検討　　　継手部分
　　この検査をするには、風呂場の壁板を外さなければできません。
　　給水管の本管は各戸の通路にある扉の中にありますが、鋼管が使用されています。現在
　錆びもありますが、たとえそこから漏水が発生しても通路に流れるだけであり各部屋の漏水は
　発生しないと思われます。また、それを更新すれば、外付けとなり見苦しくなります。
　　問題は専有部分の風呂場の壁にある共用部分の排水管の工事をどうするかでしょう。
　　排水管は外部に面していないので、工事をするときは床板や壁板を外して行います。
　　更新工事と更生工事がありますが、更生工事は２回目はできず、更新工事をしなければなり
　ません。更生工事は１２～１３年はもつとはいわれています。

[10255: 匿名さん]

今日は想定通り下げたので仕込んでおいた
また一儲けできる

[10256: 匿名さん]

長期修繕計画を建築士と検討するときは、周期とか
仕様、グレード等をしっかり相手に伝えるべきです。

[10257: 匿名さん]

①施工業者選定方法

　　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　　元請会社を数社選んで、要項書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが最低価格
　　　　の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　　い方式です。

[10258: 匿名さん]

②工事の進め方から業者を選定する方法　

　　①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　　　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
　　②責任施行方式・・・随意契約による業者選定方法
　　③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[10259: ご近所クン]

証券会社の担当者とは仲良く
彼らの成績が上がり顧客の資産も増える、のウィンウィン解明を目指す

[10260: マンション検討中さん]

>>10255 匿名さん 2時間前
今月第２週の金曜日はSQ決済日です。
８日間連続暴落には腑に落ちません。
買わない方がいいと思います。
特に組合資金での投資は控えるべきでしょう。

[10261: マンション検討中さん]

東京証券取引所の一日の出来高が３兆円超だとする。
米国の大手のヘッジフアンドは４００兆円を動かす
らしいよ。
日本政治の将来を見越して、
どうも裏を感じるので投資は控えたほうがいい。
明日の相場が持ち直してくれればいいが。？
組合資金の運用は失敗は許されない。慎重に。

[10262: マンション検討中さん]

昨日の日経の8日連続の暴落は異常。
岸田発言が世界の投資家を刺激したと推測した。
日経先物を大幅に売っているのではないかと言う
プロもいる。私の師匠のアドバイスウである。
このままにしておくと日本は大不況に見舞われる
ような気がする。
その安い株を外人投資家が買い戻して大儲けをする。
ヘッジフアンドを敵に回したら怖い。
日本の投資家はこのヘッジファンドの動向を察知し
て動かないと損をする。日本は弱いのである。
広く会議をおこし万機公論に決すべし。
世界は河野総理大臣を希望していた、
株の動きに表れている。忖度のし過ぎである。
監理組合活動でも改革を口にすると大変である。
組合の資産を運用したらどうかとの提案にも反対の
意見が多数である。
役員会は組合費の出費のことばかりで収入は管理費
等の値上げ、滞納金の徴収方法、それでも足りない
ときは借り入れの話、
資産を運用しないでねむらしたつけである。
リスクを取らないでは何にも先には進まない。

[10263: 匿名さん]

河野さんはまだ若い。将来がある。

[10264: 匿名さん]

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

[10265: 匿名さん]

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

[10266: マンション検討中さん]

滞納問題は民法の承継人制度と消滅時効5年を考慮して
対応すればいいでしょう。
専用水道等での給水システムのマンションでは滞納に
ついての水道供給規定や施設使用に関する事項でライ
フラインでの使用禁止等で未払金を防ぐことが出来る。
水道供給規定等で００地方裁判所の判例で禁止とはな
っているがそこらへんは知恵を絞れば問題ない。
少なくとも消滅時効が成立する半年前までには簡易裁
判所への訴えの準備はして内容証明等で組合の意思表
示はする。
最悪ここらへんで問題は９９％解決する。
私のマンションでは過去30年間で一度だけ最後の手段
としては滞納者からの逆告訴を覚悟で水道供給を停止し
たら滞納金は支払われた。大騒ぎする問題ではない。

