「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[16641: マンコミュファンさん]

>>16640 匿名さん
　　　　　　↑旧耐震基準のマンションは５分の4賛成で解体できることを知らないアホ

[16642: 坪単価比較中さん]

経団連が要望した建替決議の要件緩和がされそうですね。共用部分の重大変更（４分の３以上）も。


規制改革推進会議　投資等ワーキング・グループ
第５回 令和２年１月30日

＜議事録（PDF形式:299KB）＞
https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/meeting/wg/toushi/20200130/...

○経団連（堀内産業政策本部長） まず、この要望に関するこれまでの経緯を申しますと、区分所有建物に関する要件の緩和は、2006年度から要望しております。


＜資料２－２ 老朽化マンションの再生に向けた規制改革の推進（経団連　提出資料）（PDF形式：832KB）＞
https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/meeting/wg/toushi/20200130/...

４．これまでの経団連要望と法務省回答、回答への反論
【経団連要望】

○ 区分所有建物の建替決議要件を見直し、都市再開発法に基づく組合設立要件と同様の「区分所有者数および議決権の各３分の２以上」の賛成へと引き下げるべき。

○ 反対者に対しては時価での金銭買取が法律で定められているため、不利益は生じないと思料。

【法務省回答と反論】
● 建替決議は区分所有権の処分を伴うため、各区分所有者の自由に任されている事項であり、本来は全員同意が必要。多数決により行う正当性を担保するには、当該要件は厳格である必要。

⇒ 現代において所有権絶対の考えを貫徹することは不可能。①区分所有建物の特性（他の区分所有者との相互関係が成立の前提）と②マンションの荒廃による現実的な危険性の増大を前提に検討すべき。

● 決議要件を緩和した場合、緩和した分だけ買取の費用負担が重くなるなど、建替に要する社会的・経済的コストが増大。

⇒ 買取請求に対応するための一時的な資金の準備は必要となるが、当該区分所有建物の新築・売却後に回収可能と考えられ、コスト増大の指摘は失当。

[16643: 匿名さん]

>>16641さん
そんな単純なことをいってないのがわからないアホ
建て替え工事をやること自体が難しいといっているんだけどね。
凝り固まったあほの頭では理解できないんだろうが。

[16644: 匿名さん]

>>16635 通りがかりさん

スレ主の問題点

6.総会は議論する場所てはないなどと管理会社の統治政策に迎合するアホ。救いようがないね。これにはかなりの長文で反論する人がいたが、まじめに対応しなかった。民主主義を守るのは表現の自由と裁判所の役割の徹底重視てある。

[16645: 匿名さん]

>>16644 匿名さん
批判するだけでなく、総会はどういう場なのか理由含めて意見を述べてはどうですか。

[16646: 匿名さん]

>>16644さん
総会は理事会が提案した議案について議論する場です。
提案された議案に賛成か反対かの意思表示をする場です。
議案については、総会に直接出席していない組合員も多数います。
その方々は、議決権行使書で賛否を表明しています。
もし、総会で一部の意見により変更を余儀なくされた場合は、その
総会で変更することは、議決権行使書で賛否を表明された方の意見を
無視することになるので、その場合は、議長判断で、その議案については
ペンディングとして、再度理事会で検討し、再提案が必要なら臨時総会を
開催することになります。
もし、誤字脱字等の修正であれば、賛否に影響はないと思われますので
その分の修正は可能でしょう。

[16647: 匿名さん]

>>16646 匿名さん
>総会は理事会が提案した議案について議論する場です。

このスレで、「総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。」を検索すると多くのレスがヒットします。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E7%B7%8F%E4%BC%9A%E3...

