「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[18422: 匿名さん]

>>18417 匿名さん
強制競売に掛けられたら相場より安くなるのが通常です。資産が無理やり安く買い叩かれる事を考えると賃貸より下等じゃないですか？

[18423: 匿名さん]

>>18421 匿名さん

そうですね
それでは４食を3食にして1食の東北産高級食材を３食に振り分けるか

[18424: 匿名さん]

区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

[18425: 匿名さん]

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

[18426: 匿名さん]

>>18422 匿名さん
それは違うよね。、
競落したことがあるのかね。
今は任売よりも競売の方が競争が激しくて感情の入る余地がないから相場より高くで落とされるケースが多い。実務経験者である。
ここを知らないと大きな損をするよ。

[18427: 匿名さん]

ケースバイケースですよ。
任売が一般的だけど、競売もやむおえない場合もあります。
それに、相場より競売の方が高いということはまずありえません。
その土地の必要性の高い者がどうしても欲しい場合は、相場より
高い金額を出すこともあります。

[18428: 匿名さん]

>>18427 匿名さん
それは違う。
毎回競落を実行しているが任売の方が安い。
中古マンションの競売は安いは一昔前の話だよ。

[18429: 匿名さん]

↓について、実際はどうなのでしょうか？

〇法制審議会－区分所有法制部会
第８回 紺野委員提供資料

第５　管理費等債権の優先化について

　管理費等債権を先取特権が認められますが、無剰余取消になってしまうことから、最終的には区分所有法５９条に基づく競売手続がとられる例が多くなっている。

　管理組合の現場で通常、管理費等債権を登記（３条団体の管理組合は、管理組合名で登記できない）していないため、どうしても抵当権（債権者は当然ながら登記している）には劣後してしまうので、実質的に競売による債権回収が不能となってしまいます。

そこで、・・・

[18430: 匿名さん]

競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

競売の最低売却価格は不動産鑑定士の評価額の７０％。但し、低めの評価額がしてある。
管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保ローン
（消費者ローン）には優先する。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりない。従って、先取り特権があるということは、
１）抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。（配当要求が
　　可能）
２）滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえるという
　　ことになる。

[18431: 匿名さん]

要するに、滞納金ごとき小額で競売は無理ということだよ。
滞納金は、少額訴訟か支払い督促で十分だね。

[18432: 匿名さん]

口げんかレベルですね

[18433: 匿名さん]

要するに、滞納金で競売はできないということです。
マンションで競売ができるのは滞納金以外のことなんだけど、
それを勉強しなければね。

[18434: 匿名さん]

任売
落札してから、明け渡しまで時間がかかるので、そこまで含めた契約ができるので、競売より高く売れる。

[18435: 匿名さん]

>>18434 匿名さん
無知も甚だしい。
説明しての理解できない御仁なので説明しないが勉強してくれ。時間などは関係はない。任売は安い売りもなである。

[18436: 匿名さん]

自分で経験をしたものだから、それが正しいとは限らないよ。
いろんな状況があることを知っておくべきだよ。

[18437: 匿名さん]

競売も建て替え同様、マンションでは難しいよ。
競売もないことはないけどね。

[18438: 匿名さん]

>>18436 匿名さん
理論は教科書で勉強してください、それにたすことの実務を知らないと話にはならない。
今は任意の方が安くて競売が高いと言っている。試しに競売に参加してみて下さい。
競売と任売のシステムは異なる。素人はあなたが正しいと思うでしょう。
私は投資を生業としている。

[18439: 匿名さん]

もういいでしょう。
たいした問題ではないですから。
競売にされることもそれに参加することもないですから。

[18440: 匿名さん]

＊ 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

[18441: 匿名さん]

２） 専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。