[10267: 匿名さん]

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

[10268: 匿名さん]

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

[10269: 匿名さん]

滞納が出た場合の基本的な対応の仕方を書き込みました。
全国的には滞納で苦労されているマンションもあると思いますので。

[10270: 通りがかりさん]

>>10268 匿名さん
ガンバレご近所さん
頑張ってもどうにもならないレベルだけどガンバレご近所クン
住宅ローンに不渡りがあるのかわからないけどガンバレ職人さん
とりあえず参考になるを自分で押すのはやめようね上位さん。

[10271: マンション検討中さん]

内容証明をやたら送付するとなめっられて効果が薄れる。

[10272: 匿名さん]

組合財政が豊かだと滞納者に対しても寛容な態度で接することができる
督促状だの裁判だのと無粋なこととは無縁

[10273: 匿名さん]

寛容ではなくスボラ。やはりお里が知れるな。

[10274: 匿名さん]

滞納者がでたら厳しく催促しないとずるずるいって
却って本人のためにはならない。

[10275: 職人さん]

滞納者がいた場合、たまたま輪番制の理事のときに
知り合いに請求するのも気が引ける。

[10276: マンション検討中さん]

管理会社TCなどは縁側の８９３に忖度して回収不能
で見逃している。

[10277: 職人さん]

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

　　経費については、予備費とか小修繕費・保険から支出することになります。

[10278: 職人さん]

あれっ。職人さんになっている。

[10279: 匿名さん]

また職人さんになっている。
匿名さんのつもりだったんだけどね。

[10280: 匿名さん]

保存行為といっても住民には理解できないでしょうから
分りやすく説明する必要があります。

[10281: 匿名さん]

専有部分の工事の際、理事長へ工事概要の届け出がされていますか。
勝手に工事をされると共用部分への影響も出てきますので。
専有部分だからといって好き勝手に工事をしたらだめでしょう。

[10282: 匿名さん]

みんなマンション管理の規約や細則は知らないからね。
広報活動を活発にやらないとだめだね。

[10283: 匿名さん]

＊ 駐車場の賃貸化に伴う税について
組合は、人格のない社団等に該当する。組合法人は、公益法人。
収益事業から生じた所得には、課税される。
収益事業に該当しない要件
　　１）組合員を対象とした共済的事業であること。
　　２）敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること。
　　３）使用料収入が区分所有者に分配されることなく、管理費・積立金の一部に充当されること。
モデルケース
　　１）住民と同等の条件で募集を行い、住民の優先性もない。
　　２）区分所有者優先。住民が必要な時には、明け渡す条項がされている。
　　３）空き駐車場に対し、一時的に貸す場合。相手の申し出に応じて貸す場合）
　　　　　３）のみが、収益事業に該当しない。

[10284: デベにお勤めさん]

本来はすべて課税対象にすることもできるのだが、役所同士の阿吽の呼吸というか政治的判断で課税対象から外してやっている。
税務署はクソ真面目な奴が多いので、ご丁寧に収益事業から外す理由付けまで自分で考えて公表しているわけだ。もちろん、彼らは税法の専門家だが区部所有法は門外漢のド素人。内容はハチャメチャだが、駐車場収入を課税所得計算に含めないという所期の目的は達成されたので、どうでもいいよ。

[10285: デベにお勤めさん]

ま、素人の組合役員さんは結論だけ丸暗記しておけばケガすることはないねｗ

[10286: 匿名さん]

大阪の税務署は課税してまっせ。

[10287: 匿名さん]

大阪民国は日本の法律は適用除外

[10288: 通りがかりさん]

ずっと独り芝居だな。ご近所さん

[10289: 職人さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[10290: 匿名さん]

しっかりした業務内容だね。

[10291: 匿名さん]

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。
　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

＊現在マンション管理センターでは、望まれる修繕積立金の額は、
　１戸当たり月１７，５００円必要といっています。

[10292: 職人さん]

