「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[18222: 匿名さん]

別に騒いでいるんじゃないけどね。
ただ、滞納者のためにも、傷口が浅いうちに対応した方が
いいんじゃないかと思ってね。

[18223: 匿名さん]

>>18222 匿名さん
嘘つけ。

[18224: 匿名さん]

法制審議会の全管連（特定非営利活動法人全国マンション管理組合連合会）提供資料によると、実質的に競売による（管理費等の）債権回収が不能。


〇法制審議会－区分所有法制部会
第８回 紺野委員提供資料

第５　管理費等債権の優先化について

　管理費等債権を先取特権が認められますが、無剰余取消になってしまうことから、最終的には区分所有法５９条に基づく競売手続がとられる例が多くなっている。

　管理組合の現場で通常、管理費等債権を登記（３条団体の管理組合は、管理組合名で登記できない）していないため、どうしても抵当権（債権者は当然ながら登記している）には劣後してしまうので、実質的に競売による債権回収が不能となってしまいます。

そこで、区分所有法の法改正によって、法律上、管理費等債権が、抵当権の被担保債権に優先するとすべきであると考えます。

　管理費等は、管理組合の運営のための基礎財産であるから、その支払義務は区分所有者の基本的な義務です。
また、抵当権の目的となる区分所有権の価値を維持しているのは、管理費・修繕積立金です。したがって、管理費等債権を、抵当権の被担保債権に優先させるべきであると考えます。

　そこで、管理費等債権が、抵当権の被担保債権に優先して回収されるという改正案を中間試案において取り上げていただきたく要望します。


〇区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明

２　その他、部会では、管理費等債権を抵当権の被担保債権に優先させるものとする規律を設けるべきとの提案もあったが、

(ア)債権の優先劣後関係は、様々な種類の債権がある中で全体としてバランスを図る必要があるのであり、管理費等債権を抵当権に優先させるべきかどうかは、租税債権や労働債権なども抵当権に優先することとはされていないこと等も踏まえて慎重に検討する必要があるとの指摘や、

(イ)管理費等債権を抵当権よりも優先させることとした場合には、融資の際に与信リスクについて厳しい審査がされることになるなど、区分所有権の取引に影響が生ずるおそれがあるとの指摘があり、試案では提案されていない。


〇区分所有法制の改正に関する中間試案に関する意見募集｜e-Govパブリック・コメント
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...

受付締切日時　2023年9月3日23時59分

[18225: 匿名さん]

　「少額訴訟や支払い督促で、裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合の対応」

　その場合は、裁判所に「債権差し押さえ申し立て」を行います。そして、それが受理されれ
ば、申込者と滞納者に債権差し押さえ命令が送付されます。
　この債権差し押さえ命令書をもって、会社や銀行にいけば、給料や預金の差し押さえが
できます。

[18226: 匿名さん]

税務署でさえ抵当権には遠慮するのに、子供会の管理組合風情が管理費修繕積立金を優先させろとは言語道断である

[18227: 匿名さん]

今週は世界の市場はジャクソンホール会議のパウエル長官の講演発言がタカ派とみた市場関係者は含み損を警戒して売りに売って大幅安。
私は逆だとみて生活費を残して下落銘柄を買いあさった。
ハト派発言とみたがどうなるか。
今夜23時30分過ぎにわかる。
三指数は大幅上昇とみた。
組合費で仕込めば大きな利益が見込めるのに石頭では勝負にならない。
下落したらごめんなさいね。

[18228: 匿名さん]

友人から連絡あり、
仲間の多くはパウエルは今日はタカになるので買わない人が多いとの情報で忠告された。
それも間違ってはいないと返事しておいた。
だって儲けはないが損もしないのは正しい選択だから。
私には損と利益のニ択しかない。
もうすぐ決まる。

[18229: 匿名さん]

お～いスレ主さんよ　スレ違い投稿が続発しているよ

削除依頼をだせよ　それとも件数が増えるからいいか？

[18230: 匿名さん]

>>18229 匿名さん
組合資金の運用方法の一つを提案している。ダメか、
管理費徴収や修繕等ばかりが管理ではなく組合員の大切な資産を増やし手助けこそ大切だが違うかね。
投資とは経営であると認識している。

[18231: 匿名さん]

ジャクソンホール会議の件を投稿したが何の返答もない。
少なからず世界全体の政治や経済の先を予測させるものである。
世界の要人は昨夜は寝ずにパウエルの講演内容を分析している。
勿論マンションの管理者も分析能力は持って事に当たっていると信じている。
ちなみに私の推測は１００点満点の５０点と自己採点した。
利益が思ったより少額で当分は買いを控えて売りのチャンスを探ることにした。
パウエルはタカでもハトでもなく優等でした。以上。

