マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
注文住宅のオンライン相談
「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」
| No.101 |
by 匿名さん 2018-08-30 13:13:40
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２）連単棟型
外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分 が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。 利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、 ある棟にはそれがないという場合が考えられます。 しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者 の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。 しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない となっています。 連単棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体 で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。 マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。 しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。 ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ を受けていない場合もあります。 復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。 又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を 超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模 滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合） この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。 |
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|---|---|---|
| No.102 |
＊連単棟の復旧における合意形成が困難であることの一因
区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、 議決要件等が決められています。 特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって 決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。 例えば、連単棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。 その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。 同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。 又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。 もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。 ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担 することになります。 建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。 今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。 しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。 管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。 |
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| No.103 |
＊連単棟の復旧の合意形成促進のために
このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな 被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。 現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。 神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確 でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。 そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分 けて規定しておくことが必要となってきます。 少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建 物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが 必要となってきます。 復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。 区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場 合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の 棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。 １棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが 費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。 連単棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。 ３）団地型 一団地内に数棟の建物があり、その団地内の土地または付属施設がそれらの建物の所有者 の共有に属する場合について定めている。 ４）複合用途型型 店舗と住居が同居しているマンション |
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| No.104 |
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| No.105 |
>>104さん
鋭い指摘ですね。 以前の書き込みでは連担棟としてたのですが、稲本氏もそうしてますね。 どちらも同じ意味なんですが、連単棟とした方が分りやすいと思って 勝手に変えたんです。 まさか稲本氏の資料をもっておられる方がおられるとは思いませんでした。 |
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| No.106 |
「マンションの復興と建て替え制度」で稲本洋之助氏が述べておられますが、
連担棟の言葉を使っておられるのは、松岡直武氏で、棟を超える合意形成の 中で使われています。 |
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| No.107 |
鋭い指摘もなにも、以前、別スレで《競馬の馬券じゃあるまいし、「連単棟」を何度も繰り返して書く爺さん》と揶揄されていたのに・・・
学習能力がないのですね。 |
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| No.108 |
>>107さん
私が書き込んだものを読まれている方もおられるのですね。 いくら書き込みをしても、何の反応もないものですから。 今回はわざわざ連担棟を連単棟に訂正して書き込みをしたんですよ。 稲本氏は松岡氏の間違いですが。 ここに書き込んだのは、一部を参考にしただけで、かなりの部分は 自論を書き込みましたけどね。 |
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| No.109 |
元々連担棟という言葉自体はないんですけどね。
連担建築物設計制度は、 既存の建築物を含む複数の敷地全体を一つの敷地（連担した敷地）とみなし， 容積率や建蔽率の適用を可能にした制度。 |
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| No.110 | ||
| No.111 |
>>110さん
わざわざ過去の書き込みを捜して貼り付けられたんですね。 何をいいたいのか分かりませんが、以前の書き込みでも連担棟と連単棟が 重複して書き込まれていますね。 そんなことより、そういったマンションがどういう対応を今後していくか ということの方が大切なんではないんですか。 本質での論議をしていくべきですよ。 単なる揚げ足どり、批判だけでは進歩がありません。 |
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| No.112 |
日本には、エキスパンションジョイントで繋がったマンションがかなりあります。
このマンションは団地型ではなく、現在の法律では単棟型の扱いしかできないのです。 もし、Ａ棟、Ｂ棟２つの建物がエキスパンションジョイントで繋がっているマンション は単棟型の管理規約、区分所有法で対応していかなければなりません。 もし、小さい方のＢ棟だけが倒壊してＡ棟は全然問題がなかった場合、現実的には Ｂ棟は建替えになりますが、１つの建物であり、建替えはできません。 これが団地型であれば、Ｂ棟だけでお金を出し合い建て替えも可能ですし、法律も あります。 こういった問題をみんなで知恵を出し合い対処していくべきではないですか。 連単棟とか連担棟とかの言葉の問題ではないのです。 |
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| No.113 |
１１０の貼り付け分は読まれると参考になりますよ。
いろんな意見が書き込まれていますから。 そして、今後どう取り組んでいくかが課題ですが。 |
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| No.114 |
松岡直武の「棟を超える合意形成」を読まれると
問題点が良く分かりますよ。 稲本洋之助氏の「マンションの復興と建て替え制度」も参考になります。 |
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| No.115 |
要するに、担棟型に対する法律が確率されていないんですね。
大きな事故がなければ不自由はしないのですが、災害があれば 困ることが出てきます。 |
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| No.116 |
ＡＥＤの問題点
１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。 ２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。 ＡＥＤを取りにいくのに１～２分でとりにいける場所に設置 ３）全員が使えるように訓練をする必要がある。 ４）心室細動の者に使用、脳卒中には使えない。 ５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。 一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに いって、充電して使用する。 管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もある が、管理会社との連係と契約が必要。 ５）１１９番に電話して、救急車が到着するまでの所要時間は７分～８分 |
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| No.117 |
◎ないよりあった方がいいが、全国のマンションでも、それを使用して助かったという
事例は聞かれていない。 一番いい方法は、救急車を呼ぶことと、心臓マッサージをするのがベターと思われる。 ◎ＡＥＤについては、設置していてもいざという時に使えるかどうかは分からないが、 設置してあれば、うまく連携がとれて使え、命が助かる可能性もある。 保険と一緒で、安心感という面では、設置するにこしたことはないだろう。後は経費 面だけの問題である。 |
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| No.118 |
ＡＥＤを準備するのなら、いざという時に使えるようにしっかり管理して
おかないといけないね。 いざという時故障とかして使えなかったでは済まないからね。 |
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| No.119 |
大規模修繕工事後の大型設備工事
エレベーターの更新 ３０年前後 インターホーンの交換 火災警報器交換 ２０年前後 高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 ３０年前後 外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 ３０年前後 消防設備の交換 給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年 窓枠サッシ、網戸 ・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討 ４０年前後 玄関扉 ３０年～３５年 給排水管の更新工事・・・（共用部分は継手部分のみ） ３０年～４０年 |