建物の規模も戸数もまちまちなのに1戸当たり１７５００円と言ってるところが素人丸出しですね

[10293: 匿名さん]

今日は東京市場はお休みだが、こうゆうときこそ研究時間になる。

[10294: 匿名さん]

組合財政が豊かになると修繕積立金の負担は小さくて済みます。

[10295: 匿名さん]

組合財政が乏しくなると修繕積立金の負担は大きくなり苦しみます。

[10296: 匿名さん]

組合財政を豊かにする一つの方策が「何でも罰金制度」の導入。
例えば、泥靴で廊下歩いたら罰金、共用部分で飼い犬が鳴いたら罰金、
ベランダで喫煙したら罰金、理事会総会説明会に欠席したら罰金、
てな具合に、住民のミスをとらえて事細かに罰金を徴収します。
1件あたりは少額でも、チリも積もれば何とやらですからね。

[10297: 匿名さん]

恥ずかしい書き込みだね。

[10298: 匿名さん]

路上でずっとつぶやいているオッサンみたい

[10299: 匿名さん]

〇号棟のハゲ理事長が「規約全面改正」「防災計画の策定」を言い出してもう３年経つ。
ハゲだから頭が悪くて基本方針すら示せない。
今年は「防火管理者の任期の複数年化」。これならボケ老人でもできるだろう。

[10300: 販売関係者さん]

管理規約と各種細則の全面改正は簡単には
できないよ。

[10301: 匿名さん]

標準規約を丸写しすれば簡単

[10302: 職人さん]

そうはイカの金玉ですよ

[10303: 匿名さん]

実際全面改正したことのない者が簡単だといっているだけのこと。
だからできないんだよ。

[10304: マンション検討中さん]

規約などは規約違反を犯しても罰則規定がないから無用の長物。そんなことに頭を使わずに自分の利益になることをした方がいい。規約違反をして利益を得る人物はやり放題。善人が悪人を告発しても善人は費用負担や精神的負担で勝者が実質敗者に成り下がる。分譲の最大の欠点。

[10305: 匿名さん]

やたら規約改正や細則新設したがる暇人がいるものです。
しかし、そんな組合員に限って条文一つ満足に書けない。

[10306: マンション検討中さん]

規約などを弄り回して組合員の役には立たない。
眠っている組合資産を運用して組合員に貢献するべし。

[10307: マンション比較中さん]

やはり株ですな
岸田総理の新しい資本主義とやらがイマイチよくわからないので当分様子見です

[10308: 匿名さん]

管理規約の全面改正をしたことがないんだろうな。
マンションは集合住宅なんですよ。
共同生活を守るためにはルールが必要でしょう。
そんな簡単なことも分からないのかな。
法律は何のためにあるの。

[10309: マンション検討中さん]

分譲マンションの区分所有の在り方を検討するべし。
今の区分所有法が中途半端であるために標準管理規約
も中途半端。
よって標準を基本とした各マンション規約も中途半端。
しかるに各マンションが中途半端でない規約を設定で
きればそれでいいが。
各関係機関にその旨を知らしめることが困難極まりな
い。
具体的には控えるが例えば入居届等に添付するべき諸
書類の提出についての規約等。
（反社会的組織それに付随する人物等の入居規制）

[10310: 匿名さん]

>>10309 マンション検討中さん
もう少し具体的に。なにが中途半端なのでしょうか？

[10311: マンション検討中さん]

管理会社が営業用に販社等の入居を内密に
画策したらどうするかを考えてください。
暴力団に対抗するために暴力を用いれば暴力団抗争
に発展する。
日本は法治国家ですから暴力での対抗をすれば法令
違反になり暴力団と同等とみなされる。
ではどうすればいいかはマンション管理士等の資格
に加えて実務があれな抑止力が働く方法は思いつく
でしょう。
デベロッパー系の財閥系以外の大手管理会社は裏組
織との関係があるので管理物件でボンクラ理事長の
多いマンションは餌食にされている。
1５年間この管理会社と戦った者です。
こちらが証拠を所持している。

