「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[101: 匿名さん]

　２）連単棟型
　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。
　　　　　連単棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。
　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

[102: 匿名さん]

　　　＊連単棟の復旧における合意形成が困難であることの一因
　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連単棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。
　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

[103: 匿名さん]

　　　＊連単棟の復旧の合意形成促進のために
　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。
　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。
　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。
　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。
　　　　　連単棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。
　３）団地型
　　　　　一団地内に数棟の建物があり、その団地内の土地または付属施設がそれらの建物の所有者
　　　　の共有に属する場合について定めている。
　４）複合用途型型
　　　　　店舗と住居が同居しているマンション

[104: 匿名さん]

>>94-103

「連坦棟」のことを「連単棟」と躊躇なく書いておられますが、あまり連坦棟についてご存じないようですね。

[105: 匿名さん]

>>104さん
鋭い指摘ですね。
以前の書き込みでは連担棟としてたのですが、稲本氏もそうしてますね。
どちらも同じ意味なんですが、連単棟とした方が分りやすいと思って
勝手に変えたんです。
まさか稲本氏の資料をもっておられる方がおられるとは思いませんでした。

[106: 匿名さん]

「マンションの復興と建て替え制度」で稲本洋之助氏が述べておられますが、
連担棟の言葉を使っておられるのは、松岡直武氏で、棟を超える合意形成の
中で使われています。

[107: 匿名さん]

鋭い指摘もなにも、以前、別スレで《競馬の馬券じゃあるまいし、「連単棟」を何度も繰り返して書く爺さん》と揶揄されていたのに・・・

学習能力がないのですね。

[108: 匿名さん]

>>107さん
私が書き込んだものを読まれている方もおられるのですね。
いくら書き込みをしても、何の反応もないものですから。
今回はわざわざ連担棟を連単棟に訂正して書き込みをしたんですよ。
稲本氏は松岡氏の間違いですが。
ここに書き込んだのは、一部を参考にしただけで、かなりの部分は
自論を書き込みましたけどね。

[109: 匿名さん]

元々連担棟という言葉自体はないんですけどね。
連担建築物設計制度は、
既存の建築物を含む複数の敷地全体を一つの敷地（連担した敷地）とみなし，
容積率や建蔽率の適用を可能にした制度。

[110: 匿名さん]

ご参照ください。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/7340-7383/

[111: 匿名さん]

>>110さん
わざわざ過去の書き込みを捜して貼り付けられたんですね。
何をいいたいのか分かりませんが、以前の書き込みでも連担棟と連単棟が
重複して書き込まれていますね。
そんなことより、そういったマンションがどういう対応を今後していくか
ということの方が大切なんではないんですか。
本質での論議をしていくべきですよ。
単なる揚げ足どり、批判だけでは進歩がありません。

[112: 匿名さん]

日本には、エキスパンションジョイントで繋がったマンションがかなりあります。
このマンションは団地型ではなく、現在の法律では単棟型の扱いしかできないのです。
もし、Ａ棟、Ｂ棟２つの建物がエキスパンションジョイントで繋がっているマンション
は単棟型の管理規約、区分所有法で対応していかなければなりません。
もし、小さい方のＢ棟だけが倒壊してＡ棟は全然問題がなかった場合、現実的には
Ｂ棟は建替えになりますが、１つの建物であり、建替えはできません。
これが団地型であれば、Ｂ棟だけでお金を出し合い建て替えも可能ですし、法律も
あります。
こういった問題をみんなで知恵を出し合い対処していくべきではないですか。
連単棟とか連担棟とかの言葉の問題ではないのです。

[113: 匿名さん]

１１０の貼り付け分は読まれると参考になりますよ。
いろんな意見が書き込まれていますから。
そして、今後どう取り組んでいくかが課題ですが。

[114: 匿名さん]

松岡直武の「棟を超える合意形成」を読まれると
問題点が良く分かりますよ。
稲本洋之助氏の「マンションの復興と建て替え制度」も参考になります。

[115: 匿名さん]

