「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[19649: 匿名さん]

マンション管理に疎い者の書き込みはうざい。

[19650: 匿名さん]

その話題はそれぐらいにして、次は管理組合による給排水管工事についてですね。

[19651: 匿名さん]

では今度はそうしますね。
楽しみにしていてください。

[19652: 匿名さん]

投資の話やＰＡＲＴ２の書き込みがあればすぐ
給排

[19653: 匿名さん]

投資の話やＰＡＲＴ２の書き込みがあれば
すぐ給排水管の書き込みをしますよ。

[19654: 匿名さん]

同じ土俵でイヤガラセ合戦とは洒落てますね

[19655: ご近所さん]

所詮そういう場だからね。だから、どんな話題でもいいのよ。
排水管のコピペより資金運用の方が面白いし。

[19656: 畜名さん]

私は投資の話をしていましが、
実は大規模修繕や法人化や機械式駐車場の廃止と用地を買収して買収地を造成して住宅地化して駐車場に賃貸している。経費の軽減と駐車場収入で管理費等は㎡当たり１８０円で十分大規模修繕を完了しても剰余金は潤沢です。その剰余資金の１０分の１を投資にしました。現在は含み益が１０００万くらいになっているはずです。知恵を絞れば大概の問題は解決できます。管理会社や外部のコンサルは使いませんでした。優秀な同士がいました。AI活用のプロもいます。

[19657: 匿名さん]

「管理規約改正の進め方」

>>19381　参照

[19658: 匿名さん]

「給排水管の老朽化に伴う改修工事」の　＜東京高裁判例＞平成２３年９月２３日付　判決

>>19363　参照

[19659: 匿名さん]

＜大規模修繕工事の進め方＞

>>19220　参照

[19660: 匿名さん]

＜総会の進め方＞

>>19019　参照

[19661: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

[19662: 匿名さん]

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[19663: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[19664: 匿名さん]

「給排水管の老朽化に伴う改修工事」の　＜東京高裁判例＞平成２３年９月２３日付　判決

>>19363　参照

築５０年後のマンションは「給排水管の老朽化に伴う改修工事」は可の判例。

[19665: 匿名さん]

キッチンシンクについ流してしまいがちな熱湯。NGの理由をプロが解説

ぬめりや臭いが気になりやすい水回り。野菜をゆでこぼしたり、パスタをゆでたりする際、一石二鳥とばかりに熱湯をそのまま排水口に流してしまっていませんか？

実は、この行為は効果があるどころか、家を傷つけている可能性があり危険です。クリンネスト2級の資格を持つ、掃除と片づけのプロ・伊藤まきさんにお話を伺いました。

◇ ◇ ◇

排水用の塩ビ管 耐熱温度は60～70度
キッチンやお風呂場などの排水口に、熱湯を流すのはNGです。その理由は至極簡単で、排水口からつながる排水用塩ビ管（硬質ポリ塩化ビニル管）の耐熱温度が、60～70度程度しかないため。沸騰したての熱湯を流してしまうと塩ビ管が変形し、最悪の場合、排水管が破損。水漏れを起こしてしまうためです。

近年、80度程度まで耐えられる強化塩化ビニル製の配管も出ているようですが、それでも80度が上限。100度近い熱湯を流してしまうと、ゆがんでしまう可能性があるのです。

配管がゆがむと、そこに排水が溜まるなどし、汚臭の原因になることも。汚臭を防ぐために良かれと思ってしていたことが、結果的にさらなる汚臭を生む原因になりかねません。野菜やパスタをゆでたあとの湯は、60度程度まで冷ましてから捨てるようにするか、温度を下げるために大量の水とともに流すよう心がけましょう。

排水口や排水パイプの詰まりを防ぐには、日頃から油汚れを流さないようにする工夫も必要です。食器や調理器具に残った油汚れは、キッチンペーパーで拭き取ってから洗うようにするだけでも違ってきます。

どうしても排水口からの臭いや詰まりが気になる場合は、一度排水口を閉じてシンクにお湯（50度程度）をたっぷりと貯めてから一気に流すと、水圧により排水管の詰まりが取れ、臭いが解消されることがあります。それでも解消できない場合は、プロに頼むのも手。排水管の中いっぱいに油の塊が詰まっていた……ということもあるようですよ。

