「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[19990: 匿名さん]

敷地内に住居棟と附属建物である駐車場棟があり、住居棟と駐車場棟にそれぞれひとつの区分所有権を持っているということでしょうね。

[19991: 匿名さん]

相談者は「コの字型の建物」と言っている。住居棟と別の駐車場棟があるとは読めない。
コの字のくぼみの部分、または建物の横に平面駐車場３区画があるのではないか？

[19992: 匿名さん]

>>19990 のイメージ図

[19993: 匿名さん]

19976 マンション検討中さんは「駐車場は平地」と言っていますね

[19994: 匿名さん]

>>19985 「教えてくださいさん」は、
>平地の上に、コの字で建物があり屋上緑地となっています。ですので、平地駐車場の壁・天井は共用部分の柱の下に車を停めており、雨風が防げます。
とも書いています。

[19995: 匿名さん]

>平地駐車場の壁・天井は共用部分の柱の下に車を停めており
この部分が意味が通じないのです。柱の下に車を停めることはできません。
柱で車は押しつぶされるでしょう。

[19996: 匿名さん]

分かりにくい構造ですね。
だから駐車場の個人所有ができるんでしょう。
しかし、なぜ駐車場の修繕費が必要なのかが分からない。

[19997: 匿名さん]

組合資金１億２千万円投資報告
２０２４/０２/０８（金）
基準価格　　　　３２，２３８円
口数　　　　　×　４，５４２口
合計　１４６，４２４，９９６円

含み益　２６，４２４，９９６円

昨年０９/２３より４か月余りの期間での含み益です。
貴組合が１億２千万円を銀行等に預けたら幾らくらいの含み益が出ますか。

個人で１２０万円購入したらいくらの益が出ますか。計算してみて下さい。
ニーサならば手数料はかかりますが税金はかかりません。

[19998: 匿名さん]

４か月１億２千万円を投資すて２６００円以上の含み益は規模の割に少ないと宣うバカマンション管理士等もいる。
少ないのであればもっと割の高い投資先
を提示すればいいのにその能力はない。
組合の休眠資産の運用益で組合員の経済的負担を減らせられる役員こそがこれから求められる管理者像であるが( ´艸｀)

[19999: 匿名さん]

組合の資金は眠っているのではなく備えている。運用して増やしたいなら個人の責任において運用させ修繕の都度集金すればいいだけ。

銀行に預けるのは元本が保証された預け先だからで、運用するためではない。
こんなことをする管理組合はオシマイだな

[20000: 匿名さん]

年々組合員の負担が増えていく。
直近の大手三社の建設業の株価下落がそれ等を示唆している。
原因は人件費や資材等の高騰を見こして下方修正が原因。
組合資産の目減り分を組合員への強制負担が許されるマンション管理は自主性がなく他人任せになる。
将来はスラム化したマンションが周辺住民に迷惑になるとのもっともな政治的理由で国民の税金にまで手を出してくる。
資産運用のできない管理者のマンションはお先真っ暗。
コツコツ稼いで貢いでください。

[20001: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

[20002: 匿名さん]

４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

５） 会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

[20003: 匿名さん]

管理規約が分譲時のままのところは、どこかの時点で
全面改正する必要があります。
特に各種細則については、ない細則がかなりあると思いますので
是非それも含めて専門委員会を設置して改正をしてください。

[20004: 匿名さん]

私は以前ソフトバンクGへの投資の
投稿をしたものです。
当時１株１２０００円が９０００円
に下落した。
証券会社は買いの要請をしてくた。
静観していたら中国のアリババ問題
が発生しので購入をやめて静観した。
急落に急落で６０００円を切った。
倒産の噂が広まり暴落した。
財務諸表を精査したところが現金を
５兆円くらい保有していることが見
えてきた。
私は商売の経験から赤字でもたてな
おせると見て１株６０００円で１万
株仕込んだ。
含み損が１０００万円こしたことも
あったがARMの件もあり静観した。
一昨日で含み益が８５０万円出たが
保有することにした。
経営者（孫氏）が優秀であれば赤字
でも保有資産を有効に活用して資産
を増やせる一例を投稿しました。
あきらめてはいけません( ´艸｀)。

[20005: 匿名さん]

デイトレのシュミレーションは
毎日している。
確実に利益が出ると確信するも
のしか参戦しない。
今は株高で乱高下が激しく世界
情勢も混沌としている。
ニーサもまだ使わない。
長期は危険と踏んでいる。
組合資金もいつ売るかを
判断している。
アナリストは上昇基調だとの
評論だけど信じてはいけない。
父がそう言っている。
昭和初期に生き抜いた経験者
に教えを請いたい気持。

[20006: 販売関係者さん]

規約改正は難しい。標準管理規約は「規約にも細則にも書いてないことは法律に従え」と言っている。そこで、標準管理規約を読むと、「管理組合は駐車場を契約によって使用させることができ、その場合は組合員は管理組合に使用料を払う」となっているが、駐輪場については規定がない。したがって、駐輪場の使用については法律に従うことになる。法律では「自分の所有物は無料で使える（使用料はかからない）」となっているので、管理組合が「〇月から駐輪場を有料にします」と言っても効力はないことになる。エレベーターも同じで「〇月〇日以降、引越しでエレベーターを使うときは管理組合の許可と使用料納付が必要です」と総会決議しても反対した組合員は従う必要がない。

[20007: 匿名さん]

最近デイトレでの利確は、
レーザーテック、ソシオネクスト、
アドバンテスト、マクニカ、海運三社、富士通、です。
昨日の参戦はKDDIに２００００株投入。多分２～３日で上昇すると見る。
上がらなくても長期では配当もいい。
こういう投資は組合資金は使いません。博打ではないが博打に近いので提案は
しない。

[20008: 販売関係者さん]

分譲当時の規約や細則は一応販売業者が標準管理規約に準拠して作っているので、それなりにマトモな内容になっているが、その後のこまごまとした改正は素人理事の思い付きで書かれたものもあるし、いわんや全面改正となると高卒資格のマン管士はもちろん弁護士でも不可能な作業である（最新の標準管理規約をコピーするだけなら簡単だが、マンション独自の「ローカルルール」を入れる時は要注意）。そもそも、総会け４分の３の多数決で規約改正すれば法律を破っていいと考えてるアホが多すぎる。規約は管理組合総会の決議だが、法律は国会の決議。重みが違うｗ

[20009: 匿名さん]

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者
　　　　
２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。