「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[18602: 匿名さん]

円安が進んでますよ
おカネを増やすことも大切です
役員はしっかり勉強して乗り切ってほしい

[18603: 匿名さん]

まあ、米国債だろうね。
ゴールドは今からでは遅すぎるだろう。

[18604: 匿名さん]

※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

※ 管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

[18605: 匿名さん]

意味のないことを（笑

[18606: 匿名さん]

>>18605 匿名さん
意味がないことはないでしょう。
あなたの書き込みの方が意味がないですよ。
ここのスレが増えることを嫌がっているようですが、
何か問題がありましたか。

[18607: 匿名さん]

あなたはマンションの住民ではないんですか。
プロ？だったらマンションの力になれるよう努力すべきです。
マンションの理事は殆どが輪番制の理事だと思いますので、
毎期優秀な人材という訳にはいかないでしょう。
組合員にマン管の有資格者がいるということは素晴らしいこと
じゃないですか。ほとんどの住民はマンション管理に関心を
もたず渋々輪番制の理事を引き受けている所が多いでしょうから。
あなたの提案が受け入れないと判断した理事長の方がしっかり
していると思いますよ。あなたのような考えを持っている者が
マンションの管理をされたら困りますから。
ヘッドさえしっかりしていれば後は雑魚でもいいという考えは
私の持論ですけど、その理事長はあなたの力を見切っていますので
その点は立派ですね。
特に人間関係を重視している者はマンションの管理から外した方が
いいと思っているとは論外。

[18608: 匿名さん]

輪番制の理事では、役員に当たり外れがあるのは
仕方ないことです。
それをいかに有効に運用していくかは、理事の皆さん方の
力量です。
知識を知恵に変えて乗り切っていってください。

[18609: 18595さん]

>>18596 匿名さん 18597 匿名さん

適格なアドバイスありがとうございます　大いに参考にさせていただきます

窓枠シーリングで南面は足場を組みますので三面（３ガラス窓）中、１面は足場があった方がやりやすいので三面とも１５年で更新、北側は一面に付き２０年で更新をと考えています。（自己責任と理事会からは言われるかもしれませんが）

４面とも窓の枠にある壁とサッシの間に隙間はないので当面は漏水の恐れはないと思います、が２０年まで持つか否か？ＤIＹの作業になるかな？。

ベランダ内の防水シートも18年～２０年での更新を考えています。これは管理会社が大規模工事を請け負ったマンションで劣化がそれほど進んでいないので洗浄で良いでしょうと管理会社紙面でお互いメリットがあったと記載していたのでこれを採用したものです。ひょっとしたら予想以上に劣化が進んだので早くやりましょうと言ってくるかもしれませんが。？

ベランダ内の塗装は全て剥がし再塗装すべきか？マーク。きれいですよ、やらないと問題が起きても自己責任と言われると思いますが？？？
　
マンションの修理基準はあいまいな点が多すぎるな～（独り言）？？？

4千万円の借金を組んでまでいっきにやるべきなのか（自前の積立金は1億３千万弱・９０戸）

[18610: 匿名さん]

ベランダや通路の壁面の塗装については、２回目の大規模修繕工事
までは、通常の塗装でいいのですが、３回目は壁面をはがしてから
やる方法もありますが、工事費は２倍以上になります。
壁面の傷みを千代宇佐してから判断すればいいと思います。
９０戸で１億７，０００万円ですか。
現在は工事費が材料や工賃が大幅に値上がりしていますので、
それぐらいはみていてもいいと思います。
積立金を全て使う必要はありません。

[18611: 匿名さん]

ただ、１戸当たり２００万円ちかくになりますが、
流石にそこまではしないと思います。

[18612: 匿名さん]

>４面とも窓の枠にある壁とサッシの間に隙間はないので当面は漏水の恐れはないと思>います、
窓枠サッシについては、シーリングをしておかないと窓を取り付けている
壁からの漏水が考えられます。
窓枠シーリングは窓に防水をするのではなく、壁に防水工事をするんです。

[18613: 匿名さん]

外壁塗装面改修工事費
　Ａ　既存塗膜面重ね塗り　　水性アクリルシリコン樹脂塗装塗り
　Ｂ　既存塗膜面剥離　　　　ケレン処理　高圧洗浄　水性アクリルシリコン
　　　　　　　　　　　　　　樹脂塗料塗り
　ＡかＢになりますが、２回目まではＡでいいと思いますが。３回目に
　ついては、Ｂを業者は薦めてきます。
　工事費については、例Ａが２，０００万円の場合、Ｂは４，９００万円
　と２倍以上の工事費となります。
　Ｂにしなければならないのかの検討をする必要があります。

[18614: 匿名さん]

大規模修繕工事の時は、しっかりした長期修繕計画書が
あれば、工事費の概算額は自分たちでもできるけどね。
設計図面を基に、水量調書を作成し、それを基に工事個所
ごとに設計概算書が作成されていればだが。

[18615: 匿名さん]

米国議会で繋ぎ予算案が
否決された。
よって政府機関一部閉鎖。
ウクライナへの支援予算
も含まれる。
アナリストは混乱は限定的
と言っているが、
そうではないと予想する。
どうする０００？

[18616: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

[18617: 匿名さん]

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　８０万円以上
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り４０～５０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

[18618: 18609]

>>18613 匿名さん
>外壁塗装面改修工事費
>　Ａ　既存塗膜面重ね塗り　　水性アクリルシリコン樹脂塗装塗り

上記作業は外壁を洗浄清掃後　１回の重ね塗りでいいのですか、又は下塗り後１回の上塗りで良いのですか（それとも２回の上塗り）

よろしくお願いします　塗装の臭いはあまり嗅ぎたくないし早く終わってほしい

[18619: 匿名さん]

Ａの場合は１回でいいと思います。
今までの塗装に対して重ね塗りをするだけですから。

[18620: 匿名さん]

３回目のときに、剥離して塗装をするときは、
今まで通りでいい可能性もありますので、業者の提案
通りにはしない方がいいでしょう。
コンサルタントの意見を聞くことになりますが、コンサルは
施行会社寄りになる可能性は高いでしょう。

[18621: 匿名さん]

開放廊下のシートの交換についても、大規模修繕工事の度に
やり替える必要はないと思います。
足場を組まなくてもできますので、大規模修繕工事と工事の
真ん中ぐらいで計画してもいいと思います。