「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[17542: 匿名さん]

>>17541 匿名さん
自己破綻と自己破産は異なる。
相場を張るとそこら辺の人間の心を見失うと
大損するので神経質にならざるを得ない。
今はロシアの核使用はあり得ないと思ってい
る人間が多いので恐怖指数は下降している。
私はそうは思わない。危険である。
昭和初期から昭和15年くらいの時代は今の
ように好景気で株は高騰して国民は浮かれ
ていた。
1941年の太平洋戦争の勃発を境に日本は破
綻した。様相が似ている。
どう資産を守るかを考えないといけない。
国債は儲からないと思う。

[17543: 匿名さん]

戦前に蓄えた国民の財産は預金や現金は財閥解体
に並行して100分の１に切り下がられたが、
物価は100分の１に切り下げられたわけではない
。
ここで知恵のあるものと無いものの差が生じて現
在がある。その歴史が繰り返される様相である。
欧米は物価の高騰を抑えるために金利を引き上げ
てきたがその弊害で銀行の破綻を招いた。
今は沈静化してはおるが数年後か数十年後には信
用収縮で企業や銀行が破綻して戦争が勃発する。
直近では中国の経済不安と米国の来年の大超量選
挙の行方が気になる。
中国は間違いなく台湾を取るために侵攻するでし
ょう。
半導体メーカーの動きがそれを表している。
日本企業のレーザーテック・東京エレクトロン
・アドバンテスト・ソシオネクスト・エネオス
エレクトロニクス等の半導体メーカーの今後の
動きも気になる。
買い物に行っただけでも想像ができるよね。
それよりも欧州の雇用統計は要注意です。
日本は賃金が安すぎて人出不足で倒産する企業も出るでしょう。
マンション業界の人材は低レベルだから雇用の維持はできても組合員の管理意識の向上にはついていけない管理会社が多い。
特に管理員の人材不足は顕著で低レベルになりがちなので注意された方がいいでしょう。
そのうち清掃員は外国人が派遣されるはずです。

[17544: マンション比較中さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[17545: 匿名さん]

今年税制の改正がありました。
大規模修繕工事の要件を充たせば固定資産税が評価額の
６分の１から２分の１還元されるというものです。
この比率は各行政によって違いますので確認をして下さい。
各戸１０万円程度は年間で固定資産税を支払っておられると
思いますが、半分戻ってくるとしたら５万円になります。
適用条件としては、築２０年以上で総戸数が１０戸以上。
過去に大規模修繕工事をおこなっていること、特に屋上防水、
床防水、外壁塗装が行われていることが要件となっています。
殆どのマンションが適用になると思いますので、手続きをされたら
いかがですか。

[17546: 匿名さん]

尚、詳細はネットで検索してください。

[17547: 匿名さん]

築２０年程度で東京とかの評価額はかなり高いと思いますので
２０万円とかの固定資産税の還付があるのであれば、理事会としては
動かなければだめでしょう。
この期間は、工事が終了後３ケ月以内に手続きをしなければ無効に
なりますので、現在大規模修繕工事をしているマンションは早急に
動くべきです。

[17548: 匿名さん]

>>17545 匿名さん
>殆どのマンションが適用になると思いますので、手続きをされたら
>いかがですか。

工事要件を満たすのは簡単ですが、修繕積立金の引上げ時期の要件（引上げの時期は令和３年９月１日以降に修繕積立金を管理計画の認定基準未満から基準以上に引き上げたマンションが対象）を満たす「管理計画認定マンション」または「助言指導を受けたマンション」が全国にどれだけあるとお思いですか？

[17549: 匿名さん]

>>17548 匿名さん
修繕積立金の額については、満額クリアできていなくても
いいようです。
長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが
記載されているでしょうからね。
特に外壁塗装、屋上防水、床防水がやれていれば、また計画化
されていればいいということですので、積立金もそれができる
金額であればいいと思います。

[17550: 匿名さん]

一度行政に相談されたらいいと思います。
それで無理ならあきらめるしかないでしょう。
それ相当の還付があるのですから、努力をすることも
大切です。
泣かぬなら、泣かせてみせよう・・・の心境で臨みましょう。

[17551: 匿名さん]

修繕積立金を毎月強制徴収は止めたほうがいい。
修繕時期には組合員総出で計画し相見積もりを
大手ゼネコンに出させればよい。

[17552: 匿名さん]

>>17549 匿名さん
>>17550 匿名さん

もっと「マンション長寿命化促進税制」の内容を確認してから投稿しましょう。

[17553: 匿名さん]

これからはマンションの管理費等の値上げよりも
いかにして値上げ無しに組合資金の運用と保管が
より最も必要になってくる。
管理費等の値上げが理事会の採決や総会の普通決
議で採決されているので役員はここら辺の知識の
ない組合員は不適格ととみなされる時代になった
。
各マンションの管理費等の容易な値上げは大切な
組合員の生活を脅かしている。
管理費等の値上げには慎重に対応してほしい。

[17554: 匿名さん]

修繕費不足の場合は総会決議なしで理事長決定で管理費の値上げや追加徴収ができる
もちろん、腹心の理事や有力組合員には事前根回しは必要だが
なお、駐車場使用料の値上げは総会で決議しなければならない

[17555: 匿名さん]

ただし、理事長決定で実施できるのは持分比率に基づいた値上げ・追徴であり、
組合員一人当たり一律××円など持分比率によらないやつは総会決議が必要である

[17556: 匿名さん]

このように理事長は強力な権限を持っている
棺桶に片足突っ込んでる欲呆けジジイが理事長に立候補したがるのはこういうわけなのだ

[17557: 匿名さん]

>>17554 匿名さん
よって悪徳組合員や悪徳管理会社が結託すれば組合費の増額や支出がしやすいので管理者の選任は重要である。

[17558: 匿名さん]

管理会社や出入り業者の手先になって管理組合の口座から支出を垂れ流し、その３％を分け前としてもらって喜んでるクソ役員もいるので、総会資料は徹底的に吟味して少しでも怪しげな出費があればネチネチと質問しよう

[17559: 匿名さん]

本物のマン管士はそうでもないが、組合員の中にいる「自称マン管士」も怪しいからむやみに信用しないほうがいいだろう

[17560: 匿名さん]

>>17557 匿名さん
大規模修繕工事でも、修繕委員会によって予算の使い方が
全然違う。
しかし、これは主観の違いだと思う。
その委員会はその工事が必要と思ったから工事をしよう
ということになったんだと思うね。
何も結託したからではない。

[17561: 匿名さん]

大規模修繕工事で、工事費明細の中に共用費というのがあるが、
これは気をつけておく必要があります。
例えば、マンションの敷地に余裕があり、工事業者の駐車場の確保や
現場事務所の設置ができる場合は、それがなくて近辺に借りなければ
ならないのとその分の経費が浮く訳だから安くなるはずなんだけど
それが反映されているかどうかが分からない。
共用費にまとめてあればなんとでもいえるしね。
廃棄物の費用や乾燥機の設置、瑕疵担保責任保険についても、施工会社
負担と思っていたら、工事費に加算されるということ。