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| No.120 |
大規模修繕工事の進め方について、質問がある方はどうぞ。
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| No.121 |
７～８年前は、ここで問題提起されたら論客が多数いて
喧々諤々で論議がされ勉強させられたものだが、現在はそういう レベルの者は殆どいなくなって、問題提起されたらその粗探しが せいぜいの低レベルの者しかいないね。 間違っていたり、考えが違うんだったら自分の見解を述べればいいんだが そういう力はないんだろうね。 |
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| No.122 |
管理規約や法的な問題はほぼ解決してきたからだろうね。
これからは大規模修繕工事の進め方がポイントになるよ。 |
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| No.123 |
「マンションの空き駐車場に対する課税について」
駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場の 管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。 ＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます） ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。 全部収益事業として扱われる。 募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。 使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。 ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。 区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み があれば許可する。 貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け 渡す必要がある。 ケース３・・・全部非収益事業になる。 区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な 募集は行わない。 非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への 貸し出しを許可する。 |
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| No.124 |
＊法人税
年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。 ＊消費税 １，０００万超の場合だけ課税される。 ＊延滞税 納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％ ＊無申告加算税 納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。 自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。 ＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り） ＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。 |
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| No.125 |
これからも情報の提供をどんどんやっていきますので、間違っていたり、
疑問に思う点、改善点等がありましたら是非これに参加してください。 皆さんの力を借りてより素晴らしい内容にしていきたいと思います。 又、私自身が知らなかったこと等については素直に勉強をさせてもらいます。 |
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| No.126 |
マンコミュは既に2,400のスレが立てられています。
レス数は無数に及んでいます。 この書き込みの全てが正しいものばかりではありません。 間違っていたり、勘違いをしたり、しらなかったりといろいろです。 皆さんの書き込みで正しい知識を身につけていきましょう。 |
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| No.127 |
＊無申告加算税
納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。 自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。 築年数が古くて、駐車台数の多いマンションは気をつけないと 無申告加算税が追徴されるよ。 知らなかったでは税務署は許してくれないからね。 １５％は大きいよ。 |
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| No.128 |
しかし税務署がマンションの駐車場ごときで動くかな？
大きく脱税している者はもっといるよ。 |
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| No.129 |
多分マンションの住民は空き駐車場の外部賃貸に税金が
かかるとは思ってないだろう。 |
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| No.130 |
＊給排水管から漏水事故があった場合
１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。 ２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り 専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。 ３．専有部分内の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管は、室内の床下に設置されており漏水の 際には床や背板を解体しての工事となります。 |
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| No.131 |
＊専有部分の配管工事に対する考え方の３つの方法・・・全国のマンションの考え方の例
