「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[10201: 匿名さん]

日本にマンションが建てられてから築５０年以上が経過している。
その頃に建てられたマンションは、外壁にタイルが使用されていな
かったり、配管が鋼管であったりと、かなり仕様に問題がある。
最近のマンションは建物設備にいい資材が使用されており、外国
同様建物は半永久的なものとなっている。
それが分っていないのが、上位である。よほど古いマンションに
住んでいるんだろうが。

[10202: 上位]

>>10201 匿名さん
↑大工さんの仕事がなくなるのがわからないあほ
建物には社会的寿命がある。

[10203: 匿名さん]

外国の建物が１００年以上もつのはなぜ？

[10204: 匿名さん]

>>10202さん
昔のＨＮはマンション管理士上位合格者とかじゃなかったったけ。

[10205: 上位]

>>10203 匿名さん
伊勢神宮、春日大社は20年周期で建て替えている。

[10206: 上位]

>>10204 匿名さん

[10207: 上位]

>>10204 匿名さん
冗長が分からないあほ

[10208: 匿名さん]

あほしかいえないあほ。
それで総スカンくったんじゃないの。

[10209: 上位]

>>10208 匿名さん
総スカンはスレ主だろう

[10210: 名無しさん]

>>10205 上位さん
木造建築とマンションと、なんの関係があんの？

[10211: マンション検討中さん]

マンションの資産運用のチャンスがやってきた。
今日の日経平均の急落は特別の意味がある。
ほとんどのアナリスト等は今日は急騰すると踏んでいた。
このままいくと衆院選は自民党は相当の議席を失う。
岸田政権に投資家は不信任を突きつけた。

[10212: マンション検討中さん]

所信表明演説を聞きましたか。
口数が多いだけで誰かを意識しての演説に見えた。
その点だみ声の田中角栄がなつかしい。
もう日本は益々新興国に追い抜かれて三流国に成
り下がる。
株価がその表れである。
投資家の力を甘く見てはいけない。
力あるものを排除しようとする中国に似ている。

[10213: 上位]

>>10212 マンション検討中さん
日本が世界最大の債権国なのを知らないあほ

[10214: マンション検討中さん]

株を売って国債を買うか。面白くない。

[10215: マンション検討中さん]

今後バブルがはじけて自己資本の比率が高い企
業が生き残る。
金利高で借金の多い企業は株価が暴落している。
ここら辺の企業は組合資金での投資は控えるべ
きである。
個人ではトレードしてつまみ食いで利益を上げる。
これは投資ではない。
投資とは優良な企業を育てるために組合資金を投
資して利益を享受するのである。

[10216: 匿名さん]

修繕積立金で資産運用しようと考えている人は10215のような人もいることを理解したうえで、それでも尚、投資したいのでしょうか？

[10217: マンション検討中さん]

??10216 匿名さん
おまえアホか、組合資金の資産運用は組合員の
合意が必要といっている。
嫌なら反対すればいいだけの話。

[10218: 匿名さん]

>>10217
今日も株価は下がっている。
9:10現在、-501円だよ。組合の資金を株に投資して大丈夫かい。
それを補填するために修繕積立金の値上げが必要となるよ。

[10219: 匿名さん]

現在-522円

[10220: 匿名さん]

まだ下がっている。現在-574円

[10221: 匿名さん]

いつ損切りするの？

[10222: 匿名さん]

-665円

[10223: 匿名さん]

どんどん下がってるよ。どうする。

[10224: マンション検討中さん]

株式は利確して潤沢な現金を当分は買いである。

[10225: 匿名さん]

>>10224
だったら補修工事をしっかりやれよ。
建て替えを検討しなければならないほど築古のマンションなんだろう。
しかし、建て替えはできないよ。それぐらいのはした金では。
現金は十分確保してあるということは、修繕積立金があるということだよね。
潤沢な資金を投資で稼いだということは、実際組合資金を投資に運用しているんだ。
だれがそれを担当しているの？デイトレそれとも証券会社を通してやってるの。
買うときと売るときに総会の承認をもらうというそんな悠長なことで株の世界で
対応できるの？
夢物語だよ。もっと現実をしっかりみなよ。それができるのは個人のお金のとき。

[10226: 匿名さん]

現在-800円

[10227: 匿名さん]

>10224
もっとしっかりした日本語で書きなよ。いつも間違いばかり。

[10228: マンション検討中さん]

金曜日の雇用統計やFBRの記者会見等の中身を判断
して底値を推測して買いを判断する。
国債をと思ったがやはり今は現金が最強と判断した。
これは組合資金の運用ではなく個人資金の運用の話
なのできりはなしてください。
組合資金は投資信託等で長期・分散等を提案しています。
組合員の同意は得てください。

[10229: 匿名さん]

>>10228
国債も考えたのかい。
国債は簡単には売れないよ。利付１０年国債であれば
１０年間は据え置き。利息だけは毎年配当があるけどね。
利息は微々たるもの。
お前は最初は組合資金を投資に回して、建て替え資金を生み出す
といってたよね。いつの間に個人投資の話しになったんだ。
それにここは個人投資のスレではない。消えろ。

[10230: 匿名さん]

現在の株価　-892円

[10231: マンション検討中さん]

>>10229 匿名さん
だから現金化したと言っているではないか。
建替え資金等とはいった。
個人投資の経験がなければ組合資金の投資の
話などできない。
個人投資とは切り離してください。
組合資金の投資はできるだけ安全を考慮して
長期・分散でお願いいたします。

[10232: 匿名さん]

もしあなたが株を買おうと思って、業績の良い会社を探そうとするのであれば、実は失敗する可能性が高いです。

なぜなら、それは株を何年も長期に保有する『長期投資』のやり方だからです。実際、業績が株価に反映するためには、３年程度の時間がかかると言われています。つまり、買ったら３年間、その株の上昇を願って、あとは祈るということです。