[18232: 匿名さん]

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合

　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

＊代理人が役場に行く場合

　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　 　②本人の印鑑証明書

　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。

　　 ＊私署証明の認証を受けるには

　　　 　　①認証を受ける書面１通
　　　　 　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

　 　　※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。
　 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　 執行手続きがとれることになります。
　　 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

[18233: 匿名さん]

内容証明郵便とは、「誰が、誰宛に、いつ、どんな内容の手紙を出したか」ということを、
郵便局が公的に証明してくれる郵便です。

　①手紙をだしたこと　②手紙を出した日付　③手紙の内容を郵便局が証明してくれます。

　その内容の手紙を送ったという事実の証明ではあるが、書いてある内容が正しいかどう
かを証明するものではありません。

　又、内容証明郵便は相手に手紙が到達したことを証明することはできません。
　受取拒否の場合は、意思表示の到達と認定されています。
　文書の場合は、内容証明と配達証明の両方を依頼しておく方が望ましいでしょう。

効果
①証拠力を得る効果（例えば、時効の中断等）
②心理的圧力を与える効果
　　　但し、法的強制力はありませんが、相手にプレッシャーを与えることはできます。
③確定日付を得る効果

料金
　　　通常郵便物の料金（定型２５グラムまで） 　　８０円
　　　内容証明料 　４２０円
　　　書留料 　４２０円
　　　配達証明料（任意） 　３００円
合　計 １，２２０円

内容証明郵便の書き方

＊用紙・封筒は自由です。パソコンで作成する場合は、Ａ４版が一般的です。
＊手書きでも、パソコンでも可です。コピーも可です。
＊１枚の用紙に書ける文字数
　　　　１枚　５２０字以内　　１行の文字数　１行２０字以内　　１枚２６行以内
＊同文の手紙を３通作成します。
　　　　滞納者、差出人、郵便局
＊手紙及び封筒には、差出人及び受取人の住所・氏名を記入します。

[18234: 匿名さん]

マンションを管理していくうえで財政問題は避けて通れない
組合財政問題をスレ違いとほざくアホこそ退場すべきだろう

[18235: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[18236: 匿名さん]

組合費を費やすことのみを投稿するな。同じマンションの同居人である組合員から強制的に管理費等と称して強制徴収や裁判などをするべきではない。あくまで話し合いで解決するべきである。くだらんことを投稿するな。試験勉強ならば良しとしよう。

[18237: 匿名さん]

>>18236 匿名さん
決められたことを守らない。
何回催促しても払わない。
滞納額がどんどん増えていく。
これで何の話し合いをするの。
値引きでもしなければならないのかな。
それとも今までの分は払わなくてもいいから、
今後は支払ってくださいとでもいいますか。

[18238: 匿名さん]

中国人観光客が大挙やってきて繁華街は賑わってる
魚介類も結構食ってるじゃないか！！
７階の中国人組合員のところへ親戚が来て大はしゃぎだったが、民泊禁止だぞ

[18239: 匿名さん]

当マンションで２番目に狭いFタイプの部屋にわかっているだけで６人が住んでいる
しかも、奥さんは細いが本人と子供３人と父親（？）はみなデブい
専有部分だから廊下でも便所でも好きなところで寝て問題はないのだが、よく暮らしてるな

[18240: 匿名さん]

完敗
約１億６千万円もっていかれた（１名借金ナシで実施：文書で提出）

[18241: 匿名さん]

分譲マンションにとって住み心地もさることながら投資家の立場に立った管理も必要である。
分譲のマンションはその一室を所有して賃貸等に投資をしている組合員も相当数存在している。
彼らは専有部分を賃貸に出して賃借人が心地よく住まえるかには神経を費やす。
家賃収入がトラブルなく回収できれれば願ってもないいい物件となる。そこらへんが組合としてどのように順応していくかは理事長の才覚一つである。
私のマンションは大型で築７年にして反社の居住化、
８９３の組事務所等々が居住する羽目になり手の付けられないマンションになっていた。
原因は管理の甘さが不動産業者の餌食になっていたようである。
非常に稀有な状態でした。
管理会社は業界ではトップクラスの会社です。
その評判のよさが原因のように思われるので思い切った改革をした。
１０年位で少しは改善されてはいるが依然として居住者にはなりすましが存在していて手は付けられない状態です。
目に付くところは良くなったようには見える。