①専有部分の配管は、専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行う。 ②管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが、費用については各区分所有者が負担。 ③共用部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上実施する。 同じ管材で同じように経年劣化していく。各戸がそれぞれ工事を行うと、やれる者とやれな い者が生じ、又工事費が割高になり、施工品質にバラツキが生じる。 |
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| No.132 |
マンコミュも２，４００のスレ立が行われています。
殆どは消え去っていますが、最新の２４Ｈでみても、１００のスレの内 １００以下の書き込みしかされていないものもあります。 この原因はスレ主がいなくなったからなんです。 ただスレを立てるだけですぐいなくなる無責任なスレ主がいるからです。 誰かが管理しなければ、スレはすぐに葬られてしまいます。 |
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| No.133 |
>③共用部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上実施する。
これをやるには相当なエネルギーが必要となります。 規約改正、積立金の値上等。 |
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| No.134 |
しかし、実際の更新工事になると大変だよ。
在宅の調整が非常に難しいからね。 |
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| No.135 |
現在は縦系列一斉に工事をやるのではなく、上下２つの階で
やる方法もあるといわれています。 価格的には少したかくなるとのことですが。 |
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| No.136 |
台風でガラスが割れた場合の保険対応の保存行為の場合は、
管理組合が対応することになりますが、保険の申請許可が おりるまで、交換を待つわけにはいきませんが、その場合は 理事長に許可をもらって業者に交換してもらい、請求は 管理組合へということでいいんでしょうか。 |
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| No.137 |
それでいいでしょう。
写真とかで証拠を取っておけばいいでしょう。 金額的には少額ですので、保険会社もすぐ出してくれるでしょうから。 |
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| No.138 |
＊玄関扉の更新工事について
「カバー工法」 カバー工法とは、既存のドア枠を残してその枠に新しいドア枠を被せるように取付る工法 です。工期が短く作業は３～５時間で終了します。 価格は機能性、グレードで決まります。 １戸当り２０万円程度 グレードで価格は大きく違ってきます。 壁を壊さないので費用も工事日数も短縮できますが、デメリットとしては、ドア枠の内側で５ｃｍ 高さが３ｃｍ程度小さくなります。 |
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| No.139 |
「エレベーターのリニューアルについて」
１）エレベーターの耐用年数 税法上の耐用年数 １７年 国交省のガイドライン ３０年 エレベーターメーカーの耐用年数 ２０年～２５年 ＊一般的には３０年前後でのリニュアールが妥当な時期といわれています。 リニュアール方法 ①全撤去リニュアール 工期２５日～３０日 建築確認が必要となり、その間はエレベーターの使用は不可となります。 エレベーターを構成する全ての設備・機器類を撤去し、新規品に交換して全く新しい エレベーターに再生させる工法です。 ②準撤去リニュアール 三方枠やレールなど建造物に埋設された機器や継続して利用できる装置を残して 工事を行い、工期や費用を抑える工法です。 ③制御部リニュアール 運転の中枢を担う巻上げ機、上昇・下降を制御するヘルカルギア、そしてエレベー ター全体をコントロールする制御システムを最新機器に一新する工法です。 |
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| No.140 |
３）２０１２年問題
１９８０年代後半までに設置された機種（当マンションは該当しません。）に対して、エレベー ター製造メーカー各社が本体製造中止後概ね２５年以上経過した機種について、商品供給 を停止するというものです。 今までは、現状のメーカーのリニュアールをするときは、他社メーカーがやることはできな かったが、独禁法が改正され独立系事業社にもメーカー純正の部品を提供することが義務 づけられました。但し、大手メーカー同士ではよそのリニュアール工事はやりたがらないとい うのが現状のようです。確認の要あり。 価格は独立系業者に依頼すれば３０％程度は安くなりますが、メンテナンスをメーカーに 依頼することを考慮すれば検討の余地はあります。メンテナンスも独立系に依頼すればその 費用も軽減はできます。 |
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| No.141 |
新規分譲物件の購入者・居住者たちが当初から集団的に腐敗して管理会社の担当者等と悪事に手を染めるのは、今のところ考えにくい。この板などは工事関連の書き込みが非常に多いが、それは第一回大規模修繕を契機として少なくとも一部の管理組合が堕落し始める傾向がやはり存在しているということの裏返しだと考えられる。
当マンションは初回の大修繕の設計コンサルタントとの契約を現在に至るまで３０年以上更新し続けているが、今や同社社員が会議で発言すれば常に正解として組合員たちに受け入れられている。この態度を変えてもらうのは至難だろうが、あきらめずに呼びかけ・働きかけを続けている。 |
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| No.142 |
>>141さん
設計コンサルタントが管理組合の顧問として採用されている例はあります。 しかし、設計コンサルタントは元請業者の選定や長期修繕計画の作成等の 重要な役割があります。 特に管理会社と関係のあるコンサルタントであれば、公平な元請会社の 選定は不可能でしょう。 やはりコンサルタントについては、公募をして見積もりを取り、専門委員会で 説明会を受け、そこで委員で評価して選定すべきです。 |
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| No.143 |
特に管理会社から派遣されたコンサルタントであれば最悪です。
管理会社の親会社が建設会社であれば工事はそこに決まりますからね。 |
