「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[16941: 匿名さん]

標準管理規約や駐車場使用契約のひな形を読む限りでは明らかに収益事業なのだが、
特別のお情けで不問に付してやっている。
会社が残業社員に夜食代を支給しても数百円レベルだったら給与に加算しないだろ？
税務署も法律通りにガチガチに執行すると反発が大きい事項は政治的に判断してるｗ

[16942: 匿名さん]

>>16941匿名さん
駐車場使用料はマンションにとっては収益事業には
みえるけど、土地は区分所有者のものだからね。
自分土地を使うのに、税金を払うのはおかしいから
ではなかったっけ。

[16943: 匿名さん]

駐車場の外部貸し出しは、マンションの利益になる。
だから税金が課せられるんだね。
しかし、たかが、マンションの駐車料金の税金ぐらいで
税務署は動かないよ。
巨悪は眠らせないといっていたけど、マンションは巨悪には入らない。

[16944: 匿名さん]

駐車場は共有物だから区分所有者である組合員は持分に応じて使用するのが原則。
自分の持分（割当て）の範囲内であれば自由に（無料で）使用できる。
しかし、多くのマンションは、駐車場台数＜組合員数なので、１人1台使用すると
台数が足りない。同じマンションで駐車場を使える組合員と使えない組合員との
不公平が生じるので、これを緩和するために使用料を取っている。
使用細則や使用契約の文言をタテに取ると課税は可能だが、元々が事業というより
組合員相互間の利害調整的な面が強いため、課税は見合わせている。

[16945: 匿名さん]

うちのマンションは駐車場使用料収入は年間６００万円以上あるから課税されたら大損だということで課税されないよう元上級公務員の理事長が関係官庁に陳情していた
管理会社のフロントなんか役所に何の伝手もなくて屁のツッパリにもならんからな

[16946: 匿名さん]

>>16945匿名さん
関係官庁に陳情しても非課税にはなりませんよ。
元々非課税なんだから、その理事長が交渉したから非課税に
なったんではないよ。

[16947: 匿名さん]

給水設備 築３０年～３５年で交換 　　工事費は直結増圧方式の方が安くなる。
　　高置水槽方式 　　　　受水槽を設置し、加圧ポンプで高置水槽に送り給水するやり方　　３０年
　　　　メリット 　停電時に半日分の給水ができる。
　　　　デメリット 　貯留した水、水質点検が必要
　　直結増圧方式
　　　　市の給水管から直接増圧ポンプで水圧を高め給水するやり方
　　　　水の貯留がないため衛生的な水が供給できる。
　　　　１５階建て、２００戸超のマンションでも可能となりました。
　　　　以前は４階以下のマンションで使用されていたが、中高層階でも圧力を高めることによって
　　　給水ができるようになり、普及するようになりました。
　　　　東北大震災では、停電や計画停電のときでも給水ポンプは止まらなかった。マンションの増圧
　　　ポンプは止まったものの６階以上の一部の部屋で水圧が低くなっただけで断水はしなかった。
メリット 　直接水が引けるので新鮮
デメリット 　工事費が高い、水質点検は年１回必要 　工事費の比較をして欲しい。
　水の貯留ができないため、停電や災害時には給水できない。

[16948: 匿名さん]

高置水槽方式と増圧直結方式の工事費用はどれぐらいの
金額の違いがあるか、ご存知の方おられませんか。
例えば１００戸程度のマンションの場合。

[16949: 匿名さん]

高置水槽と増圧直結方式は実際どちらがいいんだろうか。
それぞれメリット、デメリットがあるみたいだが。

[16950: 匿名さん]

※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促
＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

[16951: 口コミ知りたいさん]

>>16950 匿名さん
間違いだよ。
マンションの維持修繕に関する企画及び実施の調整は第三者に委託できます。
基幹事務は組合費の保管と出納のみである。

[16952: 匿名さん]

>>16951 口コミ知りたいさん
何をあほなことを。
どこにそんなことが書かれているの？
その出自を示せ。

[16953: 通りがかりさん]

>>16950 匿名さん
>基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
再委託は可能だが一括再委託は禁止されている。

[16954: 匿名さん]

基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。

[16955: 匿名さん]

基幹事務です。
＊管理組合の会計の収入及び支出の調整
＊出納
＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は
　実施の調整

[16956: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

[16957: 匿名さん]

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。
　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[16958: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

[16959: 匿名さん]

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

[16960: 匿名さん]

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。