しかし、その結果として『長期投資』はバブルが弾けるとその影響を丸被りしてしまうのです。

[10233: 匿名さん]

具体的には、トレードは、当日から２，３日や、２週間程度で売買をするもの。投資（長期投資）は買ってから短くても半年以上は保有し続けるもの。

これほどの違いがあります。

ずっと資金をリスクにさらし続ける『長期投資』と比べて、『トレード』はお金をリスクにさらす期間がとても短いため、もともと市場環境の変化にも柔軟に対応ができる手法です

[10234: 匿名さん]

投資（長期投資）では、会社の業績を見ますが、 一方トレードでは、株価チャートの形で判断して株価の動きを予測するのです。

なぜ、株価チャートを見るのか？それは、株価に影響を与えるのは業績だけではないからです。株価は、より大きな市場環境の変化や、海外市場の動向、政治の影響など色々な要因で動きます。そのため、株価の動きにはあらゆる情報が織り込まれていると考え、株価の動きを表す株価チャートを判断の元にしているわけです。

結果として、株価チャートの形が崩れたら即座に資金を回収する『トレード』の方が暴落にも対応できるのです。

[10235: マンション検討中さん]

>>10234 匿名さん
役に立ちます。
ありがとうございます。
組合資金の運用には専属のトレーダーは無理でしょう
から株式の売買は不向きでしょう。
長期の投資信託が相応しいとは思います。
私は投資信託でも基準価格は毎日チェックします。
動向を見て解約して別の信託に買いなおすかして
利益を確定することはあります。
利確には時差がつきものですから明日値下げが予想さ
れるときに解約します。結構儲かります。
最近はAIでも売買を試しています。
証券会社の指示したポートフォリオの中から自分好み
を連絡すると自動で投資してくれます。
毎日の損益の連絡に合わせて出金を請求すると翌日に
口座に現金が振り込まれます。
老後の生活費はこの方法で稼げそうです。
万が一組合資金でこの方法で投資できればスマホ等で
全組合員が損益の閲覧ができます。

[10236: 匿名さん]

>>10235
個人資産のことは自分で勝手にやればいい。
組合の資金を活用するには、組合員の承諾が必要になる。
それにだれがその管理を行うかだが、素人に任せて失敗したら
そのつけは組合員の積立金の値上げでカバーしなければならなくなる。
修繕積立金はどこのマンションも有り余っている訳ではない。
長期修繕計画を立て、必要な１戸当たり月の修繕積立金の額を算出し、
できるだけそれに近い金額を積立金として毎月徴収し、その資金は安全な
ものに保管しなくてはならない。
個人の金であれば、株の空売りでもビットコインでも購入すればいい。
例え大損をしても自己責任で済むからね。
積立金を投資に回すのがだめと分かったんならもうここから消えな。

[10237: 匿名さん]

>>>10235
株とかの書き込みをいくらやっても誰もまともな書き込みはしてくれないよ。
たまたまスレ主の僕が３０年以上株の売買をしており現在もそれを続けている
から理解できるんだがね。
今も株価ボートをみながら、気配ボード、チャートボード、ヒートアップ等を
見ながら売買をしているよ。
証券会社からも殆ど毎日電話がありコピーが送られてくる。
でもね、株の売買は難しい。証券会社のプロのアナリストの情報だけでは
儲けはしない。いつかは損をすることになる。
確実に儲かるのであれば、証券会社のアナリストなんかしないで、会社を
やめて自分でやればいい。
組合の資金であれば尚のこと、確実かつ安全な定期預金とかす・まいる債の
購入にすべきだよ。捕らぬ狸の皮算用になるからね。

[10238: マンション検討中さん]

>>10234 匿名さん
トレードでは暴落には即座に対応できますが、
投資信託の解約は時差で損益を知ることが遅
れるんでしょう。

[10239: マンション検討中さん]

現在の株安は利上げと中国問題と岸田政権への不信任等
が複雑に絡んで下げが続いている。
そろそろ落ち着きそうではある。
投資家は千歳一隅のチャンスと見て虎視眈々と狙っている。

[10240: 匿名さん]

あのね、株というのは、いくら日経平均が下がっていても
儲かる者は儲かる。
逆にいくら日経平均株価が上がっていても損をする者もいる。
株の取引は、売る者と買う者が同数いなければ成立しないんだよ。
安い価格で買ったということは、その値段で売る者がいるから成立
するんだからね。アナリストぶった話を素人がするもんじゃないよ。

[10241: マンション検討中さん]

>>10237 匿名さん
貴方は投資をしているようだが儲からないのですか、
損ばかりしているような書き込みですが、本当は？
私は合計すると損はありませんが、
勿論個別の銘柄のうち損をしたのもあります。
利確ー損切＝プラスです。
そのうち損をするかもしれません。
信託では損はありません。
これを組合の剰余資金を運用すれば資金を稼げます。
損ばかりを考えると先が見えません。
今日は観光関係の銘柄を１０００株仕買い増しました。
短期、中期、長期に対応できる銘柄です。
いまはこれくらいの銘柄しか思いつきません。

[10242: マンション検討中さん]

>>10223 匿名さん
どうすればいい。？

[10243: マンション検討中さん]

>>10227 匿名さん
何処が間違いですか。添削してください。
しつこい表現はごめんだよ。わかった、

[10244: 購入経験者さん]

前の書き込みに対しては読み返すのも面倒だよ。
要するにここは投資のスレではないので、マンション管理に
関係ないのであれば消えることだな。

[10245: マンション検討中さん]

