「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[16681: 匿名さん]

>>16680 匿名さん
>建て替え賛成者も
>建替えに参加しない方は相当数でてきます。

どの段階での話ですか？

[16682: 口コミ知りたいさん]

私は建て替え決議に賛成して参加もしす。
その後は最後まで参加するか、
条件によっては区分所有権を売却するか
は自由と考えているので推移をも守ります。

[16683: 匿名さん]

>>16682さん
建て替え決議と売却は別問題です。
まず建て替え決議で承認されるかが問題です。
それ以降については、現実的ではないので、調べれば分かりますが
調べることはしません。
必要な方はネットで検索すればすぐ分りますよ。
建替え決議を行う予定のマンションは現在ありますか。

[16684: 匿名さん]

建替えに関する手続きは複雑です。
マン管の試験を受ける時にユーキャンの通信教育の本が
ありますが、良くまとめられています。
建て替え決議の議案書の作成からスタートしますが、専門委員の皆さんは
かなり勉強しないと建て替え決議の総会までたどりつきません。
建替えについての議論はこれで終わった方がいいと思いますよ。

[16685: 口コミ知りたいさん]

>>16683 匿名さん
別問題ではないよ、

[16686: 匿名さん]

建て替え決議までもっていくことが大変だよ。
そこまでいくには専門家の力も借りなければならない。
経費の試算はできないしね。

[16687: 匿名さん]

建て替え決議をやるには、議案が必要だったよね。
その項目は忘れたけど。

[16688: 匿名さん]

>＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

>　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
>　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で決めているマンションが多いようです。

2）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定に合わせる。
【基礎知識 ①】
２０１７年５月に成立した「民法の一部を改正する法律」が２０２０年４月１日から施行されており、法定利率は、年５％から年３％に引き下げられています。
また、その後は、３年ごとに市場金利に連動して利率の見直しを行う変動制の仕組みに改正されています。
【各期間における法定利率】
○ ２０２０（令和２年）３月３１日までの法定利率 ＝ 年５％
○ ２０２０（令和２年）４月１日から令和５年３月３１日までの法定利率 ＝ 年３％
○ ２０２３（令和５年）４月１日以降の法定利率 ⇒ 未確定（変動の可能性あり）

[16689: 匿名さん]

エレベーター 築３２年程度 東芝、日立、三菱、フジテック、シンドラー社、オーチス等
Ａ　制御・駆動系改修
　　　カゴ本体、三方枠はそのまま
　　　制御盤やリミットスイッチ、巻上げ電動機、調速機等を取り替える。
Ｂ　準撤去改修
　　　三方枠、敷居やレールはそのまま
　　　カゴパネル、機器類を交換
　　　各階乗り場の床、壁の仕上げ、コンクリートの躯体に手を付けなくてよい。
Ｃ　全撤去改修
　　　既存メーカーでなくてもよい。
　　　周期３５年

[16690: 匿名さん]

エレベーターの価格でいえば、日立→三菱→東芝→フジテックの
順でしょうね。
交換をする場合は、フルメンテナンスと抱き合わせでやると安くなると
いわれています。

[16691: 匿名さん]

エレベーターの更新の周期はどれぐらいが妥当なんですかね。
２５年とか３０年とかいわれているが、それよりもっと先でも
十分いいと思えるんだが。
４０年ぐらいでもいいのかな。

[16692: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[16693: 匿名さん]

しかし、塩ビ管を使用している管材であれば交換は
必要ないと思います。
給湯管が銅管ですので必要かもしれませんが。
それに給水管の竪管の場合は、外付けになると思いますので、
資産価値に影響がでてきます。これも塩ビ管ですので交換は
必要ないでしょう。

[16694: 匿名さん]

>>16692 匿名さん
>枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大きな不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

築４０年以上のマンションは不安があるかもしれない、そう思う人は区分所有者の負担でさっさと交換すればよい。

[16695: 匿名さん]

【マンション建替えの実施状況（2022 年 4 月 1 日現在）】
※ 国土交通省調査による建替え実績及び地方公共団体に対する建替えの相談等の件数を集計

○工事完了済合計・・・２７０件
ａ　工事完了済（マン建法の建替え）・・・１０５件
ｂ　工事完了済（マン建法によらない建替え）・・・１６５件

○実施中合計・・・４１件
ｃ　実施中（マン建法の建替え）・・・３５件
ｄ　実施中（マン建法によらない建替え）・・・６件

○実施準備中（建替決議等）・・・５件

※ 上記の他、マンション敷地売却事業に基づく買受計画の認定を受けたものは 17 件、うちマンションの除却に至ったものは 6 件ある。

10994 職人さん 1分前

建替えられたマンション（２８２件）の竣工年から建替え物件が竣工するまでの期間は全国平均４０.３年。

https://www.kantei.ne.jp/report/113tatekae_life%20span.pdf

[16696: 匿名さん]

築４０年以上なら、旧耐震基準（１９８１年改正以前）か、旧々耐震基準（１９７１年改正以前）だから、耐震診断しないと。

[16697: 匿名さん]

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

[16698: 匿名さん]

マンションの漏水は、配管からのものは少ないんじゃないでしょうか。
うちの場合は、水栓の緩みからくる漏水が多かったようです。

[16699: 匿名さん]

>>16697 匿名さん
>水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生してきます。

共用部分からの水漏れは管理組合、専有部分からは区分所有者が負担するのは当然でしょう。

[16700: 匿名さん]

>>16699さん
マンション総合保険に加入していれば、専有部分であろうと
階下の賠償は保険で対応してくれます。
その原因調査費用もその保険で対応してくれます。