要するに、担棟型に対する法律が確率されていないんですね。
大きな事故がなければ不自由はしないのですが、災害があれば
困ることが出てきます。

[116: 匿名さん]

ＡＥＤの問題点
１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　ＡＥＤを取りにいくのに１～２分でとりにいける場所に設置
３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
４）心室細動の者に使用、脳卒中には使えない。
５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに
　　いって、充電して使用する。
　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もある
　　が、管理会社との連係と契約が必要。
５）１１９番に電話して、救急車が到着するまでの所要時間は７分～８分

[117: 匿名さん]

◎ないよりあった方がいいが、全国のマンションでも、それを使用して助かったという
　事例は聞かれていない。
　一番いい方法は、救急車を呼ぶことと、心臓マッサージをするのがベターと思われる。

◎ＡＥＤについては、設置していてもいざという時に使えるかどうかは分からないが、
　設置してあれば、うまく連携がとれて使え、命が助かる可能性もある。
　保険と一緒で、安心感という面では、設置するにこしたことはないだろう。後は経費
　面だけの問題である。

[118: 匿名さん]

ＡＥＤを準備するのなら、いざという時に使えるようにしっかり管理して
おかないといけないね。
いざという時故障とかして使えなかったでは済まないからね。

[119: 匿名さん]

大規模修繕工事後の大型設備工事 　　

　　エレベーターの更新 ３０年前後
　　インターホーンの交換　火災警報器交換 ２０年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 ３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 ３０年前後
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討 ４０年前後
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（共用部分は継手部分のみ） ３０年～４０年

[120: 匿名さん]

大規模修繕工事の進め方について、質問がある方はどうぞ。

[121: 匿名さん]

７～８年前は、ここで問題提起されたら論客が多数いて
喧々諤々で論議がされ勉強させられたものだが、現在はそういう
レベルの者は殆どいなくなって、問題提起されたらその粗探しが
せいぜいの低レベルの者しかいないね。
間違っていたり、考えが違うんだったら自分の見解を述べればいいんだが
そういう力はないんだろうね。

[122: 匿名さん]

管理規約や法的な問題はほぼ解決してきたからだろうね。
これからは大規模修繕工事の進め方がポイントになるよ。

[123: 匿名さん]

「マンションの空き駐車場に対する課税について」
駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場の
管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。
＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）
ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。
ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。
ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

[124: 匿名さん]

＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１，０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

[125: 匿名さん]

これからも情報の提供をどんどんやっていきますので、間違っていたり、
疑問に思う点、改善点等がありましたら是非これに参加してください。
皆さんの力を借りてより素晴らしい内容にしていきたいと思います。
又、私自身が知らなかったこと等については素直に勉強をさせてもらいます。

[126: 匿名さん]

マンコミュは既に2,400のスレが立てられています。
レス数は無数に及んでいます。
この書き込みの全てが正しいものばかりではありません。
間違っていたり、勘違いをしたり、しらなかったりといろいろです。
皆さんの書き込みで正しい知識を身につけていきましょう。

[127: 匿名さん]

＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

築年数が古くて、駐車台数の多いマンションは気をつけないと
無申告加算税が追徴されるよ。
知らなかったでは税務署は許してくれないからね。
１５％は大きいよ。

[128: 匿名さん]

しかし税務署がマンションの駐車場ごときで動くかな？
大きく脱税している者はもっといるよ。

[129: 匿名さん]

多分マンションの住民は空き駐車場の外部賃貸に税金が
かかるとは思ってないだろう。

[130: 匿名さん]

＊給排水管から漏水事故があった場合
　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管は、室内の床下に設置されており漏水の
　　　際には床や背板を解体しての工事となります。

[131: 匿名さん]

＊専有部分の配管工事に対する考え方の３つの方法・・・全国のマンションの考え方の例
　　　①専有部分の配管は、専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　　②管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが、費用については各区分所有者が負担。
　　　③共用部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上実施する。
　　　　同じ管材で同じように経年劣化していく。各戸がそれぞれ工事を行うと、やれる者とやれな
　　　　い者が生じ、又工事費が割高になり、施工品質にバラツキが生じる。

[132: 匿名さん]

