「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[18842: 匿名さん]

使い込んだら、使用者責任があるから
心配しないでいいよ。

[18843: 匿名さん]

>>18842 匿名さん
使用者って誰。

[18844: 匿名さん]

>>18842 匿名さん
心配はしていない。

[18845: 匿名さん]

>>18840 匿名さん
オタクの管理委託費は出来高払いなんだ。それはいいことだよ。

[18846: 匿名さん]

委託契約書を見たらほとんどの
マンションでは委託費を前払い
になっている。
倒産したらどうするのかと質問
すると。
保証機構との契約があるから心
配ないとの回答が来る。
だったら出来高払いにしておけ
ばその必要はないし保証機構に
加盟する手間も省けるし合理的
ではないのかと回答を求めても
理事長一管理会社は回答に窮し
ていた。
どうもこの保証機構の存在が気
になるが。

[18847: 匿名さん]

管理組合が管理会社と委託契約を結ぶのに
出来高払いは聞いたことないね。

[18848: 匿名さん]

大規模修繕工事のときは、手付金とか中間金、竣工後の
支払額が契約書で決められているけどね。
各種点検や小規模補修費については、完了後支払うけどね。

[18849: 匿名さん]

６か月に１度の専有部の消防用設備の機器点検は、どこも３割程度の専有部が受けていないといわれるが、出来高払いなら委託費をディスカウントしなければならない。

管理組合が管理会社に払う委託費は、全戸分の定額で変わらない。しかし、管理会社が点検業者に払う費用は出来高払いで、受けていない３割分は管理会社の利益になるから止められない。

[18850: 匿名さん]

>>18849 匿名さん
消防点検を何年もしないと火災が発生したときに被害が
大きくなるよ。
点検が全戸できるように、居室内に入らずに点検ができる
ようにすべきです。
インターホンと熱感知器をドッキングさせれば玄関で点検が
できるようになりますよ。

[18851: 匿名さん]

自動試験機能付き感知器の場合は、定期点検時の感知器試験が免除されます。(外観試験など免除できない項目もあります)

[18852: 匿名さん]

玄関で消防点検をする機器に変える場合は、消防署が
点検にくるよ。

[18853: 匿名さん]

大規模修繕工事代金については法律上は手付金や中間金は払う必要がない
工事完了時に一括払いすればいい
しかし、施工会社が資材揃えや人夫集めのために前金が欲しいと泣きつくので
手付金や中間金を払ってやっている

[18854: 匿名さん]

>>18853 匿名さん
１年程度の大規模修繕工事で、３億とか５億とかの工事費の場合
支払いを工事完了後にすることはできないよ。
そんなことをすれば、どこの業者も応募してくれなくなる。

[18855: 匿名さん]

つまり、法律（一括払い）より当事者の合意（分割払い）が優先するということだ
１階の庭や最上階のルーフバルコニーも法律上は誰でも使えるのだが、標準規約で
組合員全員が専用使用に同意しているので、規約が適用される

[18856: 匿名さん]

専用使用権の専用の意味が分かっていれば当然のことだよね。

[18857: 匿名さん]

例えば、宅配ボックスの使用を有料化する細則議案が上程されたとする
共用部分である宅配ボックスは法律上は無制限に無料使用できるが、有料化に
賛成した組合員は組合からの提案に対して「おれは払うよ」と同意しているので
組合との間で合意が成立したことになり、合意に基づいて払うことになる
反対した組合員は組合との間では合意は存在せず法律によって規律される結果、
これまでどおり無料使用できる

[18858: 匿名さん]

法律や規約に違反した総会決議は無効だが、賛成した組合員は「おれはそれでいい」と
言っているわけだから、男の約束として違法な総会決議に従わなければならない
あとになって「法律を知りませんでした」という言い訳をすることは許さない

[18859: 匿名さん]

同様に組合役員は管理会社との間でも法律よりも当事者間の合意（契約）が
優先適用されることを肝に銘じなくてはならぬ
あとになって法律調べて「違うじゃん」と気づいても、管理会社から「お前、
納得してハンコ押しとるやんけ、もう遅いんじゃ、ボケ」という趣旨のことを
やけに丁寧な口調でいわれてお陀仏である

[18860: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

[18861: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事や更生工事は管理組合として
やったほうが良い。