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| No.144 |
設計コンサルタントについては、大規模修繕工事ごとに公募して
きめるのが普通ですけどね。 顧問みたいに常に理事会に出席して意見を聞くこと自体甘えすぎです。 その体制であれば、建築のプロである建築士に対抗できないでしょう。 理事や専門委員が前と変えようと思っても、建築士本人の前ではなかなか いえませんからね。 専門的なことは、業者や建築士に聞けば教えてくれますよ。その努力が できないんでしょうが。 |
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| No.145 |
>それは第一回大規模修繕を契機として少なくとも一部の管理組合が堕落し始める傾向がやはり存在しているとい>うことの裏返しだと考えられる。
そうじゃないんですよ。１回目より効率良く行うためです。 それと１回目のところについては、工事を進めていくためのポイントを提供しているんです。 |
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| No.146 |
１４０からの続きです。
４）一般的な１基の費用の目安（６階～１０階） 標準仕様、オプションは別途必要 全撤去リニュアール １，２００万円～１，５００万円 準撤去リニュアール ７００万円～１，０００万円 制御リニュアール ５００万円 ～ ６００万円 ※値引き交渉は別であくまで正価です。 当マンションは制御リニュアールでの工法で長期修繕計画に盛り込まれています。 ５）エレベーターメーカー 国産５大メーカー 東芝、三菱、日立、フジテック、日本法人オーチス 東芝、三菱、日立の３社で８０％のシェアを占めています。 ６）リニュアール工事時の問題点 １基しかない場合の対策も含め検討が必要となります。 費用は高くなるが、深夜の突貫工事をやることはできます。 病人、障害者、妊婦、高齢者、デイサービス、宅配等の問題 事前に十分説明をして了解のもと計画を立てていきます。 ７）住民説明会の開催 業者を交えて説明会を開催します。 問題点のヒアリングやアンケートを事前に取っておきます。 |
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| No.147 |
エレベーターは制御盤だけの交換で十分です。
巻き上げロープはフルメンテで無償で交換してくれますから。 |
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| No.148 |
教えて下さい。
うちのマンションの戸境壁はクロス直貼りです。 しかしコンコンたたくと固いところとそうでないところがあります。 これはなぜなのでしょうか？ よろしくお願いします。 |
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| No.149 |
>>148さん
私は建築士でも専門業者でもありませんので分かりませんが、壁の外側に ボードを貼りつけ、それにクロスが貼ってあるんではないでしょうか。 ボードを支える支柱部分があるのでその部分を叩くと固い音がするんでは ないかと思いますが、定かではありません。 専門家の方、確かな情報をお願い致します。 |
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| No.150 |
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| No.151 |
当マンションの管理は小泉政治とは違った意味で「劇場型」と言えるだろう。理事長、監事、総務担当、会計担当、専門委員等々、いろいろ役職があって実際にそれらに就く管理組合員はいるが、特に議事録という紙の上で管理会社の意向に沿った発言や行動をした「物語」が記される。会議前に回される資料で「発言」はかなり準備できるし、必要なら打ち合わせをしてから開催する。全組合員に届けられる総会の議案書も、議事録と同様に素案を書いて作成する作業は「委託された業務」として管理会社の社員がやる。これら面倒な業務を有料だが遂行してくれている業者さんに感謝の気持ちで組合の役員は承認印を押す。工事の発注・受注はこれと同じ、単なる「流れ作業」に成り下がっている。一応はこうして持ちつ持たれつの関係が成立し、ひとつの閉じた世界が完成している。この平和・平穏を乱す者は「共同の利益に反する」（区分所有法）として脅される。管理組合は企業の代理として存在していればいいとの考えが見え隠れする。
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| No.152 |
>>151さん
理事会や総会の議事録のたたき台は管理会社が作成するのが普通だと思います。 議案書のたたき台についても管理会社が作成します。 これらの資料を作成してくれるのに感謝することはないと思います。 プロに報酬を支払って依頼しているのですから。 工事の発注については、管理会社におんぶにだっこではだめでしょう。 この慣習を打ち破る者は共同の利益に反するとして脅されるという感覚は理解 できません。 テべ系の管理会社に管理を委託しているマンションには多いとは聞いていますが。 |
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| No.153 |
補修工事の発注をする場合、理事会が業者を選定し相見積が取れれば
いいんですが、理事会の役員にやる気も時間も知識もなければ管理会社に 丸投げするしかありません。 特に一般組合員で具体的な動きをしないで、総会で意見をいうだけでは 管理会社に対抗できません。 |
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| No.154 |
理事会の議題については、理事長が立案できるようになればいいんだが
資格保有者の理事長は殆どいないからむずかしいでしょうね。 問題提起する時の資料の作成や、標準管理規約の改正に伴う規約改正の 資料の作成等も理事長ができればいいんですが。 |
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| No.155 |
＊区分所有者としての役員就任という公益義務について、労役の代わりにお金を支払う
ことの規約は可能かどうか。 ＜平成２２年１月２６日最高裁判例＞ 分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等の 分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等に よって、一部の組合員が役員になる機会が増加したなどの事情から不在区分所有者 に対し、管理組合にかかる負担の一端を担ってもらうとの趣旨で、「住民活動協力金」 を徴収する規約は有効という判例が出ています。 金銭的負担を求めることは、合理性を欠かないと徴収を有効としました。 協力金の負担を求めることは、管理組合の業務を分担できない非居住者の不公平を 是正するためで、必要性と合理性が認められると指摘しています。 |