マンコミュも２，４００のスレ立が行われています。
殆どは消え去っていますが、最新の２４Ｈでみても、１００のスレの内
１００以下の書き込みしかされていないものもあります。
この原因はスレ主がいなくなったからなんです。
ただスレを立てるだけですぐいなくなる無責任なスレ主がいるからです。
誰かが管理しなければ、スレはすぐに葬られてしまいます。

[133: 匿名さん]

>③共用部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上実施する。

これをやるには相当なエネルギーが必要となります。
規約改正、積立金の値上等。

[134: 匿名さん]

しかし、実際の更新工事になると大変だよ。
在宅の調整が非常に難しいからね。

[135: 匿名さん]

現在は縦系列一斉に工事をやるのではなく、上下２つの階で
やる方法もあるといわれています。
価格的には少したかくなるとのことですが。

[136: 匿名さん]

台風でガラスが割れた場合の保険対応の保存行為の場合は、
管理組合が対応することになりますが、保険の申請許可が
おりるまで、交換を待つわけにはいきませんが、その場合は
理事長に許可をもらって業者に交換してもらい、請求は
管理組合へということでいいんでしょうか。

[137: 匿名さん]

それでいいでしょう。
写真とかで証拠を取っておけばいいでしょう。
金額的には少額ですので、保険会社もすぐ出してくれるでしょうから。

[138: 匿名さん]

＊玄関扉の更新工事について
　「カバー工法」
　　　カバー工法とは、既存のドア枠を残してその枠に新しいドア枠を被せるように取付る工法
　　　です。工期が短く作業は３～５時間で終了します。
　　　価格は機能性、グレードで決まります。
１戸当り２０万円程度　　グレードで価格は大きく違ってきます。
　　　壁を壊さないので費用も工事日数も短縮できますが、デメリットとしては、ドア枠の内側で５ｃｍ
　 　高さが３ｃｍ程度小さくなります。

[139: 匿名さん]

「エレベーターのリニューアルについて」
　１）エレベーターの耐用年数
　　　　　税法上の耐用年数 １７年
　　　　　国交省のガイドライン ３０年
　　　　　エレベーターメーカーの耐用年数 ２０年～２５年
　　　＊一般的には３０年前後でのリニュアールが妥当な時期といわれています。

リニュアール方法
①全撤去リニュアール 工期２５日～３０日
　建築確認が必要となり、その間はエレベーターの使用は不可となります。
　エレベーターを構成する全ての設備・機器類を撤去し、新規品に交換して全く新しい
エレベーターに再生させる工法です。
　

②準撤去リニュアール
　三方枠やレールなど建造物に埋設された機器や継続して利用できる装置を残して
工事を行い、工期や費用を抑える工法です。

③制御部リニュアール
　運転の中枢を担う巻上げ機、上昇・下降を制御するヘルカルギア、そしてエレベー
ター全体をコントロールする制御システムを最新機器に一新する工法です。

[140: 匿名さん]

　３）２０１２年問題
　　　　１９８０年代後半までに設置された機種（当マンションは該当しません。）に対して、エレベー
　　　ター製造メーカー各社が本体製造中止後概ね２５年以上経過した機種について、商品供給
　　　を停止するというものです。
　　　　今までは、現状のメーカーのリニュアールをするときは、他社メーカーがやることはできな
　　　かったが、独禁法が改正され独立系事業社にもメーカー純正の部品を提供することが義務
　　　づけられました。但し、大手メーカー同士ではよそのリニュアール工事はやりたがらないとい
　　　うのが現状のようです。確認の要あり。
　　　　価格は独立系業者に依頼すれば３０％程度は安くなりますが、メンテナンスをメーカーに
　　　依頼することを考慮すれば検討の余地はあります。メンテナンスも独立系に依頼すればその
　　　費用も軽減はできます。

[141: 匿名さん]

新規分譲物件の購入者・居住者たちが当初から集団的に腐敗して管理会社の担当者等と悪事に手を染めるのは、今のところ考えにくい。この板などは工事関連の書き込みが非常に多いが、それは第一回大規模修繕を契機として少なくとも一部の管理組合が堕落し始める傾向がやはり存在しているということの裏返しだと考えられる。

