「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[17902: 匿名さん]

区分所有法の改正で、区分所有者の義務（区分所有者の責務）の明文化が検討されている。


〇区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明
（令和５年７月　法務省民事局参事官室）より。

第１ 区分所有建物の管理の円滑化を図る方策

４ 管理に関する区分所有者の義務（区分所有者の責務）
　区分所有建物の管理に関する区分所有者の義務に関し、次のような規律を設けることについて、引き続き検討する。

　区分所有者は、区分所有者の団体の構成員として、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を適正かつ円滑に行うことができるよう、相互に協力しなければならない。

（注）本文とは別に、区分所有者は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を適正かつ円滑に行わなければならないものとする案もある。


（補足説明）
１　区分所有者は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成するとされ、法律上当然に、その団体の構成員となることとされている（区分所有法第３条）。

　そして、現行法上は、区分所有者は、その団体の構成員として、集会を開き、規約を定め、管理者を置くことが「できる」という形で、その権利に着目した規律とされている。

　もっとも、その内実は、共用部分に関しては多数決原理が多く導入され、区分所有者は、管理に関する事項の決定を含め、民法の原則よりも共用部分に関する共有持分権の行使を強く制約されている。また、専有部分の所有権に関しても、共用部分等につき他の区分所有者に対して負う債務について、区分所有権等の上に先取特権の負担を負うこととされるなど、民法の原則よりも強い制約を課せられている。

　こうした区分所有権への制約は、これまで、「団体的拘束」などと表現されてきたが、その実質は、物理的に一体のものである一棟の建物を区分して所有し、共用部分を共有し、敷地や附属施設を共同して使用する者として、区分所有者が必然的にこれらの物を相互に協力して管理しなければならない一般的義務を負うことを前提に、その具体的発露として、区分所有権を制約する各種の規律が設けられていると見る余地があると考えられる。

２　近年、いわゆる「二つの老い」が進行し、建物、その敷地や附属施設の所有者不明化・非居住化が進んでいる。こうした社会経済情勢を踏まえると、区分所有法が前提としてきた上記の意味での区分所有者の一般的義務を、明文で定める必要性があると考えられる。

　そこで、試案第１の４では、区分所有者は、区分所有者の団体の構成員として、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を適正かつ円滑に行うことができるよう、相互に協力しなければならない旨の規律を明文化することを提案している。

　この規律に違反することで、何らかの具体的効果を発生させることを想定するものではないが、規約や集会の決議の定めの解釈が問題となる場面で、この規律が解釈の指針となることもあり得るものと思われる。

３　これに対し、区分所有者の義務の内容につき、区分所有者相互間の協力義務とするのではなく、建物並びにその敷地及び附属施設を適正かつ円滑に管理する義務とすべきという案もあることから、試案第１の４（注）で注記している。

　これに対しては、所有者が建物の管理を適正かつ円滑に行わなければならないのは、区分所有建物に限られるものではないところ、現行法制において建物一般の管理義務についての規律がないのに、区分所有建物に限って、区分所有法に管理義務に関する規律を設けることには慎重な検討が必要であるとの指摘がある。

[17903: 匿名さん]

>>17896 匿名さん
役員にならなければならないなどとは書かれていない。
法律条文をよく理解しよう。

[17904: 匿名さん]

>>17902 匿名さん
区分建物に関する区分所有者の意思表示の扱いに問題点は潜んでいる。

[17905: 匿名さん]

２：６：２の法則（働きアリの法則）が成り立つならば、約２割のフリーライダーがいることになる。
しかし、戸数が少ないマンションでも成り立つのだろうか？

[17906: 匿名さん]

https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...
区分所有法制の改正に関する中間試案に関する意見募集

受付締切日時 2023年9月3日 23時59分
所管省庁 法務省

区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明
令和５年７月　法務省民事局参事官室


　本部会では、今後、本試案に対して寄せられた意見を踏まえ、要綱案の取りまとめに向けて、引き続き審議を行うことが予定されている。

[17907: 匿名さん]

昨年度まで駐車場使用料の１割を修繕積立金会計に、９割を管理費会計に、それぞれ入れていたのだが、駐車場利用組合員の中から「駐車場使用料の大半を駐車場の維持管理と無関係のところに使うのはおかしい」との声が上がり、先般の総会で１：９の比率を３：７にすることで決着した。まあ、それでも駐車場利用組合員が余分なコストを負担していることには変わりはないのだがｗ

