「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[101: 匿名さん]

　２）連単棟型
　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。
　　　　　連単棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。
　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

[102: 匿名さん]

　　　＊連単棟の復旧における合意形成が困難であることの一因
　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連単棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。
　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

[103: 匿名さん]

　　　＊連単棟の復旧の合意形成促進のために
　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。
　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。
　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。
　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。
　　　　　連単棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。
　３）団地型
　　　　　一団地内に数棟の建物があり、その団地内の土地または付属施設がそれらの建物の所有者
　　　　の共有に属する場合について定めている。
　４）複合用途型型
　　　　　店舗と住居が同居しているマンション

[104: 匿名さん]

>>94-103

「連坦棟」のことを「連単棟」と躊躇なく書いておられますが、あまり連坦棟についてご存じないようですね。

[105: 匿名さん]

>>104さん
鋭い指摘ですね。
以前の書き込みでは連担棟としてたのですが、稲本氏もそうしてますね。
どちらも同じ意味なんですが、連単棟とした方が分りやすいと思って
勝手に変えたんです。
まさか稲本氏の資料をもっておられる方がおられるとは思いませんでした。

[106: 匿名さん]

「マンションの復興と建て替え制度」で稲本洋之助氏が述べておられますが、
連担棟の言葉を使っておられるのは、松岡直武氏で、棟を超える合意形成の
中で使われています。

[107: 匿名さん]

鋭い指摘もなにも、以前、別スレで《競馬の馬券じゃあるまいし、「連単棟」を何度も繰り返して書く爺さん》と揶揄されていたのに・・・

学習能力がないのですね。

[108: 匿名さん]

>>107さん
私が書き込んだものを読まれている方もおられるのですね。
いくら書き込みをしても、何の反応もないものですから。
今回はわざわざ連担棟を連単棟に訂正して書き込みをしたんですよ。
稲本氏は松岡氏の間違いですが。
ここに書き込んだのは、一部を参考にしただけで、かなりの部分は
自論を書き込みましたけどね。

[109: 匿名さん]

元々連担棟という言葉自体はないんですけどね。
連担建築物設計制度は、
既存の建築物を含む複数の敷地全体を一つの敷地（連担した敷地）とみなし，
容積率や建蔽率の適用を可能にした制度。

[110: 匿名さん]

ご参照ください。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/7340-7383/

[111: 匿名さん]

>>110さん
わざわざ過去の書き込みを捜して貼り付けられたんですね。
何をいいたいのか分かりませんが、以前の書き込みでも連担棟と連単棟が
重複して書き込まれていますね。
そんなことより、そういったマンションがどういう対応を今後していくか
ということの方が大切なんではないんですか。
本質での論議をしていくべきですよ。
単なる揚げ足どり、批判だけでは進歩がありません。

[112: 匿名さん]

日本には、エキスパンションジョイントで繋がったマンションがかなりあります。
このマンションは団地型ではなく、現在の法律では単棟型の扱いしかできないのです。
もし、Ａ棟、Ｂ棟２つの建物がエキスパンションジョイントで繋がっているマンション
は単棟型の管理規約、区分所有法で対応していかなければなりません。
もし、小さい方のＢ棟だけが倒壊してＡ棟は全然問題がなかった場合、現実的には
Ｂ棟は建替えになりますが、１つの建物であり、建替えはできません。
これが団地型であれば、Ｂ棟だけでお金を出し合い建て替えも可能ですし、法律も
あります。
こういった問題をみんなで知恵を出し合い対処していくべきではないですか。
連単棟とか連担棟とかの言葉の問題ではないのです。

[113: 匿名さん]

１１０の貼り付け分は読まれると参考になりますよ。
いろんな意見が書き込まれていますから。
そして、今後どう取り組んでいくかが課題ですが。

[114: 匿名さん]

松岡直武の「棟を超える合意形成」を読まれると
問題点が良く分かりますよ。
稲本洋之助氏の「マンションの復興と建て替え制度」も参考になります。

[115: 匿名さん]

要するに、担棟型に対する法律が確率されていないんですね。
大きな事故がなければ不自由はしないのですが、災害があれば
困ることが出てきます。

[116: 匿名さん]

ＡＥＤの問題点
１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　ＡＥＤを取りにいくのに１～２分でとりにいける場所に設置
３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
４）心室細動の者に使用、脳卒中には使えない。
５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに
　　いって、充電して使用する。
　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もある
　　が、管理会社との連係と契約が必要。
５）１１９番に電話して、救急車が到着するまでの所要時間は７分～８分

[117: 匿名さん]

◎ないよりあった方がいいが、全国のマンションでも、それを使用して助かったという
　事例は聞かれていない。
　一番いい方法は、救急車を呼ぶことと、心臓マッサージをするのがベターと思われる。

◎ＡＥＤについては、設置していてもいざという時に使えるかどうかは分からないが、
　設置してあれば、うまく連携がとれて使え、命が助かる可能性もある。
　保険と一緒で、安心感という面では、設置するにこしたことはないだろう。後は経費
　面だけの問題である。

[118: 匿名さん]

ＡＥＤを準備するのなら、いざという時に使えるようにしっかり管理して
おかないといけないね。
いざという時故障とかして使えなかったでは済まないからね。

[119: 匿名さん]

大規模修繕工事後の大型設備工事 　　

　　エレベーターの更新 ３０年前後
　　インターホーンの交換　火災警報器交換 ２０年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 ３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 ３０年前後
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討 ４０年前後
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（共用部分は継手部分のみ） ３０年～４０年

[120: 匿名さん]

大規模修繕工事の進め方について、質問がある方はどうぞ。