「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[18542: 匿名さん]

大規模修繕工事については、一連の流れを時系列に計画化
しておく必要があります。
いきあたりばったりではなく、専門委員会の立ち上げから
設計監理業者の選定、建物診断、施工会社の選定、長期修繕計画書の
洗い直し等計画的にす進めていきましょう。

[18543: 匿名さん]

ワシもいつかは管理組合長になって財政改革をせんといかんと思うちょる

[18544: 匿名さん]

>>18543 匿名さん
お前はここには来るなと言ってるだろう。

[18545: 匿名さん]

　　「住民へのアンケートの実施」

　　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ、玄関扉、結露等

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

[18546: 匿名さん]

>>18543 匿名さん

管理組合長という役職はないのでいつでも自称管理組合長と名乗ってろ。

[18547: 匿名さん]

>>18546 匿名さん
管理組合は組合長又は理事長でも差支えはありませんよ。

[18548: 匿名さん]

>>18464 匿名さん
>>18463 匿名さん
>マンション管理適正化法違反だね。

何条違反ですか？

[18549: 匿名さん]

>>18548 匿名さん

処分を受けた管理業者一覧　　　　2011年(平成23年) 5月 ～ 2023年(令和5年)8月
処分内容 処分日 商号 所在地 処分理由（法違反行為）

改善措置指示 2023年
令和5年
6月26日 株式会社
菱サ・ビルウェア

登録番号:
(5)第030293号 東京都豊島区西池袋1丁目7-7東京西池袋ビルディング
(1)元従業員が管理組合財産を着服した。（法第81条第1号）
(2)管理受託契約を締結する複数の管理組合に対し、重要事項説明会の告知書面の発行も掲示もせず、 説明会も開催しなかった。
(3)従前と同一の条件による管理受託更新契約を締結する複数の管理組合に対し、重要事項書面の発行をせず、 管理組合の管理者等に対し重要事項記載書面の交付も説明もしなかった。 (法第72条１項,2項,3項,法施行規則第83条第2項違反)

[18550: 匿名さん]

>>18481 匿名さん
>＊議決要件
　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

以下質問です　よろしくお願いします

質問１　大規模修繕工事で借金をしなければなりません。この時、借金をするという決議は　普通決議で良いですか、それとも特別決議が必要ですか。
　　　　借金は３０００万円以上の見込み

質問２　　共有物の処分で電球（直管）のＬED化を進めていく過程で普通電球が在庫としてある時この在庫の処分は全員の合意が必要ですか、それとも理事会の決議で良いですか、ビーム球（１０００円以上も含む）

以上よろしくおねがいします。

[18551: 匿名さん]

質問１
　　借り入れは金額に関係なく普通決議デオーケーです。
　
質問２
　　使えないものは、資産的価値がありません。
　　理事会決議で十分です。

[18552: 匿名さん]

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

[18553: 匿名さん]

>>18551 匿名さん

ご回答ありがとうございました。
質問１　了解しました
質問２　一部ＬEDに先行切り替えましたがビーム球使用中の４個ＬED球に交換してしまった。使用中のビーム球が切れ、在庫も無くなたらＬED球に交換するものと思っていたら・・・・新品普通ビーム球使える在庫７個あり判明。
総会にてどうするか問題提起します。これは導入検討時から問題があり質問していたが意見として受けましたとして以後放置された事案。
なんで急いで幕引きをしたのか今となっては？

総会は討議、審議する場だよ。

[18554: 匿名さん]

総会は討議、審議する場といっているが、議案になければ
討議しても意味ないのでは。
単なる次回の理事会検討事項で終わるからね。

[18555: 匿名さん]

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[18556: 匿名さん]

このようなマンション管理では資金不足で永遠に管理費等の値上げで対応するしかないよんね。組合員の負担が増えるばかりで面白くはないよね。右肩上がりで管理費等が値上げしているグラフが見えてしょうがないよ。収入を考えた方がいいんじゃありませんか～～～。

[18557: 匿名さん]

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

[18558: 匿名さん]

日銀のニュース見ましたか？
今の調子で行くつもりなのかね、勇気あるわ、尊敬する

[18559: 匿名さん]

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

[18560: 匿名さん]

>>18558 匿名さん
見ました。
かじ取りも大変ですね。
本日の株価の暴落は防げたが。
今夜の米国三指数は少しは持ち直す予定だけどね。

[18561: 匿名さん]

せっかくの円安で潤うインバウンドを冷やすわけにもいかず、
だと言ってYCCの修正か廃止はしないといけないし一歩誤ると崖から転がり落ちるからね。
米国は信用収縮で弱い企業の倒産が頻発している。
外国旅行もしたいがこれだけ円安だと高くつくしね。
英国はスタグレーション入りではないのかね。
手持ちの現金（預金等）は紙くずになりつつある。
大規模修繕時期のマンションは大変でしょう。