[17908: 匿名さん]

本来なら駐車場使用料収入は駐車場の保守点検費用に充て、余った金額は将来の駐車場整備のために積み立てるのが筋なのだろうが、それでは芸がない。マンションを売りさばくには毎月の管理費を低くすることが効果的なので、使用料収入を管理費会計に入れると、その分管理費を低くすることができる。何のことはない、低くなった分は駐車場を利用する組合員が負担しているのである。これは多くのマンションで見られる販売手法である。

[17909: 匿名さん]

マンションのチラシには毎月の管理費は記載されているが、駐車場駐輪場の使用料まで記載しているケースは少ない。購入者は管理費の額を見て「今住んでるマンションより安い」「賃貸の家賃より安い」に惹かれて購入する。購入した後で毎月の駐車場使用料〇万円と言われて激高しても、契約済だからどうにもならない。元々駐車場料金を払っている連中なら「そんなもんだ」で済んでしまうことも多かろう。特に駐車場が余ってるようなマンションで駐車場使用料を払ってるのは〇〇だよｗ

[17910: 匿名さん]

>>17908 匿名さん
うちの駐車場は平置きなので、費用は殆どかからない。
使用利用は、修繕積立金に充当しているので、修繕積立金が
安くて済んでいる。
使用料を無料にすれば、その分積立金を上げなければならない。

[17911: 匿名さん]

>>17909 匿名さん
マンションの駐車料金が高いのなら、近辺の駐車場を
借りたらいいのでは。
マンションで駐車場の借りてがなくなれば、外部の者に
貸し出せばいいよ。

[17912: 匿名さん]

厄介なことになりそうな雲行き。
土、日にかけて組合員の奥様方と管理の話
のついでに投資話をしたことから。
ご主人に内緒の約束がばれまして夫婦での
訪問で困りました。
今週のFOMCと日銀の政策金利の話で女性
は金儲けには男性以上にお盛んです。
私の意見で修正もないとの予測で手持ちの
株は売らないことにしたとの意見が多くて
万が一日銀がYCCの修正を行うと円高、株
安になる恐れがありご主人にばれてそれで
いいのかとの意見を聞きに来たのでした。
私の考えをいろいろ話しているうちにご主
人がポケットマネーを預けるので投資にと
言われとりあえず断った。
管理の相談よりも金儲けの相談が増えたが
人間関係は良好である。
組合資金は剰余金が２０億円超ある。
もったいないと思ってはいる。

[17913: 匿名さん]

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者
　　　　
２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

　　　理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。但し、理事会を欠席した
　　場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を
　　入れておくことも必要です。

[17914: 匿名さん]

この間二ューヨークへ出張した。
昼食で大戸屋ごはん処で”しまほっけの炭火焼
定食”を注文した。
請求書が６，０００円でした。
日本では1,100円でした。
ビックリ仰天でした。
ミュウジカルライオンキングの最高席がニユー
ヨークが７４，500円で日本では13,000円で
した。日本の安給料では生きてはいけない、。

[17915: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[17916: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

[17917: 匿名さん]

超インフレに備えた組合の資産運用を真剣に考えられる役員こそ今は必要ですよ。

[17918: 匿名さん]

分譲マンションの管理は経営である。
修繕等は専門家に任せておけばいい
でしょう。
それよりも高度な仕事は組合員の資産
を守り蓄えるのが本来の仕事である。
管理費等や管理委託費等や修繕等の支
出ばかりに知恵を使っていては組合資
産は見る見るうちに目減りして不足分
は理事会で簡単に決められて支払わな
い組合員には強制的に徴収している限
りマンションの未来はない。
できることであれば分譲時に強制的に
徴収した修繕積立金を運営して不足分
を組合員で協議して取り決めるべきで
ある。
剰余金については積み立てたり運営し
たりして組合の管理に供するシステム
を構築するべきでしょう。
どうする理事長。
これ等の才能のない理事長はただの丁稚。

[17919: 匿名さん]

理事でもない理事候補が理事会の承認を得て理事を辞任できるとか支離滅裂ｗ

[17920: 匿名さん]

＞乳児がいて理事会への出席が困難な者
乳児がいなくても理事会に出席できない新婚夫婦は多い。
　子ができるまでは夫が吸うお乳

[17921: 匿名さん]

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