「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[10251: マンション検討中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[10252: マンション比較中さん]

分譲時に設立された駐車場の無償の専用使用権を消滅させるという規約の変更は、一部の区分所
有者が受ける不利益は、受任すべき限度を超えるものと認められるもので、区分所有法第３１条に
規定する特別の影響を及ぼすものであり、使用権者の承諾がない決議はその効力を有しない。

[10253: マンション比較中さん]

「長期修繕計画の作成にあたって」

　長期修繕計画を検討する際の参考にしてください。（周期、仕様等）

＊玄関ドア ３０年程度での交換。
　　１）カバー工法
　　ドア枠の取り外しの手間がかからず約２時間で交換できる。
　　欠点としては、入り口が少し狭くなります。
　　１戸当たり２０万円前後
　　２）持ち出し工法
　　既存枠の外側に新しいドア枠を取り付ける工法　約２時間の交換時間
　　ドアの寸法は変わらないが、ドアが飛び出してみえるのがデメリット　　　１戸当り２０万円
　　３）扉だけを交換する方法
　　施工時間は９０分　　経費は安く抑えられる。
　　ドア枠を交換しないので塗装が劣化している場合は、見た目のバランスが悪くなる。ドアの
　　塗装をした後にやればカバーできます。
　　経費は１３万円程度
４）現在と同じように全取替えでの対応はできないのか。

[10254: マンション比較中さん]

＊配管
　　　　配管の更新工事は、共用部分、専有部分を一緒にやることにより、在宅の負担軽減や経費
　　　の効率化が行えます。塩ビ管は錆びませんが継手部分の緩みが生じてきます。
　　　　専有部分の床下には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管があります。
　　　　共用部分の排水管縦管の更新工事費用も検討　　　継手部分
　　この検査をするには、風呂場の壁板を外さなければできません。
　　給水管の本管は各戸の通路にある扉の中にありますが、鋼管が使用されています。現在
　錆びもありますが、たとえそこから漏水が発生しても通路に流れるだけであり各部屋の漏水は
　発生しないと思われます。また、それを更新すれば、外付けとなり見苦しくなります。
　　問題は専有部分の風呂場の壁にある共用部分の排水管の工事をどうするかでしょう。
　　排水管は外部に面していないので、工事をするときは床板や壁板を外して行います。
　　更新工事と更生工事がありますが、更生工事は２回目はできず、更新工事をしなければなり
　ません。更生工事は１２～１３年はもつとはいわれています。

[10255: 匿名さん]

今日は想定通り下げたので仕込んでおいた
また一儲けできる

[10256: 匿名さん]

長期修繕計画を建築士と検討するときは、周期とか
仕様、グレード等をしっかり相手に伝えるべきです。

[10257: 匿名さん]

①施工業者選定方法

　　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　　元請会社を数社選んで、要項書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが最低価格
　　　　の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　　い方式です。

[10258: 匿名さん]

②工事の進め方から業者を選定する方法　

　　①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　　　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
　　②責任施行方式・・・随意契約による業者選定方法
　　③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[10259: ご近所クン]

証券会社の担当者とは仲良く
彼らの成績が上がり顧客の資産も増える、のウィンウィン解明を目指す

[10260: マンション検討中さん]

>>10255 匿名さん 2時間前
今月第２週の金曜日はSQ決済日です。
８日間連続暴落には腑に落ちません。
買わない方がいいと思います。
特に組合資金での投資は控えるべきでしょう。

[10261: マンション検討中さん]

東京証券取引所の一日の出来高が３兆円超だとする。
米国の大手のヘッジフアンドは４００兆円を動かす
らしいよ。
日本政治の将来を見越して、
どうも裏を感じるので投資は控えたほうがいい。
明日の相場が持ち直してくれればいいが。？
組合資金の運用は失敗は許されない。慎重に。

[10262: マンション検討中さん]

昨日の日経の8日連続の暴落は異常。
岸田発言が世界の投資家を刺激したと推測した。
日経先物を大幅に売っているのではないかと言う
プロもいる。私の師匠のアドバイスウである。
このままにしておくと日本は大不況に見舞われる
ような気がする。
その安い株を外人投資家が買い戻して大儲けをする。
ヘッジフアンドを敵に回したら怖い。
日本の投資家はこのヘッジファンドの動向を察知し
て動かないと損をする。日本は弱いのである。
広く会議をおこし万機公論に決すべし。
世界は河野総理大臣を希望していた、
株の動きに表れている。忖度のし過ぎである。
監理組合活動でも改革を口にすると大変である。
組合の資産を運用したらどうかとの提案にも反対の
意見が多数である。
役員会は組合費の出費のことばかりで収入は管理費
等の値上げ、滞納金の徴収方法、それでも足りない
ときは借り入れの話、
資産を運用しないでねむらしたつけである。
リスクを取らないでは何にも先には進まない。

[10263: 匿名さん]

河野さんはまだ若い。将来がある。

[10264: 匿名さん]

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

[10265: 匿名さん]

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

[10266: マンション検討中さん]

滞納問題は民法の承継人制度と消滅時効5年を考慮して
対応すればいいでしょう。
専用水道等での給水システムのマンションでは滞納に
ついての水道供給規定や施設使用に関する事項でライ
フラインでの使用禁止等で未払金を防ぐことが出来る。
水道供給規定等で００地方裁判所の判例で禁止とはな
っているがそこらへんは知恵を絞れば問題ない。
少なくとも消滅時効が成立する半年前までには簡易裁
判所への訴えの準備はして内容証明等で組合の意思表
示はする。
最悪ここらへんで問題は９９％解決する。
私のマンションでは過去30年間で一度だけ最後の手段
としては滞納者からの逆告訴を覚悟で水道供給を停止し
たら滞納金は支払われた。大騒ぎする問題ではない。