[10312: 通りがかりさん]

>>10311 マンション検討中さん
ずいぶん安い脚本だ。マンション管理士と共闘？あの実務経験不問のペーパーだけの資格のこと？管理組合のサポートを担う目的の資格なのに問題解決能力を問う試験はないんだから笑うよね。ADRにすら必要とされてない資格だろ？あとキミは非弁行為も勉強しようね。いつの時代も管理組合と弁護士のタッグでしか解決できないよ反射案件は。
ところで「デベロッパー系の財閥系以外の大手管理会社は裏組織と関係があるので」って言い切っちゃて大丈夫かい？訴えられたらどうしよう？心配だねぇ取り消すかい？馬鹿を振り撒いて楽しいね。ねぇご近所さん。

[10313: 匿名さん]

>>10311（マンション検討中さん）は、「ご近所さん」ではなく、「１０９爺さん」です。

[10314: デベにお勤めさん]

法律は共用部分について、用法（本来の使い方）に従って自由に使用することを認めている。用法に従わない使い方（廊下に自転車を置くなど）については法律には規定がなく規約細則に任せていると解されるので、当マンションでは規約で用法以外の使用を禁止している。つまり、廊下は人の通行・荷物の運搬のための通路としてのみ使用することができ、それ以外の使い方はできない。

[10315: デベにお勤めさん]

一方、規約共用部分である集会室は、総会、理事会、各種説明会など組合員全員が関係する会合を開催するために使用するのが本来の使い方である。そして、規約によって本来の使い方以外の使い方は禁止されているのだから、当マンションでは集会室の個人的な使用（勤務先の関係者との打合せなど）はできないことになる。

[10316: デベにお勤めさん]

しかし、当マンションでは規約よりも下位の規範である集会室使用細則によって、集会室を組合員または同居の親族の葬儀にために有償で使用できることを定めている。普通に考えると、組合員等の葬儀はマンションの集会室の「本来の使い方」には含まれないだろうし、百歩譲って含まれるのであれば「自由に」つまり無償で使用できるわけだから、有償にしていることの説明がつかない。

[10317: デベにお勤めさん]

分譲マンションの関係するルールというものは整合性が取れていないような個所もある。組合員の皆さんも規約細則に一喜一憂することなく、社会常識でマンション管理をされるといいと思う。上記の例でいうと葬儀のための集会室使用は認められても、結婚式披露宴や法事やホームパーティーのために使用はダメだろう。葬儀（人の死）という突発的な事情を踏まえると、厳密には規約違反であっても苦情を言い立てる組合員はいないと思われる。

[10318: 匿名さん]

集会室で突発的な葬儀をするんかい。
準備とかが大変だろう。誰がするんかい。

[10319: 匿名さん]

理事がやれ。どうせヒマだろうが。

[10320: 匿名さん]

場所が決まれば、あとは葬儀屋が取り仕切ることになる。

[10321: 匿名さん]

集会所で葬儀を行う場合、組合員に出席義務はない。代理出席（委任状）もない。

[10322: 匿名さん]

葬儀は斎場でやれ。

[10323: マンション検討中さん]

マンションはスラム街になる。
救世主はだれか。

[10324: マンション検討中さん]

経済力に乏しい住民のおおいマンションは
スラム化する。
手を打つのは早いに越した方がいい。

[10325: 匿名さん]

早く引っ越せということですか。
しかし、飼ってる犬に恋人ができたから引っ越すのを嫌がるだろうな

[10326: 購入経験者さん]

集会室で執り行うことのできる葬儀は、組合員とその家族に関するものであり、
ペットの葬儀に集会室を使うことは許可されない。

[10327: マンション検討中さん]

マンションの集会室等の利用は公序良俗に反しない
範囲内で住民間の親睦と交流促進のために大いに利
用できるようにしなければいけません。

[10328: マンション検討中さん]

>>10325 匿名さん 10時間前
そのまま住み続ければいいでしょう。
水回りの管理をしっかりしてください。
70年くらいはすめるでしょう。
建物は数百年は持つみたい。
しかし、お宅は大丈夫でも新入居者は
変な人物がタモリ出します。
身を守る方法も考慮。

