「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[17622: 匿名さん]

ただ、管理規約の全面改正のやり方がわからないかもね。
大変な労力が必要だよ。

[17623: 匿名さん]

管理規約と各種細則の全面改正のやり方を
書き込みましようか。

[17624: 匿名さん]

以前何回か書き込みはしているんだけどね。
その時にいなければスルーされてるだろうから。

[17625: 匿名さん]

>>17623 匿名さん

必要ないね
以前何回か書き込みはしているのなら以前書き込みした [NO]を記載すれば良い
コピーは嵐と定義されているよ。
同一スレッド内でコピーを繰り返すのは件数稼ぎ。

[17626: 匿名さん]

ナンバーを記載してもスレ数は増えるんだけどね。
そんなことも分からないのかな。
見るのが初めての者なら、現在のスレに書き込んだ方が
手っ取り早いんじゃないの。

[17627: 匿名さん]

スレ稼ぎとかいっても、もう17,000を超えたんだよね。
圧倒的に多いスレ数じゃないの。
ＰＡＲＴ１が１，０００程度、ＰＡＲＴ２が１１，０００、
ＰＡＲＴ３が１７，０００、合計で３５，０００を超えた
お化けスレだね。よく続いたもんだ。

[17628: 匿名さん]

「これくらい良いでしょ」が大惨事に！カップ麺の汁はトイレに流してOK？掃除のプロに聞いてみた
クックパッドニュース の意見 ? 昨日 21:06

忙しいとき、ちょっと小腹が空いたとき。どんなときでも、ストックしておくと便利なカップ麺。普段からよく食べているという方も多いのでは？ところで、みなさんはカップ麺を食べた後に残った汁をどのように片付けていますか？編集部で調査したところ、シンクに流す、トイレに捨ててるという回答が！でも、本当にその捨て方でいいの？ということで、掃除研究家の“おそうじペコさん”に、カップ麺の汁の正しい捨て方を聞きました。

c クックパッドニュース
シンクに流しても良い？
――カップ麺の汁をシンクに流しても良いですか？

ダメです！絶対にだめです！

――そうですよね……。では、その理由を教えてください。

私の姉の話になるのですが、子育てが忙しくて隙間時間に自分はカップ麺を食べるという生活をしていた時期があります。食べ残した汁をシンクに流していたところ、排水菅が詰まって業者を呼んで修理をしてもらうということが起きました。

ラーメンの汁って油分がすごいです。それをシンクに流すと、どんなに掃除をしたつもりでも、排水菅の中に油が残り、それがどんどん詰まりになるんです。 冬場は排水管の中の油分が冷えて固まり、次に流したものがさらにその上に重なっていきます。その結果、排水管が詰まってしまいます。

――カップ麺の汁で業者さんを呼ぶ事態になるんですね。

トイレに流すのはOK？
――シンクに流すのはダメだということはわかりました。では、カップ麺の汁をトイレに流して良いですか？

もちろん、ダメです。

――ダメですか……。でも、トイレってなんでも流しても大丈夫と思っている方も多そうですよね。

トイレは、油っぽいものを流すことを前提していません。流して良いのは尿・便・トイレットペーパーだけです。そこに、食品とは言え、油っぽい消化されていない固形物を流してしまうと、シンクと同じく油分でトイレが詰まる恐れがあり、最悪の場合、逆流が起こります。この逆流で、お家が悲惨なことになるのは想像できますよね……。

――確かに、油分が付く分掃除も大変になりそうです。

カップ?の汁を捨てて、油分を取り除くことを前提としたトイレ掃除をするなんて本末転倒な話です。

共同住宅の場合、トイレが詰まると、他のお家にも迷惑がかかってしまうので、トイレにカップ麺の汁を捨てているという方は、この記事を読んだことを機にやめていただければと思います。

正しいカップ?の汁の捨て方
――では、正しいカップ麺の汁の捨て方を教えてください。

姉の家の排水菅が詰まってしまってから、我が家でやっているカップ麺の汁の捨て方をご紹介します。

ビニール袋にクシャクシャっと丸めた紙を入れ、そこに残った汁を入れてビニールの口を縛り捨てます。

c クックパッドニュース
この時に使う紙は、古新聞でOK！新聞をとっていないという場合は、無地の新聞紙がAmazonなどで買えるのでチェックしてみてください。私は、ネットで買い物したときなどに緩衝材としてついてくる紙を畳んでおいて使っています。ビニール袋も、捨てるだけなので食パンの袋や野菜の袋を取っておいて活用しています。こういう袋は意外と丈夫で使い勝手が良いんです。この袋は燃えるゴミとして出します。