伊藤 まき（いとう・まき）

整理収納アドバイザー1級、クリンネスト2級。ホテル清掃員や国鉄系レストランの厨房、内装会社、デパートの搬入搬出などで経験を積み、出版社に入社したのち独立。

[19666: 畜名さん]

給排水管の管理は組合資金に次いで重要である。
私は、機械式駐車場の廃止とその用地買収を強権で実行して今は資金は潤沢である。
ただし、給排水管問題は当マンションはオール電化で室内に給湯のための貯湯槽が設置されていて頓挫しています。
あまりに複雑なのでこの際専有部分の室内のバリアフリー化をしようと計画中です。
そのためには技術的には色々な問題をクリアーしなければなりません。
組合資金は理事長や有志の協力で資産を運用して稼いでいるので専有部分のリフォーム等も組合費で賄えるくらい潤沢になりました。
管理費等は１㎡当たり１８０円で推移しています。
努力すれば組合員の負担をゼロでも夢ではありませんよ。

[19667: 匿名さん]

お金に好かれる人はどんなことを考えているのか。ファイナンシャルプランナーの立川健悟さんは「お金で直接買えないものを大事にする。だから彼らの住む家は駅近が多い」という――。（第3回）

※本稿は、立川健悟『お金持ちは合理的』（すばる舎）の一部を再編集したものです。

お金持ちは駅近が好き
お金持ちは、お金で直接買えないものにこそ価値があることを知っています。たとえば自宅から職場への通勤にかかる時間には、値札が付いているわけではないので直接買うことはできません。

しかし、たとえば現在の月給を労働時間で割って実質的な時給を計算すれば、通勤にどれくらいの費用がかかっているのか算出できます。あるいは、電車通勤なら定期代で、車通勤ならガソリン代などで、おおよその費用を計算することもできるでしょう。

通勤にかかっている時間は、決してタダではないのです。お金持ちは、こうした「時間コスト」にも敏感なのでしょう。通勤時間を最短にできる駅近物件を自宅として賃貸したり保有したりしている方が、かなりの割合を占めます。

もちろん、駅近の不動産となると家賃や価格もそれなりに大きなものになりますが、お金があるのでその点はほとんど気にしません。毎日、少しずつ積み重なる通勤時間を短縮することは、駅近物件に費やす金額よりも大きな価値があると判断しているのです。

ちなみに不動産オーナーや地主の方は、勤めに出ていないこともよくあります。しかしそれでも、日々の生活が便利で、病院やスーパー、よく使うお店、子どもの教育施設や行政関連施設などが集まっている駅前の栄えた場所に、徒歩数分でアクセスできる位置に自宅を構えているケースが多数派です。

意外にもタワマンは不人気
代々の地主のような伝統的なお金持ちは郊外の豪邸に住んでいることもたまにはありますが、ここ1、2代のうちにお金持ちになったような方の場合には、ほとんどが駅近に住んでいます。

また、セレブなイメージのあるタワーマンションに住んでいる方は意外にも少ない印象があります。

相続税の圧縮効果がいずれ使えなくなることを見越したうえで、ちょっと買い物に出るのにもエレベーターでの移動が必須となる上層階での暮らしは、必ずしも住みやすいものとは言えないのではないか、またその住みごこちに比べて価格が高すぎるのではないか、という判断をしている方が多いのかもしれません。

いわゆる普通の分譲マンションの、最上階でもない中層階の少し広めの間取りの部屋に、ひっそりと暮らしているお金持ちはとてもたくさんいます。

生活や通勤の時間コストを節約でき、郊外の豪邸に比べて気軽に友人も呼べ、高額なタワーマンションのようにコストパフォーマンスが悪化していない駅近物件。

お金持ちとは、こういう“お金だけでは買えない価値”を手にするためなら、そして、それが自分にとって納得いくものであれば、惜しみなくお金を出す人たちです。

[19668: 匿名さん]

消費者物価指数、予想通りでした
また儲かってしまいました（ゴメンナサイ）