>>10244 購入経験者さん 50分前
分譲の資産運用に関する事項は管理の分野ではないのか。
最大の目標ではないのか、法令の禁止強行規定であれば
それに従います。そうではないでしょう。

[10246: 購入経験者さん]

お前のとこのマンションでは修繕積立金で
株を買ってるんかい。現実を見極めよ。

[10247: マンション検討中さん]

>>10246 購入経験者さん 2時間前
現実を見極めるとは何の現実ですか。
感情的になっているように伺えますが。
修繕積立金で株を買ったなどとは一言も言っていません。
組合費を資産運用に活用して利益を得たらどうかと伺っ
ているのですが。どこが悪いのですか。
それ等をしてほしくなければお宅のマンションの規約で
禁止にすればいいでしょう。
標準管理規約や区分所有法には禁止は見当たりません。
私のマンションの規約にも禁止の表示はありません。

[10248: 匿名さん]

中国の不動産屋がヤバくなってきたみたいですね
日本の不動産市場に悪影響が出なければいいのだが

[10249: 匿名さん]

修繕積立金を株に投資をするということが組合員に
通用するかをまず検討すべきではないのか。
どうすれば受け入れてもらえるかを。
現状では不可能なので、やはりこの話はやめた方が良い。
投資するなら自分の金でやんなよ。

[10250: 匿名さん]

>>10247
いい加減退散しろよ。
お前の書き込みに対してコメントを書き込むから調子に乗って
いるようだが、これでお前の書き込みに対しては一切無視する。
僕が書き込まなければ株の話しは誰も反応しないよ。

[10251: マンション検討中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[10252: マンション比較中さん]

分譲時に設立された駐車場の無償の専用使用権を消滅させるという規約の変更は、一部の区分所
有者が受ける不利益は、受任すべき限度を超えるものと認められるもので、区分所有法第３１条に
規定する特別の影響を及ぼすものであり、使用権者の承諾がない決議はその効力を有しない。

[10253: マンション比較中さん]

「長期修繕計画の作成にあたって」

　長期修繕計画を検討する際の参考にしてください。（周期、仕様等）

＊玄関ドア ３０年程度での交換。
　　１）カバー工法
　　ドア枠の取り外しの手間がかからず約２時間で交換できる。
　　欠点としては、入り口が少し狭くなります。
　　１戸当たり２０万円前後
　　２）持ち出し工法
　　既存枠の外側に新しいドア枠を取り付ける工法　約２時間の交換時間
　　ドアの寸法は変わらないが、ドアが飛び出してみえるのがデメリット　　　１戸当り２０万円
　　３）扉だけを交換する方法
　　施工時間は９０分　　経費は安く抑えられる。
　　ドア枠を交換しないので塗装が劣化している場合は、見た目のバランスが悪くなる。ドアの
　　塗装をした後にやればカバーできます。
　　経費は１３万円程度
４）現在と同じように全取替えでの対応はできないのか。

[10254: マンション比較中さん]

＊配管
　　　　配管の更新工事は、共用部分、専有部分を一緒にやることにより、在宅の負担軽減や経費
　　　の効率化が行えます。塩ビ管は錆びませんが継手部分の緩みが生じてきます。
　　　　専有部分の床下には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管があります。
　　　　共用部分の排水管縦管の更新工事費用も検討　　　継手部分
　　この検査をするには、風呂場の壁板を外さなければできません。
　　給水管の本管は各戸の通路にある扉の中にありますが、鋼管が使用されています。現在
　錆びもありますが、たとえそこから漏水が発生しても通路に流れるだけであり各部屋の漏水は
　発生しないと思われます。また、それを更新すれば、外付けとなり見苦しくなります。
　　問題は専有部分の風呂場の壁にある共用部分の排水管の工事をどうするかでしょう。
　　排水管は外部に面していないので、工事をするときは床板や壁板を外して行います。
　　更新工事と更生工事がありますが、更生工事は２回目はできず、更新工事をしなければなり
　ません。更生工事は１２～１３年はもつとはいわれています。

[10255: 匿名さん]

今日は想定通り下げたので仕込んでおいた
また一儲けできる

[10256: 匿名さん]

長期修繕計画を建築士と検討するときは、周期とか
仕様、グレード等をしっかり相手に伝えるべきです。

[10257: 匿名さん]

①施工業者選定方法

　　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　　元請会社を数社選んで、要項書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが最低価格
　　　　の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　　い方式です。

[10258: 匿名さん]

②工事の進め方から業者を選定する方法　

　　①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　　　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
　　②責任施行方式・・・随意契約による業者選定方法
　　③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[10259: ご近所クン]

証券会社の担当者とは仲良く
彼らの成績が上がり顧客の資産も増える、のウィンウィン解明を目指す

[10260: マンション検討中さん]

>>10255 匿名さん 2時間前
今月第２週の金曜日はSQ決済日です。
８日間連続暴落には腑に落ちません。
買わない方がいいと思います。
特に組合資金での投資は控えるべきでしょう。

[10261: マンション検討中さん]

東京証券取引所の一日の出来高が３兆円超だとする。
米国の大手のヘッジフアンドは４００兆円を動かす
らしいよ。
日本政治の将来を見越して、
どうも裏を感じるので投資は控えたほうがいい。
明日の相場が持ち直してくれればいいが。？
組合資金の運用は失敗は許されない。慎重に。

[10262: マンション検討中さん]