そして、もう1つの方法としては、高吸水性ポリマーを使って、残った汁をゼリー状にして捨てる方法です。

c クックパッドニュース
残った汁ものをゼリーにするというのは、キャンプに行く人たちの間でよく使われている捨て方ルールだと聞いたことがあります。

c クックパッドニュース
通常サイズのカップ麺で試したところ、小さじ1杯で固まりました。そのまま燃えるゴミとして捨てられるのでとても便利。この高吸水性ポリマーは、災害時にもトイレ代わり使えるアイテムなので、おうちに1つ置いておくこともおすすめです。

――最後に、お掃除のプロとして、排水溝をきれいに保つことの大切さについて教えてください。

3日に1度で良いので、排水口を開けてスポンジで洗ったり、古くなった歯ブラシで排水溝の汚れを取るなどの習慣をつけることで、気持ちよくキッチンが使えるし、水回りをきれいにすることで気力もアップし、金運も上がるかもしれません(笑)。

集合住宅の場合は、その使い方次第で他のお部屋にも迷惑がかかってしまうと考えたら、自分の家のことだけではないという責任感が出てくるのではないでしょうか。 油を流さなければ、排水溝や排水管がそこまで汚れるということはないので、まずは流さない！というところからスタートしてみてください。

（TEXT：山田かほり）

食パンの袋や野菜の袋を取っておいて活用しています これは意外と使えますよ

※ゴミの捨て方は自治体によって異なります。お住まいの地区のルールに従ってゴミを捨てましょう

[17629: 匿名さん]

"ダメ物件"の見分け方を解説

2023年07月01日 09時26分日刊ゲンダイDIGITAL

(マンション購入は新築よりも中古の方が難易度が高い（Ｃ）日刊ゲンダイ)

　東京23区の不動産価格が高騰し続けている。この流れは中古マンションにも波及し、民間の調査会社「東京カンテイ」によると、今年1月時点で平均の築年数が28年、販売価格は6939万円と、7000万円近い価格で高止まりしているという。

　マンションを購入する場合、「失敗を避ける」という点では、新築よりも中古の方が若干難易度が高い。新築マンションを購入する場合は、その品質に関しては様々な保証制度があるので購入者側は細かくチェックしなくても安心できるところがある。しかし、中古マンションの場合はそういった公の保証制度がほとんどない。なぜなら、中古マンションの売買はほとんどが個人間の取引だからだ。

■保証制度がほとんどない「現況有姿」の中古マンション売買

　個人の売主は売却後のことまで保証はできないので、法律上ではそういった義務を負わなくてもよいような手法が選択できることになっている。これが「現況有姿」というやり方だ。「現況有姿」とは「この状態のまま引き渡ししますから、よくチェックしてくださいね。後で文句をいわれても責任は負いかねます」という売却方法のこと。個人が売主の場合には、このやり方が可能だ。

　ただ、売主が法人の場合は「引き渡し後に何か不具合が見つかった場合、一定期間内なら売主が補償しますよ」という「瑕疵担保責任」の条項が入る。その最低期間は1年とされる。

　例えば、以下のような事例はよくある。

＊入居後、壁の一部に雨漏りが発生した

＊給湯器が2週間で壊れた

　こんなことになっても、個人が売主で契約書に「現況有姿」の条項が入っている場合、買主は文句を言うことができない。不具合が後で見つかっても、自分で何とかするしかない。

　これが新築の場合は、瑕疵担保責任は2年。躯体など主要構造部分については、品確法により最長10年の品質保証がついている。

　ところが、売主が個人である中古マンションを「現況有姿」で購入すると、こういった保証は皆無と言っていい。だから中古マンションの購入には、不良物件を見分ける責任はひとえに買主に課せられる。

■「管理組合総会議事録」を隅々までチェック

　では、どうすればそういった中古マンションの「ダメ物件」を見分けることができるのか？

　残念ながら、近い将来に雨漏りが起きるかどうか、などというのは建築のプロでも見分けることができない。ただ、ガス給湯器がいつ潰れるのかはだいたい予想できる。耐用年数はおおよそ8年から15年といわれている。築10年のマンションで、一度も給湯器を交換していないのなら、引き渡し後2週間程度で壊れても「仕方がない」レベル。

　しかし、雨漏りは大変。新築時の建築工事がズサンだった可能性もある。また、雨漏りは1カ所で発生すると、他でも出ているケースが多い。だから、こういった「ダメ物件」を見分ける方法としてもっとも有効なのは、そのマンションの「管理組合総会議事録」を過去3年分ほど取り寄せて、隅々まで熟読することだろう。

■「雨漏り」は共用部分のコンクリート躯体の問題

「雨漏り」はマンションの共用部分であるコンクリート躯体の問題なので、管理組合の修繕積立金で補修しているはずだ。だから、総会議事録の議題の中に「雨漏り補修の件」といったものが必ずある。もし、そういう項目を見つけたら、そのマンションは雨漏りの前歴があるということ。まず「買ってはいけない」物件に該当する。