[10329: マンション検討中さん]

組合資金の運用については、
理事会においてそろそろ買いであるとの結論。
剰余資金の1割の予算とした。

[10330: 匿名さん]

マンションの築年数の書き込みがあるけど、築４０年以上前に
建てられたマンションは耐震基準前の建物であり、配管の
管材については鋼管が使用されている。耐震基準以降に建てられた
マンションとはちょっと違うと思う。
耐震基準前に建てられたマンションはやはりどこかの時点で建て替え
なければならないと思うけどね。
それこそ金食い虫だよ。
大型設備も全て交換しなければならないし。

[10331: 匿名さん]

それにね、そういうマンションは修繕積立金や管理費が
安いので資金が少なく、１，０００円の値上げでも反対者
が多いみたいだからね。
補修工事をやるとしたら、借り入れをして修繕積立金の値上げで
それをカバーしなければならない。
その値上げがなかなか通らない。年金者が殆どだからね。
工事ができないのでますます劣化していき、いずれスラム化
していく。

[10332: マンション検討中さん]

築30年の13階建て5棟の団地型マンションに住んでいるんだけど上階から漏水があり示談して工事は済んだが、
原因は耐用年数経過の電気温水器の亀裂であるらしい。
うちは15年目で交換したが上階は3０年使用しているらしいです。
半数以上が新築時のままで漏水事故が多発しているらしいです。
買い換えたいのですがローンがあと五年残っていて資金不足で我慢しています。管理費等の値上げもあります。

[10333: 匿名さん]

マンションの補修工事費ぐらいは修繕積立金をしっかり
積立てられるマンションでなければね。
それぐらいのお金がないマンションはいずれスラム化する。
長期修繕計画書を作成し、すべての工事ができる積立金の額
を算出し修繕積立金の額をきめなければね。
それぐらいの積立金の額に四苦八苦するようなマンション
では先が思いやられる。

[10334: 匿名さん]

>>10332さん
築３０年ということは、配管の管材はおそらく塩ビ管が使用されており、
耐震基準後の建物ですので、建物設備に関しては、そんなに心配はない
と思われます。
ただ、電気温水器に関しては専有部分であり、各戸の責任と負担で実施
しなければならないと思います。
それについては個人差があり、できるところとできないところがあります。
漏水事故に関しては、組合の団体保険等で対応できればいいんですが、
難しい点も多々見受けられます。
分譲時は電気温水器付きをうりにして売り出したんでしょうが、耐用年数
がくればお荷物になります。
あと５年頑張って２軒目の我が家を目指してください。
私も１４年で買い換えました。
人生においては、２軒（マンションの場合は買い替え、戸建ての場合は
大規模改修工事）が必要でしょうね。

[10335: 匿名さん]

築３０年ということは、給水設備の交換やエレベーター、
インターホン、開放廊下の塩ビシート、玄関ドア、消防設備等の
大型設備の交換も検討しなければならない時期ですね。
当然大規模修繕工事は１３年～１４年周期で計画しますが。

[10336: マンション掲示板さん]

規約違反する居住者の肩を持つ管理会社と理事長
おかしいと思ってるのは私だけで立場なし
規約を軽視するということは管理組合自体を軽視することだと思うんだけどね
ここにいるマンション管理士の皆さんはどう思われますか？

[10337: マンション検討中さん]

>>10336 マンション掲示板さん
規約の軽視位で済めばいいが、
私のマンションなどは総会の欠席者等を賛成票に投じて
議案の可決がされている。
マンション管理の法令や自らのマンションの規約等をも
無視した運営です。
弁護士等を雇って決議無効にするためには100万円くら
いの費用と勝っても後処理が大変です。
悪徳管理会社と悪徳組合員との共謀ではあるが文句を言
ったら訴えたらいいと居直る始末。
組合運営には法的な罰則規定が甘すぎるためにこんな連
中がのさばると取り返しがつかなくなる。事業自得だ。