昨日の日経の8日連続の暴落は異常。
岸田発言が世界の投資家を刺激したと推測した。
日経先物を大幅に売っているのではないかと言う
プロもいる。私の師匠のアドバイスウである。
このままにしておくと日本は大不況に見舞われる
ような気がする。
その安い株を外人投資家が買い戻して大儲けをする。
ヘッジフアンドを敵に回したら怖い。
日本の投資家はこのヘッジファンドの動向を察知し
て動かないと損をする。日本は弱いのである。
広く会議をおこし万機公論に決すべし。
世界は河野総理大臣を希望していた、
株の動きに表れている。忖度のし過ぎである。
監理組合活動でも改革を口にすると大変である。
組合の資産を運用したらどうかとの提案にも反対の
意見が多数である。
役員会は組合費の出費のことばかりで収入は管理費
等の値上げ、滞納金の徴収方法、それでも足りない
ときは借り入れの話、
資産を運用しないでねむらしたつけである。
リスクを取らないでは何にも先には進まない。

[10263: 匿名さん]

河野さんはまだ若い。将来がある。

[10264: 匿名さん]

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

[10265: 匿名さん]

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

[10266: マンション検討中さん]

滞納問題は民法の承継人制度と消滅時効5年を考慮して
対応すればいいでしょう。
専用水道等での給水システムのマンションでは滞納に
ついての水道供給規定や施設使用に関する事項でライ
フラインでの使用禁止等で未払金を防ぐことが出来る。
水道供給規定等で００地方裁判所の判例で禁止とはな
っているがそこらへんは知恵を絞れば問題ない。
少なくとも消滅時効が成立する半年前までには簡易裁
判所への訴えの準備はして内容証明等で組合の意思表
示はする。
最悪ここらへんで問題は９９％解決する。
私のマンションでは過去30年間で一度だけ最後の手段
としては滞納者からの逆告訴を覚悟で水道供給を停止し
たら滞納金は支払われた。大騒ぎする問題ではない。

[10267: 匿名さん]

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

[10268: 匿名さん]

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

[10269: 匿名さん]

滞納が出た場合の基本的な対応の仕方を書き込みました。
全国的には滞納で苦労されているマンションもあると思いますので。

[10270: 通りがかりさん]

>>10268 匿名さん
ガンバレご近所さん
頑張ってもどうにもならないレベルだけどガンバレご近所クン
住宅ローンに不渡りがあるのかわからないけどガンバレ職人さん
とりあえず参考になるを自分で押すのはやめようね上位さん。

[10271: マンション検討中さん]

内容証明をやたら送付するとなめっられて効果が薄れる。

[10272: 匿名さん]

組合財政が豊かだと滞納者に対しても寛容な態度で接することができる
督促状だの裁判だのと無粋なこととは無縁

[10273: 匿名さん]

寛容ではなくスボラ。やはりお里が知れるな。

[10274: 匿名さん]

滞納者がでたら厳しく催促しないとずるずるいって
却って本人のためにはならない。

[10275: 職人さん]

滞納者がいた場合、たまたま輪番制の理事のときに
知り合いに請求するのも気が引ける。

[10276: マンション検討中さん]

管理会社TCなどは縁側の８９３に忖度して回収不能
で見逃している。

[10277: 職人さん]

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

　　経費については、予備費とか小修繕費・保険から支出することになります。

[10278: 職人さん]

あれっ。職人さんになっている。

[10279: 匿名さん]

また職人さんになっている。
匿名さんのつもりだったんだけどね。

[10280: 匿名さん]

保存行為といっても住民には理解できないでしょうから
分りやすく説明する必要があります。

[10281: 匿名さん]

専有部分の工事の際、理事長へ工事概要の届け出がされていますか。
勝手に工事をされると共用部分への影響も出てきますので。
専有部分だからといって好き勝手に工事をしたらだめでしょう。

[10282: 匿名さん]

みんなマンション管理の規約や細則は知らないからね。
広報活動を活発にやらないとだめだね。

[10283: 匿名さん]

＊ 駐車場の賃貸化に伴う税について
組合は、人格のない社団等に該当する。組合法人は、公益法人。
収益事業から生じた所得には、課税される。
収益事業に該当しない要件
　　１）組合員を対象とした共済的事業であること。
　　２）敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること。
　　３）使用料収入が区分所有者に分配されることなく、管理費・積立金の一部に充当されること。
モデルケース
　　１）住民と同等の条件で募集を行い、住民の優先性もない。
　　２）区分所有者優先。住民が必要な時には、明け渡す条項がされている。
　　３）空き駐車場に対し、一時的に貸す場合。相手の申し出に応じて貸す場合）
　　　　　３）のみが、収益事業に該当しない。

[10284: デベにお勤めさん]

本来はすべて課税対象にすることもできるのだが、役所同士の阿吽の呼吸というか政治的判断で課税対象から外してやっている。
税務署はクソ真面目な奴が多いので、ご丁寧に収益事業から外す理由付けまで自分で考えて公表しているわけだ。もちろん、彼らは税法の専門家だが区部所有法は門外漢のド素人。内容はハチャメチャだが、駐車場収入を課税所得計算に含めないという所期の目的は達成されたので、どうでもいいよ。

[10285: デベにお勤めさん]

ま、素人の組合役員さんは結論だけ丸暗記しておけばケガすることはないねｗ

[10286: 匿名さん]

大阪の税務署は課税してまっせ。

[10287: 匿名さん]

大阪民国は日本の法律は適用除外

[10288: 通りがかりさん]

ずっと独り芝居だな。ご近所さん

[10289: 職人さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[10290: 匿名さん]

しっかりした業務内容だね。

[10291: 匿名さん]

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。
　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

＊現在マンション管理センターでは、望まれる修繕積立金の額は、
　１戸当たり月１７，５００円必要といっています。

[10292: 職人さん]

建物の規模も戸数もまちまちなのに1戸当たり１７５００円と言ってるところが素人丸出しですね

[10293: 匿名さん]

今日は東京市場はお休みだが、こうゆうときこそ研究時間になる。

[10294: 匿名さん]

組合財政が豊かになると修繕積立金の負担は小さくて済みます。

[10295: 匿名さん]

