「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[16921: 口コミ知りたいさん]

>>16918 名無しさん
トップダウンを広辞苑でめくれアホ( ´艸｀)

[16922: 匿名さん]

このスレ、アホとアホの絡み合いだね。
スレ主はその親分かな？

[16923: 検討板ユーザーさん]

>>16919 購入経験者さん
　　　　　　　↑管理者管理方式で管理者を管理会社に委託した場合は、自主管理となるためマンション管理適正化法は適用されないよ。しらんのか？あほ

[16924: 匿名さん]

>>16923 検討板ユーザーさん
管理会社として登録されているなら、管理適正化法は管理会社がどの立場になろうと適用される。
管理会社としての看板外せば別の話だが。

[16925: eマンションさん]

>>16924 匿名さん
　　　　　↑基幹事務のうち修繕の企画と調整を外したら管理会社としての契約ではない。あほ

[16926: 匿名さん]

>>16925 eマンションさん
管理会社の看板を外さずに契約すると、内容次第では管理会社としての契約ではない。
意味不明？
それって、詐欺行為？

[16927: 口コミ知りたいさん]

>>16926 匿名さん
管理会社が芸能プロダクション兼務しても何ら問題はない。わからんのか？あほ

[16928: 匿名さん]

>>16927 口コミ知りたいさん
あんさんも暇人やね。

[16929: 購入経験者さん]

　基幹事務（３つ全部）を含む管理事務を受託しなければ、登録を受けたマンション管理業者であっても適正化法が適用されないと思います。

・基幹事務（適正化法２条６号）
①管理組合の会計の収入及び支出の調定
②出納
③マンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整

　基幹事務（３つ全部）を含む管理事務を受託するのなら、管理者であろうとなかろうと、適正化法が適用されると思います。16919に引用した適正化法施行通達は、そういう場合をいっているのでしょう。

〇平成１３年７月３１日
マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について（不動産業課長通達）
https://www.mlit.go.jp/common/000116787.pdf

[16930: 口コミ知りたいさん]

>>16929 購入経験者さん
③は除かれる。

[16931: 匿名さん]

理事会支援業務や総会支援業務は基幹事務ではない。

[16932: 口コミ知りたいさん]

難しく回りくどく考えるな。
適正化法は組合のお金の安全を担保するの
が狙いで保管と出納を規制して登録業者と
した。
それ以外は組合の裁量で分散管理委託できる。
これ等を理解できれば組合主導の管理が出
来て節約もできる。

[16933: 口コミ知りたいさん]

>>16931 匿名さん
よって理事会や総会では組合の都合で管理会社担当の管理業務主任者による重要事項の説明と会計報告終了後には管理会社関係者は退席とした。
支援業務は契約から削除した。

[16934: 匿名さん]

管理組合側から支援業務を削除したのなら、管理会社にとって願ったり叶ったり。


・週刊ダイヤモンド22年6月4日号 住人も購入検討者も必読！マンション管理より。

　実は、管理会社側にも第三者管理方式を進めたい理由がある。「フロントマンが土日や夜間に管理組合理事会と打ち合わせを行わなくてよくなり、担当者の労務状況が大きく改善する」と合人社の＊＊営業本部次長は指摘する。管理会社の人手不足は業界全体でも深刻化しているが、第三者管理方式ならこれを解決できるのだ。

[16935: 口コミ知りたいさん]

>>16934 匿名さん
支援業務を契約から削除したのは管理会社が組合情報を独占して悪用されている経緯があるからである。
私のマンションは管理会社による第三者管理者管理方式とは程遠いシステム管理である。

[16936: 匿名さん]

国土交通省の検討会資料で、高層住宅管理業協会への相談に「第三者が管理者業務を行っている場合の規制はない。」としているのは？


第1回　マンションの新たな管理ルールに関する検討会 平成24年1月10日
資料２：マンションの新たな管理方式の検討
https://www.mlit.go.jp/common/000188645.pdf

第三者管理者方式に関する主な相談事例③
（平成18年4月から平成23年5月までの(社)高層住宅管理業協会への相談）

銀行口座
①管理会社が管理者の場合における組合口座については、通帳と印鑑の同時保管禁止の適用はないか。
②総会の決議により当社が管理者となっている。預金口座の印鑑の保管は誰が行うべきか。
③分譲後、築20年経過したが、理事会開催もないし、通帳・印鑑も管理会社が保管している。非常に危険な状態だと思う。
④適正化法が改正されたのに、管理会社が通帳・印鑑を保管して良いのか。

財産保全
①当社を管理者とする物件を新規に受託することとなったが、全社的に収納代行方式を採用していることから、他の分別管理方式を採用することができない。通帳と印鑑を同時保管する場合、留意点はあるか。
②管理者が、通帳も印鑑も同時に保管して、自由に使えるのを放任するのは、法律に欠陥がある。
③保証措置が必要ではない新規マンションで、管理者代行として管理会社が印鑑等を預かる場合には、印鑑を預かっている間は保証措置が必要か。
④管理者である管理会社が組合資金を預かることは違法ではないか。

⇒
第三者が管理者業務を行っている場合の規制はない。管理者として同時保管を行っている場合には、組合財産が毀損される可能性もあることから、第三者管理者方式の場合の組合財産の保全手法については、今後の検討課題。

[16937: 匿名さん]

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

[16938: 匿名さん]

マンションは築年数の経過とともに、住民が高齢化し、
免許証の返納もあり、駐車場を借りる者が少なくなる。
そのために、外部貸し出しもでてくる。

[16939: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

[16940: 匿名さん]

国税庁は区分所有法は素人だからいいカモｗ