[10338: 匿名さん]

>>10336さん
マンション管理の基本は管理規約に基づいて管理されなければ
ならないでしょう。
管理組合、理事会主導でマンションの管理ができていないマンション
では管理会社が好き勝手に理事会を牛耳ることもあります。
しかし、それを一般の組合員が改革することは難しいのが実情です。
実際理事会を管理しているのは現役の理事会ですので、一般の組合員
が行動を起こすのは難しいでしょう。
まず改革者が理事になり、管理会社のリプレイスなりを進めていけば
いいんですが、それをやるには仲間を増やすことが必要でしょう。

[10339: マンション掲示板さん]

>>10337 マンション検討中さん
そういう管理会社、管理組合もあるんですね。。

>>10338
そうなんですよ。私は一理事で動いていますが、それでも改革するのは難しいですね。
管理会社が大きいからか他の理事も住民も管理会社を正義だと考えていて私に同調してくれる人は今のところおりません。マンション選びを間違えました。

[10340: 匿名さん]

管理会社でもデベ系とか○人社、コ○○社とか悪徳高い
管理会社がありますからね。
何かあればすぐ弁護士が出てきたり、裁判とかを持ち出し
理事とか住民に圧力をかけてくるような管理会社が。
本来は管理会社は管理組合の味方でなければならないのですが。
貴重な管理組合の資金を支払っているんですから。
住民は管理会社を正義とは考えていませんよ。
マンション管理に興味がないだけです。

[10341: 匿名さん]

普通は規約違反する組合員はいない。
規約違反があるということは規約自体に問題がある可能性が高い。

[10342: マンション掲示板さん]

>>10340 匿名さん
口では味方だと言いますが、実際は違いますね。
他の住民は確かに無関心です。私は早めに関心を持てて良かったです。こんなマンションに住んでたら後が大変ですよ、確実に。

>>10341
私もそう思ってみんなが守れるように規約を変えましょうよと話したのですが、管理会社も理事長も否定的でした。
守れないなら変える、変えたくないなら守るように管理組合と管理会社も努力するしかないと思うんですけどね。

[10343: マンション検討中さん]

>>10337 マンション検討中さん 1時間前
購入する時はどんな住民が住んでいるかを知りたいね。
中古の場合は大まかわかるが、新築では地域の慣習を調べたほうがいいでしょう。例えば自治会長や公民館官長等。

[10344: 匿名さん]

一度奈落の底に突き落とされた管理組合は、立ち直ることは
難しいでしょう。
それほど管理会社を倒すことは困難なのです。
住民もそれが理解できればいいんでしょうが、殆どの住民は
無関心ですから。触らぬ神に祟りなし。

[10345: 匿名さん]

今日は体育の日で休日と思ったら、どいうわけか株式市場やってますね
さあ、儲けましょう

[10346: マンション掲示板さん]

>>10344 匿名さん
理解するまで10年以上は掛かりそうです
私は諦めました。

[10347: 周辺住民さん]

例えば、中庭で遊んでる子供が急にウ〇コしたくなって部屋まで我慢できないときに
中庭に工事現場で使いようなボックス型のトイレがあると助かる、という親の意見が
多数派になれば、特別決議で中庭便所設置議案が可決成立することになる。
中庭に便所を設置するとマンションの評価が上がるのか下がるのか不明だが。

[10348: 匿名さん]

>>10346さん
なんで自分が頑張らなければと思うこともあるでしょう。
私もマンションのためになるようにと努力していますが
全部が理解されるとは限りません。
今回の大規模修繕工事が終わったらマン管士としても
組合役員からも手を引きたいと思っています。
ボランティとしての限界を感じます。

[10349: 匿名さん]

子供に限らず深酒して帰宅した大人も１階にトイレがあると便利です

[10350: マンション検討中さん]

>>10348 匿名さん
骨折り損の草臥れ儲かけ。
知恵遅れを相手にしないこと。
つかれるよ、ローコストマンションの住民は
それなりだから深入りしない方が無難でしょう。