当マンションは初回の大修繕の設計コンサルタントとの契約を現在に至るまで３０年以上更新し続けているが、今や同社社員が会議で発言すれば常に正解として組合員たちに受け入れられている。この態度を変えてもらうのは至難だろうが、あきらめずに呼びかけ・働きかけを続けている。

[142: 匿名さん]

>>141さん
設計コンサルタントが管理組合の顧問として採用されている例はあります。
しかし、設計コンサルタントは元請業者の選定や長期修繕計画の作成等の
重要な役割があります。
特に管理会社と関係のあるコンサルタントであれば、公平な元請会社の
選定は不可能でしょう。
やはりコンサルタントについては、公募をして見積もりを取り、専門委員会で
説明会を受け、そこで委員で評価して選定すべきです。

[143: 匿名さん]

特に管理会社から派遣されたコンサルタントであれば最悪です。
管理会社の親会社が建設会社であれば工事はそこに決まりますからね。

[144: 匿名さん]

設計コンサルタントについては、大規模修繕工事ごとに公募して
きめるのが普通ですけどね。
顧問みたいに常に理事会に出席して意見を聞くこと自体甘えすぎです。
その体制であれば、建築のプロである建築士に対抗できないでしょう。
理事や専門委員が前と変えようと思っても、建築士本人の前ではなかなか
いえませんからね。
専門的なことは、業者や建築士に聞けば教えてくれますよ。その努力が
できないんでしょうが。

[145: 匿名さん]

>それは第一回大規模修繕を契機として少なくとも一部の管理組合が堕落し始める傾向がやはり存在しているとい>うことの裏返しだと考えられる。

そうじゃないんですよ。１回目より効率良く行うためです。
それと１回目のところについては、工事を進めていくためのポイントを提供しているんです。

[146: 匿名さん]

１４０からの続きです。
　４）一般的な１基の費用の目安（６階～１０階）　標準仕様、オプションは別途必要
　　　　　　全撤去リニュアール １，２００万円～１，５００万円
　　　　　　準撤去リニュアール 　　７００万円～１，０００万円
　　　　　　制御リニュアール 　　５００万円　～　６００万円
　　　　　※値引き交渉は別であくまで正価です。
　　　当マンションは制御リニュアールでの工法で長期修繕計画に盛り込まれています。

　　５）エレベーターメーカー 国産５大メーカー
　　　　　 東芝、三菱、日立、フジテック、日本法人オーチス
東芝、三菱、日立の３社で８０％のシェアを占めています。

　　６）リニュアール工事時の問題点
　　　　　１基しかない場合の対策も含め検討が必要となります。
費用は高くなるが、深夜の突貫工事をやることはできます。
病人、障害者、妊婦、高齢者、デイサービス、宅配等の問題
　　　　　事前に十分説明をして了解のもと計画を立てていきます。

　　７）住民説明会の開催
　　　　　業者を交えて説明会を開催します。
　　　　　問題点のヒアリングやアンケートを事前に取っておきます。

[147: 匿名さん]

エレベーターは制御盤だけの交換で十分です。
巻き上げロープはフルメンテで無償で交換してくれますから。

[148: マンション掲示板さん]

教えて下さい。
うちのマンションの戸境壁はクロス直貼りです。

しかしコンコンたたくと固いところとそうでないところがあります。

これはなぜなのでしょうか？

よろしくお願いします。

[149: 匿名さん]

>>148さん
私は建築士でも専門業者でもありませんので分かりませんが、壁の外側に
ボードを貼りつけ、それにクロスが貼ってあるんではないでしょうか。
ボードを支える支柱部分があるのでその部分を叩くと固い音がするんでは
ないかと思いますが、定かではありません。
専門家の方、確かな情報をお願い致します。

[150: 匿名さん]

>>148さん
クロス直貼りとのことでしたね。
壁に直接クロスを直貼りしているのに、同じ音がしないのはおかしいですね。
壁の中に配管でも通っているんですかね。
専門的なことは分りません。