組合財政が乏しくなると修繕積立金の負担は大きくなり苦しみます。

[10296: 匿名さん]

組合財政を豊かにする一つの方策が「何でも罰金制度」の導入。
例えば、泥靴で廊下歩いたら罰金、共用部分で飼い犬が鳴いたら罰金、
ベランダで喫煙したら罰金、理事会総会説明会に欠席したら罰金、
てな具合に、住民のミスをとらえて事細かに罰金を徴収します。
1件あたりは少額でも、チリも積もれば何とやらですからね。

[10297: 匿名さん]

恥ずかしい書き込みだね。

[10298: 匿名さん]

路上でずっとつぶやいているオッサンみたい

[10299: 匿名さん]

〇号棟のハゲ理事長が「規約全面改正」「防災計画の策定」を言い出してもう３年経つ。
ハゲだから頭が悪くて基本方針すら示せない。
今年は「防火管理者の任期の複数年化」。これならボケ老人でもできるだろう。

[10300: 販売関係者さん]

管理規約と各種細則の全面改正は簡単には
できないよ。

[10301: 匿名さん]

標準規約を丸写しすれば簡単

[10302: 職人さん]

そうはイカの金玉ですよ

[10303: 匿名さん]

実際全面改正したことのない者が簡単だといっているだけのこと。
だからできないんだよ。

[10304: マンション検討中さん]

規約などは規約違反を犯しても罰則規定がないから無用の長物。そんなことに頭を使わずに自分の利益になることをした方がいい。規約違反をして利益を得る人物はやり放題。善人が悪人を告発しても善人は費用負担や精神的負担で勝者が実質敗者に成り下がる。分譲の最大の欠点。

[10305: 匿名さん]

やたら規約改正や細則新設したがる暇人がいるものです。
しかし、そんな組合員に限って条文一つ満足に書けない。

[10306: マンション検討中さん]

規約などを弄り回して組合員の役には立たない。
眠っている組合資産を運用して組合員に貢献するべし。

[10307: マンション比較中さん]

やはり株ですな
岸田総理の新しい資本主義とやらがイマイチよくわからないので当分様子見です

[10308: 匿名さん]

管理規約の全面改正をしたことがないんだろうな。
マンションは集合住宅なんですよ。
共同生活を守るためにはルールが必要でしょう。
そんな簡単なことも分からないのかな。
法律は何のためにあるの。

[10309: マンション検討中さん]

分譲マンションの区分所有の在り方を検討するべし。
今の区分所有法が中途半端であるために標準管理規約
も中途半端。
よって標準を基本とした各マンション規約も中途半端。
しかるに各マンションが中途半端でない規約を設定で
きればそれでいいが。
各関係機関にその旨を知らしめることが困難極まりな
い。
具体的には控えるが例えば入居届等に添付するべき諸
書類の提出についての規約等。
（反社会的組織それに付随する人物等の入居規制）

[10310: 匿名さん]

>>10309 マンション検討中さん
もう少し具体的に。なにが中途半端なのでしょうか？

[10311: マンション検討中さん]

管理会社が営業用に販社等の入居を内密に
画策したらどうするかを考えてください。
暴力団に対抗するために暴力を用いれば暴力団抗争
に発展する。
日本は法治国家ですから暴力での対抗をすれば法令
違反になり暴力団と同等とみなされる。
ではどうすればいいかはマンション管理士等の資格
に加えて実務があれな抑止力が働く方法は思いつく
でしょう。
デベロッパー系の財閥系以外の大手管理会社は裏組
織との関係があるので管理物件でボンクラ理事長の
多いマンションは餌食にされている。
1５年間この管理会社と戦った者です。
こちらが証拠を所持している。

[10312: 通りがかりさん]

>>10311 マンション検討中さん
ずいぶん安い脚本だ。マンション管理士と共闘？あの実務経験不問のペーパーだけの資格のこと？管理組合のサポートを担う目的の資格なのに問題解決能力を問う試験はないんだから笑うよね。ADRにすら必要とされてない資格だろ？あとキミは非弁行為も勉強しようね。いつの時代も管理組合と弁護士のタッグでしか解決できないよ反射案件は。
ところで「デベロッパー系の財閥系以外の大手管理会社は裏組織と関係があるので」って言い切っちゃて大丈夫かい？訴えられたらどうしよう？心配だねぇ取り消すかい？馬鹿を振り撒いて楽しいね。ねぇご近所さん。

[10313: 匿名さん]

>>10311（マンション検討中さん）は、「ご近所さん」ではなく、「１０９爺さん」です。

[10314: デベにお勤めさん]

法律は共用部分について、用法（本来の使い方）に従って自由に使用することを認めている。用法に従わない使い方（廊下に自転車を置くなど）については法律には規定がなく規約細則に任せていると解されるので、当マンションでは規約で用法以外の使用を禁止している。つまり、廊下は人の通行・荷物の運搬のための通路としてのみ使用することができ、それ以外の使い方はできない。

[10315: デベにお勤めさん]

一方、規約共用部分である集会室は、総会、理事会、各種説明会など組合員全員が関係する会合を開催するために使用するのが本来の使い方である。そして、規約によって本来の使い方以外の使い方は禁止されているのだから、当マンションでは集会室の個人的な使用（勤務先の関係者との打合せなど）はできないことになる。

[10316: デベにお勤めさん]

しかし、当マンションでは規約よりも下位の規範である集会室使用細則によって、集会室を組合員または同居の親族の葬儀にために有償で使用できることを定めている。普通に考えると、組合員等の葬儀はマンションの集会室の「本来の使い方」には含まれないだろうし、百歩譲って含まれるのであれば「自由に」つまり無償で使用できるわけだから、有償にしていることの説明がつかない。

