「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[17702: 匿名さん]

築７年の１０００戸超のマンションの管理人
に着任したものです。
駐輪場は一台１００円で一戸に一台との規定
があります。
まず最初に目が行ったのが駐輪場の荒れ状態
には驚きました。
シールを貼っていない自転車やオートバイを
数（教諭お廊下を含みマンション全体）える
と１８０００台くらいになり８００台位は不
法駐輪となりました。
一応管理会社や理事会に業務報告として重点
的に報告しました。
当分は置き場の通路の確保に努めています。

[17703: 匿名さん]

駐輪場の場合は、放置自転車問題が必ず発生します。
うちの場合は、自転車にステッカー購入してつけることになっています。
毎年ステッカーの色を変えて販売し、毎年一定の時期にステッカーの
色のチェックを行い、その年度の色がついていない自転車等は１ヶ所に
集め、いつまでに対応しなければ放置自転車として処分しますと広報
しています。当然その場合は、警察にきてもらい盗難の確認もしています。

[17704: 匿名さん]

中古マンション購入時にもっと注意すればよかったこと…「築年数」は2位、では1位は？
2023年07月09日 09時26分日刊ゲンダイDIGITAL

　マンションの高騰が止まらず、仕方なく中古を検討する人が増えているそうだ。でも、慌てると購入後に後悔が待っているかも。

　不動産会社「株式会社EST　GROUP」が運営する住宅情報サイト「イエテク」では、この5月24日から6月7日、自宅用に中古マンションを購入したことがある103人（男48人、女55人）にインターネットでアンケート調査を実施。中古マンション購入時にもっと注意すればよかったことを聞いた。

　5位は間取り。購入時に最も重視しているはずだが……「思ったよりも狭かった」「窓がない部屋があり使いにくい」など、実際に使ってみないと分からない面があるようだ。

　同2位にあがったのが、「収納の使いやすさ」と「築年数」。収納については、「動線が悪いと感じるので、どこの収納に何を入れるかイメージしておけばよかった」「収納する物の量までイメージしていなかったため、後にタンスや収納家具を増やすことになり部屋のスペースが狭くなった」などの後悔が。

　築年数については、「多少古くてもと思って買いましたが、いくらリノベーションしても古いものは古い。エレベーターもきしむし、なんとなく部屋全体が古臭くカビ臭い感じが消えません」という声が。

　もうひとつ、同2位だったのが「静かさ・防音対策」。「分譲マンションは防音が良いと思っていたが、思いの外、音が響くようで階下の住人から子供の足音がうるさいと苦情が相次いで対処に困った」「安全面で大通りの近くを選びましたが、バスなどの大型車が走ったり信号機の音が毎回響いて少し後悔しています」などの声が上がっている。購入前に住人に聞いてみるなど、下調べをしておきたい。

　そして1位は「マンションの今後の修繕計画」だった。「管理費・修繕費が上がってしまった」というのはまだしも、「修繕計画が全くないことを知り、愕然とした」とは恐ろしい。中古マンションの場合、内覧時に調べることが多くて、修繕計画まで目が行き届かないだろうから、仲介会社にしっかり確認しておきたいものだ

[17705: 匿名さん]

中古ではなく、新築を買えばいいんでは。
中古を買うという選択肢は全くない。

[17706: 匿名さん]

中古のパッグとか時計、中には衣類まで買う者がいる。
全く考えられない。

[17707: 匿名さん]

駐輪場の放置自転車の問題ですが
区分所有者を代表して理事会（理事長）が管理している訳ですので、退去時に理事会がどの様に対応していたかを確認する必要があります。
区分所有者は、退去時の日程、管理費及び修繕積立金の引き落とし停止等の手続きを理事会に提出をしますので、少なくとも駐輪場を貸出してる場合は、退去時に放置自転車かないかを確認して、放置してる場合は管理会社を通じて所有者に撤去を依頼する必要があります。
それをしていないのは、管理組合の怠慢です。


退去時に放置自転車があれば、管理会社を通じて撤去連絡をするだけです。

[17708: 匿名さん]

同じ間取りならば
中古物件の方が平米では広く
立地が良い物件が多いですね。

築年数によりますが
新築と中古マンションの大きな違いは
窓ガラスの進化です。

[17709: デベにお勤めさん]

管理規約や使用細則に「駐輪場は1世帯1台」と記載されているマンションは、駐輪場台数＝世帯数のマンションである。この場合は、民法の規定に基づき、組合員は１人１台無料で使用する権利を有することになる。
空きがあるからと言って理事長がと一部の組合員に複数台利用を認めると、使いたいのに使えない（法律上では無償使用する権利が保障されているのに使えない）組合員が出てくる恐れがある。
これは理事長の個人的なミス（法令違反）なので、①複数台利用している組合員を説得して場所を空けさせる、②利用できない組合員にカネを渡して我慢してもらう、で解決することになる。

