マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
注文住宅のオンライン相談
「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」
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18982:
匿名さん
[2023-11-09 10:29:08]
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18983:
匿名さん
[2023-11-09 11:48:22]
使用細則でいいとされていますから、仕様細則案を作成し
総会に提案し、普通決議で決議できます。 |
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18984:
匿名さん
[2023-11-09 12:48:00]
18978です。皆様返信くださり、ありがとうございます。
やはり、通常の理事会だけで可決するのは難しいのですね。しかし、私の入居しているマンションはほぼ全てを管理会社に丸投げしている状態で、来年予定されている大規模修繕に関しても管理会社の言いなりです。このままでは、おそらく総会までとんとん拍子に進んでしまいそうで不安です。ちなみに、第三者管理者となることで別途報酬は発生ないとのことで、アンケートの案内文にはメリットしか記載がありませんでした。 総会の出席者自体も少なく、委任ばかりなのでどのように組合員を説得するかが課題です。 |
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18985:
匿名さん
[2023-11-09 20:07:42]
>>18984 匿名さん
第三者が管理者となるのに報酬が発生しないのはおかしいですね。 多分管理者になることにより、工事でカバーするつもりではないでしょうか。 工事の際、合い見積もりとかは取らないのではないですか。 報酬がないのはボランティア活動ですよね。何かメリットがなければ 引き受けないでしょう。 |
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18986:
匿名さん
[2023-11-09 20:31:10]
管理者がマンション管理士のような専門家なら報酬が発生するが、管理会社が管理者で理事会をなくす場合は、経費削減になる。
管理会社による第三者管理方式は、管理者になることよりも、理事会をなくすことが大きな狙い。 ＜参考＞ 〇今後のマンション政策のあり方に関する検討会 第５回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会 議事要旨＜抜粋＞ （開催：令和5年3月20日） ・ 第三者管理は、～ 理事会をなくすことは、管理会社にとっても運営の手間が軽減されるなどのメリットがあり、委託費用を下げることにもつながる。 〇法制審議会区分所有法制部会第８回会議（令和５年５月１２日開催） 紺野委員提供資料＜抜粋＞ 現在、第三者管理方式を進める管理業者には、理事会をなくし、総会による意思決定にすることで、手間を減らせるので、管理委託費を減額できるということを売りにして、管理委託の公告を打っている例さえあります。 |
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18987:
神宮の杜
[2023-11-09 20:45:07]
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18988:
匿名さん
[2023-11-09 20:50:49]
ガイドラインが整備されるのを待ちましょう、とみんなに言う。
外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ - 国土交通省 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000... 本ワーキンググループは、外部専門家等が管理組合における管理者となるケースが増加している現状を踏まえ、「今後のマンション政策のあり方に関する検討会とりまとめ（2023年８月）」にもとづき、こうした管理形態における留意事項を示したガイドラインの整備等に向けた検討を行うことを目的として、2023年10月に設置しました。 開催状況 ■第1回（開催：令和5年10月26日） |
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18989:
匿名さん
[2023-11-10 09:52:21]
給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担 において実施しなければならないことになっています。 枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。 下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。 状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで 見過ごされているのが現状です。 しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期 は必ずやってきます。 共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状 況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。 共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易 に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。 |
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18990:
匿名さん
[2023-11-10 09:52:49]
しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。 給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を 取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。 その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要 が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。 これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済 ませることも検討していくべきではないでしょうか。 又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質 にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管 共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。 築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。 水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生 してきます。修繕費用は保険の対象外です。 |
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18991:
匿名さん
[2023-11-10 10:32:45]
そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル の原因ともなります。 給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。 |
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18992:
匿名さん
[2023-11-10 12:10:59]
上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。 上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て 出てくることも予想できます。 工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条） しかし、裁判までして争うのは大変なことです。 |
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18993:
匿名さん
[2023-11-10 13:40:23]
＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は 記載されていなかったからです。 又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。 標準管理規約 専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の 管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。 この対象となる設備としては、配管・配線がある。 上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま れていません。 |
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18994:
神宮の杜
[2023-11-10 17:10:02]
>>17099 ～ >>18992 匿名さん
>工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条） >しかし、裁判までして争うのは大変なことです。 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E6%B0%91%E6%B3%95%EF... 【民法】 第三十八条から第八十四条まで 削除 |
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18995:
神宮の杜
[2023-11-10 17:20:02]
>>17099 （= >>18992）匿名さん
>工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条） >しかし、裁判までして争うのは大変なことです。 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%EF%BC%97%EF%BC%91%E6... 【民法】 第三十八条から第八十四条まで 削除 |
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18996:
匿名さん
[2023-11-10 19:45:14]
給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
及ぼす危険性があります。 マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声 も多くなってきております。 現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。 水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。 だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要 となってきます。 |
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18997:
匿名さん
[2023-11-10 19:45:38]
＊では、どうすればいいのか。
①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。 ②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者 が負担する。 ③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。 専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解 としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。 |
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18998:
匿名さん
[2023-11-10 19:47:27]
そこで、費用負担については、
１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。 この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。 ２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。） ３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観 点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が 出てきます。 |
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18999:
匿名さん
[2023-11-10 21:24:58]
＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。 ＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施 した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で 取り組む事例もあります。 ＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸 への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。 |
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19000:
匿名さん
[2023-11-11 11:03:35]
この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。 工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に やるほうがずっと効率的です。 しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには 変わりはありません。 |
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19001:
匿名さん
[2023-11-11 23:35:57]
民法７１条の無過失責任があるから大丈夫です
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2016年の改正において、外部の専門家に管理組合の運営を委託する「第三者管理方式」に関する条文が追加されています。
第35条 管理組合に次の役員を置く。
【外部専門家を役員として選任できることとする場合】
2 理事及び監事は、総会で選任する。
3 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうちから、理事会で選任する。
4 組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合の選任方法については細則で定める。
第三者管理者は理事になるわけですから理事会だけで決めることはできません。
候補者を決めることはできます。
それに、報酬が伴いますから、当然総会の決議が必要となります。