[10317: デベにお勤めさん]

分譲マンションの関係するルールというものは整合性が取れていないような個所もある。組合員の皆さんも規約細則に一喜一憂することなく、社会常識でマンション管理をされるといいと思う。上記の例でいうと葬儀のための集会室使用は認められても、結婚式披露宴や法事やホームパーティーのために使用はダメだろう。葬儀（人の死）という突発的な事情を踏まえると、厳密には規約違反であっても苦情を言い立てる組合員はいないと思われる。

[10318: 匿名さん]

集会室で突発的な葬儀をするんかい。
準備とかが大変だろう。誰がするんかい。

[10319: 匿名さん]

理事がやれ。どうせヒマだろうが。

[10320: 匿名さん]

場所が決まれば、あとは葬儀屋が取り仕切ることになる。

[10321: 匿名さん]

集会所で葬儀を行う場合、組合員に出席義務はない。代理出席（委任状）もない。

[10322: 匿名さん]

葬儀は斎場でやれ。

[10323: マンション検討中さん]

マンションはスラム街になる。
救世主はだれか。

[10324: マンション検討中さん]

経済力に乏しい住民のおおいマンションは
スラム化する。
手を打つのは早いに越した方がいい。

[10325: 匿名さん]

早く引っ越せということですか。
しかし、飼ってる犬に恋人ができたから引っ越すのを嫌がるだろうな

[10326: 購入経験者さん]

集会室で執り行うことのできる葬儀は、組合員とその家族に関するものであり、
ペットの葬儀に集会室を使うことは許可されない。

[10327: マンション検討中さん]

マンションの集会室等の利用は公序良俗に反しない
範囲内で住民間の親睦と交流促進のために大いに利
用できるようにしなければいけません。

[10328: マンション検討中さん]

>>10325 匿名さん 10時間前
そのまま住み続ければいいでしょう。
水回りの管理をしっかりしてください。
70年くらいはすめるでしょう。
建物は数百年は持つみたい。
しかし、お宅は大丈夫でも新入居者は
変な人物がタモリ出します。
身を守る方法も考慮。

[10329: マンション検討中さん]

組合資金の運用については、
理事会においてそろそろ買いであるとの結論。
剰余資金の1割の予算とした。

[10330: 匿名さん]

マンションの築年数の書き込みがあるけど、築４０年以上前に
建てられたマンションは耐震基準前の建物であり、配管の
管材については鋼管が使用されている。耐震基準以降に建てられた
マンションとはちょっと違うと思う。
耐震基準前に建てられたマンションはやはりどこかの時点で建て替え
なければならないと思うけどね。
それこそ金食い虫だよ。
大型設備も全て交換しなければならないし。

[10331: 匿名さん]

それにね、そういうマンションは修繕積立金や管理費が
安いので資金が少なく、１，０００円の値上げでも反対者
が多いみたいだからね。
補修工事をやるとしたら、借り入れをして修繕積立金の値上げで
それをカバーしなければならない。
その値上げがなかなか通らない。年金者が殆どだからね。
工事ができないのでますます劣化していき、いずれスラム化
していく。

[10332: マンション検討中さん]

築30年の13階建て5棟の団地型マンションに住んでいるんだけど上階から漏水があり示談して工事は済んだが、
原因は耐用年数経過の電気温水器の亀裂であるらしい。
うちは15年目で交換したが上階は3０年使用しているらしいです。
半数以上が新築時のままで漏水事故が多発しているらしいです。
買い換えたいのですがローンがあと五年残っていて資金不足で我慢しています。管理費等の値上げもあります。

[10333: 匿名さん]

マンションの補修工事費ぐらいは修繕積立金をしっかり
積立てられるマンションでなければね。
それぐらいのお金がないマンションはいずれスラム化する。
長期修繕計画書を作成し、すべての工事ができる積立金の額
を算出し修繕積立金の額をきめなければね。
それぐらいの積立金の額に四苦八苦するようなマンション
では先が思いやられる。

[10334: 匿名さん]

>>10332さん
築３０年ということは、配管の管材はおそらく塩ビ管が使用されており、
耐震基準後の建物ですので、建物設備に関しては、そんなに心配はない
と思われます。
ただ、電気温水器に関しては専有部分であり、各戸の責任と負担で実施
しなければならないと思います。
それについては個人差があり、できるところとできないところがあります。
漏水事故に関しては、組合の団体保険等で対応できればいいんですが、
難しい点も多々見受けられます。
分譲時は電気温水器付きをうりにして売り出したんでしょうが、耐用年数
がくればお荷物になります。
あと５年頑張って２軒目の我が家を目指してください。
私も１４年で買い換えました。
人生においては、２軒（マンションの場合は買い替え、戸建ての場合は
大規模改修工事）が必要でしょうね。

[10335: 匿名さん]

築３０年ということは、給水設備の交換やエレベーター、
インターホン、開放廊下の塩ビシート、玄関ドア、消防設備等の
大型設備の交換も検討しなければならない時期ですね。
当然大規模修繕工事は１３年～１４年周期で計画しますが。

[10336: マンション掲示板さん]

規約違反する居住者の肩を持つ管理会社と理事長
おかしいと思ってるのは私だけで立場なし
規約を軽視するということは管理組合自体を軽視することだと思うんだけどね
ここにいるマンション管理士の皆さんはどう思われますか？

[10337: マンション検討中さん]

>>10336 マンション掲示板さん
規約の軽視位で済めばいいが、
私のマンションなどは総会の欠席者等を賛成票に投じて
議案の可決がされている。
マンション管理の法令や自らのマンションの規約等をも
無視した運営です。
弁護士等を雇って決議無効にするためには100万円くら
いの費用と勝っても後処理が大変です。
悪徳管理会社と悪徳組合員との共謀ではあるが文句を言
ったら訴えたらいいと居直る始末。
組合運営には法的な罰則規定が甘すぎるためにこんな連
中がのさばると取り返しがつかなくなる。事業自得だ。