[10267: 匿名さん]

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

[10268: 匿名さん]

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

[10269: 匿名さん]

滞納が出た場合の基本的な対応の仕方を書き込みました。
全国的には滞納で苦労されているマンションもあると思いますので。

[10270: 通りがかりさん]

>>10268 匿名さん
ガンバレご近所さん
頑張ってもどうにもならないレベルだけどガンバレご近所クン
住宅ローンに不渡りがあるのかわからないけどガンバレ職人さん
とりあえず参考になるを自分で押すのはやめようね上位さん。

[10271: マンション検討中さん]

内容証明をやたら送付するとなめっられて効果が薄れる。

[10272: 匿名さん]

組合財政が豊かだと滞納者に対しても寛容な態度で接することができる
督促状だの裁判だのと無粋なこととは無縁

[10273: 匿名さん]

寛容ではなくスボラ。やはりお里が知れるな。

[10274: 匿名さん]

滞納者がでたら厳しく催促しないとずるずるいって
却って本人のためにはならない。

[10275: 職人さん]

滞納者がいた場合、たまたま輪番制の理事のときに
知り合いに請求するのも気が引ける。

[10276: マンション検討中さん]

管理会社TCなどは縁側の８９３に忖度して回収不能
で見逃している。

[10277: 職人さん]

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

　　経費については、予備費とか小修繕費・保険から支出することになります。

[10278: 職人さん]

あれっ。職人さんになっている。

[10279: 匿名さん]

また職人さんになっている。
匿名さんのつもりだったんだけどね。

[10280: 匿名さん]

保存行為といっても住民には理解できないでしょうから
分りやすく説明する必要があります。

[10281: 匿名さん]

専有部分の工事の際、理事長へ工事概要の届け出がされていますか。
勝手に工事をされると共用部分への影響も出てきますので。
専有部分だからといって好き勝手に工事をしたらだめでしょう。

[10282: 匿名さん]

みんなマンション管理の規約や細則は知らないからね。
広報活動を活発にやらないとだめだね。

[10283: 匿名さん]

＊ 駐車場の賃貸化に伴う税について
組合は、人格のない社団等に該当する。組合法人は、公益法人。
収益事業から生じた所得には、課税される。
収益事業に該当しない要件
　　１）組合員を対象とした共済的事業であること。
　　２）敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること。
　　３）使用料収入が区分所有者に分配されることなく、管理費・積立金の一部に充当されること。
モデルケース
　　１）住民と同等の条件で募集を行い、住民の優先性もない。
　　２）区分所有者優先。住民が必要な時には、明け渡す条項がされている。
　　３）空き駐車場に対し、一時的に貸す場合。相手の申し出に応じて貸す場合）
　　　　　３）のみが、収益事業に該当しない。

[10284: デベにお勤めさん]

本来はすべて課税対象にすることもできるのだが、役所同士の阿吽の呼吸というか政治的判断で課税対象から外してやっている。
税務署はクソ真面目な奴が多いので、ご丁寧に収益事業から外す理由付けまで自分で考えて公表しているわけだ。もちろん、彼らは税法の専門家だが区部所有法は門外漢のド素人。内容はハチャメチャだが、駐車場収入を課税所得計算に含めないという所期の目的は達成されたので、どうでもいいよ。

[10285: デベにお勤めさん]

ま、素人の組合役員さんは結論だけ丸暗記しておけばケガすることはないねｗ

[10286: 匿名さん]

大阪の税務署は課税してまっせ。

[10287: 匿名さん]

大阪民国は日本の法律は適用除外

[10288: 通りがかりさん]

ずっと独り芝居だな。ご近所さん

[10289: 職人さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[10290: 匿名さん]

しっかりした業務内容だね。

[10291: 匿名さん]

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。
　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

＊現在マンション管理センターでは、望まれる修繕積立金の額は、
　１戸当たり月１７，５００円必要といっています。

[10292: 職人さん]

建物の規模も戸数もまちまちなのに1戸当たり１７５００円と言ってるところが素人丸出しですね

[10293: 匿名さん]

今日は東京市場はお休みだが、こうゆうときこそ研究時間になる。

[10294: 匿名さん]

組合財政が豊かになると修繕積立金の負担は小さくて済みます。

[10295: 匿名さん]

組合財政が乏しくなると修繕積立金の負担は大きくなり苦しみます。

[10296: 匿名さん]

組合財政を豊かにする一つの方策が「何でも罰金制度」の導入。
例えば、泥靴で廊下歩いたら罰金、共用部分で飼い犬が鳴いたら罰金、
ベランダで喫煙したら罰金、理事会総会説明会に欠席したら罰金、
てな具合に、住民のミスをとらえて事細かに罰金を徴収します。
1件あたりは少額でも、チリも積もれば何とやらですからね。

[10297: 匿名さん]

恥ずかしい書き込みだね。

[10298: 匿名さん]

路上でずっとつぶやいているオッサンみたい

[10299: 匿名さん]

〇号棟のハゲ理事長が「規約全面改正」「防災計画の策定」を言い出してもう３年経つ。
ハゲだから頭が悪くて基本方針すら示せない。
今年は「防火管理者の任期の複数年化」。これならボケ老人でもできるだろう。

[10300: 販売関係者さん]

管理規約と各種細則の全面改正は簡単には
できないよ。