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| No.156 |
輪番制の理事が回ってきたのにやらないというんであればペナルティを課す
のは当たり前でしょう。 そうでなければ誰もやる者がいなくなりますよ。 |
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| No.157 |
住民活動協力金を徴収するとしても、管理規約の改正を
しなければならない。特別決議 |
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| No.158 |
当マンションの管理組合役員選任での輪番制は、諸悪の根源のひとつだと考えられます。固い意志も高い能力もなく、プロの言うことには「右へならえ」で、概して不適格（内部では適格とされる）な住民が多く就任する結果になっているからです。大規模修繕工事の時期には専門委員の常連メンバーが数名、必ず理事長や監事になる不自然さもあります。昨年の春に一部の組合員の反対を押し切って管理規約を変更し「７０才以上の就任不可」としたばかりなのに、今年の総会で「７５才以上は不可」と再変更されました。理由として「高齢化によるなり手不足」が記されていました。他のマンションでは「組合員でなくても役員になれる」と規約変更しましたが、組合員として役員になろうと立候補して落選になる者がいる一方で非組合員が当選して就任できるのだとすれば、前者の組合と後者の組合は「よく似た意図のもとに役員就任の資格制限を緩和した」と言えるでしょう。その意図とは、「清廉潔白、公明正大な運営の必要を説く組合員が役員に就く事態を避けながら、他の住民等を役員として動員し、マンション（管理組合）自体の存続を図る」。
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| No.159 |
>>158さん
輪番制、立候補制、推薦制、どれにもメリット・デメリットがあります。 大規模修繕工事の時の専門委員のメンバーは完全公募が原則です。 理事会からのメンバーは理事長１名でいいでしょう。 非組の者を理事にするのは理事のなり手がいない場合の最終手段です。 何故管理会社主導で理事会や大規模修繕工事が行われるかといいますと、 組合員の知識不足、無関心、時間のなさがその要因です。 その場合は、プロの建築士やマン管士に依頼することもありです。 理事が一念発起してマン管の有資格者になれば又、違った展開になるかも しれませんが。 |
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| No.160 |
会社をリタイアした者に頑張ってもらうことですね。
ボランティアとして一生懸命マンションのために頑張ってくれるかも しれませんよ。 いくら優秀な若い者でも、現役で仕事をばりばりやっている者にマンション管理 は無理でしょう。 会社をリタイアした者の中にも優秀な人材はいる筈です。 |
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| No.161 |
年よりはダメといいなが、若手はマンション管理には関心も
時間もないのでタッチしない。 ただ年寄はだめと批判するだけ。 |
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| No.162 |
マンションの管理に年齢は関係ありません。
やる気と時間と知識がある者が、リーダーシップを取ればいいんです。 |
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| No.163 |
大規模修繕工事は管理会社にとっては垂涎の的だよね。
これは他業者に取られる訳にはいかない。 他所に取られたら親会社に睨まれるしね。 |
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| No.164 |
国交省は、住宅宿泊事業法（民泊新法）が平成３０年６月に施行されることを踏まえ標準管理
規約の改正を行いました。新法はマンションでも民泊営業を可能としました。 住宅宿泊事業法（民泊新法）の成立を受け、今後分譲マンションで行われる民泊事業でのトラ ブル防止がその目的です。 予め管理組合において区分所有者間で議論し、その結果を踏まえ住宅宿泊事業を許容するか 否かを管理規約で明確化しておくことが望ましいとの考え方に基づくものです。 民泊は平成３０年３月１５日から事業の届出が始まりました。 規約で民泊使用が禁止されていなければ、届出が受理されます。この届出以降は民泊禁止の 規約の改正は難しくなります。 というのは、規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすときはその承諾を得な ければならないとなっているからです。 |
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| No.165 |
マンションでの民泊は殆ど拒否されましたね。
オリンピックでの宿泊施設はどうなるんでしょう。 |
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| No.166 |
任期２年で初年度に副理事長となった管理組合員（次年度の理事長予定者）が欠席を続け、期末になって「退任したい」と言い出しました。退任の理由が何なのか、一般の組合員にはわかりません。理事会は「退任の理由として認めることはできない。業務を続けていただく」と決めて退任要請をはねつけました。この件から、当マンションの管理組合の性格を知ることができると思います。ひとことで言えば、「管理会社と同社指定の設計コンサルタントのビジネスに協力しなさい」ということです。推測される退任理由は、「理事長になってこんなことに巻き込まれたくない」、責任を取らされるだけの役職は嫌だ、あたりかと。役員報酬は月５千～１万円ですが、実質は社業協力へのご褒美。支給される役員たちはそんなことも考えず受け取っているようですが。このような実態を書いて内外に知らせた組合員１名を名誉毀損罪にあたるとして組合は告訴しようとしました。臨時総会を開いて承認を得て、実際に警察署に訴状を出し、刑事たちが捜査・取調べをしました。組合と管理業者と警察の連合は存在し、組合員を黙らせようとついにその姿を見せました。告訴は失敗に終わりましたが、それでも、告訴運動への協力者に礼状を出すという破廉恥な決議を最近行いました。
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| No.167 |
>>166さん
殆どの組合員はマンション管理に興味も関心も示しません。 又、厄介なことには極力踏み込まないというのが殆どの住民でしょう。 管理会社と一部の理事が管理会社に操られているようですが、一人で 管理会社に立ち向かっては勝ち目はありません。 まずは、正義感の強い主婦を味方につけることと、会社をリタイアした住民、 知り合いの住民と連携して理事会に対抗すべきです。 そして、資料を作成して全戸配布してあなた方の考え等を住民に訴えていくことです。 その際、理事会や管理会社の不正や癒着等を訴えてはいけません。 あくまでマンション管理の正当性を主張すべきです。 管理組合主導で理事会を運営していくとか、工事の発注方法とかを資料で訴求して いけばいいと思います。そこからスタートすべきですね。 |