[17710: デベにお勤めさん]

＞駐輪場を使用する場合は、有料とすればいいのでは。

相手が賃貸入居者の場合はそれでいいのだが、相手が区分所有者の場合は、駐輪場は管理組合ではなく区分所有者の所有物なので、区分所有者は「自分の所有物を使用する」ことになり、管理組合が一方的に使用料を徴収することはできない。（駐車場が有料なのは、標準管理規約にもあるように、駐車場は法律とは別に契約によって使用するからである）

[17711: 匿名さん]

うちの自治会長（部屋は同居人の女の所有物
で住民はその件は知らないし女は昼間は仕事
で昼行燈である）はハーレーダビットソンを
玄関前の共用廊下に駐輪してエレベーターで
乗り降りしている。
管理人とは親しくて規約違反を指摘しなかっ
たのでそれでよいといった勝手な解釈でわが
もの顔である。
誰も面と向かって注意はできない状態だが後
ろ指は刺されているが平気である。

[17712: 匿名さん]

ハーレーが入るエレベーターがあるとは超高級マンションですね

[17713: マンション検討中さん]

>>17711 匿名さん
消防法違反なんで
繰り返せば洒落になりませんね。

まあ、作り話だと思いますがw

[17714: 匿名さん]

>>17710 デベにお勤めさん
駐輪場は区分所有者の所有物ではありませんよ。
専用使用権はありますが。駐車場と同じです。
もし、駐輪場が個人の持ち物なら、そこにはどんなものでも設置できますよ。
土地を売ることは専有部分との兼ねあいで分離処分はできないでしょうが。
駐輪場の規約改正をして、使用料を取ることにしたらどうでしょう。

[17715: 匿名さん]

駐車場と同じく駐輪場も区分所有者の共有物です
区分所有者は法令の制限内で自由に使用することができます（民法２０６条）

＞もし、駐輪場が個人の持ち物なら、そこにはどんなものでも設置できますよ。
民法２５２条によって定められた使用ルール（使用細則）に従わなければならないし、
区分所有法６条の制約もありますから、どんな使い方でもできるわけではありません
駐車場駐輪場に犬小屋を設置したい人は一戸建てに住んでくださいｗ

[17716: 匿名さん]

その土地が個人の土地なら使い方は勝手でしょう。
個人の土地なのに細則に縛られるんですか。
細則は法律ではなく、マンションのきまりごとですよ。
ペットは飼ってはいけません、ゴミの分別は適正に、騒音は
たててはいけませんと同じ。
その土地も、専有部分に比例して管理費等が徴収されています。
それとも、駐輪場の敷地は固定資産税は区分所有者に課せられていますか。
マンションの敷地は駐輪場を除いた平米数なんですか。

[17717: 匿名さん]

＞個人の土地なのに細則に縛られるんですか。
自分一人の土地ではなく他の組合員（共有者）との共有物なので一定の使用制限が
あります

＞駐輪場の敷地は固定資産税は区分所有者に課せられていますか。
共有持分割合に応じて区分所有者全員に課せられています

[17718: 匿名さん]

駐車場駐輪場も廊下階段エレベーターも組合員（共有者）全員で共有する財産ですが、
前者と後者では使い方の基本ルールが違います
駐車場駐輪場は「各共有者の持分に応じて」、廊下階段エレベーターは「その用方に
従って」使用するのであれば、自由に（つまり無料で）使用できます

[17719: 匿名さん]

ということは、専用使用権があるということですね。
駐車場と同じですね。
ただ、違うのは、駐車場は使用料を支払うが、駐輪場に
ついては、無償ということなんですね。駐輪場が不要の者は
管理組合とは関係なく個人の判断で誰かに貸してもいいんですか。

[17720: 匿名さん]

>駐車場駐輪場は「各共有者の持分に応じて」
使用料を支払ってではないですか。

[17721: 匿名さん]

多くのマンションでは駐車場の台数が少なく、各共有者の持分（組合員一人当たりの
割当て台数）は１より小さくなり、車１台置くと持分超過（使い過ぎ）になるので、
標準管理規約１５条では「契約による使用」を提案しています
廊下の「用方」は人が通行したり荷物を運んだりするための通路なので、自転車や
オートバイの駐車場所として使うと用方違反を理由に撤去を命じられることがあります