この内容を訂正するのですね？

[16648: 匿名さん]

下記問題については、検討すべき点大なるものがあります。
建て替え問題は、難しいですね。

【法務省回答と反論】
● 建替決議は区分所有権の処分を伴うため、各区分所有者の自由に任されている事項であり、本来は全員同意が必要。多数決により行う正当性を担保するには、当該要件は厳格である必要。

⇒ 現代において所有権絶対の考えを貫徹することは不可能。①区分所有建物の特性（他の区分所有者との相互関係が成立の前提）と②マンションの荒廃による現実的な危険性の増大を前提に検討すべき。

● 決議要件を緩和した場合、緩和した分だけ買取の費用負担が重くなるなど、建替に要する社会的・経済的コストが増大。

⇒ 買取請求に対応するための一時的な資金の準備は必要となるが、当該区分所有建物の新築・売却後に回収可能と考えられ、コスト増大の指摘は失当。

[16649: 匿名さん]

part2より
【マンション標準管理規約（単棟型）第46条関係コメント】
　－抜粋－
「総会が管理組合の最高の意思決定機関であることを考えると、組合員本人が自ら出席して、議場での説明や議論を踏まえて議案の賛否を直接意思表示することが望ましい」

[16650: 匿名さん]

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

[16651: 匿名さん]

滞納金対策としては、滞納額が増えないうちに
催促をすることが大切です。

[16652: 匿名さん]

大規模マンションであればあるほど、滞納者はでてきます。
マンション購入時は余裕をもって購入しても、時の経過と共に
商売がうまくいかなかったり、会社が倒産したりして資金繰り
が苦しい者はでてきます。

[16653: 匿名さん]

催促は管理人だけに任せず、理事長は数人の理事と一緒に
滞納者の家に行き、催促をするべきです。

[16654: マンコミュファンさん]

>>16653 匿名さん
そんな嫌がらせみたいなことをすべきでないし、
理事長が恨まれて刺されたらどうするのか？あほ

[16655: 匿名さん]

>>16650 匿名さん
>＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合
>　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、
＞ 　　　 契約を取り消すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　
　この規定は、大変参考になります。
　当マンションには全戸に１台の割り当てがないので敷地外に高い費用を負担している区分所有者がいますのでいい規約と思います。理事会に提案したいと思います。

[16656: 匿名さん]

>>16655さん
駐車場に関しては、滞納者もかなり意識してくれます。
駐車場の解約が絡めば優先して払ってくれます。
銀行の借り入れは不渡りになるので優先して払うのと
同じ考えになるんでしょうね。

[16657: デベにお勤めさん]

　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金であり、日常の維持・管理をしていく管理費とは
　大きくその性質が違います。
　　管理費は安いにこしたことはありませんし、節約もしていく必要があります。しかし、修繕積立金は
　必要な額を確保しておかなければなりません。

　　その為には、修繕積立金の早期の値上を検討しなければなりませんし、管理組合として一斉に
　共用部分の本管部分と一緒に、専有部分の枝管部分の工事をする場合、それに先立って実施し
　た区分所有者の方には、工事費の補填についてもしっかりした細則を作成しておかなければ、不
　公平感が出てきます。
　　そこで、長期修繕計画の見直しを行い、全てを網羅した中で工事の内訳表までを含めた綿密な
　計画表を作成して、それを基に、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出しておく必要があります。
　　当マンションは、今なら積立金の値上も少なくてこういった問題に対処できます。ただ、住民の皆
　さんの理解なしに値上を強行することはできません。

[16658: 匿名さん]

>>16640 匿名さん
全国で2022年の建て替え実績は3％未満です。
30％も有りません、今後はリノべーションで100年使用する方向に有る。

[16659: 匿名さん]

>>16658さん
書き方が悪かったのかもしれませんが、３０％は建て替えに参加できる
住民ということでした。

[16660: 匿名さん]

建替えに参加する方の割合はかなり低くなります。
高齢者が多いのもその要因の一つとなります。
建て替え決議から、取り壊し、建て替えまでには約３年がかかります。
その間はどこかに引っ越しもしなければなりません。
勿論建て替え費用も負担しなければならないからです。
高齢者にとっては、現状でいいと思う方が多くても仕方のないことです。