「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[17062: 匿名さん]

16920 匿名さん

トーシロが専門家面できるのが掲示板のいいところ。騙される奴がマヌケなだけ。

だそうです。騙されないようにしましょう

[17063: 匿名さん]

ここは匿名掲示板ですよ。
お金を払ってコンサルを受けているんではないので、たまには
間違っていることもありますよ。

[17064: 匿名さん]

その間違いについては、知っている者がこたえていけばいいんです。
全員でこのスレが役に立てればそれでいいでしょう。

[17065: 匿名さん]

昔の区分所有法では団地型マンションの土地は団地管理組合、建物は棟管理組合が別々に管理することになっていました。しかし、これでは面倒ということで住宅公団が手掛けた団地では、規約の中に「当団地では団地管理組合が建物を管理する」という条項を入れて運用していましたが、法律違反だという批判が絶えなかったのです。
そこで、法律改正を行い「一定の要件を満たす団地では団地管理組合が建物を管理できる」という特異な条文を設け、いわば力技で批判を封じたのでした。やはり法律のほうが偉いので素人役員の規約細則改正は注意して監視する必要がありますね。

[17066: 匿名さん]

昔というより、最近までそういう管理方法ではなかったっけ。

[17067: 匿名さん]

区分所有法の昭和５８年改正によって、団地管理組合が団地内の建物を管理する途が開かれました。ただし、建物に関する事柄のうち、団地管理組合で管理できることは、法律によって一定範囲に限定されており、これを規約で変更することはできません。例えば、区分所有法５７条２項に定める決議は棟管理組合の決議でないとダメなのです。ここ十数年間一度も開催されない棟管理組合総会にも大事な役目はあるのですね。

[17068: 匿名さん]

成程

[17069: 匿名さん]

>>17067 匿名さん
棟の管理組合は形骸化しています。
５７条２項の決議にしても、実際名前だけの管理組合なので
何をしていいかもわからないのではないでしょうか。

[17070: 匿名さん]

形骸化している方が良い
月2回のペースで57条2項決議をやってるマンションはロクなもんじゃない

[17071: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[17072: 匿名さん]

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。

[17073: 匿名さん]

>>17071 匿名さん
別におかしくもない。
支障が出たところだけ更新工事すればいい。

[17074: 匿名さん]

　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

[17075: 匿名さん]

配管は塩ビ管、つまりビニール管ですので錆びることはないでしょう。
一番厄介なのが給湯管です。この管材は銅管が多いですし、熱湯が
管内を通りますので傷みが激しくなります。
その他の管は、経年劣化による継手部分が地震等で緩みが出てそこから
漏水が生じてくることが予想されます。
経年劣化というより、大きな地震があった地域ではその可能性は高くなります。

[17076: 匿名さん]

>>17075 匿名さん
＞ビニール管ですので錆びることはないでしょう。
ライニング鋼管がある。
更新工事と偽って、唯一の生命線である塩ビ被膜をブラストして削り落とし、再度現場で被膜する工法があるが、絶対にやってはいけない。
給水管の寿命を縮めるだけで膨大な修繕積立金をどぶに捨てることになる。

[17077: 匿名さん]

>>17074 匿名さん
費用が割高になることについては一斉にしても同じことが言える。
給排水管の更新工事だけを計画するのは素人集団の管理組合か、悪徳コンサルタントによるぼったくり工事への誘導。

[17078: 匿名さん]

給水管の更新工事だけの専有部一斉修繕工事は絶対にやってはいけない。

[17079: 匿名さん]

給水管だけをすることはないでしょう。
やるとして一番可能性が高いのは給湯管でしょうね。
現在全国のマンションでも、専有部分の配管の工事を管理組合として
一斉に工事を計画化しようとしているところはありますよ。

[17080: 匿名さん]

>>17077 匿名さん

強く賛同します

[17081: 匿名さん]

悪徳管理会社かどうか簡単に見分けるには、定期的に専有部分の排水管洗浄工事を提案してくる会社。