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| No.168 |
理事の任期や立候補、推薦、輪番制とかも決めないといけないね。
それを訴求したらどうですか。 |
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| No.169 |
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| No.170 |
理事をやめるといっても簡単にはやめられないでしょう。
後任の理事がみつかるまでは、その職務をやり続けなければならない という規約になっていると思いますよ。 |
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| No.171 |
>>170
辞任するのではなく「本業多忙」または「精神体調不良」を理由に理事会を欠席し続ければよい。 副理事長だった私は半年間も理事会を欠席した。だけど文句言われなかったし管理組合業務に支障なかった。 副理事長などいらないということ。欠席の本当の理由はサボタージュである。 |
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| No.172 |
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| No.173 |
ＰＡＲＴ２に質問がありましたので、同じスレ主としてＰＡＲＴ３でお答えします。
理事会運営をスムーズに行うには、理事長が勉強することです。 そして、管理会社に議題を全ておんぶにだっこではなく、自分で 問題提起等をしていくべきです。 身近な問題を議題にして、全員に質問とかするのも一方です。 補修工事の相見積についても、管理会社に任せっぱなしではなく、 理事も責任分担をして業者を調べてもらうとかしてもらうといいでしょう。 管理会社との打ち合わせには、理事の３役も同席して事前に打ち合わせを するべきです。 |
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| No.174 |
理事会の役割について
マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設 及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。 この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。 理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直 し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。 そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。 又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を 行っていかねばなりません。 |
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| No.175 |
＜理事会での検討事項＞
理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決 事項（第５４条）があります。 又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転 車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録 の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、 議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。 |
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| No.176 |
＜理事長の役割＞
理事会は、理事長が招集します。 又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力 して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。 役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。 しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。 そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ るようにしておくことが大切です。 |
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| No.177 |
マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。 この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。 理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直 し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。 そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。 又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を 行っていかねばなりません。 |
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| No.178 |
理事会の運営の仕方わかりましたでしょうか。
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| No.179 |
良くわかりました。
ありがとうございます、参考になりました。 |
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| No.180 |
しかし、５０戸前後の小規模マンションでおまけに輪番制
であれば、人材はまずいないでしょう。 人材というのは、時間、やる気と知識が入ります。 単なる会社での優秀とは違います。その優秀な力をマンション で発揮できるかがポイントになります。 |
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| No.181 |