[10338: 匿名さん]

>>10336さん
マンション管理の基本は管理規約に基づいて管理されなければ
ならないでしょう。
管理組合、理事会主導でマンションの管理ができていないマンション
では管理会社が好き勝手に理事会を牛耳ることもあります。
しかし、それを一般の組合員が改革することは難しいのが実情です。
実際理事会を管理しているのは現役の理事会ですので、一般の組合員
が行動を起こすのは難しいでしょう。
まず改革者が理事になり、管理会社のリプレイスなりを進めていけば
いいんですが、それをやるには仲間を増やすことが必要でしょう。

[10339: マンション掲示板さん]

>>10337 マンション検討中さん
そういう管理会社、管理組合もあるんですね。。

>>10338
そうなんですよ。私は一理事で動いていますが、それでも改革するのは難しいですね。
管理会社が大きいからか他の理事も住民も管理会社を正義だと考えていて私に同調してくれる人は今のところおりません。マンション選びを間違えました。

[10340: 匿名さん]

管理会社でもデベ系とか○人社、コ○○社とか悪徳高い
管理会社がありますからね。
何かあればすぐ弁護士が出てきたり、裁判とかを持ち出し
理事とか住民に圧力をかけてくるような管理会社が。
本来は管理会社は管理組合の味方でなければならないのですが。
貴重な管理組合の資金を支払っているんですから。
住民は管理会社を正義とは考えていませんよ。
マンション管理に興味がないだけです。

[10341: 匿名さん]

普通は規約違反する組合員はいない。
規約違反があるということは規約自体に問題がある可能性が高い。

[10342: マンション掲示板さん]

>>10340 匿名さん
口では味方だと言いますが、実際は違いますね。
他の住民は確かに無関心です。私は早めに関心を持てて良かったです。こんなマンションに住んでたら後が大変ですよ、確実に。

>>10341
私もそう思ってみんなが守れるように規約を変えましょうよと話したのですが、管理会社も理事長も否定的でした。
守れないなら変える、変えたくないなら守るように管理組合と管理会社も努力するしかないと思うんですけどね。

[10343: マンション検討中さん]

>>10337 マンション検討中さん 1時間前
購入する時はどんな住民が住んでいるかを知りたいね。
中古の場合は大まかわかるが、新築では地域の慣習を調べたほうがいいでしょう。例えば自治会長や公民館官長等。

[10344: 匿名さん]

一度奈落の底に突き落とされた管理組合は、立ち直ることは
難しいでしょう。
それほど管理会社を倒すことは困難なのです。
住民もそれが理解できればいいんでしょうが、殆どの住民は
無関心ですから。触らぬ神に祟りなし。

[10345: 匿名さん]

今日は体育の日で休日と思ったら、どいうわけか株式市場やってますね
さあ、儲けましょう

[10346: マンション掲示板さん]

>>10344 匿名さん
理解するまで10年以上は掛かりそうです
私は諦めました。

[10347: 周辺住民さん]

例えば、中庭で遊んでる子供が急にウ〇コしたくなって部屋まで我慢できないときに
中庭に工事現場で使いようなボックス型のトイレがあると助かる、という親の意見が
多数派になれば、特別決議で中庭便所設置議案が可決成立することになる。
中庭に便所を設置するとマンションの評価が上がるのか下がるのか不明だが。

[10348: 匿名さん]

>>10346さん
なんで自分が頑張らなければと思うこともあるでしょう。
私もマンションのためになるようにと努力していますが
全部が理解されるとは限りません。
今回の大規模修繕工事が終わったらマン管士としても
組合役員からも手を引きたいと思っています。
ボランティとしての限界を感じます。

[10349: 匿名さん]

子供に限らず深酒して帰宅した大人も１階にトイレがあると便利です

[10350: マンション検討中さん]

>>10348 匿名さん
骨折り損の草臥れ儲かけ。
知恵遅れを相手にしないこと。
つかれるよ、ローコストマンションの住民は
それなりだから深入りしない方が無難でしょう。

[10351: 匿名さん]

相変わらず間違いだらけの文だね。

[10352: マンション掲示板さん]

>>10348 匿名さん
同意します。お気持ち分かります。
善意にも限界がありますよね。
大規模修繕はとても大変だと思います。お疲れさまです

[10353: 匿名さん]

一人芝居ご苦労さん。

[10354: マンション検討中さん]

最近の株価ははじめ良くて終わりが悪くて、また、はじめ悪くて終わりがよくて、天と地を行ったり来たり，なぜかわかる。

[10355: 匿名さん]

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月 （１６５円～２５０円）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月 （１４０円～２６５円）
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月 （１３５円～２２０円）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。
　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

[10356: 匿名さん]

標準管理規約では、望まれる修繕積立金の
額は１戸当たり月１７，５００円だとさ。
これを確保できているマンションでないと
将来はスラムマンションとなるね。

[10357: マンション検討中さん]

最後通告自作自演はやめよ。

[10358: マンション検討中さん]

金融所得税構想はとん挫したので市場は好感した。
組合資金の運用はまだ早いよ。市場は調整中。
暇だから世界の政治史でもひも解いてください。
私はロバートオーエンの最大多数の最大幸福の
失敗を調べています。
資本主義とマルクス主義の違いも知りたい。

[10359: 匿名さん]

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

[10360: 匿名さん]

やはり大規模修繕工事は、設計監理方式で見積合わせ方式
にすべきです。

[10361: 匿名さん]

随意契約という建設会社丸投げの方式もあるけど
これはどうなんだろう。

[10362: 匿名さん]

