「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[19122: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。
＊では、どうすればいいのか。
　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。
　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[19123: 匿名さん]

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　
　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０～８０万円かかります。
　　もちろん塩ビ管仕様のマンションであれば錆びることはありませんが、継手部分については築年数
　の経過とともに、地震等の影響もありその部分にゆるみが生じそこから漏水が発生してきます。
　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、仮設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。
　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上を行なわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。
　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進
　みません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生す
　ることも予想されます。

[19124: 匿名さん]

>>19123 匿名さん

区分所有者がやりたいなら区分所有者が責任をもってやればいいよ。

数十年後、管理組合として一括実施したら先行工事者（専有雑排水管）には先に実施した費用が還付されるのだろう。さっさとやればいいのに。

なんの問題もないのに、
工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。この期間は在宅が必要です。

といった苦労をなぜしなければならないのか理解できないな～

[19125: 匿名さん]

>>19124 匿名さん
管理組合として一斉に工事をしなくても、いずれどこかの時点で
漏水とかが発生し、交換しなければならなくなれば、在宅や水の
使用、トイレの使用等ができなくなるんです。
急に発生してから突発的にやるより、計画的に工事をした方がいいんでは。

[19126: 匿名さん]

>>19125 匿名さん

欠陥マンションとわかっておれば計画的に工事をした方がいいでしょう

[19127: 匿名さん]

>>19126 匿名さん
欠陥マンションのことをいっているのではないよ。
時の経過とともに、経年劣化をしていき、いずれ
ほったらかしていれば欠陥マンションになるよといって
いるんだよ。

[19128: 匿名さん]

建物も設備もいずれ経年劣化していきます。
それを防ぐためには、維持保全をしていかなければならないでしょう。
そのためにはしっかりした長期修繕計画書を作成し、それに基づいた
修繕積立金の設定をしていくべきでしょう。

[19129: 匿名さん]

ガタが来る前に引っ越したらええがな
マンション渡り鳥もええもんだっせ

[19130: 匿名さん]

>>19129 匿名さん
１０年ぐらいおきに、新しいマンションに
住めるといいね。
あんたがうらやましい。

[19132: 管理担当]

[No.19131と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[19133: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

　そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。
　そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい
けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。

[19134: 匿名さん]

富裕層を中心に活用されていた「タワマン節税」はもう通用しなくなるのか（
c マネーポストWEB 提供

　相続税の節税対策としてよく知られていた「タワーマンション節税」だが、2024年1月から相続税評価方法のルールが変更される。何がどう変わるのか。その背景に何があるのか。アンド・ワン司法書士行政書士法人代表で「相続デザイナー」の上木拓郎さんに聞いた。

タワマン節税は上層階ほど効果が大きかった

「マンションなどの不動産は、相続税を計算する際、国税庁が公表する路線価や固定資産税評価額をもとにその評価額を出します。その評価額は時価の7～8割相当の価格といわれ、現金よりも不動産で相続したほうが相続税は安くなりやすいです。なかでもタワーマンションは、その相続税評価額と時価の乖離が大きいため、富裕層を中心に節税目的で活用されてきました。当然、国としては適正な税収を確保するため、それを見過ごすわけもなく、今回の改正につながったのです」（上木さん、以下同）
　もともと不動産の相続税評価は、戸建ての建物が前提となっている。分譲マンションは土地の評価を総戸数で割るので、一戸あたりの土地の持ち分は小さくなる。また、マンションは上層階になればなるほど「時価」は上がるが、これまでのルールでは階数は評価に反映されない。結果、タワーマンションの上層階になればなるほど、節税効果が大きくなるという構図だった。

「これを是正すべく、2024年1月以降は相続税の計算方式が変更となります。築年数や総階数、部屋が何階にあるなどを考慮し、相続税評価額の市場評価額の6割を下回らないよう調整されます。タワーマンションはもちろんですが、それ以外のマンション居住者の方々にも、影響が出てくるでしょう」

最高裁判例で「看過し難い不均衡」と判断
　今回の法改正について、上木さんは「以前から時価と相続税の評価の乖離を指摘する声はあったので、その是正は仕方がないこと」としつつ、2022年4月19日の最高裁判例が大きなきっかけになったと指摘する。

　その2022年4月19日の最高裁判例というのが、こうだ。

　男性が13億8700万円でマンション2棟を購入し、その3年後に亡くなり、子が相続。路線価をもとにした相続税評価額は3億3000万円で、購入時の借入金と相殺して相続税ゼロ円で申告したのだ。これに対し、国税当局は相続税評価額は約12億7300万円と再評価し、約3億円の追徴課税を求めたのだが、相続人は不服として裁判を起こした、というのがその経緯。

「結果は、国税当局の主張する不動産鑑定の価格が妥当という判決で、相続人側が敗訴となりました。この相続人は決して、脱法的なことをしたわけではありませんが、『看過し難い不均衡』『実質的な租税負担の公平に反する』と判断されたのです」

[19135: 匿名さん]

長い物には巻かれろということですね。

[19136: 匿名さん]

タワーマンションについては、標準管理規約もそれにあった
ものを準備する必要があります。
多分検討はされていると思いますがね。

[19137: 匿名さん]

大規模修繕工事をやるには修繕積立金が枯渇しているマンションが
多いとのことです。
その要因は、現在の材料費や工賃の大幅値上げとなってはいます。
しかし、しっかりした長期修繕計画書が作成されていればその期間の
総工事費から１戸当たり月の必要積立金の額を算出しますのでそんなに
大きなブレはおきないのではと思っています。

[19138: 匿名さん]

長期修繕計画書を建築士と専門委員会で一緒に
検討して作成しているマンションありますか。

[19139: 匿名さん]

長期資金確保には長期投資ですよ

[19140: 匿名さん]

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは６名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

[19141: 匿名さん]

大規模修繕工事をしましたが、施工会社の作業員への
指導が良くて、住民に大好評でした。

[19142: 匿名さん]

マンションの工事は住民が生活をしていく中で行われますので
ただ建物を造ればいいというのとでは難しさが違います。
住民の苦情もうけいれなければならないですからね。