「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[17022: 匿名さん]

長期修繕計画書が作成されたら、毎年理事会の最初の時に
理事全員に計画書の配布をすることが大切です。
それをやらないと、大規模修繕工事や大型設備の更新時期が
見落とされることが予想されます。

[17023: 口コミ知りたいさん]

>>17022 匿名さん
理事だけど見積書で１１億２千万での
発注になろうとしたので待ったをかけ
てみた。
報告会等で黙って聞いているとどうも
怪しいので知り合いの建築士に見積も
りをしてもらっていた。
私のいう事は聞かずに無視したり排除
の動きまでしていたが黙って理事会に
は出席して様子見をした。
相見積もりを取るように再三再四要求
したが、
管理会社と理事長と修繕委員長のみの
意見ばかり聞いて仕事を進めて私など
は蚊帳の外に置かれていた。
理事会で苦情を言っても相手にはされ
ないので総会の席で文句を言おうと腹
に決めて総会に臨んだ。
知人の建築士の見積もりは同仕様で８
億円であった。
下準備をして総会に臨んだ。
私は隠れマンション管理士合格者であ
る。

[17024: 匿名さん]

>>17023 口コミ知りたいさん
大規模修繕工事費が１１億円ですか。
一体何戸のマンションですか。
現在は工事費がかなり上がってはいますが、１戸当たり１６，０００円
前後ではできるんではないでしょうか。大型マンションで想定。
大型マンションであれば、設計監理方式でやればいいと思いますが、それに
もっていくのが難しいんでしょうね。
同じ仕様での相見積もりを取れば比較が簡単なんですが、その仕様書を
つくることができないようにしているんでしょうね。
誰かがそれをやるようにもっていかなければ、高額の工事費になり、修繕積立金
の無駄遣いとなります。

[17025: 匿名さん]

上の金額が間違っていました。
１戸あたり１６万円の間違いでした。

[17026: 匿名さん]

上の数字も間違っていました。
１戸当たり１６０万円で計算してください。

[17027: 匿名さん]

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

[17028: 匿名さん]

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

[17029: 匿名さん]

２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

[17030: なりすまし]

２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。


４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止


６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

[17031: 匿名さん]

>＊輪番制の理事の場合
＞　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、
＞ 本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。

本人が希望すれば、理事候補を辞退することが出来る

＞①８０歳以上の高齢者

７５歳以上の者（やる気、気力がない。体調が悪い等

②病気療養中の者（介護者含む）

＞③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

乳児、障がい者、痴ほう症等がいて、理事会への出席が困難な者

[17032: 匿名さん]

区分所有者から委託され管理組合の業務を代理する理事は、民法上の委任に当たるので、選任されただけで、承諾しなければ無効でしょう。承諾しない理由は必要ないと思います。

（委任）
第六百四十三条　委任は、当事者の一方が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方がこれを承諾することによって、その効力を生ずる。

[17033: 匿名さん]

マンションの管理は組合員全員できめればいいんです。
株式会社の取締役と同じにする必要はないんです。
取締役は有償ですが、理事は殆ど無給です。
無給故に全員でマンションの管理をしていく必要があるのです。
組合員が理事を簡単に拒否すれば、理事会は成り立ちません。
輪番制の理事が回ってきたときに、拒否すれば理事会協力金を
取るとか、駐車場を回収するとかの罰則を設けることもできます。
そういうペナルティが認められているのですから、基本的には
民法上の委任とは意味合いが違います。

[17034: 匿名さん]

マンションの管理をしていく中で、法律ばかりをかざして
いては、いい管理はできないですよ。
普通、管理をしていく中で法律や規約・細則のことは殆ど
発生しないでしょう。
そんな屁理屈ばかりいう組合員もいるんでしょうがね。
しかし、理事でない者が、いつそういう意見をいうんですか。
一般組合員が意見をいうのは、総会しかないし、それも議案が
決まっていますからね。

[17035: 販売関係者さん]

法律をタテに屁理屈いうのはいただけないが、法律を無視する無法者マンションでは困る。報酬があろうがなかろうが委任関係に違いはない。理事を辞退すればペナルティ取るとか駐車場とか使わせないとか、非常識すぎる。

[17036: 販売関係者さん]

恐らく自主管理マンションだろうね。しっかりした管理会社がついているマンションなら、フロントがやんわりと意見するから。総会決議すれば何でもできるわけではない。

[17037: 匿名さん]

＞③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

それ以外にも理事会出席が困難な組合員はいるでしょう。
ブラック企業で仕事が忙しい、バ〇で理事会資料が理解できない、も立派な理由ですよ。

[17038: 匿名さん]

>>17035 販売関係者さん
あまり法律や規約にがんじがらめになってはいけないといっているんです。
例えば、理事についても、組合員ではなく、配偶者を認めている管理組合
も多いのではないでしょうか。
規約や細則にその規定をしてもいいんではと思っています。
マンションの管理をしていく中においては、駐輪場が足りないときに
駐輪場を増設することもあります。
殆どのマンションは、建蔽率オーバーになっていますので、増設はできない
のですが、それを業者に依頼してやっています。
増設後建蔽率オーバーだから、取り壊せという組合員はいないでしょう。
ただ、正式に建築士に依頼すれば、建築確認が必要となるので、その案は
通らないとは思いますが。

[17039: 匿名さん]

組合員家族の理事会代理出席を認めている規約はありますが、ご主人が仕事で
忙しいときは代わりに奥さんが出席してもいいというだけであって、義務では
ありません。奥さんも女子会で忙しかったりするからね。
「仕事が忙しくて理事会に出席できそうにない」と前もって断ってる組合員に
罰金で脅して理事を押し付ける感覚がわからないです。頭悪いのかｗｗ

[17040: 匿名さん]

嫌々ながらの人に委任できませんから辞退を認めますが、役員をやった人と、（理由がどうであれ）やらない人で不公平になるので、やった人に実績（例えば理事会出席数）に応じて役員報酬を払うのが良いと思います。

[17041: 匿名さん]

>>17039 匿名さん
法的に言えば、理事は組合員に選定されたものですので、
理事の代理出席をする場合は、組合員全員の承認が
必要となります。
こんな固いことをいっていたら、配偶者の代理出席はできません。
あなたの組合でも、代理出席は認めているんでしょう。
その代理の理事が任期中全て理事会に出席し、会計担当や副理事長
とかをする場合もあります。
マンションの管理ですから、アバウトな部分があってもいいと思っています。
やらない者に対して、理事に報酬を支払うのもありますが、それは全組合員
が負担しているんですからね。理事も理事を拒否した者も。