相見積もりを取るときは、同じ修繕個所、同じ平米数・数量、
同じ仕様、同じ材料で取らなければその見積額が高いのか
安いのかさえも分からず比較ができない。
但し、その同じ条件で見積もりを取る共通仕様書、つまり
金抜き計算書を作成するのは素人ではできない。
この方法で見積もりを取るときは、施工会社はただ単価の欄に
金額を記入するだけ。

[10363: 匿名さん]

同じ条件での相見積もりを取ることの大切さを知るべし。

[10364: 匿名さん]

最初から１社に絞って施工会社を決める所謂丸投げ方式の
随意契約では、相手を信用してすべてを任せなければならない
が、相手も商売だからね。
相見積もりがないんであれば、それなりの利益を確保するだろうし。

[10365: 匿名さん]

何事にも競争は大事だね。

[10366: ご近所さん]

大規模修繕工事をするときに、専門委員会を設置せず
理事会がやるとこありますか。
その場合、理事の任期はどうされているんですか。

[10367: 匿名さん]

何故ＨＮが変わったんだろう。
匿名さんで書いたつもりだったんだが。

[10368: 通りがかりさん]

>>10367 匿名さん
自分の中の声まで投稿してるよ。怖ーわぁ底なしだなぁ。ご近所さん他投稿名使い分けのヤツ。

[10369: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

　そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。
　そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい
けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。

[10370: マンション検討中さん]

管理費等に不足が予想された場合に管理組合がとる行動
は管理費等の値上げと一時金の徴収および借入金等で問
題を解決している。これ等は馬鹿でもできる。
ひもじい子供が食欲を満たすために食を求めるのに似て
いる。
いつまでもこの状態が続くようであれば分譲に未来はな
い。
スラム化した分譲が手が付けられなくなって地域に迷惑
をかける時代が目の前に近づいている。
資産運用で組合員の負担をなくすことが先決です。

[10371: 匿名さん]

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは５名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

[10372: 匿名さん]

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

[10373: 匿名さん]

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

[10374: 匿名さん]

設計コンサルタントの応募に関しては、同じ条件での相見積もりが
取れないことがネックになります。
監理業務についても、時間をかけるとことそうでないとこでは見積金額
が違うでしょう。
長期修繕計画書の作成でも、ソフトで簡単に作成するとこと、設計図面
をみてその数字で作成するとこでも違うでしょう。

[10375: 匿名さん]

施工会社の相見積もり時には、同じ条件での見積もりが取れるんですけどね。
金抜き計算書で応募業者はただ単価の欄に金額を記入するだけですから。

[10376: 匿名さん]

しかし、小規模マンションでは丸投げの随意契約が多い。
修繕積立金が足りないのが大きな要因です。

[10377: 職人さん]

足りない修繕積立禁は役員の才覚努力次第でいくらでも増えます
過去レスを参考にしてみてください

[10378: 匿名さん]

随意契約が多いのは簡単で手間いらずだから。
わかりきったことですよ。

[10379: 匿名さん]

競争原理が働かないからでしょう。

[10380: 匿名さん]

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

[10381: 匿名さん]

但し、設計コンサルタントは雇いたいけど
お金がかかる。

[10382: ご近所さん]

設計コンサルより投資コンサルに金払うほうがいいですよ

[10383: 匿名さん]

１０） 設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

１１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

[10384: 匿名さん]

１２） 応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

[10385: 匿名さん]

いよいよ解散総選挙です！

[10386: マンション検討中さん]

管理組合の役員は修繕等の消費の仕事も大事だが、
今後は剰余資金の運用で資産価値の維持が主な仕事になる。

[10387: 匿名さん]

10385と10386も解散せんかな

[10388: 匿名さん]

１３） 臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

１４） 施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

１５） 工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

[10389: マンション検討中さん]

修繕等の費用は組合員からの徴収は最低限に抑える
工夫が必要です。
そのためにはどうすればいいかを考えるのがリーダ
ーの務めです。
黙っていてお金を稼ぐ根性は良くないです。
経営者は総合力を問われる時代が来た。

[10390: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

[10391: 匿名さん]

理事会も議題決めも何もかも管理会社任せでは
どうしようもないけどね。

[10392: 匿名さん]

輪番制の理事では、理事会主導でマンション管理を
することは難しいでしょうね。
その年度によって理事に当たり外れが出てきますから。

[10393: 匿名さん]

ということは、最終的には管理会社に頼らざるをえない
ことになるということだね。

[10394: 匿名さん]

管理会社とは仲良く、共存・共栄でいかなければならないでしょう。

[10395: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[10396: 匿名さん]

輪番制は問題も多いけど、理事長の長期政権は
もっと問題がある。どうするのが一番いいんだろう。

[10397: 通りがかりさん]

>>10396 匿名さん
確かに。政治と同じですね。政治家として適性が無いと論外だけど、適性があっても志がないA部総理のようではもっとダメだよね。立候補のように自らやりたいと出てくる人にロクな人はいない。やって欲しい人は人格者だから前に出てこない。役員の場合、輪番でたまに凄い有能な人格者が出てくるけど100%任期満了で退任する。

[10398: マンション検討中さん]

個人情報も無制限ではない。
号室と氏名、連絡先電話番号位です、
組合員や住民にこれくらいの個人情報を記した
名簿を配布いているのだから悪事をすれば身元
がばれるので抑止が働く。

[10399: 匿名さん]

次は眞子さまご成婚で相場がどうなるか、
ドラフト交渉の行方も気になります

[10400: 匿名さん]

輪番制の特徴は公平な事とナレッジの蓄積が苦手な事と考えられるので、個人情報の扱いに当てはめると住民全員に公平なリスクと教育の難しさではないでしょうか。