　この「総会議事録」は、仲介の不動産屋さんに頼めば取り寄せてくれる。宅地建物取引業法などで「利害関係者の請求」があれば、閲覧させなければいけないことになっているからだ。

　最近では「はい、ではメールで送っておきます」といってPDFで送られてくることがほとんど。面倒がらずにプリントアウトして、全部に眼を通すべきだ。

　そこには、そのマンションの抱えるほとんどすべての問題が書かれている。管理会社と揉めていることも、修繕積立金の予算が足りないことも、管理費を滞納している区分所有者がいることも、誰かが楽器を演奏してトラブルになっていることも、総会議事録を読めばおおよそはわかる。

　つまり、中古マンションを買う場合の「必須」は、総会議事録のチェックなのだ。ただ、“閲覧させなければいけない”と決まっていても、これを仲介会社に依頼すると、嫌がる業者もある。彼らにとって総会議事録を取り寄せるのは、面倒くさい仕事なのだ。そんな小うるさいことを言わずに買ってくれる客をありがたがる。ただ、これを面倒がるような仲介業者は、はっきり言って三流である。お付き合いを見直したほうがいいかもしれない。

　また、取り寄せた総会議事録の中身がスカスカで、そのマンションの実態がよくわからない場合もある。そういうマンションは管理にかなり問題があるので「避けるべき選択」となる。

（榊淳司／住宅ジャーナリスト）

総会は議論の場ではないとし、議案の賛否のみ記載しているマンションは避けるべき物件と言えるかもしれませんね。

[17630: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。加害元の修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

　　＊管種別修繕周期
　　　　　　配管用炭素鋼鋼管 ２０年前後
　　　　　　硬質塩化ビニル管 ４０年前後　　但し管財が錆びることはありません。
　　　　　　排水用鋳鉄管 ３０年～４０年

　　＊改修工事方法
　　　　　１）配管の交換による取替工事
ＨＩＶＰ管に取り替える（腐食の心配や地震による破損が少なく、保守性に優れた材料）
　　　　　２）ライニングによる延命工事
１０年程度はもちますが、次やるときは、更新工事が必要となります。
＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[17631: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。
　＊配管の工事で特に必要なのは、給湯管になります。

[17632: 匿名さん]

お互いに長文の書き込みはやめましょう。

[17633: 匿名さん]

建設業界の常識は一般人とのギャップはありますね。
それについては、ある程度はしかたないことでしょう。
それで今日までやってきたのでしょうから。

[17634: 匿名さん]

大規模修繕工事をするときは、設計監理方式が
一番いいんですが、工事の規模が小さかったり、予算が
あまりないマンションは随意契約にしなければならないでしょう。
随意契約とは施工会社に工事を丸投げする方式です。

[17635: 匿名さん]

>>17634 匿名さん
信用できるならばそれが一番いいよ。

[17636: 匿名さん]

>>17635 匿名さん
それが分らないですよね。
施工会社だけの問題ではなく、下請けや孫請け会社が手抜きとか
してもそれをチェックする第三者がいませんからね。
工事費が高いのか安いのかもまったくわかりません。
相見積を取らない方法ですからね。

[17637: 匿名さん]

>>17626 匿名さん
>ナンバーを記載してもスレ数は増えるんだけどね。そんなことも分からないのかな。

スレ数は１件増える
スレ１件で纏めて投稿しておれば同じだけど、スレを分割して３件以上がざらにあると言うこと。
こんなことも分からないのかな。

[17638: 匿名さん]

>>17637 匿名さん
スレ数に拘っているようだけど、何か問題があるのかな。
長すぎる書き込みは読みずらいから分けて投稿した方が
いいと思うけどね。

[17639: 匿名さん]

やっぱり自治会の方が重要ですね

[17640: 匿名さん]

任意団体の町会・自治会への加入を条件にするのは、

〇〇区マンション管理計画認定制度認定基準
https://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/sumaimachinami/sumai/c_manage/k...

７ コミュニティの形成
（１）マンション内で組織する自治会を設置していること若しくは当該マンションの所在
する地域の町会・自治会へ区分所有者及び居住者等が加入していること

[17641: 匿名さん]

大規模修繕工事で施工会社選定方法として、随意契約というのが
ありますが、相見積もりを取らず、１社と工事個所、工事費等を
話し合い、あとは施工会社に全てお任せするというやり方です。
信頼のおける施工会社を選定するので安心して工事を任せられる
といっている者もいますが、相手は商売で工事をしています。
工事の内容や材料等については、グレードを落とすことも当然考えます。
また、その下請け業者については、工事費が削減されれば、手抜き工事
もしなければならなくなります。
その工事を監理する外部のコンサルタントがいないのですから、当然の
ことです。
修繕積立金に余裕があれば、できれば設計監理方式がいいですよ。