小規模マンションであれば、理事長の長期政権も
ありでしよう。 但し、当り外れは大きいでしょうが。 |
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| No.182 |
ＰＡＲＴ２に質問がありましたので答えますけど、そこで質問しても
誰も答えてくれないでしょう。意地を張らずにこちらにいらっしゃい。 お宅の保険は、５，０００万の積立総合保険ですね。 建物の評価額は５０億ですので、推測すれば６００戸程度のマンションですかね。 地震保険はいっぱいの５０％かけてますね。 ただ、施設賠償が１名１事故１億は間違いかもね。 個賠も１億なんですか。目茶苦茶な内容ですね。 それで保険料はいくらなんですか。 |
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| No.183 |
現在はマイナス金利の影響で、積立保険はマイナスになるので
積立保険にするマンションはありませんよ。 積立分の保険の利息がマイナスになるんですよ。 |
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| No.184 |
漏水の場合が３０億ですからね、はなしになりません。
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| No.185 |
理事会は定期的に月１階実施し、議題については管理会社と３役が
事前に打ち合わせをしておくといいでしょう。 理事会の中では、管理会社が発言や説明することはないようにしたら いいと思います。 全て理事会のメンバーで運営することです。 管理会社のフロントと管理員は出欠確認だけでいいと思います。 |
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| No.186 | ||
| No.187 |
施設賠償は1億がスタンダード。タイル落ちて人死んだりしたらそれでも足りない。
個人賠償は安いマンションなら3000万円くらいあればいいんだろうけど、ウチはデカイ億ションもあるし、自転車保険の話題もあったから、1億にした。 |
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| No.188 |
積立５，０００万円の場合の利息は１００万円程度でしょう。
それが積立保険と掛け捨て保険にした場合の保険料の差が マイナスになるということです。ようするに掛け捨てにした方が プラスということです。利息は勿論つきますがね。 これは築１５年以上の場合の試算ですがね。 |
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| No.189 |
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| No.190 |
分りやすく言えば、掛け捨て保険料と利息の合計が
掛け捨てだけにした場合の保険料の方が安いということですよ。 これは築年数が１５年以上の場合です。 築年数が経過すれば保険料は築１５年から大幅に引きあげられますので。 尚、私は保険の専門家ではありませんので、詳しい方がおられたら フォローをお願いします。 |
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| No.191 |
マンション管理にオールマイティな者はいません。
専門的なことは、その道のプロにお任せすべきです。 マンション管理には大局的なものの見方が出来る者が 必要です。 |
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| No.192 |
>分りやすく言えば、掛け捨て保険料と利息の合計が
>掛け捨てだけにした場合の保険料の方が安いということですよ。 まったく理解できない文章ですね。 |
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| No.193 |
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| No.194 |
漏水のばあいの特別契約ではなかったんですか。
別々に書き込まれていましたから。 保険に詳しいのならあなたが答えればいいんですよ。 私の場合は単なるマンションの住民ですから。 ＰＡＲＴ２からこちらに移行されたんですね。 スレを続けるには、だれかが音頭をとらなければ続きませんからね。 |
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| No.195 |
大規模修繕工事の進め方には自信があるんだけどね。
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| No.196 |
このスレには毎日、朝と夜には必ず目を通しますし、書き込みを
しますので、質問のある方はどうぞ。 |
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| No.197 |
保存行為の取り扱いに関しましては、全国でも問題が数多くありまして、それで標準管
理規約の改正が２０１７年にありましたので、専用使用権の管理の除外項目と併せて保存行為の 規約改正を是非検討していくべきだと思います。新設された３項から６項の検討 専用使用権のある共用部分の管理は各人で行うようになっていますが、管理組合がやっているのも あるんではないでしょうか。 専用使用権のある共用部分には、熱感知器、玄関ドア、インターホン、メールボックス、サッシ、 網戸があります。 駐車場や駐輪場に関しては管理組合が管理をしています。 |
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| No.198 |
現在の２２条に標準管理規約の３項から６項を追加し、１項の管理を保存行為に変更しておくべき。
この規定を設けておけば、今後保存行為は理事長の承認がなければできませんし、やった場合でも 経費は区分所有者負担となります。 |
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| No.199 |
ただ、現在管理組合でやっているものをこれからは個人でやってくださいというのは
ちょっと無理があるとおもいますので、それに関しては、専用使用権の管理行為の 除外項目に規定しておく必要があります。管理規約違反をそのままにしておくことも できませんので。 |
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| No.200 |
専用使用権のある共用部分の管理については各区分所有者の責任と負担で
やることになっています。 ガラスの交換や網戸の張り替えは各人が普通にやっておられると思います。 その他の専用使用権のある部分の管理が曖昧になっているようです。 |
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